原告：上海怡宏倉儲有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：劉新洪，總經理。
　　委托訴訟代理人：廖中愛，男。
　　委托訴訟代理人：王樹青，上海中夏律師事務所律師。
　　被告：上海南洋復合材料電碳有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：周慶堂，董事長。
　　委托訴訟代理人：張成坵，上海瀚品律師事務所律師。
　　原告上海怡宏倉儲有限公司(以下簡稱“怡宏公司”)訴被告上海南洋復合材料電碳有限公司(以下簡稱“南洋公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案后，依法適用簡易程序進行審理。本案于2018年10月18日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人廖中愛、王樹青、被告委托訴訟代理人張成坵到庭參加訴訟。審理中，經原告申請，本院依法委托上海華瑞建設經濟咨詢有限公司對原告改造及裝修工程進行司法審價。2019年4月9日，本案第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人廖中愛、王樹青、被告委托訴訟代理人張成坵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海怡宏倉儲有限公司訴稱：2015年11月20日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，被告將單層老廠房800平方米、新廠房1,733平方米出租給原告，租期十年，年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)60萬元，其中老廠房年租金19萬元，新廠房年租金41萬元。租賃面積中單層老廠房的800平方米是通過有產證的標準廠房560平方米及無產證的約600平方米違章建筑面積折算而來。2016年1月7日，原、被告又簽訂《廠房租賃合同》一份，被告將老廠房二樓800平方米外加廠區(qū)北面新搭建彩鋼板約300平方米(無產證)出租給原告，租期十年，年租金17萬元，其中老廠房二樓年租金13萬元，彩鋼板房年租金4萬元。上述合同簽訂后，原告即將全部廠房分別轉租。2017年9月11日，被告以原告整體轉租及擅自搭建違章建筑為由起訴原告，要求解除案涉廠房租賃合同。2017年12月11日，青浦法院作出一審判決，判令解除上述租賃合同。原告不服，提起上訴。2018年4月20日，上海市第二中級人民法院作出終審判決，維持原判解除租賃合同。但二審同時認為“由于造成本案合同解除的原因，被上訴人(本案被告)也有一定責任，但因上訴人(本案原告)未在原審中提起反訴，故可另案處理”。原告認為被告在將案涉房屋出租給原告前自行搭建了違章建筑出租，此后又稱此違章建筑系原告搭建并以原告轉租給第三方的房屋面積遠遠大于承租被告的面積而認定原告屬于整體轉租，由此造成合同解除，被告也有責任；被告開始同意原告與案外人搭建鋼棚，后又以此搭建違反法律為由提出解除合同，嚴重違反誠實信用原則，原告由此發(fā)生重大信賴利益損失，被告應承擔責任；雙方合同中約定被告同意原告轉租，且被告明知原告全部轉租后一年半多時間，從未提出異議，而在2017年間上海廠房租金明顯上漲，被告利用“整體轉租”字義不清晰，突然提出原告違反約定從而解除合同，被告行為明顯違反誠實信用，而關于“整體轉租”的具體內涵約定不明，導致合同被解除，被告應承擔主要責任；原告基于對被告承諾及合同的信賴，對廠房進行裝修花費巨大，且已將廠房轉租他人，中間也有巨大租金差額利潤，現(xiàn)因被告原因導致合同解除，被告應承擔賠償責任。綜上，被告的行為侵害了原告的合法權益，故訴諸法院，請求：1.判令被告賠償原告經濟損失4,562,252元(包括裝修損失、租金差額損失)；2.本案訴訟費由被告負擔。
