上訴人(原審被告)：上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)向城路XXX號(hào)XXX-XXX樓。
　　法定代表人：劉樸，董事長。
　　委托訴訟代理人：孫小芳，上海宇玨律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫建中，上海宇玨律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)：上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)主委員會(huì)，地址匯豪天下小區(qū)3號(hào)樓B層(暫定)。
　　負(fù)責(zé)人：侯軍，主任。
　　委托訴訟代理人：歐陽軍，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張武勇，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“浦房集團(tuán)公司”)因與被上訴人上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)主委員會(huì)(以下簡稱“匯豪天下業(yè)委會(huì)”)建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，不服上海市第一中級(jí)人民法院(2016)滬01民初1207號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月13日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人浦房集團(tuán)公司的委托訴訟代理人孫小芳、孫建中，被上訴人匯豪天下業(yè)委會(huì)的委托訴訟代理人歐陽軍、張武勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　浦房集團(tuán)公司上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回匯豪天下業(yè)委會(huì)全部訴訟請求；2、本案一審、二審訴訟費(fèi)均由匯豪天下業(yè)委會(huì)承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、匯豪天下業(yè)委會(huì)不具備起訴主體資格。匯豪天下業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主發(fā)放的“關(guān)于是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房等公建配套”的表決票送達(dá)方式和表決方式不符合《匯豪天下小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(以下簡稱“《議事規(guī)則》”)，主要有以下幾方面：一是匯豪天下業(yè)委會(huì)未提供郵寄憑證證明其按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址和通訊方式送達(dá)表決票；二是上海市浦東新區(qū)陸家嘴街道菊園居民委員會(huì)(以下簡稱“菊園居委會(huì)”)開具的證明、拍攝的照片等系證人證言，但相關(guān)證人未出庭作證并接受質(zhì)詢，不符合民訴法和證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，故不具有證據(jù)效力，不能證明表決票投入業(yè)主的信箱；三是匯豪天下業(yè)委會(huì)未提供證據(jù)證明小區(qū)業(yè)主的實(shí)際居住、出租情況且在無法聯(lián)系到房屋出租的業(yè)主的情況下即采用了信箱投遞的方式；四是匯豪天下業(yè)委會(huì)電話征詢業(yè)主意見存在作假的情況。2、一審法院舉證責(zé)任分配不當(dāng)，應(yīng)由匯豪天下業(yè)委會(huì)舉證證明表決票的送達(dá)、表決方式、表決結(jié)果符合議事規(guī)則。3、一審遺漏了必要共同訴訟當(dāng)事人。因新加坡華源控股私人有限公司(以下簡稱“華源公司”)已注銷，應(yīng)當(dāng)追加華源公司的三名股東作為共同被告。4、一審違反了“先行政后民事”的程序規(guī)定。發(fā)生糾紛后，小區(qū)業(yè)主曾寫信給上海市浦東新區(qū)區(qū)長，后浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)(以下簡稱“浦東新區(qū)建交委”)進(jìn)行回函答復(fù)。另外，從系爭小區(qū)取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《交付使用許可證》等事實(shí)可知，相關(guān)部門已作出具體行政行為。一審在明知行政機(jī)關(guān)已作出具體行政行為的情況下仍先行作出民事判決，違反了“先行后民”的程序規(guī)定。5、一審認(rèn)定浦房集團(tuán)公司未提供合格的物業(yè)管理用房屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，且浦房集團(tuán)公司對(duì)物業(yè)管理用房不符合目前的法律規(guī)定不存在主觀過錯(cuò)。系爭小區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商上海浦東新翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“新翔公司”)已經(jīng)按照當(dāng)時(shí)1996版的《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)》配置了物業(yè)管理用房，且之后又取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《交付使用許可證》。