原告(反訴被告)：上海市虹口區(qū)群眾影劇院，住所地上海市虹口區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：邵明芳。
　　委托訴訟代理人：陳曦、龐茜媛，上海捷銘律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司，住所地上海市崇明縣。
　　法定代表人：丁靜華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐擁軍、卞旻曦，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院(以下簡稱群眾影劇院)與被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司(以下簡稱合發(fā)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，合發(fā)公司對與群眾影劇院房屋租賃合同糾紛提起反訴，本院依法合并審理，適用普通程序，組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人陳曦，被告的委托代理人徐擁軍、卞旻曦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告簽訂的《群眾影劇院租賃合同》及相關(guān)補充合同；2、被告立即交還上海市四川北路XXX號房屋(即群眾影劇院，以下簡稱系爭房屋)；3、被告支付2013年3月3日至法院判決確定的合同解除之日的租金，按每年150萬元標(biāo)準(zhǔn)計算；4、被告支付違約金400萬元。事實和理由：原、被告于2011年7月8日簽訂《群眾影劇院租賃合同》，此后又簽訂多份補充協(xié)議，約定被告租賃并投資裝修原告擁有使用權(quán)的系爭房屋作綜合性文化娛樂消費場所。2012年5月3日，原告將系爭房屋移交給被告。但該房屋改建手續(xù)至今未通過相關(guān)部門審批，改建工程也未進(jìn)行。被告作為改建方，其怠于履行義務(wù)的行為已致使雙方無法實現(xiàn)合同目的，相關(guān)合同亦無繼續(xù)履行的可能。且系爭房屋自移交之日起，被告不僅拖欠應(yīng)繳納的租金，還收取轉(zhuǎn)租收益，極大損害原告合法權(quán)益。故起訴。
　　被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司辯稱，租賃合同簽訂后，被告已積極辦理了所有裝修手續(xù)、招投標(biāo)手續(xù)，并獲得裝修施工許可證。但在被告進(jìn)場施工后不久，原告接到住房保障和房屋管理局下達(dá)的告知書，以系爭房屋屬于歷史保護(hù)建筑為由，告知在進(jìn)行修繕前，應(yīng)將施工方案報批。此時被告才知曉系爭房屋屬于歷史保護(hù)建筑。之后雙方約定由原告協(xié)調(diào)各部門辦理申報手續(xù)。在此后的申報過程中，被告仍承擔(dān)了付款義務(wù)，并為原告租賃辦公房使用。被告已完全履行了合同義務(wù)，改建工程之所以沒有進(jìn)行是因為原告沒有履行改建工程申報審批的義務(wù)。且因改建沒有進(jìn)行，系爭房屋實際由原告控制用于經(jīng)營活動。因此原告實際上并沒有交房，不存在支付租金。被告沒有違約，不同意原告訴請。
　　被告(反訴原告)上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司向本院提出反訴請求：1、原告支付被告違約金400萬元；2、原告返還被告預(yù)付租金146.6萬元；3、原告補償被告投資損失900萬元。事實和理由：2009年9月20日，被告與原告簽訂意向書及合作意向書補充說明，約定由被告出資對系爭房屋進(jìn)行改建，完成后原告將大樓一、二層出租給被告，并允許被告轉(zhuǎn)租。2009年11月30日，被告與上海坤拓經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司簽訂租賃意向書，收取100萬元保證金。