原告(反訴被告)：上海張某實(shí)業(yè)公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：梅裙，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陳潔，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱妹華，上海儒君律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海滄盛實(shí)業(yè)公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：石衛(wèi)章，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊生泉，上海龍?jiān)蓭熓聞?wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：萬樹祥，上海龍?jiān)蓭熓聞?wù)所律師。
　　原告上海張某實(shí)業(yè)公司(以下簡稱“張某公司”)與被告上海滄盛實(shí)業(yè)公司(以下簡稱“滄盛公司”)其他合同糾紛一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的法定代表人梅裙及委托訴訟代理人陳潔、朱妹華，被告的委托訴訟代理人楊生泉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某公司向本院提出訴訟請求：1.被告賠償原告在姚北路XXX號項(xiàng)目上的地上建筑物、構(gòu)筑物損失37,940,299.72元【其中，經(jīng)審價(jià)確認(rèn)32,541,402元，未確認(rèn)的工程建設(shè)直接費(fèi)用3,330,568.60元(包括電梯180萬元、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及施工定額費(fèi)差額28,226元、圍墻轉(zhuǎn)讓款18萬元、零星工程建設(shè)費(fèi)用1,322,342.60元)、工程建設(shè)其他費(fèi)用1,775,078.12元(包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)1,026,450元，建設(shè)單位管理費(fèi)748,628.12元)、污水納入管網(wǎng)的市政配套費(fèi)293,251元】;2.被告賠償原告因拆違整治而未收到的2016年10月至12月的租金損失1,231,301.68元和未收到的水電費(fèi)損失175,410.36元；3.被告賠償原告承租戶清退損失906,254.47元；4.被告賠償原告因未辦出系爭地塊的土地權(quán)證而致原告預(yù)期可得土地增值利益損失33,418,000元。庭審中，原告將訴請4明確為被告返還原告已付的土地款554.4萬元并賠償原告因未辦出系爭地塊的土地權(quán)證而致原告預(yù)期可得土地增值利益損失26,203,100元(47.74畝乘以每畝95萬元的70%并扣除554.4萬元)。
　　事實(shí)和理由：原告系本市閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)張某村村屬集體企業(yè)。原告曾于1995年出資在九亭鎮(zhèn)滬松公路沿線購地150畝，建造張松工業(yè)區(qū)，后該項(xiàng)目因地鐵9號線項(xiàng)目被列入動遷范圍，原告重新物色新的地塊用于開發(fā)建設(shè)。2003年相關(guān)人員向原告推薦了九亭鎮(zhèn)久富工業(yè)區(qū)金吳村姚北路XXX號地塊，該地塊原為上海鼎親企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“鼎親公司”)用于建造生產(chǎn)用房項(xiàng)目，且已辦妥建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但因該企業(yè)投資規(guī)模發(fā)生變化，選址地塊已不能適應(yīng)，擬退出項(xiàng)目建設(shè)。
　　被告系九亭鎮(zhèn)金吳村村屬集體企業(yè)，系爭地塊的原土地所有權(quán)人，項(xiàng)目洽談時(shí)，金吳村和久富工業(yè)區(qū)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一再向原告承諾該地塊是可以辦理正規(guī)用地和施工手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，并表示有關(guān)項(xiàng)目的前期手續(xù)及權(quán)證由地塊所屬的金吳村村屬企業(yè)的被告負(fù)責(zé)辦理。為此，2003年6月8日，被告與原告以及鼎親公司簽訂三方協(xié)議，由鼎親公司將項(xiàng)目的54畝土地轉(zhuǎn)讓給原告開發(fā)建設(shè)，被告負(fù)責(zé)有關(guān)項(xiàng)目的前期手續(xù)及權(quán)證辦理。之后，三方又簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將轉(zhuǎn)讓的土地面積確定為47.74畝。原告按約支付了全部的轉(zhuǎn)讓款。
