原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：孟明輝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：范長(zhǎng)波，男。
　　委托訴訟代理人：許海，男。
　　被告：上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：邵銀岳，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：任健，男。
　　第三人：上海一通世界投資管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華隆路XXX號(hào)Ｍ幢302室。
　　法定代表人：黃銀賢，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：丁書(shū)洪，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告上海德邦物流有限公司與被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨(dú)任審判。本案于2019年9月25日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人范長(zhǎng)波、被告委托訴訟代理人任健到庭參加訴訟。因案情需要，本院依法追加上海一通世界投資管理有限公司為第三人參加訴訟。本案于2019年10月23日第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，原告委托訴訟代理人桂楠、被告委托訴訟代理人任健、第三人委托訴訟代理人丁書(shū)洪到庭參加訴訟。審理中，原告撤銷(xiāo)桂楠委托訴訟代理權(quán)限，委托許海為訴訟代理人。本案于2019年12月5日第三次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人許海、第三人委托訴訟代理人丁書(shū)洪到庭參加訴訟。被告經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海德邦物流有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告各項(xiàng)損失費(fèi)用總計(jì)人民幣83,739.97元(以下幣種均為人民幣，含免租期損失費(fèi)和裝修期損失費(fèi)33,053.13元、違約金25,343.42元、空置期損失費(fèi)25,343.42元);2、判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。審理中，原告增加訴訟請(qǐng)求：判令原、被告于2017年2月22日簽訂的《租賃合同》解除。
　　事實(shí)和理由：2017年2月22日，被告與原告簽訂《租賃合同》。合同約定,原告將位于上海市明珠路XXX號(hào)A座301室租于被告使用，該房屋鋪面165.40平方米。租賃期自2017年3月25日至2020年3月24日，房租每月11,017.71元,物業(yè)管理費(fèi)每月1,654元,均為每?jī)蓚€(gè)月支付一次。租賃后,被告于2018年3月24日申請(qǐng)退租,告知原告2018年3月24日起搬離,原告基于被告違反合同約定,給原告造成損失如下：(1)合同約定：免租期為三期：第一期2017年12月15日至2018年2月14日止。裝修期：自2017年2月25日起至2017年3月24日。但違約責(zé)任約定因乙方原因違約要履行合同而給予乙方免除租期間的租金損失,即免租期損失費(fèi)和裝修期損失費(fèi)33,053.13元;(2)合同約定：違約方應(yīng)向守約方支付等同于兩個(gè)月租金和兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)之和的違約金,即違約金25,343.42元;(3)合同約定：因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不少于2個(gè)月)的租金、管理費(fèi)損失,即空置期損失費(fèi)25,343.42元。綜上,原告履行了出租人的義務(wù),但被告卻沒(méi)有按約定履行承租人的義務(wù),嚴(yán)重違反雙方互利互惠、合作共贏的初衷,為保護(hù)原告合法利益,根據(jù)雙方約定以及民事訴訟法等相關(guān)法律的規(guī)定,特向法院提起訴訟,請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司辯稱(chēng)：免租期損失系屬于促銷(xiāo)活動(dòng)，裝修期間系先前條件。對(duì)于違約金，被告簽訂合同系與第三人簽的，但被告向第三人交過(guò)退租申請(qǐng)，第三人告知如果三年未滿(mǎn)、提前退租，僅3萬(wàn)元押金不退。原告現(xiàn)在陳述第三人不代表原告，如果沒(méi)有原告授權(quán)，如何簽訂的合同，本案合同也系第三人交付被告的?？罩脫p失與違約金意見(jiàn)一致。
