原告：上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孔斌，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：顧建明，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海眾律律師事務(wù)所，住所地上海市松江區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：丁向勇，主任。
　　委托訴訟代理人：蔣茂剛，上海眾律律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄒偉憲，上海眾律律師事務(wù)所律師。
　　原告上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱庫(kù)某公司)與被告上海眾律律師事務(wù)所(以下簡(jiǎn)稱眾律律所)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月8日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。本院依法于2019年4月10日、5月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告庫(kù)某公司及其委托訴訟代理人顧建明，被告眾律律所及其委托訴訟代理人蔣茂剛、鄒偉憲均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告庫(kù)某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告繼續(xù)履行其于2017年1月17日與案外人上海楚方物資有限公司就上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX-XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的房屋租賃合同；2.判令被告按每天396.50元標(biāo)準(zhǔn)支付原告自2018年7月26日起至2019年1月22日止的租金。案件審理過程中，原告變更第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為要求被告支付原告自2018年7月26日起至2019年7月22日止的租金149,098.50元。事實(shí)和理由：2017年4月13日，原告與案外人上海楚方物資有限公司(以下簡(jiǎn)稱楚方公司)簽訂房屋買賣合同，由原告購(gòu)買上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋。之后，經(jīng)上海市松江區(qū)人民法院審判、執(zhí)行，402室房屋在2018年7月26日變更登記至原告名下。此后，原告與被告溝通，被告向原告出示了其與案外人楚方公司于2017年1月17日簽訂的房屋租賃合同。根據(jù)買賣不破租賃及房屋租賃合同的約定，原告訴至法院，訴請(qǐng)如前。開庭結(jié)束后，原告自愿放棄第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的部分，調(diào)整為要求被告支付原告自2019年1月23日起至2019年7月22日止的房租77,927.5元。
　　被告眾律律所辯稱，不同意原告全部訴訟請(qǐng)求。2017年1月17日，被告與案外人馮某某簽訂房屋租賃合同，并非是與楚方公司簽訂的房屋租賃合同，該份合同合法有效，也未侵犯原告權(quán)利。之后，被告一直按約向馮某某支付租金，并付清了截至2019年7月23日的租金。原告并非房屋租賃合同相對(duì)方，無權(quán)要求被告向其支付租金。
　　本院查明，2010年9月25日，楚方公司經(jīng)核準(zhǔn)登記取得位于上海市松江區(qū)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的所有權(quán)，建筑面積為951.84平方米。
　　2017年1月17日，被告作為乙方與案外人楚方公司作為甲方簽訂了《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋(約305平方米)出租給被告，租期自2017年1月23日起至2022年1月22日止；租金半年一付，先付后用，其中2017年1月23日至2018年1月22日租金為每平方米每天1.20元，年租金合計(jì)133,590元,2018年1月23日至2019年1月22日租金為每平方米每天1.30元，年租金合計(jì)144,723元，2019年1月23日至2020年1月22日租金為每平方米每天1.40元，年租金合計(jì)155,855元；乙方于2013年3月交納的租房押金20,000元，轉(zhuǎn)為本租賃合同的押金，押金于雙方合同到期或合同終止日由甲方退還給乙方；甲方全權(quán)委托案外人馮某某辦理租賃事宜，若有爭(zhēng)議，馮某某退回相關(guān)租金；該份合同落款處同時(shí)約定了甲方指定馮某某的銀行賬戶為其收款賬戶(馮某某賬戶，開戶行：農(nóng)行松江支行，賬號(hào)：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。案外人楚方公司在該份合同落款處加蓋了公章，同時(shí)案外人馮某某作為甲方委托代理人在該份合同落款處簽字。