　　被告上海南洋復合材料電碳有限公司辯稱：不同意原告訴請，理由：1、合同解除的原因是原告未經被告同意將房屋整體轉租，且在租賃期內在房屋中搭建違章建筑并非法出租，這些事實在之前案件的一審和二審中都已經查清，故違約責任應由原告負擔；2、原告非法搭建后將房屋非法轉租獲取高額利潤，之前案件判決后原告并未騰退房屋也未支付占有使用費，為此被告已經另行起訴；3、被告出租給原告的房屋面積是3,300平方米左右，但是原告轉租給他人的面積多達4,000多平方米，還不包括非法建筑面積，收取租金高達120多萬元，獲取非法利益巨額；4、原告所謂的裝修只有安裝一部升降機和部分違章搭建，這些可從原告提供的證據中看出，其他的所謂裝修都不存在，且雙方合同中約定原告要進行裝修的話需要征得被告同意，但是原告從未征得被告同意，現(xiàn)在因為原告違約而導致合同解除，根據法律規(guī)定，被告不需要賠償原告任何裝修損失；5、原告主張的租金差額問題，因為原告對外轉租的面積與被告出租的面積確實存在差距。即使之前二審判決書中有認為合同解除被告存在一定責任，也不能因此主張預期利益。法律規(guī)定合同無效賠償損失，只能賠償實際損失，不可能賠償預期利益。
　　經開庭審理查明：位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華丹路XXX號房屋，權利人為上海南洋復合材料電碳有限公司。
　　2015年11月20日，原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定：甲方將坐落在上海南洋復合材料電碳有限公司廠區(qū)內的老廠房800平方米、新廠房1,733平方米出租給乙方使用；廠房租賃自2016年1月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米建筑面積租金為0.65元，老廠房年租金19萬元、新廠房年租金41萬元；先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每滿三年租金遞增5%；乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關部門審批的，則還應由甲方報請有關部門批準后，方可進行；乙方在租賃期間，不得整體轉租；租賃期間，乙方可根據自己的經營特點進行裝修，但原則上不得破壞原房結構，裝修費用由乙方自負，租賃期滿后如乙方不再承租，甲方也不作任何補償；租賃期間，如甲方提前終止合同而違約，應賠償乙方三個月租金，如乙方提前退租而違約，應賠償甲方三個月租金。合同另對其他內容進行了約定。
　　2016年1月7日，原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)又簽訂《廠房租賃合同一份》，約定：甲方將坐落在上海南洋復合材料電碳有限公司廠區(qū)內的老廠房二樓800平方米外加廠區(qū)北面新搭建彩鋼板房約300平方米出租給乙方使用；廠房租賃自2016年5月1日起至2025年12月31日止，每日每平方米建筑面積0.45元，老廠房二樓年租金13萬元、廠區(qū)北面新搭建彩鋼板房年租金4萬元；先付后租，半年一付，年租金分二次付清，每滿三年租金遞增5%；乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，按規(guī)定須向有關部門審批的，則還應由甲方報請有關部門批準后，方可進行；乙方在租賃期間，不得整體轉租；租賃期間，乙方可根據自己的經營特點進行裝修，但原則上不得破壞原房結構，裝修費用由乙方自負，租賃期滿后如乙方不再承租，甲方也不作任何補償；租賃期間，如甲方提前終止合同而違約，應賠償乙方三個月租金，如乙方提前退租而違約，應賠償甲方三個月租金。合同另對其他內容進行了約定。
　　合同簽訂后，被告將租賃房屋交付原告使用。在合同履行過程中，被告發(fā)現(xiàn)原告擅自將租賃房屋整體轉租，并擅自改擴建租賃房屋，為此，被告于2017年6月26日委托律師向原告發(fā)出律師函，要求解除雙方之間簽訂的廠房租賃合同，并要求原告將租賃廠房恢復原狀，原告于2017年6月29日收到律師函。
　　2017年7月3日，被告出具《收條》，載明：“因怡宏倉儲有限公司在租賃廠房內私自搭建400平方米，構成違約違章侵權，罰款叁萬。此款已收到?！?br/>　　另查明：原告承租房屋后，不僅將租賃房屋分別轉租給上海良兄道具有限公司、王永、上海嘉定天保鋼構附件廠及上海煜獅汽車零部件廠使用(轉租房屋面積共計4,900平方米，其中公攤面積為440平方米)，還在租賃區(qū)域內擅自違章搭建房屋一并出租。