之后，被告為改建工作陸續(xù)投入資金。在被告進(jìn)場施工后不久，因系爭房屋屬于歷史保護(hù)建筑，修繕前需經(jīng)過審批，故改建工程暫停。此后被告為配合原告審批而投入大量成本，但審批遲遲未有進(jìn)展。至2018年，原告突然提起訴訟要求解除合同。被告并未違反合同，如合同無法履行，也是原告未能履行審批義務(wù)所導(dǎo)致。現(xiàn)原告明確表示不愿繼續(xù)履行合同，構(gòu)成根本性違約。鑒于合同因原告的態(tài)度已難以繼續(xù)履行，被告同意解除，但原告應(yīng)賠償被告的損失并承擔(dān)違約責(zé)任，故反訴。被告主張的投資損失包括支付轉(zhuǎn)租合作方利息損失30萬元，支付設(shè)計費195萬元、勘查費4.2萬元、招標(biāo)服務(wù)費1,800元、招標(biāo)代理費10萬元、裝修工程款315萬元、外來從業(yè)人員綜合保險費4.5萬元、裝修交易費4,887元、監(jiān)理費68萬元、拆除費用50萬元、消防安防及網(wǎng)絡(luò)工程施工費88.8萬元、檢測費10萬元、兩次追加設(shè)計費5萬元和39萬元、咨詢合同費用4萬元、專家評審費20萬元，根據(jù)原告要求為原告員工租賃辦公用房承擔(dān)了租金、停車費、公共事業(yè)管理費、水電煤、電信費、值班費等費用688,780元。
　　原告(反訴被告)上海市虹口區(qū)群眾影劇院對反訴辯稱，合同無法履行是被告違約導(dǎo)致，被告所主張的損害賠償和違約責(zé)任沒有依據(jù)，不同意其反訴請求。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋是上海市優(yōu)秀歷史建筑，于2005年掛牌公示(現(xiàn)場有懸掛標(biāo)識牌)，產(chǎn)權(quán)人為上海虹房(集團)有限公司(以下簡稱虹房集團)，由上海川北物業(yè)有限公司(以下簡稱川北物業(yè))管理，作為公有非居住房屋租賃給群眾影劇院使用。2009年9月20日，群眾影劇院與合發(fā)公司就系爭房屋的改建租賃事宜簽訂意向書。2011年7月8日，群眾影劇院(甲方)與合發(fā)公司(乙方)簽訂《群眾影劇院租賃合同》，約定甲方同意乙方對系爭房屋進(jìn)行投資裝修,使之成為以電影放映和商業(yè)運營相結(jié)合的綜合性文化娛樂消費場所，甲方將裝修后的商業(yè)經(jīng)營建筑面積(物業(yè)下半部分)租賃給乙方自主經(jīng)營，電影放映經(jīng)營建筑面積(物業(yè)上半部分)由甲方自己經(jīng)營管理；租賃期限為8年，乙方享有5個月免租裝修期，以實際交房日為起算日，免租期結(jié)束之次日即為租賃期的起算日；經(jīng)裝修后該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營建筑面積使用權(quán)年租金為220萬元，每三年累計遞增3%，先付后用，按月支付，在每月25日前支付下月租金；甲方發(fā)出的書面交房裝修通知后15個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)預(yù)付第一年三分之二的租金(l46.6萬元)，剩余的三分之一租金在免租改建期結(jié)束后1個月內(nèi)支付。合同5.1條約定，在裝修所需的證照、批準(zhǔn)手續(xù)及施工許可證下達(dá)之日起15日內(nèi)甲方向乙方交付全幢房屋進(jìn)行裝修。合同6.1條約定，在租賃期限內(nèi)，乙方有權(quán)將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租給其關(guān)聯(lián)公司，但乙方須提前3個月將轉(zhuǎn)租給關(guān)聯(lián)公司的情況向甲方書面?zhèn)浒?。合?.1條約定，甲方應(yīng)積極有效的協(xié)助乙方辦理裝修、電水?dāng)U容、消防等相關(guān)審批手續(xù),并提供和簽署相關(guān)文件(如需)。合同10.1條約定，甲方無故解除合同的，應(yīng)按400萬元支付違約金。