2005年物業(yè)管理用房交付且已實(shí)際使用后匯豪天下業(yè)委會(huì)未提出任何異議。浦東新區(qū)建交委作出書面答復(fù)后匯豪天下業(yè)委會(huì)也未與開發(fā)商進(jìn)行積極協(xié)商，之后導(dǎo)致房價(jià)飛漲因而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由浦房集團(tuán)公司承擔(dān)。6、一審判決關(guān)于房屋評(píng)估價(jià)格基準(zhǔn)日的確定有誤。房屋評(píng)估價(jià)的基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)按照房屋交付之時(shí)而非當(dāng)前的市場價(jià)。原一審判決錯(cuò)誤被發(fā)回重審，如果按目前的房價(jià)計(jì)算折價(jià)款，無異于把原一審判決錯(cuò)誤導(dǎo)致的后果由浦房集團(tuán)公司來承擔(dān)。7、一審認(rèn)定浦房集團(tuán)公司在所獲財(cái)產(chǎn)利益范圍內(nèi)清償債務(wù)沒有法律依據(jù)。最高院《關(guān)于適用中華人民共和國公司法若干問題的規(guī)定(二)》第20條規(guī)定，只有未經(jīng)清算辦理注銷登記股東才承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，而新翔公司被注銷是依法進(jìn)行清算的，故不應(yīng)由其股東對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。即使要承擔(dān)賠償責(zé)任，也應(yīng)根據(jù)《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第4條第3款“合營各方按注冊資本比例分享利潤和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及虧損”的規(guī)定，按照2005年5月26日的房屋市場價(jià)20254元/平方米×324.70平方米×5%比例=328,823.69元的計(jì)算結(jié)果來承擔(dān)責(zé)任。8、系爭物業(yè)管理用房于2004年交付使用，匯豪天下業(yè)委會(huì)成立后對(duì)此予以認(rèn)可并實(shí)際使用該房屋，且其根據(jù)《匯豪天下住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》約定將小區(qū)地下室房屋作為物業(yè)服務(wù)辦公用房。對(duì)此匯豪天下業(yè)委會(huì)早已明知但未進(jìn)行主張，故其訴請已超過訴訟時(shí)效。
　　匯豪天下業(yè)委會(huì)辯稱，請求駁回浦房集團(tuán)公司全部上訴請求。1、匯豪天下業(yè)委會(huì)作為民事訴訟主體具有明確的法律依據(jù)，同時(shí)其經(jīng)過業(yè)主大會(huì)授權(quán)，符合《議事規(guī)則》和《物權(quán)法》的規(guī)定。2、華源公司并非本案的必要共同訴訟當(dāng)事人。浦房集團(tuán)公司對(duì)一審法院作出的駁回浦房集團(tuán)公司要求追加華源公司三個(gè)股東的申請的裁定并未提起上訴。3、浦東新區(qū)建交委的書面復(fù)函未對(duì)任何一方作出有拘束力的具體行政行為，故該復(fù)函不涉及行政訴訟。浦東新區(qū)建交委發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《交付使用許可證》與是否按規(guī)定交付物業(yè)管理用房無關(guān)。4、浦房集團(tuán)公司未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關(guān)于實(shí)施上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定若干意見的通知》等規(guī)定配置物業(yè)管理用房。5、浦房集團(tuán)公司首先應(yīng)當(dāng)履行的是向匯豪天下業(yè)委會(huì)交付符合規(guī)定的物業(yè)管理用房的義務(wù)，在無法履行義務(wù)的情況下再向匯豪天下業(yè)委會(huì)支付物業(yè)管理用房的折價(jià)款，故浦房集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)按一審時(shí)重新評(píng)估的房屋價(jià)格進(jìn)行賠付。6、新翔公司注銷后，浦房集團(tuán)公司應(yīng)在其所獲財(cái)產(chǎn)利益范圍內(nèi)進(jìn)行償付。一審判決浦房集團(tuán)公司在其所獲財(cái)產(chǎn)利益范圍內(nèi)清償公司債務(wù)，并未擴(kuò)大其責(zé)任范圍。此外，本案應(yīng)參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定(二)》第14條規(guī)定的原則進(jìn)行處理。7、匯豪天下業(yè)委會(huì)在一審中的訴請是要求浦房集團(tuán)公司交付物業(yè)管理用房，該民事權(quán)利的性質(zhì)是物權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。且匯豪天下業(yè)委會(huì)在2009年依法成立后才知悉新翔公司侵權(quán)事實(shí)，此后匯豪天下業(yè)委會(huì)積極主張權(quán)利，即使適用訴訟時(shí)效，訴訟時(shí)效也已中斷。
