原告(反訴被告)上海得力起重索具有限公司。
　　住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人凌國峰。
　　委托代理人尹健美，上海鍵特律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)上海大東海綜合商社股份有限公司。
　　住所地上海市。
　　法定代表人唐長富。
　　委托代理人湯明生，該公司員工。
　　委托代理人郭立，該公司員工。
　　原告上海得力起重索具有限公司訴被告上海大東海綜合商社股份有限公司房屋租賃合同糾紛及反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司訴反訴被告上海得力起重索具有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告法定代表人凌國峰、原告委托代理人尹健美、被告委托代理人湯明生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海得力起重索具有限公司訴稱：2015年8月26日，原、被告簽訂租約，原告向被告承租位于上海市北京東路XXX號底層營業(yè)用房1間及2樓辦公室1間，租期自2015年9月10日起至2016年9月9日止，年租金為人民幣300,000元，押金為人民幣30,000元。簽約后，原告全面履行租約項下之義務(wù)。2016年9月9日，原告遷離系爭房屋，但被告未能按約于租約終止后1個月內(nèi)返還原告所付押金。原告經(jīng)向被告催討押金未果，遂訴請要求(1)被告返還原告押金人民幣30,000元；(2)被告就延遲返還押金向原告償付利息(自2016年10月9日起至實際付款日止、按銀行同期貸款利率計算)。
　　原告提供以下證據(jù)：
　　1、2015年8月26日《房屋租賃協(xié)議》，以證明原、被告于該日簽訂租約，租賃雙方就租賃房屋、租賃價格、租賃時間、押金等均作約定。
　　2、收據(jù)，以證明被告于2015年8月31日收訖原告所付押金人民幣30,000元。
　　3、2018年5月14日、2018年5月4日證人證言2份(證人未到庭)，以證明原告于2016年9月9日遷離系爭房屋。
　　4、2018年5月2日證人證言1份(證人未到庭)，以證明系爭房屋內(nèi)燈具系原告安裝，故原告遷離時將燈具予以拆除。
　　被告上海大東海綜合商社股份有限公司辯稱并反訴訴稱：鑒于(1)原告欠付2016年6月至9月電費人民幣1,643元，該項電費系被告予以墊付；(2)原告實際于2016年10月14日遷離系爭房屋，房屋交接手續(xù)因原告拒絕而未能辦理，原告遷離同時將系爭房屋內(nèi)照明燈具、開關(guān)插座、電線等均予拆除，導致被告須恢復房屋原狀后方可向后續(xù)租戶交付房屋，被告因此實際支出相關(guān)房屋恢復費用。因原告尚有上述費用未予清結(jié)，故被告不同意先行返還押金，在原告清結(jié)上述欠費后，被告同意將押金人民幣30,000元返還予原告。被告就此提起反訴，要求(1)原告就未能全面履行租約支付違約金人民幣20,000元；(2)原告就租期屆滿后繼續(xù)使用房屋期間支付租金人民幣39,863.20元(自2016年9月10日起至2016年10月14日止共計34日、按原租約租金標準之2.5倍計算應(yīng)為人民幣69,863.20元，經(jīng)原告所付押金人民幣30,000元沖抵后，尚欠該期間租金則為人民幣39,863.20元)；(3)原告支付2016年6月至9月期間所欠電費人民幣1,643元；(4)原告就拆除燈具、開關(guān)插座及電線行為支付被告恢復房屋原狀費用人民幣3,500元；(5)原告就上述各項費用向被告償付利息(自2016年9月1日起至實際清償欠費之日止、按銀行同期貸款利率計算)。
　　被告對原告提供證據(jù)1、2均無異議；對原告提供證據(jù)3、4均不予認可。
　　被告提供以下證據(jù)：
　　1、2015年8月26日《房屋租賃協(xié)議》(同原告提供證據(jù)1)，以證明原、被告于該日簽訂租約，租賃雙方就租賃所涉時間、價格、押金、租金支付、違約責任、退租交房、延期付租等均作約定。
　　2、2016年10月14日《房屋租賃退租驗收交接單》，以證明原、被告于該日辦理房屋交接事宜。
　　3、2016年10月24日被告致原告《公函》(附掛號信憑證)，以證明催款情節(jié)。
　　4、情況說明4份(證人未到庭)，以證明原告于2016年10月14日方予遷離系爭房屋。
　　原告上海得力起重索具有限公司針對反訴辯稱：原告于2016年9月9日即遷離系爭房屋，即使被告所述原告遲至2016年10月14日方予遷離一節(jié)屬實，則原、被告在原租約期限屆滿后實際系構(gòu)成不定期租賃關(guān)系，該期間租金應(yīng)當按照原租約約定租金標準履行，原告對于被告就該期間所采用之租金計算標準不予認可。另該期間租金在新民訴法施行之前已過原民訴法所規(guī)定1年訴訟時效期間。至于被告訴請之違約金，因已過法律規(guī)定之20%償付標準，且被告同時主張另行加付之1.5倍租金，故違約金存在過高情形。對于被告訴請之電費，原告予以認可并同意支付。對于被告訴請之恢復費用，原告僅將自行安裝之燈具予以拆除，被告所稱其他拆除情節(jié)并不屬實，被告就實際支出恢復費用一節(jié)亦未能提供充足證據(jù)，故原告對該項訴請不予認可。
