原告(反訴被告)：上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：劉樸，董事長。
　　委托訴訟代理人：孫建中，上海宇玨律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫小芳，上海宇玨律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郭波，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海谷某服裝有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：姜思遠(yuǎn)，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭波，上海眾華律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司(以下簡稱浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司)訴被告(反訴原告)呂某、被告上海谷某服裝有限公司(以下簡稱谷某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人孫建中、呂某及兩被告的委托訴訟代理人郭波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司向本院提出訴訟請求：1.被告呂某支付原告從2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用費(按照每日2.6元/平方米計算，計算公式為：2.6元×86.78平方米×249天)，租賃保證金6863元、安全保證金6863元用于抵扣占有使用費；2.被告呂某支付原告從2017年7月16日至2018年3月21日房屋占有使用費滯納金(按照日租金的50%計算，計算公式為：228.7元×50%×249天)；3.被告呂某支付原告從2018年3月22日至營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證實際遷移或注銷日止違約金(按照日228.7元計算)；4.被告呂某支付原告水費710.20元、電費16325.70元、物業(yè)管理費721.50元；5.被告谷某公司對上述訴請1、2、3、4項承擔(dān)連帶責(zé)任。事實和理由：原告與呂某于2016年7月11日簽訂《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》)，約定將位于上海市浦東新區(qū)御橋路XXX弄XXX號XXX層商鋪(以下簡稱系爭房屋)租賃給呂某使用，租期為2016年7月16日至2017年7月15日，谷某公司作為擔(dān)保人自愿對呂某在本租賃合同約定的義務(wù)、責(zé)任承擔(dān)無限連帶責(zé)任。合同到期后呂某遲遲不肯搬離，經(jīng)發(fā)催告函、律師函后，被告于2018年3月22日搬離。但拖欠水費、電費及物業(yè)管理費，在租賃房屋內(nèi)的工商登記、稅務(wù)登記一直未遷出或注銷。呂某的行為已違反合同約定，故訴至法院，望依法裁決。
　　呂某辯稱，不同意原告的訴請1，租金計算天數(shù)有誤，被告于2018年3月15日搬離，應(yīng)計算至該日。不同意訴請2，合同約定的租期滿后，雙方在協(xié)商續(xù)租問題，后雙方協(xié)商不成，原告要求被告三日內(nèi)搬離，被告確在三日內(nèi)搬離，不存在被告違約。不同意訴請3，被告是個體戶，不存在稅務(wù)登記，營業(yè)執(zhí)照在2018年7月16日已經(jīng)遷走。不同意訴請4，原告的計算存在錯誤。物業(yè)管理費應(yīng)該按照一個半月來計算，電費應(yīng)該是14968.88元，不同意支付三個月的基本電費，對水費無異議。不同意訴請5。
　　被告谷某公司辯稱，被告擔(dān)保的《租賃合同》已到期終止，原告與呂某并未續(xù)簽合同，故被告不承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　呂某向本院提出反訴請求：1.被反訴人賠償反訴人裝修及設(shè)備損失135500元(按總價271000原的50%折價計算);2.被反訴人返還反訴人多收取的各項費用7458.40元(其中房租1805元、基本電費5653.40元)。事實和理由：反訴人與被反訴人于2009年9月1日建立租賃關(guān)系，在系爭房屋內(nèi)開設(shè)了一家為小寶寶服務(wù)的商店。鑒于反訴人屬于享受廉租房補貼的居住困難戶，故在簽約前，反訴人即提出需要搭建一個閣樓放置一些物品順便作為睡覺的地方，被反訴人為此也提供了許多方便，特別在新搭建的閣樓不通風(fēng)需要開窗的情況下，被反訴人還特地批準(zhǔn)反訴人在后墻上新開了兩扇窗。從2009年9月1日至2018年3月14日實際搬離的八年半時間里，反訴人始終合法經(jīng)營。2017年7月最后一期合同到期，被反訴人未按流程向反訴人提供新的租賃合同，反而以要求反訴人配合區(qū)里的消防大檢查為由要求反訴人將閣樓內(nèi)的床鋪拆除。2018年2月上旬，被反訴人送來一份合同要求反訴人在20分鐘內(nèi)閱看簽字確認(rèn)，由于新合同多達32頁，反訴人根本不可能在那么短的時間里決定，遂雙方同意春節(jié)后再議。3月初協(xié)商時，鑒于被反訴人在合同里將房租進行了大幅度的漲價，但又不明確同意反訴人將正在經(jīng)營中的商店轉(zhuǎn)讓，在反訴人正在要求與被反訴人的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商過程中，2018年3月13日，反訴人突然收到被反訴人的律師函，被要求在接函后3日內(nèi)予以搬離清空。反訴人又去找被反訴人領(lǐng)導(dǎo)見面協(xié)商，但雙方最終不能達成一致，使得反訴人無法進行實體的經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。反訴人為了避免違約，不得不在3月15日搬離。其間，反訴人多次催告被反訴人前來辦理收房，但被反訴人一直拖到3月22日才來辦理收房手續(xù)，收回了房屋鑰匙。但雙方并未就屋內(nèi)的閣樓及室外的大型設(shè)備如何處理達成一致。此外，由于反訴人被迫突然停止?fàn)I業(yè)，使得原來計劃轉(zhuǎn)讓的安排被迫停止，包括反訴人本可以消化轉(zhuǎn)讓的存放在反訴人處的寶寶卡金共計2萬元也不得不退還給客戶。反訴人認(rèn)為，合同到期后，被反訴人遲遲不與反訴人續(xù)簽合同，使雙方的租賃關(guān)系始終處在一個不確定的狀態(tài)，導(dǎo)致反訴人在經(jīng)營上處于無法安排的窘境，造成了反訴人預(yù)期經(jīng)濟利益的損失。為此，懇請法院依法判如所請。