　　匯豪天下業(yè)委會(huì)向一審法院起訴請求：1、浦房集團(tuán)公司向匯豪天下業(yè)委會(huì)交付符合規(guī)定的物業(yè)管理用房324.70平方米，若不能交付則由浦房集團(tuán)公司賠償匯豪天下業(yè)委會(huì)物業(yè)管理用房市場價(jià)值人民幣30,846,500元(房屋單價(jià)暫按每平方米9.5萬元計(jì)算)；2、本案訴訟費(fèi)、其他法律費(fèi)用等由浦房集團(tuán)公司承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：1997年4月3日，上海市浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局(甲方)與浦房集團(tuán)公司、華源公司(乙方)簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，約定甲方以熟地條件向乙方出讓位于浦東新區(qū)菊園小區(qū)A、B、C地塊，總面積約145,900平方米。
　　新翔公司系匯豪天下業(yè)委會(huì)所在的上海市浦東新區(qū)匯豪天下小區(qū)(即菊園三期項(xiàng)目)的開發(fā)商。
　　上海市浦東新區(qū)住宅發(fā)展署分別于2004年6月30日、2004年7月22日、2005年5月26日向新翔公司頒發(fā)了商城路108弄菊園三期4-7號(hào)C幢和D幢、1-3號(hào)B幢、8號(hào)A幢，面積分別為57,078.7平方米、48,064.14平方米、24,139.12平方米的《上海市新建住宅交付使用許可證》。
　　新翔公司出具的商城路108弄菊園三期B幢、C幢和D幢、A幢的《上海市新建住宅交付使用申請表》中，分別載明物業(yè)管理用房竣工面積為300平方米、300平方米、約600平方米。
　　上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局于2005年5月24日向新翔公司頒發(fā)菊園三期工程的建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，載明該工程的總建筑面積147,351.6平方米，其中地上建筑面積130,487.6平方米，地下建筑面積16,864平方米。
　　又查明，新翔公司于1997年9月25日成立，于2006年5月11日注銷。新翔公司注冊資本65,000,000元，華源公司與浦房集團(tuán)公司系新翔公司股東，分別出資61,750,000元和3,250,000元。在新翔公司的注銷登記資料中，沒有其出資人的相關(guān)保結(jié)承諾書。在《上海浦東新翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清算委員會(huì)清算報(bào)告》中清算結(jié)果為“2005年11月1日至2006年2月17日，清算期間清算損益為-144,447.45元，清算終結(jié)日的所有者權(quán)益為257,645,822.65元。此所有者權(quán)益按投資比例，分配給中方投資者——上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司5%，即RMB12,882,291.13元，分配給外方投資者——新加坡華源控股私人有限公司95%，即RMB244,763,531.51元。”
　　另查明，2009年6月7日通過的《議事規(guī)則》第六條(業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會(huì)議形式由業(yè)主委員會(huì)確定。第九條(表決票的送達(dá))規(guī)定：鑒于物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達(dá)：(一)當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主簽收；(二)按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；(三)投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱或者房屋內(nèi)。屬于前款第(二)、(三)項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會(huì)證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。表決票按上述約定送達(dá)全體業(yè)主。第十條(業(yè)主大會(huì)表決形式)規(guī)定：本業(yè)主大會(huì)采用以下第(二)、(五)種形式進(jìn)行表決：(二)專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(五)房屋出租無聯(lián)系方式的業(yè)主，采用投遞信箱方式送達(dá)。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，視為同意。視為同意或者反對(duì)的，不適用差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等情形。第十四條(召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序)規(guī)定：……(二)發(fā)布公告：業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前15日，由業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主公告，同時(shí)邀請房地產(chǎn)管理部門和居民委員會(huì)派員參加，并認(rèn)真聽取其意見和建議。(三)征詢意見或投票表決：采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)應(yīng)在投票日期(空白)日前發(fā)放征詢意見表或表決票(選票)，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或投票表決。