2011年7月18日，雙方簽訂一份補充合同，約定租賃期限為18年，甲方給予乙方10個月免租期(從交房日起算)，結(jié)束次日即為租期起算日。該補充合同12.4.3條約定，如正式營業(yè)之日起9年內(nèi)遇動遷等情況，按乙方在本次改建中的投資總額于9年內(nèi)按月平均分?jǐn)偤笪词褂玫哪晗抻枰匝a償，投資總額以改建完工后雙方認(rèn)可的項目竣工決算為依據(jù)。13.1條約定，如本合同生效后三個月內(nèi)，在本合同約定的框架下政府相關(guān)部門明確以書面或口頭方式通知改建所需的證照及批準(zhǔn)手續(xù)無法辦理的(本次改建以裝修門面與內(nèi)部裝修方式報批所需證照及手續(xù)，甲乙雙方均予以認(rèn)可)，則本合同解除，雙方互不追究違約責(zé)任。13.2條約定，甲方無故解除合同的，應(yīng)按400萬元支付違約金，同時按本合同12.4.3條款對乙方進(jìn)行補償。2011年10月12日和2012年3月23日，雙方又簽訂兩份補充協(xié)議，約定租賃期限為20年；第1年至第5年的租金為150萬元/年，第6年至第10年租金按150萬元/年扣除乙方總投資額超過2,000萬元部分(按年平攤)，第11年起為乙方租金收入(稅后)的40%；乙方同意在收到甲方發(fā)出的書面交房裝修通知后15個工作日內(nèi),向甲方預(yù)付第一年三分之二年租金(100萬元);剩余的三分之一租金在裝修期(10個月)結(jié)束前二個月的25日前支付；乙方對房屋可進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但應(yīng)提交甲方備案。雙方的意向書、租賃合同及其補充合同中均未提及系爭房屋為優(yōu)秀歷史建筑的事實。租賃合同簽訂時，合發(fā)公司已向群眾影劇院預(yù)付租金100萬元，其中50萬元為2010年3月18日支付的定金轉(zhuǎn)租金，另有50萬元于2011年7月3日支付。
　　在締約期間，合發(fā)公司委托上海市房屋建筑設(shè)計院有限公司(以下簡稱上海房屋設(shè)計院)對系爭房屋的改建修繕進(jìn)行了設(shè)計，預(yù)備通過擴建加層增加一定使用面積。2011年7月14日，上海市虹口區(qū)規(guī)劃和土地管理局(以下簡稱虹口區(qū)規(guī)土局)以群眾影劇院為建設(shè)單位出具了建設(shè)工程規(guī)劃許可證(零星)，項目名稱為門面裝修，建設(shè)位置為四川北路XXX-XXX號。2012年3月22日，上海市虹口區(qū)建設(shè)和交通委員會以合發(fā)公司為建設(shè)單位出具了建筑工程施工許可證，工程名稱為群眾電影院裝修工程，建設(shè)地址為四川北路XXX號，備注載明本工程僅為內(nèi)部裝修工程，如遇外立面及結(jié)構(gòu)變動請另行申報。2012年5月3日，群眾影劇院與合發(fā)公司簽訂場地移交協(xié)議，對系爭房屋進(jìn)行了交付。2012年5月7日，上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局(以下簡稱虹口區(qū)房管局)發(fā)出告知書，要求房屋所有人在對系爭房屋修繕前，應(yīng)按照《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》的規(guī)定，將設(shè)計、施工方案報送上海市歷史建筑保護(hù)事務(wù)中心(以下簡稱歷保中心)審核。合發(fā)公司遂暫停改建工作。
　　此后，雙方多次開會溝通房屋改擴建工程的審批申報事宜。2012年9月11日，虹房集團向川北物業(yè)出具《關(guān)于上海川北物業(yè)有限公司群眾影院內(nèi)部改建申請的批復(fù)》，同意在系爭房屋主要立面不改變的前提下進(jìn)行內(nèi)部改建，改建資金由群眾影劇院承擔(dān)并由其做好相關(guān)報批手續(xù)。2012年9月24日，歷保中心向群眾影劇院出具《關(guān)于四川北路XXX號優(yōu)秀歷史建筑修繕保護(hù)要求告知單》，對系爭房屋的修繕提出具體告知要求。