原告(反訴被告)：上海市虹口區(qū)群眾影劇院，住所地上海市虹口區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：邵明芳。
　　委托訴訟代理人：陳曦、龐茜媛，上海捷銘律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司，住所地上海市崇明縣。
　　法定代表人：丁靜華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐擁軍、卞旻曦，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院(以下簡(jiǎn)稱群眾影劇院)與被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱合發(fā)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，合發(fā)公司對(duì)與群眾影劇院房屋租賃合同糾紛提起反訴，本院依法合并審理，適用普通程序，組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人陳曦，被告的委托代理人徐擁軍、卞旻曦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告簽訂的《群眾影劇院租賃合同》及相關(guān)補(bǔ)充合同；2、被告立即交還上海市四川北路XXX號(hào)房屋(即群眾影劇院，以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)；3、被告支付2013年3月3日至法院判決確定的合同解除之日的租金，按每年150萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；4、被告支付違約金400萬(wàn)元。事實(shí)和理由：原、被告于2011年7月8日簽訂《群眾影劇院租賃合同》，此后又簽訂多份補(bǔ)充協(xié)議，約定被告租賃并投資裝修原告擁有使用權(quán)的系爭(zhēng)房屋作綜合性文化娛樂消費(fèi)場(chǎng)所。2012年5月3日，原告將系爭(zhēng)房屋移交給被告。但該房屋改建手續(xù)至今未通過相關(guān)部門審批，改建工程也未進(jìn)行。被告作為改建方，其怠于履行義務(wù)的行為已致使雙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，相關(guān)合同亦無(wú)繼續(xù)履行的可能。且系爭(zhēng)房屋自移交之日起，被告不僅拖欠應(yīng)繳納的租金，還收取轉(zhuǎn)租收益，極大損害原告合法權(quán)益。故起訴。
　　被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司辯稱，租賃合同簽訂后，被告已積極辦理了所有裝修手續(xù)、招投標(biāo)手續(xù)，并獲得裝修施工許可證。但在被告進(jìn)場(chǎng)施工后不久，原告接到住房保障和房屋管理局下達(dá)的告知書，以系爭(zhēng)房屋屬于歷史保護(hù)建筑為由，告知在進(jìn)行修繕前，應(yīng)將施工方案報(bào)批。此時(shí)被告才知曉系爭(zhēng)房屋屬于歷史保護(hù)建筑。之后雙方約定由原告協(xié)調(diào)各部門辦理申報(bào)手續(xù)。在此后的申報(bào)過程中，被告仍承擔(dān)了付款義務(wù)，并為原告租賃辦公房使用。被告已完全履行了合同義務(wù)，改建工程之所以沒有進(jìn)行是因?yàn)樵鏇]有履行改建工程申報(bào)審批的義務(wù)。且因改建沒有進(jìn)行，系爭(zhēng)房屋實(shí)際由原告控制用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此原告實(shí)際上并沒有交房，不存在支付租金。被告沒有違約，不同意原告訴請(qǐng)。
　　被告(反訴原告)上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、原告支付被告違約金400萬(wàn)元；2、原告返還被告預(yù)付租金146.6萬(wàn)元；3、原告補(bǔ)償被告投資損失900萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2009年9月20日，被告與原告簽訂意向書及合作意向書補(bǔ)充說(shuō)明，約定由被告出資對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行改建，完成后原告將大樓一、二層出租給被告，并允許被告轉(zhuǎn)租。2009年11月30日，被告與上海坤拓經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司簽訂租賃意向書，收取100萬(wàn)元保證金。之后，被告為改建工作陸續(xù)投入資金。在被告進(jìn)場(chǎng)施工后不久，因系爭(zhēng)房屋屬于歷史保護(hù)建筑，修繕前需經(jīng)過審批，故改建工程暫停。