原告：上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳放，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：袁濤，上海德美律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海信某貿(mào)易有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：金丹，總經(jīng)理。(未到庭)
　　委托訴訟代理人：李元燦，湖北晨豐律師事務(wù)所律師。
　　原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱強(qiáng)生公司)與被告上海信某貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱信某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月12日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案于2019年4月18日公開開庭進(jìn)行審理，原告強(qiáng)生公司委托訴訟代理人袁濤、被告信某公司委托訴訟代理人李元燦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告強(qiáng)生公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)《房屋租賃合同(商業(yè))》自2017年10月18日解除；2、判令被告信某公司支付2017年7月1日至2017年10月15日期間的房屋租金人民幣(以下幣種均為人民幣)315,234.50元(按月租金90,067元為標(biāo)準(zhǔn))；3、判令被告信某公司支付從起租日起至合同解除日2017年10月15日期間的水電費(fèi)897元、2017年8月16日至2017年10月15日期間的物業(yè)費(fèi)24,235元(按每月11元/平方米*1,074.06平方米計(jì)算)；4、判令被告信某公司支付解約違約金90,067元；5、判令被告信某公司已付租賃保證金180,134元不再返還，用于抵扣未付的2017年5月1日至2017年6月30日期間的租金180,134元；6、本案訴訟費(fèi)用由被告信某公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：
　　2017年2月25日,原被告雙方經(jīng)協(xié)商,就上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路XXX號(hào)一、二層及地下一、二層房屋租賃事宜達(dá)成一致,簽訂《房屋租賃合同(商業(yè))》,約定由被告承租上述房屋,租賃期限自2017年2月1日起,至2022年1月31日止,前三年月租金為90,067元。簽約后,被告按約向原告支付了首期房屋租金270,201元和租賃保證金180,134元，原告亦按約向被告交付了上述房屋。但此后被告因自身經(jīng)營問題,在裝修進(jìn)場(chǎng)后一直未能向原告支付第二期房屋租金,也未能支付承租期間發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。為此,原告曾多次向被告進(jìn)行催告,直至于2017年10月16日委托律師向被告發(fā)出律師函,并自該律師函送達(dá)被告時(shí)解除《房屋租賃合同(商業(yè))》。該律師函已經(jīng)于2017年10月18日送達(dá)。原告認(rèn)為,被告遲延拖欠支付房屋租金的行為,已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約,為維護(hù)合法權(quán)益，原告訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告信某公司辯稱：1、解除合同的時(shí)間應(yīng)是2017年8月11日，當(dāng)日被告收到原告委托律師發(fā)送的解除合同的相關(guān)函件。此律師函可以認(rèn)定為解除合同的依據(jù)。2、根據(jù)原被告2017年2月25日簽訂的租賃合同之約定，原告應(yīng)當(dāng)扣除給予被告免租裝修的兩個(gè)月時(shí)間，即應(yīng)扣除2個(gè)月租金，物業(yè)管理費(fèi)由被告自行承擔(dān)。3、該房屋因被告的原因并未實(shí)際使用，其租賃行為嚴(yán)重虧損導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營嚴(yán)重虧損，請(qǐng)求原告給予寬容。4、已交的租賃保證金應(yīng)該在本案中扣除。綜上，請(qǐng)求原告予以寬容。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路XXX-XXX號(hào)房地產(chǎn)登記權(quán)利人為強(qiáng)生公司。