2013年9月13日，歷保中心對系爭房屋改擴建工程設(shè)計方案召開了專家評審會，并出具會議紀(jì)要，對設(shè)計方案提出了專家意見。2013年9月25日，上海市虹口區(qū)環(huán)境保護(hù)局向虹房集團出具《關(guān)于“四川北路XXX號群眾影劇院”環(huán)境影響報告表的審批意見》，原則同意系爭房屋改建工程的項目建設(shè)。2014年8月18日，上海市虹口區(qū)發(fā)展和改革委員會向虹房集團出具《關(guān)于四川北路XXX號群眾影劇院改擴建項目核準(zhǔn)的批復(fù)》，原則同意實施該項目。2014年12月23日，上海市住房保障和房屋管理局(以下簡稱市房管局)向群眾影劇院出具《關(guān)于四川北路XXX號優(yōu)秀歷史建筑改擴建設(shè)計方案的批復(fù)意見》，原則同意所提交的設(shè)計方案，涉及建筑原有外貌、結(jié)構(gòu)體系、建筑面積等變動應(yīng)按規(guī)定向規(guī)劃部門申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　2014年初，當(dāng)事人以虹房集團名義向上海市規(guī)劃和國土資源管理局(以下簡稱市規(guī)土局)申報規(guī)劃許可。2014年4月30日，市規(guī)土局向虹房集團出具《關(guān)于核發(fā)群眾影劇院改擴建<建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知單>的決定》，提出規(guī)劃設(shè)計要求，有效期六個月，在可行性研究報告獲批后，可按要求送審建設(shè)工程設(shè)計方案。2014年10月9日和2015年4月27日，市規(guī)土局兩次復(fù)函同意《建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要求通知單》有效期延期六個月。此后，當(dāng)事人未向市規(guī)土局送審建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案，原有的相關(guān)審批均已過有效期，也未有證據(jù)表明雙方在2015年之后曾就此進(jìn)行過溝通。直至2018年3月，合發(fā)公司才致函群眾影劇院詢問申報手續(xù)進(jìn)展情況。本案審理中，群眾影劇院稱系因在與市規(guī)土局的前期溝通中，規(guī)土局經(jīng)辦人對設(shè)計方案提出了一些問題，如不修正則報批了也不會通過，而合發(fā)公司此后沒有提交規(guī)劃設(shè)計方案，導(dǎo)致規(guī)劃申請無法提交；合發(fā)公司則稱審批申報工作均由對方負(fù)責(zé)，所有材料均已提交，合發(fā)公司多次催問，對方始終未對審批延誤給出解釋，一直拖延到本案訴訟。為此，本院向市規(guī)土局發(fā)函，詢問相關(guān)情況。該局向本院復(fù)函，表示建設(shè)單位未遞交申請，該局無法主動啟動審批，而前期溝通過程中，根據(jù)已有會議紀(jì)要，該局并未就方案報批設(shè)置前置條件。本院又向上海房屋設(shè)計院的經(jīng)辦人進(jìn)行了調(diào)查，其表示規(guī)劃設(shè)計方案已完成，并由群眾影劇院的工作人員領(lǐng)取。
　　另查明，(1)2009年11月30日，合發(fā)公司與上海坤拓經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司(以下簡稱坤拓公司)簽訂租賃意向書，就合發(fā)公司向坤拓公司出租系爭房屋一、二樓達(dá)成意向。2014年11月19日，雙方簽署備忘錄，約定合發(fā)公司返還坤拓公司此前支付的租賃保證金100萬元，另一次性支付30萬元作為利息。當(dāng)日，合發(fā)公司向坤拓公司的股東熊土生轉(zhuǎn)賬支付130萬元。(2)2010年間，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計院就系爭房屋改建工程先后簽訂了一份抗震鑒定技術(shù)服務(wù)合同(5月20日簽訂，合同價21萬元)、一份改造工程設(shè)計合同(5月間簽訂，合同價70萬元)及一份裝修工程設(shè)計合同(8月20日簽訂，合同價49萬元)，另有一份裝修工程設(shè)計合同簽訂時間不明(合同價55萬元)。