　　在辦出建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，原告向被告和相關(guān)職能部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，被告知因暫時(shí)沒有工業(yè)用地指標(biāo)，無法核發(fā)建設(shè)工程施工許可，但要求原告先施工，承諾之后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。之后，原告啟動項(xiàng)目建設(shè)，建造了10幢標(biāo)準(zhǔn)廠房，建筑面積達(dá)3.2萬平方米，并經(jīng)過多年招商，目前入駐企業(yè)18家。
　　2016年6月20日，原告收到九亭鎮(zhèn)人民政府作出的《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》，認(rèn)定原告姚北路XXX號建筑物、構(gòu)筑物屬于違法建筑，責(zé)令于2016年7月4日前自行拆除。同年12月20日，項(xiàng)目地上建筑物、構(gòu)筑物被強(qiáng)制拆除，并將系爭地塊收回。由于拆違決定書出具后，系爭地塊的承租戶開始拒付租金，原告也因此少收了2016年9月至12月的租金；為平穩(wěn)清退，原告不得已與承租戶協(xié)商解約，部分承租戶不接受解約方案也有訴至法院要求高額賠償。為此，原告認(rèn)為導(dǎo)致系爭地塊未能辦妥土地權(quán)證，導(dǎo)致原告建造的房屋被認(rèn)定為違法建筑拆除，土地被強(qiáng)制收回，責(zé)任完全在被告，給原告帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失，故請求判如所請。
　　被告辯稱：被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。1、本案并非建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，實(shí)際為集體建設(shè)用地土地租賃合同關(guān)系；2、被告已經(jīng)按約履行了協(xié)議全部義務(wù)，而有關(guān)的建設(shè)用地審批手續(xù)是原告申請的，原告在申請未獲得審批的情況下，私自建設(shè)違法建筑被拆除的責(zé)任在原告。
　　同時(shí)，被告提出反訴：要求原告支付被告土地使用費(fèi)1,411,791.66元。庭審中，被告增加訴訟請求：要求確認(rèn)原、被告就上海市松江區(qū)姚北路XXX號地塊所形成的合同關(guān)系于2017年5月22日解除。
　　事實(shí)和理由：2003年6月8日，原告與鼎親公司簽訂協(xié)議書一份，約定合作開發(fā)本區(qū)姚北路XXX號土地54畝，合作年限50年，起始日期以土地管理部門發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)之日為準(zhǔn)。同日，原、被告與鼎親公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，土地有償價(jià)格10畝(以實(shí)測為準(zhǔn))，使用期限50年。2013年8月1日，項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用從該日起算?，F(xiàn)在原告實(shí)際使用土地36,400平方米，折合54.65畝，實(shí)際使用至2016年7月4日拆除日止(土地實(shí)際已經(jīng)收回)。故要求原告支付實(shí)際占用12年零11個(gè)月期間的使用費(fèi)。
　　針對反訴，原告辯稱：同意解除合同，土地被告已經(jīng)收回，但不同意支付土地使用費(fèi),因?yàn)椋?、原告已經(jīng)將約定的土地費(fèi)全部支付給被告，而是被告怠于履行辦證義務(wù)，故不存在原告支付使用費(fèi)的基礎(chǔ)；2、被告的計(jì)算方式有誤，實(shí)際確定的土地面積為47.74畝，拆除時(shí)間為2016年12月底。