　　原告對被告提供證據(jù)1形式真實性予以確認，但稱被告就租賃一節(jié)應(yīng)予提供相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明以示被告享有合法出租之權(quán)利；對被告提供證據(jù)2稱因無原告蓋章或簽字確認內(nèi)容，故不予認可；對被告提供證據(jù)3稱其上并無被告印章，且原告亦未實際收訖該函件；對被告提供證據(jù)4不予認可。
　　經(jīng)審理查明：2015年8月26日，原、被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》(下稱《租賃協(xié)議》)一份，約定(1)原告向被告承租位于上海市北京東路XXX號底層營業(yè)用房1間及二樓會議室通間附加小辦公室1間，租期自2015年9月10日起至2016年9月9日止；(2)如雙方在合同自然終止后有意續(xù)約，則須提前2個月提出，達成意愿后需重新簽訂租賃協(xié)議；(3)年租金為人民幣300,000元，租金按先付后用、按季支付原則，原告每3個月向被告支付租金人民幣75,000元，租金支付日為每年8月、11月、2月及5月之26日前；(4)原告應(yīng)按時付租，如有拖欠租金行為則視為租金支付違約，違約方須承擔違約金人民幣20,000元；(5)約定租金支付日15日內(nèi)未付款，則自第16日起按日計付滯納金，滯納金每逾期付款1日按季度租金付款數(shù)額之千分之二償付；(6)電費按季度抄表結(jié)算，被告按照供電部門直接抄表開具之發(fā)票帳單自行支付，或者按照原告就總表分戶予以管理抄表、并按原告實際耗用數(shù)及分攤額所計付費金額而開具之收據(jù)予以繳費；(7)原告繳納租房押金人民幣30,000元，該押金用于協(xié)議終止后扣除原告應(yīng)繳而未繳及違約所致之各類費用以及損壞房屋、設(shè)備之維修費用，剩余部分由被告于1個月內(nèi)返還予原告；(8)合同終止后不再續(xù)約，原告須在合同終止日屆滿前3日內(nèi)遷離，在合同終止日將房屋鑰匙交付被告，如有拖延行為則視為違約，應(yīng)按《合同法》承擔違約責任，并可追償拖延租金，該項拖延租金系拖延天數(shù)之租金加1.5倍罰金之和。簽約后，原、被告履行各自合同義務(wù)，被告交付系爭房屋，原告繳納押金人民幣30,000元并按約履行協(xié)議項下付租義務(wù)。租期屆滿當日，原告未能按約向被告交付房屋鑰匙。2016年10月14日，被告收回系爭房屋，并發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)照明燈具均被拆除。2016年10月31日，被告通過掛號信方式向原告發(fā)出落款日期為2016年10月24日之《公函》，稱原告未能在合同終止當日騰空系爭房屋并交還房屋鑰匙，且遷離同時擅自拆除房屋內(nèi)電器布線及照明燈具，之后又未予恢復原狀，就此，以好聚好散及友情關(guān)懷作為出發(fā)點進行相關(guān)費用之結(jié)算，則原告所付押金人民幣30,000元在沖抵原告延長使用房屋期間租金人民幣27,945.28元、電費人民幣1,643元、被拆除燈具及布線之恢復原狀費用人民幣3,500元之后，尚有缺額計人民幣3,088.28元，原告收函后應(yīng)予清結(jié)該項缺額款項。對此，原告未作回復?，F(xiàn)原告以被告在原告返還系爭房屋后卻未能按約退還押金為由起訴來院，被告對此則稱原告尚有應(yīng)付款項須予結(jié)算，待相關(guān)費用結(jié)算完畢后再予退還原告所付押金，被告并就尚未清結(jié)之費用提起反訴。被告反訴狀副本及相關(guān)反訴證據(jù)于2017年11月10日送達至原告。
　　審理中，原告對拆除燈具情節(jié)予以確認，但稱所拆除之燈具均系原告自行安裝。