自2010年5月至2011年12月，合發(fā)公司向上海房屋設(shè)計院支付設(shè)計費共195萬元，均有發(fā)票。此外合發(fā)公司還為設(shè)計招標(biāo)工作向上海市建設(shè)工程交易中心支付服務(wù)費1,800元。(3)2010年10月12日，合發(fā)公司與上海量通巖土工程有限公司就系爭房屋改建工程簽訂一份建設(shè)工程勘察合同，合同價4.2萬元，于2010年11月8日支付，有發(fā)票。(4)2012年，合發(fā)公司與上海容基工程項目管理有限公司就系爭房屋改建工程簽訂建設(shè)工程委托招標(biāo)代理合同，約定代理服務(wù)費10萬元，于2012年4月20日支付，有發(fā)票。(5)2012年3月20日，合發(fā)公司與上海祥瀛建設(shè)工程有限公司就系爭房屋改建工程簽訂施工合同，合同價2,042萬元，約定簽約10日內(nèi)支付工程及設(shè)備采款315萬元。合發(fā)公司于2012年3月30日以銀行本票支付了315萬元；另向有關(guān)部門支付外來從業(yè)人員綜合保險費4.5萬元、交易費4,887元。此后工程未展開全面施工即停止，雙方未作結(jié)算。(6)2012年3月25日，合發(fā)公司與上海建浩工程顧問有限公司就系爭房屋改建工程簽訂施工監(jiān)理協(xié)議書，合同價88萬元，約定簽約3日內(nèi)支付其中68萬元。合發(fā)公司于2012年3月29日支付了68萬元，有收據(jù)但無發(fā)票。(7)2012年5月3日，合發(fā)公司與上海曙光爆破技術(shù)工程有限公司就系爭房屋改建簽訂拆除工程施工合同，合同價65萬元，約定施工人員進(jìn)場3日內(nèi)支付其中50萬元。合發(fā)公司于2012年5月9日支付了50萬元，有收據(jù)但無發(fā)票。此后工程未完成，雙方未作結(jié)算。(8)2012年5月5日，合發(fā)公司與上海東欣安防工程有限公司、上海杰達(dá)消防技術(shù)有限公司就系爭房屋改建的消防、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)等安防工程簽訂施工合同，合同價148萬元，約定在拆除原有設(shè)備2日內(nèi)支付88.8萬元。2012年5月11日，合發(fā)公司支付了88.8萬元，有收據(jù)但無發(fā)票。此后工程未完成，雙方未作結(jié)算。(9)2012年5月31日，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計院就系爭房屋質(zhì)量檢測簽訂技術(shù)服務(wù)合同，合同價10萬元，合發(fā)公司于2013年支付完畢，有發(fā)票。(10)2013年6月13日，合發(fā)公司向上海房屋設(shè)計院支付設(shè)計費5萬元，有發(fā)票。(11)2013年11月4日，合發(fā)公司與上海房屋設(shè)計院就系爭房屋改建設(shè)計方案簽訂補充協(xié)議，合同價39萬元，但合發(fā)公司未提供付款憑證。(12)2013年12月10日，群眾影劇院與上海申元工程投資咨詢有限公司就系爭房屋改建工程簽訂技術(shù)咨詢合同，合同價4萬元，由合發(fā)公司實際支付，發(fā)票由合發(fā)公司保管。(13)2012年5月1日起，合發(fā)公司以其員工王濤的名義租賃了上海市四川北路XXX弄XXX號XXX室房屋以及相應(yīng)停車位，供群眾影劇院與合發(fā)公司工作人員聯(lián)合辦公使用。后因改建工程暫停，房屋實際由群眾影劇院工作人員使用。租賃合同約定租期至2013年4月30日，租金每月4,900元，此后實際租用至2017年4月30日，按口頭約定上調(diào)過租金價格?，F(xiàn)合發(fā)公司無法提供完整的租金和車位費支付憑證。租賃房屋內(nèi)的水電費、電信費由合發(fā)公司以王濤名義支付，現(xiàn)合發(fā)公司無法提供水電費單據(jù)，亦無法給出數(shù)額；電信費則提供了單據(jù)，總計數(shù)額為10,680元。(14)系爭房屋改建工程暫停后，群眾影劇院安排兩名工作人員在系爭房屋值守夜班，由合發(fā)公司支付費用，無單據(jù)憑證，據(jù)證人證言稱每人每月2,000元，從2012年5月起持續(xù)到2017年4、5月止。(15)合法公司所稱專家評審費20萬元，未提供任何憑據(jù)。