　　第三人上海一通世界投資管理有限公司述稱(chēng)：第三人系房屋運(yùn)營(yíng)方，運(yùn)營(yíng)過(guò)程中租賃合同簽訂系原、被告簽訂，第三人不是合同相對(duì)方，合同約束的系本案原、被告。被告確實(shí)提出退租申請(qǐng)，租金已經(jīng)結(jié)清。本次原、被告的訴訟，第三人收到訴狀材料之后才得知雙方發(fā)生爭(zhēng)議，原告根據(jù)合同主張權(quán)利，第三人無(wú)法干涉。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明：2017年2月22日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方出租給乙方的物業(yè)坐落在上海市青浦區(qū)明珠路XXX號(hào)A座301室。建筑面積為165.40平方米，簽訂合同時(shí),乙方對(duì)該租賃物業(yè)現(xiàn)狀已充分了解,確認(rèn)符合乙方承租目的。乙方承租出租物業(yè)僅作為辦公用途,租賃期限為自2017年3月25日至2020年3月24日止。甲方于2017年2月25日前向乙方交付出租物業(yè)。乙方裝修期為自2017年2月25日起至2017年3月24日止。乙方可于甲方交付租賃物業(yè)當(dāng)日開(kāi)始進(jìn)行裝修,裝修期間需繳納物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用。雙方協(xié)商除上述裝修期外,甲方承諾給予乙方第一年90日免租期、第二年90日免租期、第三年90日免租期,免租期在每租賃合同年度年末執(zhí)行,具體免租時(shí)間為：1、2017年12月25日起至2018年3月24日止；2、2018年12月25日起至2019年3月24日止；3、2019年12月25日起至2020年3月24日止。以上免租期內(nèi)甲方免收乙方租金,但在免租期內(nèi)不免除物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用。若乙方有意續(xù)租,應(yīng)在合同屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未發(fā)生違約行為,并且乙方的承租條件與第三方承租條件相等的情況下,乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。甲方應(yīng)于合同期滿(mǎn)2個(gè)月前書(shū)面回復(fù)乙方其續(xù)租申請(qǐng)是否被接受。若甲方同意續(xù)租,應(yīng)告知有關(guān)續(xù)租增加的條件,雙方就租金等事宜重新商定,并簽訂新合同。如果甲方不同意續(xù)租,乙方應(yīng)于租賃期限屆滿(mǎn)日按合同約定將出租物業(yè)交還給甲方。租金按每天每建筑平方米人民幣2.19元計(jì)算,折合每月平均租金為11,017.71元。雙方約定合同租金按以下方式支付,先付后用：每貳個(gè)月支付一次,支付時(shí)間為每貳個(gè)月的首月前五日內(nèi)支付,如果遇到免租期,導(dǎo)致每租賃合同年的最后一次房租繳納沒(méi)有貳個(gè)月,則該租賃合同年的最后一筆租金需同前一筆租金一起支付到位(假設(shè)：免租3個(gè)月,則該租賃合同年的最后一次繳納費(fèi)用需一次性繳納3個(gè)月房租);首筆租金于合同蓋章生效后5個(gè)工作日內(nèi)支付。乙方應(yīng)將上述款項(xiàng)支付至甲方指定的銀行賬戶(hù),甲方的銀行賬戶(hù)信息詳見(jiàn)合同附件五。甲方委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù),乙方根據(jù)附件四物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)規(guī)定向物業(yè)管理公司支付管理費(fèi),由物業(yè)管理公司向乙方開(kāi)具管理費(fèi)發(fā)票。物業(yè)管理費(fèi)每貳個(gè)月支付一次,支付時(shí)間為每貳個(gè)月的首月前五日內(nèi)支付;首筆物業(yè)管理費(fèi)于合同生效后3個(gè)工作日內(nèi)支付。物業(yè)管理費(fèi)自甲方將該物業(yè)交付乙方裝修之日起算,每月物業(yè)管理費(fèi)為1,654元。