　　浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司對呂某的反訴辯稱，訴請1沒有合同依據(jù)也沒有法律依據(jù)。根據(jù)雙方合同約定反訴人在租賃期限內(nèi)對租賃房屋裝修、增設(shè)的不可移動的財產(chǎn)權(quán)屬歸被反訴人所有，同時根據(jù)最高院司法解釋第12條規(guī)定，反訴人要求補償不予支持。反訴人多支付了房租1805元屬實，沖抵占用使用費。反訴人要求被反訴人返還基本電費主體錯誤，應(yīng)向物業(yè)公司主張。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：對于雙方無爭議的事實，本院予以確認(rèn)。浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司(甲方)與呂某(乙方)于2016年7月11日簽訂的《〈租賃合同〉》補充條款約定，甲方、物業(yè)有權(quán)對乙方所租賃的房屋裝修或改造時的方案進行監(jiān)督和審查并提出意見，租賃期滿，雙方不再續(xù)約的情況下，乙方負(fù)責(zé)恢復(fù)商鋪原狀，甲方不承擔(dān)乙方任何裝修補償費。租賃期滿或合同解除，乙方必須按時將租賃房屋內(nèi)的全部無損壞設(shè)備、設(shè)施在適宜使用的清潔、良好狀況下(自然折舊除外)交給甲方。且乙方在租賃期內(nèi)對租賃房屋裝修、增設(shè)的不可移動的財產(chǎn)權(quán)屬歸甲方所有，乙方自行承擔(dān)裝修、增設(shè)財產(chǎn)的損失費用，甲方不承擔(dān)任何乙方租賃房屋有關(guān)財產(chǎn)損失責(zé)任和費用。租賃合同期滿或合同解除后30天內(nèi)，乙方必須將租賃房屋門號內(nèi)注冊之營業(yè)執(zhí)照等各類相關(guān)證照辦理注銷；水、電、煤、物業(yè)等費用結(jié)清后，憑相關(guān)證明或發(fā)票辦理押金退款手續(xù)。乙方如有任一項未結(jié)清的，甲方有權(quán)不予退還押金?！蹲赓U合同》簽訂當(dāng)日，谷某公司向浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司出具《擔(dān)保函》：“……擔(dān)保方上海谷某服飾有限公司承諾對承租人在該租賃合同內(nèi)約定的義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)無限連帶責(zé)任，包括但不限于：(1)按期依約應(yīng)付的租金，(2)水電煤公用事業(yè)費，(3)因逾期未付上述費用而產(chǎn)生的違約金，(4)安全責(zé)任事故的賠付(若有)，(5)終止租賃合同時需注銷相關(guān)注冊登記的費用，(6)其他應(yīng)由承租人支付的費用。擔(dān)保期限包含合同約定的租賃期內(nèi)和租賃續(xù)展期內(nèi)及上述期限(以后者為準(zhǔn))屆滿二年內(nèi)(含二年)。若因其它原因?qū)е伦赓U合同終止的，則擔(dān)保期限為合同終止后二年內(nèi)(含二年)?！?017年6月1日，呂某向浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司書面申請續(xù)租9個月?！蹲赓U合同》到期后，雙方協(xié)商續(xù)租問題，但未果。2018年3月12日，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司向呂某、谷某公司寄送《律師函》，要求呂某函后三日內(nèi)騰空并搬離租賃房屋，支付從2017年7月15日至房屋實際返還之日占有使用費(日人民幣2.6元/平方米)及房屋返還前所產(chǎn)生的水、電、煤氣、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費用，注銷工商登記信息。呂某于次日收悉該《律師函》，并于3月14日晚通知浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司工作人員“明天可以交房，還有些設(shè)備處理一下?！?月15日，在工作人員詢問呂某“房內(nèi)還有你的東西嗎”時，呂某表示“有一個空氣能熱泵在屋頂上”“想要賣掉”，“還沒聯(lián)系好下家”，“假如你們同意的話，取系好來拆一下”“在你這套房子有人租下來之前”，“設(shè)備是在戶外的”“控制器在室內(nèi)”，工作人員表示“東西只能你自己拆，而且必須是在交房前”，“如果要辦理交房手續(xù)，租賃物內(nèi)外承租人的物品必須全部移走，否則無法辦理交房手續(xù)(除非寫承諾書承諾放棄所屬承租人物品)”。2018年3月22日，呂某簽署承諾書，“本人于2018年3月22日將我司租賃房屋：御橋路XXX弄XXX號XXX層交還給貴司即產(chǎn)權(quán)所有人，并向貴司交付了該房屋鑰匙。房屋內(nèi)的遺留物品我司視為放棄處理，貴司有權(quán)自行處置，并無需賠償我司任何損失”，雙方簽署《租賃物交接確認(rèn)書》，確認(rèn)交房日期為2018年3月22日，水、電繳納至2017年12月31日、物業(yè)管理費繳納至2018年1月31日、房屋租金繳納至2017年7月15日。