　　再查明，系爭房屋改建工程于2012年暫停后，群眾影劇院將底層部分面積仍舊對外出租，用作游戲機房(2015年停止租賃)和家具店(2017年停止租賃)。2013年9月25日起，合發(fā)公司將該處四間門面房(位于系爭房屋入口左右兩側(cè)各兩間，其中三間未懸掛門牌號，一間懸掛門牌號為四川北路XXX號)轉(zhuǎn)租給案外人，轉(zhuǎn)租合同記載的租金為每月13,000元，租賃面積共100平方米，租期暫定一年，到期后租金不變，租期為6個月一續(xù)，如改建工程開始則終止?，F(xiàn)部分門面關(guān)閉，部分仍在營業(yè)。
　　上述事實，有原告提供的公房租賃合同、房屋租賃合同及其補充協(xié)議、場地移交協(xié)議、各項批復(fù)文件，被告提供的意向書、各項合同、付款憑證及發(fā)票、租房協(xié)議、各項批復(fù)文件、會議記錄、報送材料收件回執(zhí)，以及雙方陳述等證據(jù)為證。
　　本院認(rèn)為，優(yōu)秀歷史建筑的修繕，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)過各相關(guān)部門的審批手續(xù)，其流程遠(yuǎn)較普通房屋來得嚴(yán)格和繁瑣，所需成本和時間也更多。根據(jù)《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》的規(guī)定，優(yōu)秀歷史建筑轉(zhuǎn)讓、出租的，轉(zhuǎn)讓人、出租人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的保護(hù)要求書面告知受讓人、承租人。受讓人、承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的保護(hù)義務(wù)。群眾影劇院作為系爭房屋的公房承租人，理應(yīng)清楚該房屋作為優(yōu)秀歷史建筑的事實，在簽訂房屋租賃合同的過程中，依法應(yīng)當(dāng)以書面方式向合發(fā)公司告知相關(guān)保護(hù)要求，以便對方采取相應(yīng)措施或調(diào)整合同約定?，F(xiàn)雙方之間的意向書、租賃協(xié)議及補充協(xié)議中均未提及系爭房屋為優(yōu)秀歷史建筑的事實，也無證據(jù)證明群眾影劇院在締約前已書面向合發(fā)公司披露該情況。系爭房屋的改建工程在房屋交付后不久，即因未按優(yōu)秀歷史建筑的要求申報審批而被相關(guān)部門責(zé)令停工，就此所造成的損失顯然應(yīng)主要歸責(zé)于群眾影劇院未依法履行其書面告知義務(wù)。但系爭房屋為優(yōu)秀歷史建筑系經(jīng)掛牌公示，現(xiàn)場也有標(biāo)識，合發(fā)公司對此應(yīng)當(dāng)知曉，卻未采取應(yīng)有措施；且即使不考慮優(yōu)秀歷史建筑的情況，雙方起初對需要改動房屋結(jié)構(gòu)的修繕工程按普通裝修申報審批手續(xù)，顯然存在規(guī)避審批監(jiān)管的意圖，故合發(fā)公司也存在一定過錯，對自身損失也應(yīng)自負(fù)一定責(zé)任。