　　經(jīng)審理查明：2001年9月18日，被告(甲方)與鼎親公司(乙方)就合作建設(shè)開發(fā)本區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村上海久富經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)滄盛園區(qū)事宜簽訂《協(xié)議書》一份，約定：合作開發(fā)面積110畝，合作年限50年，起始日期以土地管理部門發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日為準(zhǔn)；甲方的權(quán)利義務(wù)：A、負(fù)責(zé)辦理土地使用的報(bào)批手續(xù)，包括辦理規(guī)劃用地許可證和建設(shè)用地許可證，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用；B、協(xié)助乙方辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房地產(chǎn)權(quán)證，承諾房地產(chǎn)權(quán)利人為鼎親公司；C、協(xié)助乙方辦理今后經(jīng)營活動所需的相關(guān)手續(xù)，并處理一切協(xié)調(diào)工作；D、負(fù)責(zé)將水、電、通訊設(shè)施、道路、雨污水管道提供至規(guī)劃紅線，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；上述B、C兩項(xiàng)費(fèi)用由乙方承擔(dān)；乙方的權(quán)利義務(wù)：A、合作工業(yè)區(qū)的建設(shè)在立項(xiàng)后一年內(nèi)啟動；B、工業(yè)區(qū)建成后，區(qū)內(nèi)企業(yè)工商注冊登記應(yīng)有一半必須在甲方所在地九亭鎮(zhèn)；C、乙方承諾在同等條件下優(yōu)先招用甲方村民進(jìn)工業(yè)區(qū)工作；本協(xié)議訂立后，甲方負(fù)責(zé)建設(shè)用地的前期工作，包括立項(xiàng)、報(bào)批、因使用土地發(fā)生的勞動力安置和補(bǔ)償?shù)纫磺惺掷m(xù)，由乙方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；土地有償使用價(jià)格每畝10萬元(包括青苗費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)用田改性為工業(yè)建設(shè)用地費(fèi)、動遷費(fèi)、集體及土地辦證等一切費(fèi)用)；付款方式和期限：簽訂本協(xié)議后，乙方支付110萬元作為定金；簽訂協(xié)議之日起三個(gè)月內(nèi)甲方交付規(guī)劃用地許可證(戶名為鼎親公司)，后乙方再支付220萬元；2002年6月底以前支付165萬元，2002年12月底前支付165萬元，2003年6月底前支付165萬元，2003年12月底前支付165萬元，2004年12月底前支付110萬元；在協(xié)議期內(nèi)如因國家、市政規(guī)劃建設(shè)需要，雙方均應(yīng)服從，屆時(shí)按征用通知為本協(xié)議的截止日，乙方支付土地使用費(fèi)按50年均分，已使用的期間歸甲方，未使用期間的費(fèi)用甲方返還乙方，返還期限不得超過一年；任何一方違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約引起另一方的全部經(jīng)濟(jì)損失。
　　2003年6月8日，原告(乙方)與鼎親公司(甲方)就合作建設(shè)開發(fā)本區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村上海久富經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)滄盛園區(qū)地塊事宜簽訂《協(xié)議書》一份，約定：雙方開發(fā)面積54畝，合作年限50年，起始日期以土地管理部門發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)之日為準(zhǔn)；乙方負(fù)責(zé)該地塊的投資開發(fā)，包括土建、配套、招商引資和善后的日常管理，該地塊的土地使用和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等報(bào)批手續(xù)由被告負(fù)責(zé)辦理(甲方幫助前期協(xié)調(diào))；土地有償使用價(jià)格為每畝13萬元，共計(jì)702萬元，由乙方分批支付，乙方另支付甲方圍墻款18萬元，具體付款期限和額度如下：首批付款于本協(xié)議簽訂十天內(nèi)支付330萬元及圍墻款18萬元，第二批付款于2004年6月底前支付122萬元，第三批付款于2004年12月底前支付100萬元，第四批付款150萬元，分別于2003年12月底前、2004年6月底前、2004年12月底前各付50萬元；乙方投資開發(fā)該地塊后的收益全部歸乙方所有，享有全部的權(quán)利義務(wù)；其他有關(guān)事項(xiàng)，乙方有權(quán)按照鼎親公司與被告于2001年9月18日簽訂的協(xié)議書條款履行；上述協(xié)議條款履行完畢，鼎親公司與被告的各種關(guān)系全部終止。