此后被告為配合原告審批而投入大量成本，但審批遲遲未有進(jìn)展。至2018年，原告突然提起訴訟要求解除合同。被告并未違反合同，如合同無(wú)法履行，也是原告未能履行審批義務(wù)所導(dǎo)致。現(xiàn)原告明確表示不愿繼續(xù)履行合同，構(gòu)成根本性違約。鑒于合同因原告的態(tài)度已難以繼續(xù)履行，被告同意解除，但原告應(yīng)賠償被告的損失并承擔(dān)違約責(zé)任，故反訴。被告主張的投資損失包括支付轉(zhuǎn)租合作方利息損失30萬(wàn)元，支付設(shè)計(jì)費(fèi)195萬(wàn)元、勘查費(fèi)4.2萬(wàn)元、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)1,800元、招標(biāo)代理費(fèi)10萬(wàn)元、裝修工程款315萬(wàn)元、外來(lái)從業(yè)人員綜合保險(xiǎn)費(fèi)4.5萬(wàn)元、裝修交易費(fèi)4,887元、監(jiān)理費(fèi)68萬(wàn)元、拆除費(fèi)用50萬(wàn)元、消防安防及網(wǎng)絡(luò)工程施工費(fèi)88.8萬(wàn)元、檢測(cè)費(fèi)10萬(wàn)元、兩次追加設(shè)計(jì)費(fèi)5萬(wàn)元和39萬(wàn)元、咨詢合同費(fèi)用4萬(wàn)元、專家評(píng)審費(fèi)20萬(wàn)元，根據(jù)原告要求為原告員工租賃辦公用房承擔(dān)了租金、停車費(fèi)、公共事業(yè)管理費(fèi)、水電煤、電信費(fèi)、值班費(fèi)等費(fèi)用688,780元。
　　原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)群眾影劇院對(duì)反訴辯稱，合同無(wú)法履行是被告違約導(dǎo)致，被告所主張的損害賠償和違約責(zé)任沒有依據(jù)，不同意其反訴請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明，系爭(zhēng)房屋是上海市優(yōu)秀歷史建筑，于2005年掛牌公示(現(xiàn)場(chǎng)有懸掛標(biāo)識(shí)牌)，產(chǎn)權(quán)人為上海虹房(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱虹房集團(tuán))，由上海川北物業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱川北物業(yè))管理，作為公有非居住房屋租賃給群眾影劇院使用。2009年9月20日，群眾影劇院與合發(fā)公司就系爭(zhēng)房屋的改建租賃事宜簽訂意向書。2011年7月8日，群眾影劇院(甲方)與合發(fā)公司(乙方)簽訂《群眾影劇院租賃合同》，約定甲方同意乙方對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行投資裝修,使之成為以電影放映和商業(yè)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的綜合性文化娛樂消費(fèi)場(chǎng)所，甲方將裝修后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑面積(物業(yè)下半部分)租賃給乙方自主經(jīng)營(yíng)，電影放映經(jīng)營(yíng)建筑面積(物業(yè)上半部分)由甲方自己經(jīng)營(yíng)管理；租賃期限為8年，乙方享有5個(gè)月免租裝修期，以實(shí)際交房日為起算日，免租期結(jié)束之次日即為租賃期的起算日；經(jīng)裝修后該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)建筑面積使用權(quán)年租金為220萬(wàn)元，每三年累計(jì)遞增3%，先付后用，按月支付，在每月25日前支付下月租金；甲方發(fā)出的書面交房裝修通知后15個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)預(yù)付第一年三分之二的租金(l46.6萬(wàn)元)，剩余的三分之一租金在免租改建期結(jié)束后1個(gè)月內(nèi)支付。合同5.1條約定，在裝修所需的證照、批準(zhǔn)手續(xù)及施工許可證下達(dá)之日起15日內(nèi)甲方向乙方交付全幢房屋進(jìn)行裝修。合同6.1條約定，在租賃期限內(nèi)，乙方有權(quán)將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租給其關(guān)聯(lián)公司，但乙方須提前3個(gè)月將轉(zhuǎn)租給關(guān)聯(lián)公司的情況向甲方書面?zhèn)浒?。合?.1條約定，甲方應(yīng)積極有效的協(xié)助乙方辦理裝修、電水?dāng)U容、消防等相關(guān)審批手續(xù),并提供和簽署相關(guān)文件(如需)。