原告：上海常得物業(yè)管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：欒江，總經理。
　　委托訴訟代理人：熊倩如，上海偉創(chuàng)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張小潭，上海偉創(chuàng)律師事務所律師。
　　被告：葛某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　原告上海常得物業(yè)管理有限公司與被告葛某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2019年7月1日立案后，依法適用簡易程序，于2019年7月17日公開開庭進行了審理。原告上海常得物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人熊倩如、被告葛某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告上海常得物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告支付自2010年1月起至2018年6月止的物業(yè)服務費人民幣26,591.40元；2.判令被告支付違約金7,977.40元。事實和理由：2006年6月29日，原告與建設單位上海意得實業(yè)投資有限公司(以下簡稱開發(fā)商)簽訂期限為2006年6月30日至2008年6月30日的《前期物業(yè)服務合同》，約定在業(yè)委會成立前由原告負責上海意得商城一期前期的物業(yè)管理，提供物業(yè)管理服務。合同第七條約定住宅：高層1.435元/月/平方米，多層1.015元/月/平方米，別墅：2.40元/月/平方米，辦公樓：2.8元/月/平方米，商業(yè)用房：4.00元/月/平方米。合同第十條約定物業(yè)服務費按季交納，季前30日內交付，逾期違約金按日0.2%收取。在上述合同履行期內，因業(yè)主大會尚未成立，原告與開發(fā)商兩次達成補充協(xié)議，將合同期限延長至2011年6月30日。2011年7月1日，原告與上?！耙獾蒙坛且黄凇毙^(qū)業(yè)主大會簽訂《物業(yè)服務合同》，合同期限為2011年7月1日至2014年6月30日。履行期滿后，原告與上?！耙獾蒙坛且黄凇毙^(qū)業(yè)主大會兩次簽訂續(xù)簽合同，將合同期限延長至2018年6月30日。合同履行過程中，原告讓利給業(yè)主，將物業(yè)服務費調整為住宅：高層1.35元/月/平方米，多層0.95元/月/平方米，別墅：2.30元/月/平方米，商業(yè)用房：2.80元/月/平方米。被告系上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)匯盟路XXX號XXX層房屋(以下簡稱涉案房屋)業(yè)主，房屋建筑面積93.10平方米。被告拖欠原告2010年1月至2018年6月的物業(yè)服務費，原告催討未果，故訴來法院要求判如所請。
　　被告葛某辯稱，不同意原告的全部訴訟請求.理由如下：1.原告主張的欠費期間的起始點不正確。2018年10月23日，原告就涉案房屋的欠費事宜訴至法院，故原告的部分訴請已經超過訴訟時效，應從2015年10月開始計算欠費期間，但鑒于被告于2017年11月1日完成涉案房屋的驗收，根據相關法律規(guī)定，在此之前的物業(yè)服務費應由開發(fā)商承擔，故被告應承擔的物業(yè)服務費應自2017年11月1日起開始計算。2.被告購買涉案房屋時，原告與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務合同》已經到期，但開發(fā)商從未告知被告涉案房屋是由原告承擔物業(yè)管理服務。3.涉案房屋門框及北面房間的西墻整個墻面存在滲水，房屋存在質量問題，被告向原告反映后，原告未予修繕。4.被告從未收到原告方的催繳材料；原告提供的服務與其收費標準存在差距。5.被告所有的同小區(qū)另一套房屋的產權證顯示為普通住宅，但原告以別墅標準向被告主張物業(yè)服務費，要求原告予以解釋。綜上，不同意原告的全部訴訟請求。
　　根據原、被告的當庭陳述及舉證、質證情況，本院確認如下事實：2006年6月29日，原告與開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，合同期限自2006年6月30日起至2008年6月30日止，約定由原告對浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)上海意得商城一期小區(qū)提供物業(yè)管理服務，合同第七條約定原告按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費，收費標準為住宅：高層1.435元/月/平方米，多層1.015元/月/平方米，別墅：2.40元/月/平方米，辦公樓：2.80元/月/平方米，商業(yè)用房：4.00元/月/平方米。合同第十條約定物業(yè)服務費按季交納，業(yè)主應在季前30日內履行交納義務，逾期交納的，違約金按每日0.2%收取。合同期滿后，雙方先后簽訂兩份《前期物業(yè)服務補償協(xié)議》，延長合同期限至2011年6月30日，其余條款未作變更。2011年7月1日，原告與上海意得商城一期小區(qū)業(yè)主大會簽訂為期三年的《上海意得商城一期物業(yè)服務合同》，合同對物業(yè)服務費、違約金的收費標準未作變更。合同期滿后，雙方先后簽訂兩份《上海意得商城一期物業(yè)管理服務續(xù)簽合同》，延長合同期限至2018年6月30日，另約定雙方除合同約定的解除條款以外，還可以提前3個月以書面形式終止本物業(yè)服務合同，其余條款未作變更。原告實際收取的物業(yè)服務費標準為住宅：高層1.35元/月/平方米，多層0.95元/月/平方米，別墅2.30元/月/平方米，商業(yè)用房2.80元/月/平方米。被告系上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)匯盟路XXX號XXX層房屋的業(yè)主，房屋建筑面積為93.10平方米。2009年12月28日，涉案房屋產權登記至被告及案外人名下。被告未支付2010年1月至2018年6月期間的物業(yè)服務費26,589.36元。
　　另查明，2018年10月23日，原告曾訴至本院請求解決。
　　2019年7月1日，原告訴至本院要求判如所請。
　　上述事實，由原、被告的當庭陳述及原告提供的《前期物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務補償協(xié)議》、《上海意得商城一期物業(yè)服務合同》、《上海意得商城一期物業(yè)管理服務續(xù)簽合同》、上海市不動產登記簿、本院加蓋印章的情況表等證據所證實。
　　本院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。原告作為物業(yè)管理單位，為包括被告在內的全體業(yè)主提供物業(yè)管理服務，被告接受了原告的物業(yè)管理服務后，理應支付相應的對價?，F原告要求被告按照每月每平方米2.80元的標準支付欠費，符合約定，本院予以支持。審理中，被告認為原告未向其進行過催繳，原告的部分訴訟請求已過時效。本院認為，根據相關法律規(guī)定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。本案中，原告提供了2018年10月23日向本院提起訴訟的證據，但并未提供其他證據證明其向被告進行過催討，原告的部分訴訟請求確實已超過向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間，故對部分訴訟請求本院不予支持。經審理查明，被告已于2009年12月28日獲得涉案房屋產權，證明房屋早已交付，故對于被告辯稱其欠交的物業(yè)服務費應自其實際交房日即2017年11月1日起開始計算的意見，本院不予采信。綜上，對于原告要求被告支付自2015年10月起至2018年6月止的物業(yè)服務費8,602.44元的請求，本院予以支持。對于原告要求被告支付違約金的請求，考慮到被告未按約支付系不滿原告的服務質量，并非惡意拖欠，故對違約金不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第六十條、《物業(yè)管理條例》第七條第(五)項、《最高人民法院<關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告葛某于本判決生效之日起十日內支付原告上海常得物業(yè)管理有限公司自2015年10月起至2018年6月止的物業(yè)服務費8,602.44元；
　　二、駁回原告上海常得物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費464元，減半收取計232元(原告上海常得物業(yè)管理有限公司已預交)，由原告上海常得物業(yè)管理有限公司負擔207元，由被告葛某負擔25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：龔燕敏

書記員：邱??嬌