　　同日，被告(甲方)、鼎親公司(乙方)、原告(丙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》一份，言明甲、乙雙方于2001年9月18日就合作開發(fā)九亭鎮(zhèn)金吳村上海久富經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)滄盛園區(qū)110畝土地簽訂了協(xié)議書，對減少合作開發(fā)土地面積，簽訂補(bǔ)充協(xié)議如下：甲、乙雙方原定合作開發(fā)的110畝土地，因甲方要求改為54畝，按原定土地價(jià)格，乙方應(yīng)付甲方每畝10萬元(包括青苗費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)用田改性為工業(yè)建設(shè)用地費(fèi)、動遷費(fèi)、集體及土地辦證等一切費(fèi)用)，共計(jì)540萬元，迄今乙方支付甲方土地有償使用費(fèi)330萬元，尚欠210萬元；乙方同意甲方對收回土地酌情補(bǔ)償20萬元，此補(bǔ)償費(fèi)在乙方應(yīng)支付給甲方剩余土地有償使用費(fèi)210萬元中扣除；因面積減少，乙方在原面積地塊上所建圍墻中的長度約300米部分歸入甲方收回的土地范圍，故甲方補(bǔ)償乙方圍墻投資款7.5萬元；目前乙方應(yīng)付甲方182.5萬元(210萬元-20萬元-7.5萬元)，分二期付清，2004年6月底以前支付90萬元，2004年12月底前支付92.5萬元；甲方同意乙方招入丙方開發(fā)，并承諾丙方享受原定給乙方的所有權(quán)利和義務(wù)，如：為丙方提供有關(guān)權(quán)證，手續(xù)的辦理服務(wù)等(費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé))；考慮到彌補(bǔ)甲方損失，丙方再付給甲方每畝5,000元，合計(jì)27萬元，此款項(xiàng)協(xié)議簽訂后十天內(nèi)付清。
　　2003年7月3日，松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府向松江區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會報(bào)送《關(guān)于上海鼎親企業(yè)發(fā)展有限公司建造生產(chǎn)用房項(xiàng)目計(jì)劃部分變更為上海張某實(shí)業(yè)公司的請示》,言明：項(xiàng)目面積36,000平方米，建筑面積3萬平方米，項(xiàng)目總投資8,600萬元，其中土建投資2,800萬元。2003年8月1日，區(qū)規(guī)劃管理局作出《關(guān)于核發(fā)上海張某實(shí)業(yè)公司生產(chǎn)用房建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》，言明：你單位填報(bào)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請收悉，該建設(shè)項(xiàng)目為你單位與鼎親公司協(xié)議部分變更予你單位實(shí)業(yè)，同意發(fā)給《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，請憑該許可證和本通知向房屋土地管理部門申請建設(shè)用地批準(zhǔn)書。通知明確的建設(shè)工程名稱為生產(chǎn)用房，用地位置為松江區(qū)九亭鎮(zhèn)金吳村，建設(shè)用地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)用地，用地面積約36,400平方米,并以實(shí)測為準(zhǔn)。同日，原告取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
　　2004年12月22日，被告(甲方)、鼎親公司(乙方)、原告(丙方)就前述三方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書》又簽訂《補(bǔ)充條款》一份，約定：根據(jù)勘測報(bào)告實(shí)際使用的用地面積47.74畝；甲方按勘測報(bào)告土地面積向乙方收取剩余資金97.4萬元，因原補(bǔ)充協(xié)議甲方應(yīng)補(bǔ)乙方20萬元和圍墻款7.5萬元，故甲方在2004年12月30日前向乙方應(yīng)收取的租金實(shí)際為69.9萬元；丙方在甲方所在地開發(fā)的47.74畝土地的漲價(jià)部分，由甲方與丙方按實(shí)結(jié)算，原乙、丙方之間的補(bǔ)償部分與甲方無關(guān)。同日，鼎親公司(甲方)、原告(乙方)又簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，約定：原土地面積調(diào)整為47.74畝，總價(jià)702萬元調(diào)整為620.62萬元(每畝13萬元)，至即日乙方已付甲方502萬元，還欠118.62萬元；乙方承諾在2004年12月底前支付甲方88.62萬元，剩余30萬元于2005年6月底前一次性付清。