　　改建工程停工后，雙方實際配合辦理了大量相關(guān)申報審批手續(xù)，說明雙方已同意按新的審批要求繼續(xù)履行合同。雖然合同約定群眾影劇院系協(xié)助合發(fā)公司辦理相關(guān)申報審批手續(xù)，但因情況相比締約當(dāng)時已發(fā)生變化，系爭房屋為優(yōu)秀歷史建筑，群眾影劇院作為系爭房屋的公房承租人，部分相關(guān)手續(xù)依法必須由其出面申辦；部分依法應(yīng)以產(chǎn)權(quán)人虹房集團名義申辦的手續(xù)，也只能由與之存在公房租賃關(guān)系的群眾影劇院負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，故主要申報義務(wù)客觀上已依法轉(zhuǎn)移給群眾影劇院。至2014年底，雙方已完成了大部分的申報審批工作，但申報審批進(jìn)程卻在向市規(guī)土局申報規(guī)劃許可時中斷。經(jīng)查，申報中斷的直接原因是當(dāng)事人未提交后續(xù)申請。鑒于該項申報必須以虹房集團的名義提出，故如無相反證據(jù)證明，未提交申請的直接責(zé)任只能指向群眾影劇院。群眾影劇院主張未提交申請系因與市規(guī)土局前期溝通時已被口頭告知規(guī)劃設(shè)計無法通過，然市規(guī)土局給本院復(fù)函中已否認(rèn)預(yù)設(shè)前置條件，對此無證據(jù)可以證明，本院不予采納。群眾影劇院又主張合發(fā)公司未提供設(shè)計方案等申報的必要材料，然根據(jù)調(diào)查，上海房屋設(shè)計院完成的規(guī)劃設(shè)計方案系由群眾影劇院的工作人員領(lǐng)取，且群眾影劇院在2014年底已獲得了市房管局對設(shè)計方案的批復(fù)，可見其已取得了設(shè)計方案的相關(guān)材料，故本院對該主張無法采納。綜上，鑒于群眾影劇院是各項申報手續(xù)的主體，而其無法對未向市規(guī)土局進(jìn)行后續(xù)申報給出合理的解釋并舉證，故本院只能認(rèn)定系爭房屋改建工程的申報手續(xù)中斷應(yīng)主要歸責(zé)于群眾影劇院，其應(yīng)當(dāng)對就此造成的損失承擔(dān)主要責(zé)任。然而，合發(fā)公司明知市規(guī)土局的申報手續(xù)未完成，卻遲遲未對群眾影劇院進(jìn)行催告，也未采取任何措施進(jìn)行補救，放任損失擴大，也存在一定過錯，應(yīng)自行承擔(dān)一定責(zé)任。
　　現(xiàn)當(dāng)事人此前取得的各項審批均已過期，群眾影劇院主動起訴解除合同，表明其已沒有繼續(xù)辦理申報手續(xù)的意愿，而合發(fā)公司鑒于實際情況也同意解除合同，故本院對此予以確認(rèn)。系爭房屋的大部分面積并無人占用，可由群眾影劇院自行收回；合發(fā)公司應(yīng)給予必要配合，并騰退其轉(zhuǎn)租的四間門面房后返還給群眾影劇院。因改建工程系因群眾影劇院的過錯而未能進(jìn)行審批，合發(fā)公司無法按原有目的使用房屋，且改建工程停工后群眾影劇院已將部分房屋自行出租，說明其當(dāng)時已可自行利用房屋，而在審批中斷后又未采取措施控制損失擴大，故群眾影劇院無權(quán)向合發(fā)公司主張原先約定的租金，更無權(quán)主張違約金，對自己的損失應(yīng)自行擔(dān)責(zé)。合發(fā)公司自2013年9月25日起將房屋入口兩側(cè)的四間門面房進(jìn)行轉(zhuǎn)租，對該部分房屋進(jìn)行了占有使用，對此應(yīng)支付相應(yīng)的租金。鑒于雙方對門面房的租金數(shù)額并未形成約定，本院根據(jù)實際情況，參考合同約定、市場狀況及不同租賃部位的客觀價格差異，并考慮到整體裝修未能進(jìn)行，以及相關(guān)證照手續(xù)欠缺等因素，酌情確定合發(fā)公司應(yīng)支付的租金數(shù)額為每年30萬元，自2013年9月25日起計算至返還房屋之日止，合發(fā)公司預(yù)付租金應(yīng)從中抵扣。合發(fā)公司主張的預(yù)付租金中僅100萬元有證據(jù)證明，對其余無證據(jù)證明的數(shù)額，未得到群眾影劇院認(rèn)可，本院不予采信。