(四)回收統(tǒng)計(jì)意見：業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)根據(jù)第十條的規(guī)定回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)。(五)通報(bào)大會(huì)議事決定：業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)在公告欄通報(bào)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)(換屆工作小組)根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)的議事決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　2009年9月10日，第一屆匯豪天下業(yè)委會(huì)成立。
　　2012年9月6日，匯豪天下業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《關(guān)于是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套的征詢公告》，載明：“由于我們匯豪天下小區(qū)的開發(fā)商上海新翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(股東為新加坡凱德置地、浦發(fā)集團(tuán))在小區(qū)住宅竣工交付時(shí)未按有關(guān)規(guī)定和向政府的承諾向我們?nèi)w業(yè)主交付物業(yè)管理用房等公建配套。這不僅使業(yè)主的利益蒙受損失，而且給住房的維修等活動(dòng)帶來不變。自2009年以來，業(yè)委會(huì)多次多方聯(lián)系開發(fā)商，希望經(jīng)過努力能妥善解決此問題，但開發(fā)商始終采取推諉的態(tài)度，甚至對(duì)浦東新區(qū)陸家嘴街道辦事處的協(xié)調(diào)置若罔聞。為維護(hù)匯豪天下小區(qū)業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)經(jīng)討論、研究，決定準(zhǔn)備委托專業(yè)律師向法院起訴上海新翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(股東為新加坡凱德置地、浦發(fā)集團(tuán))，從而敦促開發(fā)商按規(guī)定和向政府承諾的數(shù)量交付物業(yè)管理用房等公建配套。為此，特征詢?nèi)w業(yè)主的意見。根據(jù)《物權(quán)法》、《上海市物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，此類事宜須經(jīng)二分之一以上業(yè)主同意?，F(xiàn)就是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套征詢?nèi)w業(yè)主意見，意見征詢表已放置在各樓大堂保安處。謹(jǐn)請各位業(yè)主維護(hù)自身利益、共同創(chuàng)建文明舒適小區(qū)，行使自己的權(quán)利，盡快回復(fù)。意見征詢的截止時(shí)間為2012年9月20日?！?br/>　　2012年9月21日，匯豪天下業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主、住戶發(fā)出《公告》，載明：“我們匯豪天下小區(qū)《關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造的征詢公告》、《關(guān)于是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套的征詢公告》在居住在本小區(qū)的業(yè)主和能夠聯(lián)系但非居住在本小區(qū)的業(yè)主中的征詢工作在9月20日暫告一段落。我們將對(duì)難以聯(lián)系的非居住在本小區(qū)的業(yè)主進(jìn)行征詢，特請居住在本小區(qū)的租客協(xié)助我們開展征詢工作。”
　　2012年10月10日，匯豪天下業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《公告》，載明：“自2012年9月6日起，我們就‘是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套’及‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造’的問題進(jìn)行意見征詢(表決)。但由于各種原因，部分非居住本小區(qū)的業(yè)主只能電話聯(lián)系，有的甚至無法電話聯(lián)系。為此，自即日起，我們將‘關(guān)于是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套’及‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造的問題’的表決票(征詢表)投遞在你們的信箱內(nèi)。根據(jù)《匯豪天下小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二章第九條第五款的規(guī)定：‘房屋出租無法聯(lián)系的業(yè)主采用投遞信箱的方式送達(dá)。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的視為同意?！垬I(yè)主在2012年10月17日前，將表決票放置在居住大樓底層的大堂票箱內(nèi)。