合同10.1條約定，甲方無(wú)故解除合同的，應(yīng)按400萬(wàn)元支付違約金。2011年7月18日，雙方簽訂一份補(bǔ)充合同，約定租賃期限為18年，甲方給予乙方10個(gè)月免租期(從交房日起算)，結(jié)束次日即為租期起算日。該補(bǔ)充合同12.4.3條約定，如正式營(yíng)業(yè)之日起9年內(nèi)遇動(dòng)遷等情況，按乙方在本次改建中的投資總額于9年內(nèi)按月平均分?jǐn)偤笪词褂玫哪晗抻枰匝a(bǔ)償，投資總額以改建完工后雙方認(rèn)可的項(xiàng)目竣工決算為依據(jù)。13.1條約定，如本合同生效后三個(gè)月內(nèi)，在本合同約定的框架下政府相關(guān)部門明確以書面或口頭方式通知改建所需的證照及批準(zhǔn)手續(xù)無(wú)法辦理的(本次改建以裝修門面與內(nèi)部裝修方式報(bào)批所需證照及手續(xù)，甲乙雙方均予以認(rèn)可)，則本合同解除，雙方互不追究違約責(zé)任。13.2條約定，甲方無(wú)故解除合同的，應(yīng)按400萬(wàn)元支付違約金，同時(shí)按本合同12.4.3條款對(duì)乙方進(jìn)行補(bǔ)償。2011年10月12日和2012年3月23日，雙方又簽訂兩份補(bǔ)充協(xié)議，約定租賃期限為20年；第1年至第5年的租金為150萬(wàn)元/年，第6年至第10年租金按150萬(wàn)元/年扣除乙方總投資額超過2,000萬(wàn)元部分(按年平攤)，第11年起為乙方租金收入(稅后)的40%；乙方同意在收到甲方發(fā)出的書面交房裝修通知后15個(gè)工作日內(nèi),向甲方預(yù)付第一年三分之二年租金(100萬(wàn)元);剩余的三分之一租金在裝修期(10個(gè)月)結(jié)束前二個(gè)月的25日前支付；乙方對(duì)房屋可進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但應(yīng)提交甲方備案。雙方的意向書、租賃合同及其補(bǔ)充合同中均未提及系爭(zhēng)房屋為優(yōu)秀歷史建筑的事實(shí)。租賃合同簽訂時(shí)，合發(fā)公司已向群眾影劇院預(yù)付租金100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為2010年3月18日支付的定金轉(zhuǎn)租金，另有50萬(wàn)元于2011年7月3日支付。
　　在締約期間，合發(fā)公司委托上海市房屋建筑設(shè)計(jì)院有限公司(以下簡(jiǎn)稱上海房屋設(shè)計(jì)院)對(duì)系爭(zhēng)房屋的改建修繕進(jìn)行了設(shè)計(jì)，預(yù)備通過擴(kuò)建加層增加一定使用面積。2011年7月14日，上海市虹口區(qū)規(guī)劃和土地管理局(以下簡(jiǎn)稱虹口區(qū)規(guī)土局)以群眾影劇院為建設(shè)單位出具了建設(shè)工程規(guī)劃許可證(零星)，項(xiàng)目名稱為門面裝修，建設(shè)位置為四川北路XXX-XXX號(hào)。2012年3月22日，上海市虹口區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)以合發(fā)公司為建設(shè)單位出具了建筑工程施工許可證，工程名稱為群眾電影院裝修工程，建設(shè)地址為四川北路XXX號(hào)，備注載明本工程僅為內(nèi)部裝修工程，如遇外立面及結(jié)構(gòu)變動(dòng)請(qǐng)另行申報(bào)。2012年5月3日，群眾影劇院與合發(fā)公司簽訂場(chǎng)地移交協(xié)議，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了交付。2012年5月7日，上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱虹口區(qū)房管局)發(fā)出告知書，要求房屋所有人在對(duì)系爭(zhēng)房屋修繕前，應(yīng)按照《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》的規(guī)定，將設(shè)計(jì)、施工方案報(bào)送上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱歷保中心)審核。合發(fā)公司遂暫停改建工作。