　　2017年2月25日，強(qiáng)生公司(甲方)與信某公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同(商業(yè))》，約定：甲方出租給乙方的房屋座落在上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民路XXX號(hào)一、二層;地下一、二層(以下簡(jiǎn)稱“該房屋”)；該房屋建筑面積為一層526.95平方米;二層547.11平方米;地下(一、二層)共計(jì)1,022.02平方米；房屋用途為商業(yè),結(jié)構(gòu)為框架。房屋租賃期自2017年2月1日至2022年1月31日止。甲、乙雙方約定,該房屋一、二層自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面積租金為2.5元，月租金總計(jì)為81,673.31元；(地下一、二層自2017年2月1日至2020年1月31日止每日每平方米建筑面積租金為0.27元，月租金總計(jì)8,393.34元，上述合計(jì)月租金為90,067元；自2020年2月1日起至本合同終止日,該房屋租金按原租金5%遞增,月租金總計(jì)為94,570元。乙方應(yīng)于每季1日前向甲方支付當(dāng)季租金，逾期支付的,逾期一日,則乙方需按日租金的0.5%支付違約金。本合同的房屋租賃保證金相當(dāng)于2個(gè)月的租金,即180,134元，用以保證乙方履行其在本合同項(xiàng)下的所有義務(wù)，甲方有權(quán)從上述保證金中抵扣乙方應(yīng)付而未付的任何費(fèi)用；租賃關(guān)系終止時(shí),甲方收取的房屋租賃保證金用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用后,剩余部分無息歸還乙方。租賃期間,使用該房屋所發(fā)生的水、電、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費(fèi)用由乙方承擔(dān)。并由乙方直接向物業(yè)公司支付。甲、乙雙方同意,有下列情形之一的,一方可書面通知另一方解除本合同；違反合同的一方,應(yīng)向另一方按月租金的1倍支付違約金;給對(duì)方造成損失的,支付的違約金不足抵付一方損失的,還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分：乙方逾期不支付租金累計(jì)超過10日的,或逾期不支付保證金超過7日或乙方未按合同約定按時(shí)、足額補(bǔ)足保證金的。租賃期間,非本合同規(guī)定的情況,而乙方中途擅自退租的,乙方應(yīng)按月租金的1倍向甲方支付違約金；若違約金不足抵付甲方損失的,乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的,不足部分則由乙方另行支付。鑒于乙方裝修所需的工期,甲方同意自該房屋交付之日起至2017年3月31日止為裝修期,根據(jù)實(shí)際情況,該段裝修期,甲方免去乙方租金,物業(yè)管理費(fèi)由乙方自行承擔(dān)。合同另對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，信某公司共向強(qiáng)生公司支付了第一期三個(gè)月(2017年4月-6月)租金270,201元及租賃保證金180,134元,并實(shí)際接收房屋開始裝修。強(qiáng)生公司收訖租金后依法開具了相應(yīng)的發(fā)票。
　　2017年5月23日，強(qiáng)生公司(甲方)、信某公司(乙方)與案外人綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司上海分公司(以下簡(jiǎn)稱綠城物業(yè)，丙方)簽訂《協(xié)議書》，主要約定乙方承租系爭(zhēng)房屋，物業(yè)費(fèi)由甲方代收付，即乙方支付給甲方，甲方再支付給丙方。
　　2017年8月11日，強(qiáng)生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第71號(hào)《律師函》，表示：信某公司未嚴(yán)格按照該合同的約定履行承租人的義務(wù),上期租金已存在遲延支付的情況,且本季租金拖欠時(shí)間已超過30天；上述做法已經(jīng)嚴(yán)重侵害強(qiáng)生公司的合法權(quán)益,已符合合同第九條中約定的出租方有權(quán)單方解除該合同的情形,為避免信某公司誤判情勢(shì),貫徹企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控措施,維護(hù)合同的法律效力,強(qiáng)生公司授權(quán)本律師做最后催告：如信某公司未能在本律師函送達(dá)后10日內(nèi)繳清應(yīng)付租金及相關(guān)費(fèi)用,則強(qiáng)生公司有權(quán)解除該合同并追究貴司的嚴(yán)重違約責(zé)任；屆時(shí),信某公司或?qū)⒊袚?dān)被強(qiáng)制清退、裝修損失不予補(bǔ)償、敗訴等不利后果。信某公司于次日收到該律師函。
　　2017年10月16日，強(qiáng)生公司向信某公司致送德美律函字(2017)第79號(hào)《律師函》，表示：
　　信某公司未嚴(yán)格按照該合同的約定履行承租人的義務(wù),多次存在遲延支付租金的情況,且本季租金拖欠時(shí)間已達(dá)數(shù)月之久；強(qiáng)生公司曾為催收租金,數(shù)次與信某公司聯(lián)系溝通,但信某公司迄今未能支付房屋租金等費(fèi)用；鑒于上述做法違反該合同第九條等有關(guān)約定,且嚴(yán)重?fù)p害強(qiáng)生公司的合法權(quán)益,強(qiáng)生公司授權(quán)本律師向貴司告知如下：自本律師函送達(dá)之日起,信某公司與強(qiáng)生公司所簽訂的合同予以單方解除；望信某公司能在本律師函送達(dá)后7日內(nèi),主動(dòng)做好清退工作,將存放在該房屋現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)物品及時(shí)清運(yùn),自行妥善處理其他與租賃有關(guān)的事宜；同時(shí)自本律師函送達(dá)之日起,在退場(chǎng)交還房屋前,貴司還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)占用房屋期間的房屋占用費(fèi)(后附結(jié)算清單)。信某公司于2017年10月18日收到該律師函。