　　另查明，雙方爭議的基本電費系電力公司向浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司收取，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司再分?jǐn)偨o各承租戶。呂某已支付2016年7月15日至2017年12月14日的基本電費5653.40元。2018年7月18日，呂某將變更了工商登記注冊地址。
　　本院認(rèn)為，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司與呂某簽訂的《租賃合同》到期后，因雙方尚在協(xié)商續(xù)簽事宜，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司對呂某繼續(xù)使用租賃物并沒有提出異議，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該《租賃合同》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。后因續(xù)簽未果，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司限期要求呂某搬離，對于不定期租賃，出租人可隨時解除合同，但應(yīng)予合理期限前通知，給予承租人必要的騰退時間。根據(jù)呂某與浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司工作人員的溝通記錄，呂某雖于3月15日搬離，但尚有添置的設(shè)備未拆除，且當(dāng)時呂某并不打算放棄該物品的所有權(quán)，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司以不完全具備房屋交接條件為由不予辦理交接手續(xù)，并無不當(dāng)，呂某以3月15日為退房日及租金計算截止日，本院難以采納。嗣后，在呂某承諾放棄留置物品所有權(quán)的情況下，于2018年3月22日雙方辦理了退房手續(xù)，故本院確認(rèn)訟爭《租賃合同》于該日解除，呂某應(yīng)按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即每月6863元支付2017年7月16日至2018年3月21日租金，及2018年1月1日起至3月21日的物業(yè)管理費。浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司要求支付房屋占有使用費滯納金及營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證實際遷移或注銷違約金，缺乏合同和法律依據(jù)，本院難以支持。按呂某提供的證據(jù)，其對系爭房屋的裝修等發(fā)生于2009年，且之后續(xù)簽的租賃合同所約定的租賃期限也已全部履行完畢，呂某為滿足自身經(jīng)營、居住需要進行裝修并添置設(shè)備，現(xiàn)租賃關(guān)系終止后又要求出租人賠償裝修等費用，不但與合同約定有悖，也無法律可循，故本院不予支持。基本電費系電力公司收取，并非浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司巧立名目擅自增收，浦東新區(qū)房地產(chǎn)公司將之分?jǐn)偨o實際使用電力的各承租戶，符合公平合理的原則，現(xiàn)呂某要求退還已支付的基本電費并拒付2018年1月之后的基本電費，本院難以支持。谷某公司的擔(dān)保期限為合同約定的租賃期內(nèi)和租賃續(xù)展期內(nèi)及上述期限(以后者為準(zhǔn))屆滿二年內(nèi)，其以沒有續(xù)約為由拒絕承擔(dān)連帶保證責(zé)任的抗辯意見，本院難以采納。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百三十六條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、呂某應(yīng)支付上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司自2017年7月16日起至2018年3月21日止的房屋租金56276.60元，扣除呂某已支付的保證金13726元，余款42550.60元于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付；
　　二、呂某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司截止2018年3月21日的水費710.20元、電費16325.70元、物業(yè)管理費708.05元；
　　三、上海谷某服裝有限公司對呂某的上述第一、二項給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　三、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還呂某租金1805元；
　　四、駁回上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回呂某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費2724元，減半收取計1362元，由上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司負(fù)擔(dān)409元,呂某負(fù)擔(dān)953元；反訴案件受理費1579.50元，由呂某負(fù)擔(dān)1554.50元，上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司負(fù)擔(dān)25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院提出上訴，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：全煒琦

書記員：唐??璐