　　此后，雙方多次開會(huì)溝通房屋改擴(kuò)建工程的審批申報(bào)事宜。2012年9月11日，虹房集團(tuán)向川北物業(yè)出具《關(guān)于上海川北物業(yè)有限公司群眾影院內(nèi)部改建申請(qǐng)的批復(fù)》，同意在系爭(zhēng)房屋主要立面不改變的前提下進(jìn)行內(nèi)部改建，改建資金由群眾影劇院承擔(dān)并由其做好相關(guān)報(bào)批手續(xù)。2012年9月24日，歷保中心向群眾影劇院出具《關(guān)于四川北路XXX號(hào)優(yōu)秀歷史建筑修繕保護(hù)要求告知單》，對(duì)系爭(zhēng)房屋的修繕提出具體告知要求。2013年9月13日，歷保中心對(duì)系爭(zhēng)房屋改擴(kuò)建工程設(shè)計(jì)方案召開了專家評(píng)審會(huì)，并出具會(huì)議紀(jì)要，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出了專家意見。2013年9月25日，上海市虹口區(qū)環(huán)境保護(hù)局向虹房集團(tuán)出具《關(guān)于“四川北路XXX號(hào)群眾影劇院”環(huán)境影響報(bào)告表的審批意見》，原則同意系爭(zhēng)房屋改建工程的項(xiàng)目建設(shè)。2014年8月18日，上海市虹口區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向虹房集團(tuán)出具《關(guān)于四川北路XXX號(hào)群眾影劇院改擴(kuò)建項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》，原則同意實(shí)施該項(xiàng)目。2014年12月23日，上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱市房管局)向群眾影劇院出具《關(guān)于四川北路XXX號(hào)優(yōu)秀歷史建筑改擴(kuò)建設(shè)計(jì)方案的批復(fù)意見》，原則同意所提交的設(shè)計(jì)方案，涉及建筑原有外貌、結(jié)構(gòu)體系、建筑面積等變動(dòng)應(yīng)按規(guī)定向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　2014年初，當(dāng)事人以虹房集團(tuán)名義向上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(以下簡(jiǎn)稱市規(guī)土局)申報(bào)規(guī)劃許可。2014年4月30日，市規(guī)土局向虹房集團(tuán)出具《關(guān)于核發(fā)群眾影劇院改擴(kuò)建<建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單>的決定》，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，有效期六個(gè)月，在可行性研究報(bào)告獲批后，可按要求送審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案。2014年10月9日和2015年4月27日，市規(guī)土局兩次復(fù)函同意《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單》有效期延期六個(gè)月。此后，當(dāng)事人未向市規(guī)土局送審建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原有的相關(guān)審批均已過有效期，也未有證據(jù)表明雙方在2015年之后曾就此進(jìn)行過溝通。直至2018年3月，合發(fā)公司才致函群眾影劇院詢問申報(bào)手續(xù)進(jìn)展情況。本案審理中，群眾影劇院稱系因在與市規(guī)土局的前期溝通中，規(guī)土局經(jīng)辦人對(duì)設(shè)計(jì)方案提出了一些問題，如不修正則報(bào)批了也不會(huì)通過，而合發(fā)公司此后沒有提交規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致規(guī)劃申請(qǐng)無(wú)法提交；合發(fā)公司則稱審批申報(bào)工作均由對(duì)方負(fù)責(zé)，所有材料均已提交，合發(fā)公司多次催問，對(duì)方始終未對(duì)審批延誤給出解釋，一直拖延到本案訴訟。為此，本院向市規(guī)土局發(fā)函，詢問相關(guān)情況。該局向本院復(fù)函，表示建設(shè)單位未遞交申請(qǐng)，該局無(wú)法主動(dòng)啟動(dòng)審批，而前期溝通過程中，根據(jù)已有會(huì)議紀(jì)要，該局并未就方案報(bào)批設(shè)置前置條件。本院又向上海房屋設(shè)計(jì)院的經(jīng)辦人進(jìn)行了調(diào)查，其表示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已完成，并由群眾影劇院的工作人員領(lǐng)取。