若未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遞交表決票(征詢表)的視為同意。請業(yè)主給予積極配合。注：若收到表決票(征詢表)的住戶，請及時(shí)轉(zhuǎn)交給業(yè)主。謝謝配合?！?br/>　　2012年10月18日，匯豪天下業(yè)委會(huì)向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《公告》，載明：“自2012年9月6日至2012年10月17日期間，在本小區(qū)就‘是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套’及‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造的問題’在全體業(yè)主中進(jìn)行了表決(征詢)。本次關(guān)于‘是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套’問題表決(征詢)的結(jié)果如下：共發(fā)出表決票(征詢票)909份，其中同意899、不同意8、棄權(quán)2。小區(qū)總面積129,282.94平方米。核定同意面積128,004.93平方米，不同意面積1,053.03平方米，棄權(quán)面積224.98平方米。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第73條第7款的規(guī)定，匯豪天下小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定授權(quán)業(yè)委會(huì)通過司法途徑解決本小區(qū)的物業(yè)管理用房等公建配套問題?！卮斯??！蓖眨虾Ｊ衅謻|新區(qū)匯豪天下業(yè)主大會(huì)(以下簡稱“匯豪天下業(yè)主大會(huì)”)作出決議，載明：“2012年9月6日至2012年10月17日期間，本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就‘是否通過司法途徑解決匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房等公建配套問題’、‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造的問題’在全體業(yè)主中進(jìn)行了意見征詢和表決，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、《議事規(guī)則》以及前述征詢結(jié)果，匯豪天下小區(qū)業(yè)主大會(huì)決議如下：1、授權(quán)匯豪天下小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過司法途徑解決本小區(qū)的物業(yè)管理用房等公建配套問?！?。”
　　2012年菊園居委會(huì)出具《證明》，載明：“因匯豪天下居民委員會(huì)正在籌建中，目前匯豪天下小區(qū)由本菊園居委會(huì)代管。本居委會(huì)工作人員參與了匯豪天下小區(qū)‘是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房等公建配套問題’、‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造問題’的征詢及表決活動(dòng)，特此證明：相關(guān)征詢及表決的程序和內(nèi)容符合法律、法規(guī)以及匯豪天下小區(qū)《議事規(guī)則》的規(guī)定，匯豪天下小區(qū)業(yè)主大會(huì)于2012年10月18日作出的相關(guān)決議真實(shí)、合法?！?br/>　　2014年8月20日，菊園居委會(huì)又出具《證明》一份，載明：“因匯豪天下小區(qū)的居民委員會(huì)尚在籌建，匯豪天下小區(qū)一直由本菊園居委會(huì)代管。2012年，本菊園居委會(huì)委派工作人員參與了匯豪天下小區(qū)‘是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房等公建配套問題’、‘關(guān)于匯豪天下小區(qū)弱電系統(tǒng)更新改造的問題’的意見征詢及表決活動(dòng)。本居委會(huì)工作人員全程參與了匯豪天下小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主代表及物業(yè)公司工作人員將寫有上述議題的表決票投遞到相關(guān)業(yè)主信箱的工作。對(duì)那些通過大堂放置征詢表征詢意見、上門征詢意見及通過電話征詢意見等方式均無法聯(lián)系到的業(yè)主，向其信箱中均投放了寫有上述議題的表決票，并拍攝了照片(見附件)。具體參加投遞的居委會(huì)工作人員有喬國寶、余早梅同志。特此證明?！?br/>　　再查明，2009年12月31日，浦東新區(qū)建交委向俞偉等匯豪天下小區(qū)業(yè)主代表復(fù)函，稱：“你們向姜梁區(qū)長反映匯豪天下小區(qū)不按比例配置公共服務(wù)設(shè)施等問題的人民來信轉(zhuǎn)我委后，我委領(lǐng)導(dǎo)十分重視，立即派有關(guān)人員了解處理，現(xiàn)將處理情況告知如下：經(jīng)查，匯豪天下小區(qū)地塊于1997年取得土地使用權(quán)，當(dāng)時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，該項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置，按照1996年版《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)》(DBJ08-55-96)設(shè)置。