　　上述協(xié)議簽訂后，原告共計(jì)支付鼎親公司土地款620.62萬元，其中分別于2003年6月12日支付330萬元，于2003年12月10日支付50萬元，于2004年1月5日支付20萬元，于2004年7月13日支付102萬元，于2004年12月30日支付88.62萬元，于2005年7月22日支付鼎親公司30萬元。另外，原告還于2003年6月12日支付九亭鎮(zhèn)金吳村民委員會27萬元、于2006年7月6日支付被告50萬元。期間，原告在系爭土地上建造了廠房。
　　2005年3月9日，上海市公安局松江分局防火監(jiān)督處出具原告生產(chǎn)用房(包括9座二層生產(chǎn)廠房1至9號3,379平方米*9、1座二層生產(chǎn)車間10號1,683平方米、1座一層門衛(wèi)房33平方米、1座一層泵房28平方米)消防驗(yàn)收基本合格的意見。上海市松江區(qū)房屋土地管理局九亭所也向市工商行政管理局出具產(chǎn)權(quán)證明，稱“姚北路XXX號張某工業(yè)區(qū)7號廠房屬原告所有，產(chǎn)權(quán)正在辦理中”。
　　2016年6月28日，上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)人民政府作出《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》，責(zé)令原告于2016年7月4日前自行拆除姚北路XXX號上的違法建筑。
　　因原、被告就上述拆違損失協(xié)商無果，原告遂于2016年11月2日起訴被告，要求賠償相關(guān)損失，案號為(2016)滬0117民初19342號，被告亦提出相應(yīng)反訴請求。2018年5月24日，經(jīng)原告、被告申請，本院裁定準(zhǔn)許雙方撤回本、反訴?，F(xiàn)原告又另行起訴至本院。原、被告亦同意在(2016)滬0117民初19342號案件中所涉的鑒定費(fèi)用，在本案中一并處理。
　　2018年1月19日，松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局九亭所出具證明一份，言明本案所涉姚北路XXX號土地(面積31,821平方米，折合47.74畝)，用地性質(zhì)為農(nóng)用地，屬集體所有土地，權(quán)利人為九亭鎮(zhèn)金吳村村民委員會。被告滄盛公司是金吳村設(shè)立的集體所有制企業(yè)。而早在2004年6月3日，松江區(qū)人民政府批復(fù)同意撤銷九亭鎮(zhèn)金吳村行政建制，建立金吳居委會，并要求九亭鎮(zhèn)人民政府認(rèn)真清理金吳村的集體資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)。
　　另查明：在(2016)滬0117民初19342號審理中，經(jīng)原告申請，本院委托上海大華工程造價(jià)咨詢有限公司(以下簡稱“大華公司”)對本區(qū)姚北路XXX號上建筑物的現(xiàn)存價(jià)值及已經(jīng)被拆除的彩鋼板房屋在被拆前的價(jià)值進(jìn)行司法鑒定。2017年6月19日、11月13日,大華公司先后出具司法鑒定意見書和補(bǔ)充說明，明確如下意見：1、姚北路XXX號上建筑物的現(xiàn)存價(jià)值及已經(jīng)被拆除的彩鋼板房屋在被拆前的價(jià)值32,541,402元；2、原告主張的電梯費(fèi)，現(xiàn)場踏勘時(shí)確有10部電梯，憑原告提供有180萬元的電梯發(fā)票復(fù)印件、電梯費(fèi)及相關(guān)保養(yǎng)、檢測等財(cái)務(wù)記賬憑證等資料無法確定電梯價(jià)值，如確屬系爭工程，則需增加180萬元造價(jià)；3、原告主張的工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及施工定額費(fèi)已計(jì)入3,486元，差額28,226元未計(jì)入；4、原告主張的圍墻轉(zhuǎn)讓款18萬元，屬于原告購買所得，不屬于工程造價(jià)的范圍；5、原告主張的零星工程建設(shè)費(fèi)用1,322,342.6元，包括避雷裝置檢測費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、審圖費(fèi)、水電建設(shè)的費(fèi)用等，屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，是工程建設(shè)期間為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能發(fā)揮效用發(fā)生的費(fèi)用，不在鑒定范圍內(nèi)；6、原告主張的工程建設(shè)其他費(fèi)用1,775,078.12元，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)1,026,450元，建設(shè)單位管理費(fèi)748,628.12元等，屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不在鑒定范圍內(nèi)，其中：設(shè)計(jì)費(fèi)如原告提交發(fā)票復(fù)印件、合同復(fù)印件真實(shí)有效則設(shè)計(jì)費(fèi)為34.98萬元；監(jiān)理費(fèi)憑原告提供的26萬元發(fā)票復(fù)印件無法判斷是否針對系爭工程，參考《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，系爭工程監(jiān)理費(fèi)計(jì)算為96.25萬元供法庭參考；審計(jì)費(fèi)憑原告提供的發(fā)票記載29.965萬元，供法庭據(jù)實(shí)裁定時(shí)參考；勘測費(fèi)憑原告提供的11.7萬元發(fā)票復(fù)印件無法判斷是否針對系爭工程，現(xiàn)有資料也無法測算；管理費(fèi)原告主張主要有業(yè)務(wù)費(fèi)、招待費(fèi)、辦公用品、車輛費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等，根據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，計(jì)算管理費(fèi)54.124萬元，供法庭參考；7、原告主張的污水納入管網(wǎng)的市政配套費(fèi)293,251元，屬于工程總投資部分，但不屬于鑒定范圍。同時(shí)，大華公司明確，根據(jù)現(xiàn)有資料計(jì)算10幢廠房的建筑面積是32,342.27平方米、門衛(wèi)房建筑面積73.02平方米、水泵房建筑面積22.22平方米、垃圾房建筑面積33.6平方米、辦公用房建筑面積283.2平方米、鋼結(jié)構(gòu)彩鋼板房建筑面積1,038.11平方米、搭建雨棚投影面積1,516平方米、搭建房屋建筑面積338.02平方米。
　　原告對鑒定意見確認(rèn)的32,541,402元無異議，但認(rèn)為其主張的其他費(fèi)用也應(yīng)計(jì)入損失，管理費(fèi)有些沒有正規(guī)票據(jù)，同意按照鑒定單位測算的54.124萬元。被告對鑒定意見確認(rèn)的32,541,402元金額無異議，但原告明知未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，仍然建造房屋，屬于原告應(yīng)當(dāng)預(yù)見而未采取措施避免的損失，該部分屬于原告擴(kuò)大的損失，與被告無關(guān)，其余的損失不足以證明與本案有關(guān)，也不屬于鑒定范圍。該項(xiàng)鑒定費(fèi)由原告預(yù)交39萬元。
　　在(2016)滬0117民初19342號審理中，經(jīng)原告申請，本院還委托上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(以下簡稱“城市估價(jià)公司”)就姚北路XXX號31,821平方米(折47.74畝)土地按工業(yè)用地用途，土地使用年限50年，容積率1.0、“五通一平”狀態(tài)下，估價(jià)期日分別為2016年7月4日、2018年4月16日(委托時(shí)間)的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。2018年5月25日，城市估價(jià)公司作出估價(jià)結(jié)論為，上述兩個(gè)時(shí)間的國有土地使用權(quán)價(jià)格分別為4,027萬元(畝均單價(jià)84萬元/畝)、4,528萬元(畝均單價(jià)95萬元/畝)。原告對該估價(jià)結(jié)果無異議，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用2018年4月16日的估價(jià)結(jié)果，原告認(rèn)為出讓價(jià)格中70%是對土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，30%是國家作為出讓金收取。被告對估價(jià)報(bào)告真實(shí)性無異議，但認(rèn)為該結(jié)果不能作為本案依據(jù)，不能按照國有工業(yè)用地來評估，估價(jià)結(jié)論沒有考慮配套費(fèi)因素。該項(xiàng)鑒定費(fèi)由原告預(yù)交101,190元。
　　審理中，原告還提供：1、原告租金損失匯總表及14份租賃合同、終止協(xié)議、付款憑證等，證明其與園區(qū)14家企業(yè)簽訂的租賃合同履行中，因拆違整治導(dǎo)致原告未能收取2016年10月至12月的租金損失1,231,301.68元；2、水電費(fèi)發(fā)票開出而未收款明細(xì)、支付憑證、發(fā)票等，證明其未收到的2016年10月至12月的水電費(fèi)損失175,410.36元；3、部分的原告承租人因拆違向原告主張搬遷損失的訴狀、判決書等，證明其清退損失906,254.47元；被告認(rèn)為上述損失與其無關(guān)，應(yīng)原告自行承擔(dān)。