　　另查明，(1)2009年11月30日，合發(fā)公司與上海坤拓經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱坤拓公司)簽訂租賃意向書，就合發(fā)公司向坤拓公司出租系爭(zhēng)房屋一、二樓達(dá)成意向。2014年11月19日，雙方簽署備忘錄，約定合發(fā)公司返還坤拓公司此前支付的租賃保證金100萬(wàn)元，另一次性支付30萬(wàn)元作為利息。當(dāng)日，合發(fā)公司向坤拓公司的股東熊土生轉(zhuǎn)賬支付130萬(wàn)元。(2)2010年間，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計(jì)院就系爭(zhēng)房屋改建工程先后簽訂了一份抗震鑒定技術(shù)服務(wù)合同(5月20日簽訂，合同價(jià)21萬(wàn)元)、一份改造工程設(shè)計(jì)合同(5月間簽訂，合同價(jià)70萬(wàn)元)及一份裝修工程設(shè)計(jì)合同(8月20日簽訂，合同價(jià)49萬(wàn)元)，另有一份裝修工程設(shè)計(jì)合同簽訂時(shí)間不明(合同價(jià)55萬(wàn)元)。自2010年5月至2011年12月，合發(fā)公司向上海房屋設(shè)計(jì)院支付設(shè)計(jì)費(fèi)共195萬(wàn)元，均有發(fā)票。此外合發(fā)公司還為設(shè)計(jì)招標(biāo)工作向上海市建設(shè)工程交易中心支付服務(wù)費(fèi)1,800元。(3)2010年10月12日，合發(fā)公司與上海量通巖土工程有限公司就系爭(zhēng)房屋改建工程簽訂一份建設(shè)工程勘察合同，合同價(jià)4.2萬(wàn)元，于2010年11月8日支付，有發(fā)票。(4)2012年，合發(fā)公司與上海容基工程項(xiàng)目管理有限公司就系爭(zhēng)房屋改建工程簽訂建設(shè)工程委托招標(biāo)代理合同，約定代理服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元，于2012年4月20日支付，有發(fā)票。(5)2012年3月20日，合發(fā)公司與上海祥瀛建設(shè)工程有限公司就系爭(zhēng)房屋改建工程簽訂施工合同，合同價(jià)2,042萬(wàn)元，約定簽約10日內(nèi)支付工程及設(shè)備采款315萬(wàn)元。合發(fā)公司于2012年3月30日以銀行本票支付了315萬(wàn)元；另向有關(guān)部門支付外來(lái)從業(yè)人員綜合保險(xiǎn)費(fèi)4.5萬(wàn)元、交易費(fèi)4,887元。此后工程未展開全面施工即停止，雙方未作結(jié)算。(6)2012年3月25日，合發(fā)公司與上海建浩工程顧問有限公司就系爭(zhēng)房屋改建工程簽訂施工監(jiān)理協(xié)議書，合同價(jià)88萬(wàn)元，約定簽約3日內(nèi)支付其中68萬(wàn)元。合發(fā)公司于2012年3月29日支付了68萬(wàn)元，有收據(jù)但無(wú)發(fā)票。(7)2012年5月3日，合發(fā)公司與上海曙光爆破技術(shù)工程有限公司就系爭(zhēng)房屋改建簽訂拆除工程施工合同，合同價(jià)65萬(wàn)元，約定施工人員進(jìn)場(chǎng)3日內(nèi)支付其中50萬(wàn)元。合發(fā)公司于2012年5月9日支付了50萬(wàn)元，有收據(jù)但無(wú)發(fā)票。此后工程未完成，雙方未作結(jié)算。(8)2012年5月5日，合發(fā)公司與上海東欣安防工程有限公司、上海杰達(dá)消防技術(shù)有限公司就系爭(zhēng)房屋改建的消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等安防工程簽訂施工合同，合同價(jià)148萬(wàn)元，約定在拆除原有設(shè)備2日內(nèi)支付88.8萬(wàn)元。2012年5月11日，合發(fā)公司支付了88.8萬(wàn)元，有收據(jù)但無(wú)發(fā)票。此后工程未完成，雙方未作結(jié)算。(9)2012年5月31日，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計(jì)院就系爭(zhēng)房屋質(zhì)量檢測(cè)簽訂技術(shù)服務(wù)合同，合同價(jià)10萬(wàn)元，合發(fā)公司于2013年支付完畢，有發(fā)票。(10)2013年6月13日，合發(fā)公司向上海房屋設(shè)計(jì)院支付設(shè)計(jì)費(fèi)5萬(wàn)元，有發(fā)票。(11)2013年11月4日，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計(jì)院就系爭(zhēng)房屋改建設(shè)計(jì)方案簽訂補(bǔ)充協(xié)議，合同價(jià)39萬(wàn)元，但合發(fā)公司未提供付款憑證。(12)2013年12月10日，群眾影劇院與上海申元工程投資咨詢有限公司就系爭(zhēng)房屋改建工程簽訂技術(shù)咨詢合同，合同價(jià)4萬(wàn)元，由合發(fā)公司實(shí)際支付，發(fā)票由合發(fā)公司保管。(13)2012年5月1日起，合發(fā)公司以其員工王濤的名義租賃了上海市四川北路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋以及相應(yīng)停車位，供群眾影劇院與合發(fā)公司工作人員聯(lián)合辦公使用。