　　以上事實，由原告提供的《租賃協(xié)議》、收據(jù)、被告提供的《公函》(附掛號信憑證)以及當事人陳述筆錄等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為：原、被告所簽《租賃協(xié)議》系雙方據(jù)各自真實意思表示依法簽訂，具有法律效力，原、被告作為簽約方均應(yīng)恪守協(xié)議約定之義務(wù)。《租賃協(xié)議》明確原告須在租期屆滿前3日遷離并于租期屆滿當日交還房屋鑰匙，現(xiàn)原告就交還鑰匙及實際遷離一節(jié)均未能提供相關(guān)證據(jù)予以證明，本院對原告所述實際于2016年9月9日遷離并交還房屋情節(jié)依法不予采信，并對被告所述原告遲至2016年10月14日交還房屋并辦理房屋交接之情節(jié)依法予以采信。對于原告要求退還押金之訴請，《租賃協(xié)議》約定押金在合同終止后先予沖抵原告應(yīng)付費用，剩余部分予以退還。審理中，被告表示在原告清償應(yīng)付費用后可予全額退還押金，鑒于不先行沖抵欠費可能增加原告依法或按約應(yīng)予償付之利息損失或滯納金，從而增加原告應(yīng)予承擔之合同義務(wù)，故本院對被告就押金所陳述之處理意見依法不予采納，并依法確認原告所付押金應(yīng)當按照合同約定在租期屆滿之時先行沖抵欠費后再予返還剩余部分款項。對于被告訴請之違約金，鑒于該項違約金系針對原告拖欠租金行為所作約定，現(xiàn)被告所述原告延遲交還系爭房屋、拆除燈具等行為均不適用于該項違約條款，故本院對被告該項違約金訴請依法予以駁回。對于被告訴請之延期使用房屋期間租金人民幣39,863.20元，被告提交證據(jù)清單顯示該項訴請金額系按合同約定以2.5倍原租金標準計算所得之延期使用房屋費用，再予扣除原告所付押金后之款項數(shù)額。依據(jù)合同文意，此項費用實質(zhì)系原告在租賃關(guān)系結(jié)束后因未能按約返還系爭房屋所產(chǎn)生之房屋使用費，被告對于該項訴請金額所采取之計算方式與合同約定內(nèi)容、原告逾期交還房屋情節(jié)、押金先行沖抵欠費之合同約定內(nèi)容等均無相悖，但因2016年系閏年計366日，被告在計算費用時未能顧及閏年因素從而存在誤差。針對2016年9月10日至2016年10月14日計35日期間，按年租金人民幣300,000元、閏年366日計之日租金為人民幣819.67元，則該時段共計35日之合同租金應(yīng)為人民幣28,688.45元，現(xiàn)被告按年租金人民幣300,000元、該年365日、該時段34日計算，所得該時段之合同租金為人民幣27,945.28元。被告雖在閏年天數(shù)、該時段天數(shù)方面存在計算誤差，但被告就該計算方式所主張之費用金額實際未過被告按約可獲支持之費用金額，鑒此，本院對被告就原告逾期交還房屋所訴請之房屋使用費依法予以支持，并對被告將押金先行沖抵原告欠費之處理方式依法予以準許。對于被告訴請之電費，原告并無異議且同意支付，本院就此對被告該項電費訴請依法予以支持。對于被告訴請之恢復原狀費用人民幣3,500元，鑒于原告僅對拆除燈具情節(jié)予以確認，而原告對于燈具系自行安裝一節(jié)、被告對于拆除物品之具體情形、被告對于恢復費用之實際發(fā)生等均未能提供確切證據(jù)予以佐證，故本院依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，在原告確認拆除燈具但卻無法證明燈具系原告自行安裝情形下，依法認定原告就所拆除之燈具應(yīng)對被告予以酌情賠償。對于被告就各項訴請欠費所主張之利息損失，鑒于(1)被告訴請之違約金缺乏合同依據(jù)，本院依法予以駁回，故對被告就違約金所主張之利息亦依法予以駁回；(2)被告就逾期交還房屋期間所訴請之房屋使用費，原、被告就該項房屋使用費之支付時間在訴訟之前未作約定，而被告在致原告《公函》中系基于友情關(guān)懷出發(fā)點進行費用結(jié)算，故原告在函件中要求被告支付之房屋使用費與訴請費用亦不相同，就此，被告就所訴請房屋使用費僅可自原告收訖被告反訴狀次日起予以主張；(3)被告在所發(fā)《公函》中明確原告應(yīng)付電費人民幣1,643元，但《公函》中經(jīng)押金全額抵扣后尚應(yīng)補缺款項為人民幣3,088.28元，該款大于原告所欠電費，且原告對此項電費并無異議，就此，在被告未能提供證據(jù)以證明被告在發(fā)出《公函》之前曾向原告主張該項電費情形下，被告就該項電費僅可自原告收訖《公函》次日予以起計利息，依據(jù)函件掛號信憑證，被告系于2016年10月31日發(fā)出函件，按照常理，原告收訖函件日期應(yīng)在發(fā)函后2-3日內(nèi)，就此，被告自2016年11月4日起應(yīng)可向原告主張電費利息；(4)對于被告所稱恢復費用，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及庭審陳述，本院就原告拆除燈具行為依法認定原告應(yīng)向被告作出相應(yīng)賠償，鑒于該項賠償金額在訴訟之前尚未確定，故被告就該項就燈具拆除所發(fā)生之恢復費用，僅可在賠償金額已予確定情形下方可主張費用利息。對于上述費用計息所采用之利率，鑒于被告就所主張之貸款利率未能提供相關(guān)證據(jù)，故本院僅按存款利率作為該項利息訴請之計息標準。