裝修期和免租期內(nèi)乙方無(wú)需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租賃建筑面積向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)(詳見(jiàn)附件四物業(yè)相關(guān)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)),并承擔(dān)水、電、燃?xì)獾裙檬聵I(yè)費(fèi)用,其中水電費(fèi)為物業(yè)公司代收代繳,由物業(yè)公司開(kāi)物業(yè)服務(wù)性發(fā)票給乙方。乙方在承租、使用出租物業(yè)期間使用的水、電費(fèi)用,由管理公司根據(jù)附件四及有關(guān)部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代有關(guān)部門(mén)向乙方計(jì)收。乙方因經(jīng)營(yíng)發(fā)生的其他公用事業(yè)費(fèi)用(如有),由乙方自行向有關(guān)公用事業(yè)部門(mén)支付。乙方應(yīng)在簽訂合同后,向甲方支付等同于貳個(gè)月租金即22,035.42元為履約保證金,繳納時(shí)間為同第一期租金一起繳納。乙方未按時(shí)繳納房租或者其他違約前提下,甲方有權(quán)自行用前述保證金充抵乙方房屋租金及其他違約金,若有不足,甲方有權(quán)利要求乙方補(bǔ)充。該保證金被充抵后,乙方應(yīng)于收到甲方補(bǔ)足保證金通知后3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)足上述保證金,否則視為乙方未按時(shí)支付保證金,甲方有權(quán)單方解除合同。乙方信守合同全面履行其義務(wù),在租賃期間按約付清所有租金和其他費(fèi)用,且乙方按時(shí)將出租物業(yè)恢復(fù)原狀(經(jīng)甲方驗(yàn)收通過(guò),正常使用折舊除外)退還甲方后,甲方應(yīng)出租物業(yè)按要求回收后30日內(nèi)將該保證金無(wú)息退還給乙方。如乙方逾期支付租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用,每逾期一日,甲方有權(quán)向乙方收取應(yīng)付款項(xiàng)總額的千分之一作為滯納金。為免疑問(wèn),合同項(xiàng)下的物業(yè)管理公司是指接受甲方委托,對(duì)包括該出租物業(yè)在內(nèi)的該大廈提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的公司。甲乙雙方協(xié)商一致,可提前終止合同,但應(yīng)簽訂書(shū)面終止協(xié)議。任何一方在履行合同時(shí)出現(xiàn)合同約定的違約事項(xiàng)達(dá)到解除合同條件的,守約方可選擇解除合同。任何方單方提前要求解除合同或出現(xiàn)合同約定的違約情形導(dǎo)致合同解除的,違約方應(yīng)向守約方支付等同于兩個(gè)月租金和兩個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)金額之和的違約金。乙方違約時(shí),甲方也可要求乙方賠償因提前解除合同而給甲方造成的損失。甲方有權(quán)直接以乙方的保證金沖抵違約金或損失,保證金余額不足抵扣違約金或損失的,甲方有權(quán)向乙方繼續(xù)追索。在本合同履行期間,一方如有違反合同約定的行為,違約方應(yīng)向另一方支付違約金。合同有違約金計(jì)算方式約定條款的,從其約定;沒(méi)有違約金計(jì)算方式約定條款的,違約金按日違約金計(jì)算：日違約金為合同約定租金總金額的千分之一;違約天數(shù)＝違約事實(shí)發(fā)生之日起至糾正違約之日止的日歷天數(shù);違約金金額＝日違約金×違約天數(shù)。因乙方違約導(dǎo)致合同解除的情況下,甲方有權(quán)要求乙方賠償?shù)膿p失包括：(1)因合同提前解除形成的該出租物業(yè)空置期(不少于2個(gè)月)的租金、管理費(fèi)損失;(2)甲方將該出租物業(yè)另行出租的租金、管理費(fèi)與甲方根據(jù)合同可取得的租金、管理費(fèi)之間減少的差額；(3)甲方基于乙方完全履行合同而給予乙方裝修期間和免除租期間的租金損失;(4)甲方為滿(mǎn)足乙方特殊的交房條件而額外增加的工程建設(shè)或改造費(fèi)用;(5)因乙方違約給甲方造成的其他合理?yè)p失或甲方支出的合理費(fèi)用,包括但不限于因該租賃關(guān)系產(chǎn)生的廣告費(fèi)、傭金、物業(yè)空置費(fèi)及法律費(fèi)用(訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)、調(diào)查費(fèi))等。合同屆滿(mǎn)后,乙方未能按合同約定在甲方許可的期限內(nèi)將該物業(yè)恢復(fù)原狀,因而導(dǎo)致甲方無(wú)法將該物業(yè)交給新的承租方,而使得甲方被索賠或被起訴,或者新的承租方因此拒絕承租該物業(yè)給甲方造成各項(xiàng)損失,這些損失包括但不限于甲方因此所需支付新的廣告費(fèi)、傭金、物業(yè)空置費(fèi)用及法律費(fèi)用(訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)、調(diào)查費(fèi))等。