　　對合發(fā)公司反訴主張的違約金，因其也存在一定過錯，故本院不予以支持。對合發(fā)公司所主張的投資損失，在改建工程施工之前已進(jìn)行的鑒定、勘查、設(shè)計、招標(biāo)等工作，以及為申報審批而進(jìn)行的追加設(shè)計工作，具有合理性，且已通過的審批程序可證明相關(guān)工作已經(jīng)完成，故對所支費用有發(fā)票和付款憑證的應(yīng)予認(rèn)定。合發(fā)公司因無法向坤拓公司履行轉(zhuǎn)租協(xié)議而在退還保證金時給予的利息，帶有違約賠償性質(zhì)，雖收款人為坤拓公司的股東，但根據(jù)商業(yè)慣例尚屬合情，可予認(rèn)定，但合發(fā)公司占用該款應(yīng)有利息收益，根據(jù)損益相抵規(guī)則，在計算損失時應(yīng)酌情扣減。合發(fā)公司為改建工程的總包和分項施工、監(jiān)理而支出的費用，因工程并未實際展開，而合發(fā)公司至今未與施工方進(jìn)行結(jié)算，僅有付款收據(jù)而無發(fā)票，顯然存在放任損失擴大的情況，故對此費用不能完全認(rèn)定，本院根據(jù)實際情況酌情確定相關(guān)損失數(shù)額。對于值守夜班的人工費以及租用辦公場地的成本，合發(fā)公司要求賠償有其合理性。雖合發(fā)公司提供的證據(jù)無法證明全部的費用數(shù)額，但有證據(jù)證明相關(guān)事實確實存在，可參考現(xiàn)有證據(jù)對費用進(jìn)行酌定。但對審批中斷之后仍持續(xù)發(fā)生的費用，屬于合發(fā)公司未采取措施放任損失擴大的情況，應(yīng)予以剔除。其他合發(fā)公司主張的損失，未提供任何付款憑證，依法不予認(rèn)定。綜上所述，本院根據(jù)實際情況及雙方對損失造成的過錯程度，酌情確定群眾影劇院應(yīng)向合發(fā)公司賠償?shù)臄?shù)額為225萬元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十九條第一款、第一百二十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院與被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司就上海市四川北路XXX號房屋簽訂的《群眾影劇院租賃合同》及其補充合同；
　　二、被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)配合原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院收回上海市四川北路XXX號房屋，并將所轉(zhuǎn)租的四間門面房(位于建筑入口左右兩側(cè)各兩間)騰退后返還給原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院；
　　三、被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)支付原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院門面房租金，自2013年9月25日起計算至實際返還房屋之日止，按每年30萬元計算，已付租金100萬元應(yīng)在其中抵扣；
　　四、原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)向被告上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司賠償損失225萬元；
　　五、駁回原告上海市虹口區(qū)群眾影劇院的其他訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海合發(fā)房地產(chǎn)投資管理有限公司的其他反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費90,800元，由原告負(fù)擔(dān)80,800元，被告負(fù)擔(dān)10,000元；反訴受理費54,970.16元，由被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)44,970.16元，原告(反訴被告)負(fù)擔(dān)10,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：毛濟平

書記員：高行瑋