　　庭審中，信某公司表示：信某公司承租房屋進(jìn)行了裝修打算進(jìn)行珠寶展示，但因自身原因未能實(shí)際經(jīng)營。裝修工程未能完畢，2017年4月底時(shí)信某公司已經(jīng)清空了裝修工人，尚余一些生活用品，此后信某公司未再去過系爭(zhēng)房屋進(jìn)行管理，強(qiáng)生公司實(shí)際于2017年5月已經(jīng)實(shí)際控制了系爭(zhēng)房屋，但強(qiáng)生公司也未實(shí)際使用。2017年8月11日收到律師函后，即電話聯(lián)系強(qiáng)生公司負(fù)責(zé)人表示同意解除合同，強(qiáng)生公司負(fù)責(zé)人也同意解除合同，因此雙方的租賃合同已在2017年8月11日解除。雙方之間沒有辦理過任何交接手續(xù)。2017年8月11日之后的租金和物業(yè)管理費(fèi)不應(yīng)該再由信某公司承擔(dān)。
　　強(qiáng)生公司則表示：系爭(zhēng)房屋面積較大，信某公司未能完成裝修(連門禁都未完成)、經(jīng)營人員未進(jìn)駐，也未實(shí)際開展經(jīng)營活動(dòng)。2017年8月信某公司收到律師函后，雙方確實(shí)有過溝通，但信某公司沒有明確表示要退租，直至2017年9月房屋內(nèi)還遺留了裝修物品，為此強(qiáng)生公司還發(fā)函要求裝修方顧某清場(chǎng)。2017年10月18日強(qiáng)生公司發(fā)送解除合同的律師函表明解除合同，并自動(dòng)收回了房屋。
　　根據(jù)庭審查明的事實(shí)，本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人均有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，違反合同約定的當(dāng)事人一方，應(yīng)當(dāng)按照合同約定或法律規(guī)定向另一方承擔(dān)違約責(zé)任。強(qiáng)生公司與信某公司簽訂的《房屋租賃合同(商業(yè))》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。
　　信某公司在使用房屋過程中，因自身原因未能按約按時(shí)支付租金，且在強(qiáng)生公司書面催告合理期限內(nèi)仍未能支付，顯屬違約，強(qiáng)生公司有權(quán)依法依約解除案涉房屋租賃合同，本院確定合同解除的時(shí)間為2017年10月18日。合同解除后，信某公司仍應(yīng)支付合同解除之前產(chǎn)生的租金、物業(yè)、水電等費(fèi)用，并承擔(dān)因違約行為導(dǎo)致的違約責(zé)任。關(guān)于違約金問題，本院綜合租賃合同約定、合同履行情況、違約給守約方造成的實(shí)際損失、雙方過錯(cuò)程度、違約方主觀惡意程度，本院酌情確定信某公司償付強(qiáng)生公司違約金45,033元。關(guān)于免租裝修期問題，強(qiáng)生公司要求信某公司支付免租期內(nèi)兩個(gè)月的租金，雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時(shí)，免租期租金如何承擔(dān)，但強(qiáng)生公司給予信某公司免租期的前提是基于信某公司全面履行5年租期的合同及其可收取長(zhǎng)期租金的可期待利益，系附條件的讓利，現(xiàn)因信某公司的違約致使合同被解除，讓利條件已不存在，故綜合考慮免租期的時(shí)限、合同實(shí)際履行的時(shí)間以及對(duì)出租人租金收入損失的影響程度，本院酌情確定信某公司應(yīng)承擔(dān)強(qiáng)生公司的該部分損失。信某公司已付的租賃保證金不再予以返還，用以抵沖支付上述應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司與被告上海信某貿(mào)易有限公司于2017年2月25日簽訂的《房屋租賃合同(商業(yè))》于2017年10月18日解除；
　　二、被告上海信某貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司2017年7月1日至2017年10月15日期間租金人民幣315,234.50元(以已付租賃保證金人民幣180,134元部分抵沖支付)；
　　三、被告上海信某貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司水電費(fèi)人民幣897元；
　　四、被告上海信某貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)人民幣24,235元；
　　五、被告上海信某貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司解約違約金人民幣45,033元；
　　六、被告上海信某貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海強(qiáng)生置業(yè)有限公司免租損失人民幣90,067元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣7,756.50元，減半收取計(jì)人民幣3,878.30元，由原告強(qiáng)生公司負(fù)擔(dān)人民幣1,013.30元，由被告信某公司負(fù)擔(dān)人民幣2,865元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