后因改建工程暫停，房屋實(shí)際由群眾影劇院工作人員使用。租賃合同約定租期至2013年4月30日，租金每月4,900元，此后實(shí)際租用至2017年4月30日，按口頭約定上調(diào)過租金價(jià)格。現(xiàn)合發(fā)公司無(wú)法提供完整的租金和車位費(fèi)支付憑證。租賃房屋內(nèi)的水電費(fèi)、電信費(fèi)由合發(fā)公司以王濤名義支付，現(xiàn)合發(fā)公司無(wú)法提供水電費(fèi)單據(jù)，亦無(wú)法給出數(shù)額；電信費(fèi)則提供了單據(jù)，總計(jì)數(shù)額為10,680元。(14)系爭(zhēng)房屋改建工程暫停后，群眾影劇院安排兩名工作人員在系爭(zhēng)房屋值守夜班，由合發(fā)公司支付費(fèi)用，無(wú)單據(jù)憑證，據(jù)證人證言稱每人每月2,000元，從2012年5月起持續(xù)到2017年4、5月止。(15)合法公司所稱專家評(píng)審費(fèi)20萬(wàn)元，未提供任何憑據(jù)。
　　再查明，系爭(zhēng)房屋改建工程于2012年暫停后，群眾影劇院將底層部分面積仍舊對(duì)外出租，用作游戲機(jī)房(2015年停止租賃)和家具店(2017年停止租賃)。2013年9月25日起，合發(fā)公司將該處四間門面房(位于系爭(zhēng)房屋入口左右兩側(cè)各兩間，其中三間未懸掛門牌號(hào)，一間懸掛門牌號(hào)為四川北路XXX號(hào))轉(zhuǎn)租給案外人，轉(zhuǎn)租合同記載的租金為每月13,000元，租賃面積共100平方米，租期暫定一年，到期后租金不變，租期為6個(gè)月一續(xù)，如改建工程開始則終止?，F(xiàn)部分門面關(guān)閉，部分仍在營(yíng)業(yè)。
　　上述事實(shí)，有原告提供的公房租賃合同、房屋租賃合同及其補(bǔ)充協(xié)議、場(chǎng)地移交協(xié)議、各項(xiàng)批復(fù)文件，被告提供的意向書、各項(xiàng)合同、付款憑證及發(fā)票、租房協(xié)議、各項(xiàng)批復(fù)文件、會(huì)議記錄、報(bào)送材料收件回執(zhí)，以及雙方陳述等證據(jù)為證。
　　本院認(rèn)為，優(yōu)秀歷史建筑的修繕，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)過各相關(guān)部門的審批手續(xù)，其流程遠(yuǎn)較普通房屋來(lái)得嚴(yán)格和繁瑣，所需成本和時(shí)間也更多。根據(jù)《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》的規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，轉(zhuǎn)讓人、出租人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的保護(hù)要求書面告知受讓人、承租人。受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。群眾影劇院作為系爭(zhēng)房屋的公房承租人，理應(yīng)清楚該房屋作為優(yōu)秀歷史建筑的事實(shí)，在簽訂房屋租賃合同的過程中，依法應(yīng)當(dāng)以書面方式向合發(fā)公司告知相關(guān)保護(hù)要求，以便對(duì)方采取相應(yīng)措施或調(diào)整合同約定。現(xiàn)雙方之間的意向書、租賃協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議中均未提及系爭(zhēng)房屋為優(yōu)秀歷史建筑的事實(shí)，也無(wú)證據(jù)證明群眾影劇院在締約前已書面向合發(fā)公司披露該情況。系爭(zhēng)房屋的改建工程在房屋交付后不久，即因未按優(yōu)秀歷史建筑的要求申報(bào)審批而被相關(guān)部門責(zé)令停工，就此所造成的損失顯然應(yīng)主要?dú)w責(zé)于群眾影劇院未依法履行其書面告知義務(wù)。但系爭(zhēng)房屋為優(yōu)秀歷史建筑系經(jīng)掛牌公示，現(xiàn)場(chǎng)也有標(biāo)識(shí)，合發(fā)公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)知曉，卻未采取應(yīng)有措施；且即使不考慮優(yōu)秀歷史建筑的情況，雙方起初對(duì)需要改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的修繕工程按普通裝修申報(bào)審批手續(xù)，顯然存在規(guī)避審批監(jiān)管的意圖，故合發(fā)公司也存在一定過錯(cuò)，對(duì)自身?yè)p失也應(yīng)自負(fù)一定責(zé)任。