　　2017年1月24日，被告向馮某某轉(zhuǎn)賬支付房租66,795元；2017年8月1日，被告向馮某某轉(zhuǎn)賬支付房租30,000元；2017年8月31日，被告向馮某某轉(zhuǎn)賬支付房租36,795元；2018年3月29日，被告向馮某某轉(zhuǎn)賬支付房租72,362元；2018年7月16日，被告向馮某某轉(zhuǎn)賬支付房租72,362元；2019年1月15日，被告向馮某某現(xiàn)金交付2019年1月23日至2019年7月22日房租77,928元。
　　2018年7月16日，本院至402室房屋處執(zhí)行并張貼(2018)滬0117執(zhí)2790號(hào)案件公告：“本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司與被執(zhí)行人上海楚方物資有限公司房屋買賣合同糾紛一案中，于2018年4月13日向被執(zhí)行人上海楚方物資有限公司發(fā)出(2018)滬0117執(zhí)2790號(hào)執(zhí)行通知書，責(zé)令被執(zhí)行人上海楚方物資有限公司在2018年4月27日前搬離并交付申請(qǐng)執(zhí)行人上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司位于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX室廠房，但被執(zhí)行人上海楚方物資有限公司未履行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十條第一款之規(guī)定，責(zé)令被執(zhí)行人上海楚方物資有限公司在2018年7月31日前搬離并交付上述廠房。到期仍不履行的，本院將依法強(qiáng)制執(zhí)行”。
　　2018年7月26日，前述房屋的產(chǎn)權(quán)人經(jīng)核準(zhǔn)變更登記為原告。
　　2018年12月20日，原告委托律師向被告位于系爭(zhēng)房屋的地址發(fā)送律師函，該份函件已簽收。原告在函中稱2018年7月13日，上海市松江區(qū)人民法院將執(zhí)行公告張貼在前述房屋處，要求楚方公司向原告交付房屋；原告于2018年7月26日成為402室房屋的新產(chǎn)權(quán)人，在與被告溝通后了解到被告與楚方公司簽訂過房屋租賃合同，原告已經(jīng)承繼了該份房屋租賃合同關(guān)系，因此要求被告立即向原告支付房租，否則原告將解除租賃合同，要求被告限期搬離系爭(zhēng)房屋及支付租金、使用費(fèi)。
　　另查明，案外人吳某某擔(dān)任楚方公司的法定代表人，同時(shí)也是該公司股東。2015年5月15日，案外人馮某某與案外人楚方公司簽訂《房租租賃合同》，約定楚方公司將系爭(zhēng)房屋出租給馮某某，租期15年，自2015年5月15日起至2030年5月15日止；租金為每平方米每天1.20元，年租金合計(jì)133,590元；2015年至2030年共計(jì)租金2,003,850元；租金從吳某某借款利息中扣除。
　　當(dāng)日，案外人楚方公司還向馮某某出具《授權(quán)書》：楚方公司法定代表人吳某某占楚方公司全部股份32%的房屋(坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX室，建筑面積：951.84平方米×32%=304.59平方米)，楚方公司法定代表人吳某某授權(quán)馮某某對(duì)房屋進(jìn)行使用、出租、收取租金。承租人將全部租金匯至馮某某賬戶，開戶行：農(nóng)行松江支行，賬號(hào)：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。本授權(quán)書自簽訂之日起長(zhǎng)期有效。
　　案件審理過程中，案外人馮某某到庭稱其是吳某某的債權(quán)人，因此2015年5月5日，其與楚方公司就系爭(zhēng)房屋簽訂了房屋租賃合同，以便將合同約定租金與吳某某的欠款進(jìn)行抵扣，當(dāng)日，吳某某還應(yīng)馮某某的要求出具過授權(quán)書，便于馮某某對(duì)外出租，至于馮某某對(duì)外出租的盈虧情況，與吳某某無關(guān)；2017年1月17日的房屋租賃合同是由馮某某與被告負(fù)責(zé)人簽訂的，合同是被告起草的，其上楚方公司的公章是簽訂合同后，由吳某某加蓋的；雖然被告提出產(chǎn)權(quán)人變更，要求暫緩支付房租，但在馮某某的要求下，2019年1月15日，被告還是以現(xiàn)金方式向其交付了系爭(zhēng)房屋房租77,928元。