　　再查明，2017年9月11日，本院以(2017)滬0118民初14418號案件立案受理了原告上海南洋復合材料電碳有限公司訴被告上海怡宏倉儲有限公司房屋租賃合同糾紛一案，經審理，本院于2017年12月11日依法作出判決，認為：南洋公司將房屋交付怡宏公司使用，而怡宏公司卻未經南洋公司同意將房屋整體轉租，且在租賃區(qū)域內擅自違章搭建房屋一并出租，因此，南洋公司可以解除合同。合同解除日為怡宏公司收到南洋公司委托律師發(fā)出的律師函之日即2017年6月29日。合同解除后，怡宏公司應于2018年1月1日將租賃房屋騰退后返還南洋公司，怡宏公司另應將在承租房屋區(qū)域內擅自搭建及改建房屋予以拆除恢復原狀。故本院判令：一、南洋公司與怡宏公司于2015年11月20日及2016年1月7日簽訂的《廠房租賃合同》于2017年6月29日解除；二、怡宏公司應于2018年1月1日將位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華丹路XXX號房屋騰退后返還南洋公司；三、怡宏公司應于2018年1月1日將位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華丹路XXX號承租房屋區(qū)域內擅自搭建及改建房屋予以拆除恢復原狀。后怡宏公司不服，提起上訴。上海市第二中級人民法院經審理后認為：雙方當事人之間就本案租賃標的，在所簽署的租賃合同中明確，有數百平方米的建筑物，無產權證，故該部分合同，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效，應予解除。在本案涉及租賃物的兩份合同中，雖然分別約定了南洋公司允許怡宏公司可以轉租，并承擔相應的責任，但是同時特別約定其不得整體轉租。現(xiàn)經怡宏公司自行舉證的轉租合同證明，其轉租的房屋面積，即使包括自行的搭建，以及扣除轉租合同中約定的公攤面積，亦遠超出其向南洋公司承租的房屋面積，顯違反雙方合同的特別約定，應承擔違約責任。怡宏公司對于其向原審法院舉證的《收條》，所記載的其存在違約違章等，并予以罰款的事實，并未提出異議，故其關于相關違章搭建已經對方同意的主張，顯無事實依據。同時，即使南洋公司進行了罰款處罰，也分別向怡宏公司的次承租人收取了水電等費用，亦不能證明南洋公司存在放棄依據合同和法律的規(guī)定，不再主張追究怡宏公司違約責任的權利等。而且，南洋公司在上述書面函件中，明確提出了要求怡宏公司從速恢復原狀，然怡宏公司至今仍無證據證明其積極履行了恢復原狀的義務，現(xiàn)已遠超過相應的合理期限。原審法院據此判決雙方的合同解除，有一定的事實依據。由于造成本案合同解除的原因，南洋公司也有一定的責任，但因怡宏公司并未在原審中提起反訴，故可另案處理。為此，二審判令：駁回上訴，維持原判。
　　審理中，經原告申請，本院依法委托上海華瑞建設經濟咨詢有限公司對案涉廠房內原告方改造和裝修工程進行了司法審價，并由華瑞公司出具鑒定報告，載明：1、根據涉案工程事實，并依據上海市建設工程有關計價規(guī)定，鑒定原、被告無異議部分的廠房改造和裝修工程殘值為92,720元、搭建物改造和裝修工程殘值為217,753元；2、經現(xiàn)場勘測，廠房(二)內辦公室改造和裝修工程已完成，因合同內未明確具體的租賃范圍，該定性問題提請法院裁定。經我司測算，該項殘值為135,144元；3、經現(xiàn)場勘測，廠房(二)內墻頂涂料已完成。現(xiàn)原被告對該工程事實存有爭議，該定性問題提請法院裁定。經我司測算，該項殘值為19,360元；4、經現(xiàn)場勘測，室外道路及圍墻電動門已完成?，F(xiàn)原、被告對該項工程事實存有爭議，該定性問題提請法院裁定。經我司測算，該項殘值為130,734元。后結合庭審情況并應本院要求，華瑞公司向本院出具補充意見，載明：1、鑒定報告中廠房一裝修為原被告廠房租賃合同一中老廠房中裝修部分，鑒定報告中廠房二裝修為原被告廠房租賃合同二中老廠房二樓裝修部分；2、廠房二內辦公室改造和裝修剩余價值33,338元；3、鑒定報告中只鑒定了原告搭建二棟新廠房間夾道彩鋼天棚、自流平地坪地面、電動卷簾門、彩鋼夾芯板外墻和夾道兩側廠房墻涂料。二棟廠房間夾道原告搭建彩鋼天棚、自流平地面、電動卷簾門、彩鋼夾芯板外墻剩余價值77,342元，夾道兩側廠房墻涂料剩余價值7,246元；4、原報告附件二剩余價值包含原告搭建的原被告廠房租賃合同二中老廠房邊上搭的升降機棚搭及升降機、原被告廠房租賃合同一中老廠房邊上搭的鋼結構廠房和新廠房二棟廠房間夾道原告搭彩鋼板天棚燈費用。原告搭建升降機棚搭及升降機和原被告廠房租賃合同一中老廠房邊上搭的鋼結構廠房二項的剩余價值133,166元。為此，原告支付鑒定費2萬元。