至于原告辯稱被告反訴訴請2所涉租金已過法定訴訟時效一節(jié)，前述已明確被告反訴訴請之租金實質(zhì)系房屋使用費，在民法總則于2017年10月1日施行之前，房屋使用費之訴訟時效期間為2年，鑒于該項房屋使用費所涉時段為2016年9月10日至2016年10月14日期間，而在民法總則施行之時，該項房屋使用費仍在訴訟時效期間內(nèi)，就此，按照相關(guān)法律規(guī)定，該項房屋使用費之訴訟時效期間因民法總則施行而調(diào)整為3年，原告所稱已過法定訴訟時效期間一節(jié)與法有悖，本院對原告該項辯稱意見依法不予采納。至于原告辯稱原、被告在約定租期屆滿之后實際構(gòu)成不定期租賃關(guān)系、應(yīng)當按照原約定租金標準計付租金一節(jié)，鑒于原、被告在約定租期屆滿后并未再行簽約，對于原告繼續(xù)使用房屋之行為，目前并無證據(jù)顯示被告對此行為予以認可并就該行為向原告收取租金，原告所稱構(gòu)成不定期租賃關(guān)系一節(jié)缺乏事實及法律依據(jù)，本院對原告該項辯稱意見依法不予采納。至于原告所稱原告于2016年9月9日前既已遷離系爭房屋一節(jié)，原告對該項陳述內(nèi)容負有舉證責任，根據(jù)合同約定，原告即使實際遷離，但仍應(yīng)于合同終止日將房屋鑰匙交付被告?，F(xiàn)原告對于實際遷離一節(jié)未能提供相關(guān)證據(jù)，對于交還房屋一節(jié)亦未能提供房屋鑰匙交接憑證等相關(guān)證據(jù)，故本院對原告所述遷離情節(jié)依法不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法總則>訴訟時效制度若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第二百三十六條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告上海得力起重索具有限公司要求被告上海大東海綜合商社股份有限公司返還押金人民幣30,000元并就該項押金償付利息的本訴請求；
　　二、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)就延遲交還房屋支付反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司房屋使用費人民幣39,863.20元(自2016年9月10日起至2016年10月14日止、反訴被告上海得力起重索具有限公司應(yīng)付房屋使用費為人民幣69,863.20元，經(jīng)押金人民幣30,000元全額沖抵完畢后，尚須支付房屋使用費為人民幣39,863.20元)；
　　三、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)就上述第二項房屋使用費償付反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司利息(自2017年11月11日起至實際清償日止、以欠費金額、按銀行同期存款利率計算)；
　　四、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司電費人民幣1,643元；
　　五、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)就上述第四項電費償付反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司利息(自2016年11月4日起至實際清償日止、以欠費金額、按銀行同期存款利率計算)；
　　六、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)就拆除燈具賠償反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司恢復原狀費用人民幣1,000元；
　　七、反訴被告上海得力起重索具有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)就上述第六項恢復原狀費用償付反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司利息(自本判決生效次日起至實際清償日止、以欠費金額、按銀行同期存款利率計算)；
　　八、駁回反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司要求反訴被告上海得力起重索具有限公司支付違約金等其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費人民幣550元(原告上海得力起重索具有限公司已預繳)，由原告上海得力起重索具有限公司負擔；反訴案件受理費人民幣463元(反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司已預繳)，反訴原告上海大東海綜合商社股份有限公司負擔人民幣32元，反訴被告上海得力起重索具有限公司負擔人民幣431元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：李??慧

書記員：嚴??奇