　　案外人吳某某到庭述稱，其是楚方公司的法定代表人，其購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋；2015年其欠馮某某本息2,600,000元，故其與馮某某簽訂了為期15年的房屋租賃合同，但這份房屋租賃合同只是一個(gè)形式，雙方之間并非房屋租賃關(guān)系，而是吳某某個(gè)人授權(quán)馮某某收取租金，并以馮某某對(duì)外實(shí)際收取的租金與吳某某的債務(wù)抵扣；2017年1月17日，馮某某根據(jù)授權(quán)書，因而與被告簽訂房屋租賃合同，2017年4月，吳某某在該份房屋租賃合同上加蓋了楚方公司公章。
　　以上事實(shí)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、房屋租賃合同、律師函、快遞憑證、快遞查詢情況、照片、授權(quán)書、網(wǎng)上銀行電子回單、收據(jù)及當(dāng)事人、案外人的陳述佐證。
　　本院認(rèn)為，被告目前承租系爭(zhēng)房屋是依據(jù)2017年1月17日其與案外人楚方公司簽訂的房屋租賃合同。該份房屋租賃合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。該份合同的形式及內(nèi)容均顯示，出租方是案外人楚方公司，而非案外人馮某某；案外人馮某某是出租方楚方公司的委托代理人，有權(quán)代為出租及收租。這與被告提供的授權(quán)書亦能相互印證。雖然被告還提供了案外人馮某某與案外人楚方公司之間的房屋租賃合同，意在證明案外人馮某某是“二房東”，并非出租方的代理人，但這又與案外人吳某某的陳述相左，本院不予采信。
　　“2017年1月17日的房屋租賃合同”約定了五年的租期，自2017年1月23日起至2022年1月22日止。在合同約定的租期內(nèi)，包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的408室房屋由于買賣而發(fā)生產(chǎn)權(quán)主體變更，由案外人楚方公司變更為本案原告?！?017年1月17日的房屋租賃合同”依法應(yīng)當(dāng)繼續(xù)合法有效，被告也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)嚴(yán)格、全面履行合同。原告作為產(chǎn)權(quán)人依法應(yīng)當(dāng)取代出租人楚方公司，取得“2017年1月17日的房屋租賃合同”所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)。因此原告起訴要求被告繼續(xù)履行“2017年1月17日的房屋租賃合同”，本院依法予以支持。
　　原告自取得產(chǎn)權(quán)時(shí)起有權(quán)收取租金。原告于2018年12月20日向被告系爭(zhēng)房屋處發(fā)送律師函，告知其已經(jīng)變更成為新的權(quán)利人，并要求被告向其支付房租。庭審中，被告稱其不清楚是否收到了該份函件。但本院認(rèn)為一則被告在系爭(zhēng)房屋處經(jīng)營(yíng)，二則原告提供了該份函件的寄交憑證及送達(dá)查詢情況，顯示有人簽收，三則結(jié)合案外人馮某某的陳述，本院對(duì)被告辯稱不予采納?？梢姳桓嬖?019年1月向馮某某支付房租時(shí)，其已經(jīng)知道原告為產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)向原告支付房租的情況下，仍向案外人馮某某支付房租，該行為不能對(duì)抗原告的第2項(xiàng)訴請(qǐng)，因此原告的第2項(xiàng)訴請(qǐng)，本院亦予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百六十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海眾律律師事務(wù)所向原告上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司繼續(xù)履行其于2017年1月17日就上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗磚路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX-XXX室房屋簽訂的房屋租賃合同；
　　二、被告上海眾律律師事務(wù)所于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海庫(kù)某實(shí)業(yè)有限公司2019年1月23日起至2019年7月22日止的房屋租金77,927.5元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)8,648元，減半收取4,324元，由被告上海眾律律師事務(wù)所負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：魏婷婷

書記員：沈曉燕