　　以上事實(shí)，由《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》及補(bǔ)充條款、請示、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、消防驗(yàn)收意見書、證明、付款憑證、責(zé)令限期拆除違法建筑決定書、審價(jià)估價(jià)報(bào)告、合同、發(fā)票、收據(jù)、批復(fù)、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于：一、原、被告之間就姚北路XXX號47.74畝土地所形成的合同是否有效；二、如果合同有效，現(xiàn)因合同事實(shí)上無法繼續(xù)履行而解除后，原、被告雙方的過錯(cuò)程度;三、合同解除后相應(yīng)后果如何認(rèn)定。
　　一、關(guān)于合同是否有效問題
　　系爭土地自簽訂《協(xié)議書》之始至今仍為農(nóng)村集體土地性質(zhì)。根據(jù)《中國人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第九條的規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。由此可見，出讓系爭土地應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，土地的使用權(quán)方可有償出讓。
　　從被告、鼎親公司、原告三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議書》及補(bǔ)充條款內(nèi)容看，原告繼受了鼎親公司的權(quán)利義務(wù)，取得系爭土地使用權(quán)，被告負(fù)責(zé)辦理土地使用的報(bào)批手續(xù)和土地權(quán)證，并協(xié)助原告辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房產(chǎn)證等，以及做好市政配套設(shè)施工作等。因此，從雙方的訂約目的看，系明知涉案地塊之后正式出讓時(shí)需要先履行土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換程序，而不是直接出讓集體土地的使用權(quán)，雙方并無直接出讓集體土地使用權(quán)的意思表示。這說明，雙方在締約時(shí)均明知該協(xié)議屬于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換前土地出讓的前置框架性預(yù)約協(xié)議，雙方在主觀上并無任何規(guī)避法律禁止性規(guī)定的意思。故本院認(rèn)為原、被告之間訂立的合同合法有效。
　　二、關(guān)于合同解除及原、被告雙方的過錯(cuò)程度
　　現(xiàn)因《補(bǔ)充協(xié)議書》及補(bǔ)充條款所針對的系爭土地上建造的無證房屋被拆除，土地也已經(jīng)實(shí)際返還被告，故雙方所簽訂的協(xié)議實(shí)際已無法履行，應(yīng)予以解除。現(xiàn)原告對被告反訴主張的合同解除請求不持異議，故本院予以確認(rèn)。至于導(dǎo)致合同解除的原因，對于被告而言，被告未辦妥土地、房屋等合法權(quán)證的相關(guān)義務(wù)、放任原告擅自在系爭土地上的進(jìn)行違法搭建，存在過錯(cuò)。而原告也有土地尚未轉(zhuǎn)性、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自在集體土地上建造廠房等過錯(cuò)情形。
　　三、合同解除后相應(yīng)后果如何認(rèn)定。
　　首先合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將已收取的土地款返還原告。因原告是繼受了鼎親公司的權(quán)利義務(wù)，故鼎親公司依約支付給被告的土地款477.4萬元(47.74畝*10萬元/畝)，以及原告直接支付給被告的土地款77萬元(27萬元+50萬元)，合計(jì)554.4萬元，被告均有返還義務(wù)。
　　其次關(guān)于原告主張的地上建筑物、構(gòu)筑物損失。對于已經(jīng)大華公司司法審價(jià)確認(rèn)的32,541,402元，雙方均不持異議，可予以認(rèn)定。對于電梯費(fèi)、圍墻轉(zhuǎn)讓款，原告已經(jīng)實(shí)際支付費(fèi)用，雖然不屬于審價(jià)確認(rèn)金額范圍，但已與土地、地上建筑物形成附合，被告對原告提交的證據(jù)真實(shí)性也并無異議，可以證明原告相關(guān)主張，本院予以確認(rèn)。對于工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)及施工定額費(fèi)的差額，本院認(rèn)為原告要求的增加部分缺乏充分依據(jù)，故采納審價(jià)單位大華公司的意見不予調(diào)整。對于避雷裝置檢測費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、審圖費(fèi)、水電建設(shè)的費(fèi)用等原告主張的零星工程建設(shè)費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等工程建設(shè)其他費(fèi)用，污水納入管網(wǎng)的費(fèi)用等均非工程造價(jià)范圍的有形資產(chǎn)損失，原告的主張缺乏依據(jù)。綜上，本院確認(rèn)被拆除前的現(xiàn)值34,521,402元。結(jié)合雙方的過錯(cuò)程度、履行情況及公平原則，酌情確定被告賠償原告損失24,164,981.40元。