　　改建工程停工后，雙方實(shí)際配合辦理了大量相關(guān)申報(bào)審批手續(xù)，說(shuō)明雙方已同意按新的審批要求繼續(xù)履行合同。雖然合同約定群眾影劇院系協(xié)助合發(fā)公司辦理相關(guān)申報(bào)審批手續(xù)，但因情況相比締約當(dāng)時(shí)已發(fā)生變化，系爭(zhēng)房屋為優(yōu)秀歷史建筑，群眾影劇院作為系爭(zhēng)房屋的公房承租人，部分相關(guān)手續(xù)依法必須由其出面申辦；部分依法應(yīng)以產(chǎn)權(quán)人虹房集團(tuán)名義申辦的手續(xù)，也只能由與之存在公房租賃關(guān)系的群眾影劇院負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，故主要申報(bào)義務(wù)客觀上已依法轉(zhuǎn)移給群眾影劇院。至2014年底，雙方已完成了大部分的申報(bào)審批工作，但申報(bào)審批進(jìn)程卻在向市規(guī)土局申報(bào)規(guī)劃許可時(shí)中斷。經(jīng)查，申報(bào)中斷的直接原因是當(dāng)事人未提交后續(xù)申請(qǐng)。鑒于該項(xiàng)申報(bào)必須以虹房集團(tuán)的名義提出，故如無(wú)相反證據(jù)證明，未提交申請(qǐng)的直接責(zé)任只能指向群眾影劇院。群眾影劇院主張未提交申請(qǐng)系因與市規(guī)土局前期溝通時(shí)已被口頭告知規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)法通過，然市規(guī)土局給本院復(fù)函中已否認(rèn)預(yù)設(shè)前置條件，對(duì)此無(wú)證據(jù)可以證明，本院不予采納。群眾影劇院又主張合發(fā)公司未提供設(shè)計(jì)方案等申報(bào)的必要材料，然根據(jù)調(diào)查，上海房屋設(shè)計(jì)院完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案系由群眾影劇院的工作人員領(lǐng)取，且群眾影劇院在2014年底已獲得了市房管局對(duì)設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，可見其已取得了設(shè)計(jì)方案的相關(guān)材料，故本院對(duì)該主張無(wú)法采納。綜上，鑒于群眾影劇院是各項(xiàng)申報(bào)手續(xù)的主體，而其無(wú)法對(duì)未向市規(guī)土局進(jìn)行后續(xù)申報(bào)給出合理的解釋并舉證，故本院只能認(rèn)定系爭(zhēng)房屋改建工程的申報(bào)手續(xù)中斷應(yīng)主要?dú)w責(zé)于群眾影劇院，其應(yīng)當(dāng)對(duì)就此造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任。然而，合發(fā)公司明知市規(guī)土局的申報(bào)手續(xù)未完成，卻遲遲未對(duì)群眾影劇院進(jìn)行催告，也未采取任何措施進(jìn)行補(bǔ)救，放任損失擴(kuò)大，也存在一定過錯(cuò)，應(yīng)自行承擔(dān)一定責(zé)任。
　　現(xiàn)當(dāng)事人此前取得的各項(xiàng)審批均已過期，群眾影劇院主動(dòng)起訴解除合同，表明其已沒有繼續(xù)辦理申報(bào)手續(xù)的意愿，而合發(fā)公司鑒于實(shí)際情況也同意解除合同，故本院對(duì)此予以確認(rèn)。系爭(zhēng)房屋的大部分面積并無(wú)人占用，可由群眾影劇院自行收回；合發(fā)公司應(yīng)給予必要配合，并騰退其轉(zhuǎn)租的四間門面房后返還給群眾影劇院。因改建工程系因群眾影劇院的過錯(cuò)而未能進(jìn)行審批，合發(fā)公司無(wú)法按原有目的使用房屋，且改建工程停工后群眾影劇院已將部分房屋自行出租，說(shuō)明其當(dāng)時(shí)已可自行利用房屋，而在審批中斷后又未采取措施控制損失擴(kuò)大，故群眾影劇院無(wú)權(quán)向合發(fā)公司主張?jiān)燃s定的租金，更無(wú)權(quán)主張違約金，對(duì)自己的損失應(yīng)自行擔(dān)責(zé)。合發(fā)公司自2013年9月25日起將房屋入口兩側(cè)的四間門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，對(duì)該部分房屋進(jìn)行了占有使用，對(duì)此應(yīng)支付相應(yīng)的租金。鑒于雙方對(duì)門面房的租金數(shù)額并未形成約定，本院根據(jù)實(shí)際情況，參考合同約定、市場(chǎng)狀況及不同租賃部位的客觀價(jià)格差異，并考慮到整體裝修未能進(jìn)行，以及相關(guān)證照手續(xù)欠缺等因素，酌情確定合發(fā)公司應(yīng)支付的租金數(shù)額為每年30萬(wàn)元，自2013年9月25日起計(jì)算至返還房屋之日止，合發(fā)公司預(yù)付租金應(yīng)從中抵扣。合發(fā)公司主張的預(yù)付租金中僅100萬(wàn)元有證據(jù)證明，對(duì)其余無(wú)證據(jù)證明的數(shù)額，未得到群眾影劇院認(rèn)可，本院不予采信。