甲方原因造成乙方的損失：(1)該房屋交付時(shí)存在建造缺陷的,甲方應(yīng)自交付之日起十五日內(nèi)進(jìn)行修復(fù),逾期不修復(fù)的,甲方同意減少租金并變更有關(guān)租金條款。(2)因甲方未在該合同中告知乙方,該房屋出租前已抵押或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移已受限制,造成乙方損失的,甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。(3)租賃期間,甲方不及時(shí)履行合同約定的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,致使房屋損壞造成乙方財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的,甲方或物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。(4)租賃期間,非合同規(guī)定的情況甲方擅自解除合同,提前收回該房屋的,甲方應(yīng)向乙方按月租金的兩倍支付違約金,如違約金不足抵付乙方損失的,還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。合同另行約定了雙方的其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按約交付租賃房屋，被告支付履約保證金22,035.42元。2018年3月22日，被告向第三人交付《退租申請(qǐng)》，言明于2018年3月24日起不再租賃系爭(zhēng)房屋。2018年3月24日，被告撤離系爭(zhēng)租賃房屋。
　　另查明，2016年2月22日，坐落上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)明珠路XXX號(hào)房屋登記于案外人上海鼎滬實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司名下。
　　庭審中，原、被告及第三人均確認(rèn)租金、水電、物業(yè)費(fèi)已結(jié)清。
　　以上查明的事實(shí)，由原、被告、第三人的陳述，租賃合同、退租申請(qǐng)等證據(jù)予以證實(shí)，并經(jīng)庭審出證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告上海德邦物流有限公司表示，被告提供的聊天記錄與原告無(wú)關(guān)聯(lián)性，對(duì)方不是原告對(duì)接人。第三人負(fù)責(zé)物業(yè)管理、招商，原告沒(méi)有授權(quán)第三人，原告租戶(hù)均系第三人招來(lái)的，故被告退租申請(qǐng)發(fā)送給第三人。被告搬離時(shí)，雙方?jīng)]有書(shū)面交接、權(quán)利義務(wù)終結(jié)的材料。原告系整體租賃，原告有轉(zhuǎn)租權(quán)，且超過(guò)六個(gè)月房東沒(méi)有提出異議。2018年3月24日，被告搬離時(shí)合同解除。在被告搬離后，過(guò)段時(shí)間就另外出租出去了，具體時(shí)間不清楚。同意兩個(gè)月保證金沖抵解約違約金，差額部分不再主張。
　　被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司表示，被告提前退租，系對(duì)方告知如果退租需要提前申請(qǐng)，將租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)全部結(jié)清，押金不返還。雙方已經(jīng)協(xié)商好，費(fèi)用也全部結(jié)清，故不存在原告訴請(qǐng)金額。聊天記錄系對(duì)于搬離、租賃關(guān)系終結(jié)、費(fèi)用結(jié)清的聊天記錄。被告搬離時(shí)，原告有一個(gè)人在場(chǎng)，具體系物業(yè)公司在操辦。被告簽訂了一系列材料，但材料均在對(duì)方處。第三人代表原告與被告簽訂合同、搬離時(shí)的交接，無(wú)證據(jù)證明第三人系原告授權(quán)的代表。被告沒(méi)有找到原告的辦事處，只能找到第三人對(duì)接，如果原告沒(méi)有授權(quán)給第三人，退租申請(qǐng)不會(huì)到原告處。搬離時(shí)，原告也有人員在場(chǎng)，也并未阻止。微信聊天人員身份系第三人的，整個(gè)租賃過(guò)程系他與被告對(duì)接，催繳的系他下屬人員操作。簽訂合同之后，裝修兩個(gè)月，裝修完畢才搬入。被告已經(jīng)按照規(guī)定流程進(jìn)行退租，但原告沒(méi)有提前告知、第三人也沒(méi)有告知相關(guān)情況。被告認(rèn)為押金不退就結(jié)束了，搬離時(shí)無(wú)書(shū)面交接、權(quán)利義務(wù)終結(jié)的材料。押金可以不退，作為承擔(dān)違約責(zé)任。提供退租申請(qǐng)后，原告可認(rèn)可退租，第三人反饋的信息系押金沖抵違約金了，合同已經(jīng)終結(jié)，雙方已經(jīng)結(jié)束合同權(quán)利義務(wù)。