　　第三關(guān)于原告主張的土地增值利益，性質(zhì)上屬于合同完全履行后可以獲得的利益,符合合同法的有關(guān)規(guī)定。本院考慮到雙方所簽合同屬于土地出讓的框架性預(yù)約協(xié)議，與簽訂正式的國有土地使用權(quán)出讓合同相比所能獲得的利益尚存差距，加之參考城市估價(jià)公司所做的被有關(guān)部門責(zé)令被拆時(shí)的估價(jià)結(jié)論、雙方之間過錯(cuò)程度、合同履行進(jìn)度以及獲得可得利益的同時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)必要的交易成本、被告的實(shí)際獲益，酌情確定為16,000,000元。
　　第四，關(guān)于原告主張的未收到的租金損失、水電費(fèi)損失、賠償原告承租戶清退損失，均是原告與案外人之間在房屋被拆期間發(fā)生，被告在訂約時(shí)也難以預(yù)見，依據(jù)不足，本院難以支持。
　　最后，關(guān)于被告反訴主張的土地使用費(fèi)，系原告實(shí)際占有土地所獲取的占有利益，該占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，無法返還，故應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償。被告計(jì)算使用費(fèi)時(shí)主張的轉(zhuǎn)讓價(jià)款546.5萬元低于原告實(shí)際支付的款項(xiàng)，系對其自身利益的處分，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。被告計(jì)算的占有期限自2003年8月1日(原告取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證)起至2016年7月4日(九亭鎮(zhèn)政府作出責(zé)令限期拆除違法建筑的時(shí)間)止，計(jì)155個(gè)月，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。本院酌情參照被告確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款546.5萬元、轉(zhuǎn)讓期限50年以及實(shí)際使用期限155個(gè)月，確定占有使用費(fèi)為1,411,791.66元(546.5萬元÷600個(gè)月×155個(gè)月)。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(五)項(xiàng)、第九十七條、第一百一十條第(一)項(xiàng)、第一百一十三條第一款、第一百二十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司與被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司之間的就上海市松江區(qū)姚北路XXX號地塊所形成的合同關(guān)系于2017年5月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司土地使用權(quán)出讓費(fèi)5,544,000元;
　　三、被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司地上建筑物、構(gòu)筑物損失24,164,981.40元;
　　四、被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司土地使用權(quán)預(yù)期可得利益損失16,000,000元;
　　五、原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司土地使用費(fèi)1,411,791.66元；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)401,802元，反訴案件受理費(fèi)8,793元，鑒定費(fèi)491,190元，合計(jì)訴訟費(fèi)901,785元，由原告(反訴被告)上海張某實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)317,964元(已付)，由被告(反訴原告)上海滄盛實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)583,821元(已付8,793元，其余575,028元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：張??孜

書記員：李??明