　　審理中，原告確認系爭廠房裝飾裝修及改擴建未經得被告方同意；
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，廠房租賃合同、轉租合同、照片、水電費收據、收條、民事判決書等予以證明，并經庭審出證、質證屬實，本院經審核后依法予以確認。
　　審理中，原告表示：1、由于系爭廠房中部分廠房無產證，而原告對全部廠房均進行了裝飾裝修，故被告對案涉合同解除有過錯，應當承擔原告方因合同解除而產生的損失；2、被告對合同中約定的整體轉租與原告方理解不一致，從而導致案涉合同解除，且被告對原告轉租的行為是清楚的，并收取了水電費，故被告對合同解除存有過錯；3、原告承租系爭廠房后進行了裝飾裝修，結合鑒定報告，原告現(xiàn)主張的裝飾裝修損失即為鑒定報告各項金額的總和；4、原告承租系爭廠房后系用于轉租，按照轉租后的總租金扣除原告應支付給被告的租金，每年租金差為100萬元，結合原告承租年限確定。為此，原告提供解約協(xié)議書、水電費收據及證明、水電費結算表、交易流水、裝修施工合同、施工補充協(xié)議、升降機購買合同、收據、付款憑證及證人證言作為證據。被告對升降機購買合同及2萬元的付款憑證的真實性無異議，對其他證據材料不予認可。
　　同時，被告主張：根據合同約定原告方在承租系爭廠房后若需進行裝修的話需征得被告同意，但原告從未經被告同意進行裝修，現(xiàn)案涉合同因原告的違約行為導致解除，故被告不需賠償原告任何裝修損失；原告主張的租金差額損失屬預期利益損失，而即使合同無效也只能賠償實際損失，且案涉合同系因原告違約導致解除，故原告主張的租金損失不應支持；對于原告方改建的部分，被告認為沒有利用價值，故不應補償或賠償；對于原告方的裝飾裝修，不同意補償或利用，沒有利用價值。
　　根據庭審查明的事實，本院認為，案涉《廠房租賃合同》的效力以及解除原因已經生效判決予以認定，在此本院不再贅述。原告現(xiàn)主張的裝飾裝修損失，既包括其自被告處承租廠房的改建、裝飾裝修，亦包括其承租后新搭建的部分建筑，根據(2017)滬0118民初14418號民事判決書，對原告方擅自搭建及改建房屋予以拆除恢復原狀，故本案中即使對原告裝飾裝修進行處理，也僅僅是針對原告自被告處承租的原有廠房內裝飾裝修部分。因原告承租廠房范圍內既有有證建筑，又有無證建筑，應區(qū)別對待。案涉租賃合同因原告違約導致解除，且被告表示對原告裝飾裝修不同意利用，故對原告主張的裝飾裝修損失中的有證建筑部分，本院不予支持。對無證建筑部分的裝飾裝修，因原被告均有過錯，且被告對原告該部分的裝飾裝修也不同意利用，故本院酌定被告應賠償原告該部分裝飾裝修損失2萬元。原告方主張的租金損失，于法無據，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條、第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　被告上海南洋復合材料電碳有限公司應賠償原告上海怡宏倉儲有限公司損失2萬元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費43,298.02元，減半收取計21,649.01元，由原告上海怡宏倉儲有限公司負擔21,499.01元，被告上海南洋復合材料電碳有限公司負擔150元；鑒定費20,000元，由原告上海怡宏倉儲有限公司負擔19,000元，被告上海南洋復合材料電碳有限公司負擔1,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　
　　

審判員：張??分

書記員：黃琛陶