　　第三人上海一通世界投資管理有限公司表示，被告提供的聊天記錄真實(shí)性沒(méi)有異議，確實(shí)系第三人的員工。被告搬走時(shí)租金、水電、物業(yè)費(fèi)用均已經(jīng)結(jié)清，被告搬離時(shí)，無(wú)涉及合同約定的其他違約事項(xiàng)。第三人不是合同的相對(duì)方，無(wú)權(quán)代替原告，僅負(fù)責(zé)租金水電物業(yè)費(fèi)的結(jié)清。被告搬離時(shí)，無(wú)書(shū)面交接、權(quán)利義務(wù)終結(jié)的材料。原告是整體租賃，原告有轉(zhuǎn)租權(quán)，且超過(guò)六個(gè)月房東沒(méi)有提出異議。2018年3月24日，被告搬離時(shí)原、被告合同解除。被告搬離后，房屋情況不清楚。對(duì)于原告同意保證金沖抵解約違約金，差額部分不再主張，第三人沒(méi)有意見(jiàn)。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《租賃合同》系雙方真實(shí)意思的表示，未違反相關(guān)強(qiáng)制性法律法規(guī)，依法應(yīng)確認(rèn)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。合同履行過(guò)程中，被告因自身原因提前搬離系爭(zhēng)租賃房屋，對(duì)此，被告稱(chēng)系提交退租申請(qǐng)并經(jīng)得原告協(xié)商同意后搬離；原告認(rèn)為系被告提前退租搬離房屋違反合同約定。即使被告申請(qǐng)退租提前搬離，被告也已支付租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，系屬于被告因自身原因?qū)е绿崆鞍犭x系爭(zhēng)房屋，違反合同約定，且原告就此并未免除被告的違約責(zé)任。因此，本院依法以守約方訴請(qǐng)主張解除合同之日為合同解除日，即2018年3月24日。合同履行過(guò)程中，被告提前退租的行為構(gòu)成違約，被告作為違約方理應(yīng)對(duì)其違約行為給原告造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但原告作為守約方也應(yīng)盡到合理減損的義務(wù)。對(duì)于被告已經(jīng)交納給原告的租賃保證金22,035.42元，原、被告同意按照合同約定直接處理用于沖抵上述被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金，本院予以準(zhǔn)許。對(duì)于免租裝修期損失、空置費(fèi)損失問(wèn)題，本院根據(jù)被告的違約原因、過(guò)錯(cuò)程度、給原告造成的實(shí)際損失等綜合因素考慮，對(duì)免租裝修期損失和空置費(fèi)損失均進(jìn)行酌情調(diào)整。被告經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，視為放棄自己的訴訟權(quán)利，法律后果自負(fù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海德邦物流有限公司與被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司于2017年2月22日簽訂的《租賃合同》解除；
　　二、被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海德邦物流有限公司免租期、裝修期損失人民幣11,017.71元；
　　三、被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海德邦物流有限公司空置期損失人民幣12,671.71元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣1,893.50元，減半收取計(jì)人民幣946.75元，由原告上海德邦物流有限公司負(fù)擔(dān)人民幣750.65元，由被告上海多閣農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣196.10元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。　

審判員：吳小龍

書(shū)記員：沈??丹