　　對(duì)合發(fā)公司反訴主張的違約金，因其也存在一定過錯(cuò)，故本院不予以支持。對(duì)合發(fā)公司所主張的投資損失，在改建工程施工之前已進(jìn)行的鑒定、勘查、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作，以及為申報(bào)審批而進(jìn)行的追加設(shè)計(jì)工作，具有合理性，且已通過的審批程序可證明相關(guān)工作已經(jīng)完成，故對(duì)所支費(fèi)用有發(fā)票和付款憑證的應(yīng)予認(rèn)定。合發(fā)公司因無(wú)法向坤拓公司履行轉(zhuǎn)租協(xié)議而在退還保證金時(shí)給予的利息，帶有違約賠償性質(zhì)，雖收款人為坤拓公司的股東，但根據(jù)商業(yè)慣例尚屬合情，可予認(rèn)定，但合發(fā)公司占用該款應(yīng)有利息收益，根據(jù)損益相抵規(guī)則，在計(jì)算損失時(shí)應(yīng)酌情扣減。合發(fā)公司為改建工程的總包和分項(xiàng)施工、監(jiān)理而支出的費(fèi)用，因工程并未實(shí)際展開，而合發(fā)公司至今未與施工方進(jìn)行結(jié)算，僅有付款收據(jù)而無(wú)發(fā)票，顯然存在放任損失擴(kuò)大的情況，故對(duì)此費(fèi)用不能完全認(rèn)定，本院根據(jù)實(shí)際情況酌情確定相關(guān)損失數(shù)額。對(duì)于值守夜班的人工費(fèi)以及租用辦公場(chǎng)地的成本，合發(fā)公司要求賠償有其合理性。雖合發(fā)公司提供的證據(jù)無(wú)法證明全部的費(fèi)用數(shù)額，但有證據(jù)證明相關(guān)事實(shí)確實(shí)存在，可參考現(xiàn)有證據(jù)對(duì)費(fèi)用進(jìn)行酌定。但對(duì)審批中斷之后仍持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，屬于合發(fā)公司未采取措施放任損失擴(kuò)大的情況，應(yīng)予以剔除。其他合發(fā)公司主張的損失，未提供任何付款憑證，依法不予認(rèn)定。綜上所述，本院根據(jù)實(shí)際情況及雙方對(duì)損失造成的過錯(cuò)程度，酌情確定群眾影劇院應(yīng)向合發(fā)公司賠償?shù)臄?shù)額為225萬(wàn)元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十九條第一款、第一百二十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院與被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司就上海市四川北路XXX號(hào)房屋簽訂的《群眾影劇院租賃合同》及其補(bǔ)充合同；
　　二、被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)配合原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院收回上海市四川北路XXX號(hào)房屋，并將所轉(zhuǎn)租的四間門面房(位于建筑入口左右兩側(cè)各兩間)騰退后返還給原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院；
　　三、被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院門面房租金，自2013年9月25日起計(jì)算至實(shí)際返還房屋之日止，按每年30萬(wàn)元計(jì)算，已付租金100萬(wàn)元應(yīng)在其中抵扣；
　　四、原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)向被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司賠償損失225萬(wàn)元；
　　五、駁回原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院的其他訴訟請(qǐng)求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費(fèi)90,800元，由原告負(fù)擔(dān)80,800元，被告負(fù)擔(dān)10,000元；反訴受理費(fèi)54,970.16元，由被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)44,970.16元，原告(反訴被告)負(fù)擔(dān)10,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：毛濟(jì)平

書記員：高行瑋