2002年5月，該項(xiàng)目取得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，新區(qū)規(guī)劃局確定了該項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施。其中按規(guī)定設(shè)置了物業(yè)管理用房和菊園居委會(huì)管理用房。開發(fā)商根據(jù)小區(qū)規(guī)劃完成建設(shè)，我委住宅署按規(guī)定發(fā)放了交付使用許可證。當(dāng)時(shí)未設(shè)置業(yè)委會(huì)的主要原因是由于匯豪天下執(zhí)行的1996年版《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》中沒有規(guī)定需設(shè)置業(yè)委會(huì)用房，而2002年和2006年版的《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了業(yè)委會(huì)的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)。建議你們和開發(fā)商協(xié)商解決?！?br/>　　匯豪天下業(yè)委會(huì)與浦房集團(tuán)公司在審理中一致確認(rèn)：1、匯豪天下小區(qū)就是菊園三期項(xiàng)目；2、現(xiàn)匯豪天下小區(qū)實(shí)際使用的物業(yè)管理用房位于本市浦東新區(qū)商城路XXX弄XXX號(hào)XXX樓(建筑面積約150平方米)，浦房集團(tuán)公司確認(rèn)該房屋沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證。另，浦房集團(tuán)公司確認(rèn)現(xiàn)匯豪天下小區(qū)內(nèi)沒有地上的獨(dú)立成套的物業(yè)管理用房可提供。此外，就匯豪天下業(yè)委會(huì)提供的菊園三期工程建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證旨在證明涉案小區(qū)總建筑面積的問題，一審法院曾要求浦房集團(tuán)公司就此進(jìn)行核實(shí)，浦房集團(tuán)公司經(jīng)核實(shí)后表示對(duì)該驗(yàn)收合格證沒有異議。
　　匯豪天下業(yè)委會(huì)提供其制作的“匯豪天下小區(qū)關(guān)于是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房的表決情況說明”，載明：一、匯豪天下業(yè)主大會(huì)就是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房等公建配套的表決情況如下：1、通過當(dāng)面簽署征詢表發(fā)表意見的戶數(shù)為285戶(其中，同意的戶數(shù)為253戶，占總戶數(shù)的27.83%，相應(yīng)的專有部分建筑面積為37,025.77平方米，占總建筑面積的28.64%)；2、通過電話發(fā)表意見的戶數(shù)為173戶(其中，同意的戶數(shù)為162戶，占總戶數(shù)的17.82%，相應(yīng)的專有部分建筑面積為21,120平方米，占總建筑面積的16.33%)；3、通過信箱投送及回收表決票發(fā)表意見的戶數(shù)為451戶(其中，簽署表決票表示同意的戶數(shù)為26戶，信函沒回音視為同意的戶數(shù)為419戶，兩者合計(jì)為445戶，占總戶數(shù)的48.95%，相應(yīng)的專有部分建筑面積為64,166.04平方米，占總建筑面積的49.63%)。(注：小區(qū)總戶數(shù)為909戶，小區(qū)專有部分總建筑面積為129,281.96平方米。)綜上，同意通過司法途徑解決物業(yè)管理用房的戶數(shù)為860戶，占總戶數(shù)的94.6%，相應(yīng)的專有部分建筑面積為122,311.81平方米，占總建筑面積的94.6%。二、即使匯豪天下業(yè)委會(huì)暫且視浦房集團(tuán)公司調(diào)查結(jié)果與匯豪天下業(yè)委會(huì)調(diào)查結(jié)果不一致的55位業(yè)主的表決意見均為“不同意”，匯豪天下小區(qū)業(yè)主同意通過司法途徑解決物業(yè)管理用房的戶數(shù)仍達(dá)到總戶數(shù)的88.6%，同意的專有部分建筑面積仍達(dá)到建筑物總面積的89%。
　　對(duì)上述情況說明，浦房集團(tuán)公司認(rèn)為：1、涉案表決票的送達(dá)方式不符合議事規(guī)則的規(guī)定。根據(jù)《議事規(guī)則》第九條表決票送達(dá)的規(guī)定，如果是按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送或者投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報(bào)箱或者房屋內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者菊園居委會(huì)證明，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況。然而，匯豪天下業(yè)委會(huì)未能提供任何有效證據(jù)證明其系按照上述方式有效送達(dá)表決票。首先，匯豪天下業(yè)委會(huì)未能提供郵寄憑證證明其按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址和通訊方式送達(dá)；其次，雖然匯豪天下業(yè)委會(huì)試圖提供照片、證明等以證實(shí)其將表決票投入業(yè)主的信箱，但證人未出庭作證，且菊園居委會(huì)的證據(jù)系證人證言，其也未能到庭質(zhì)證，故不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定。再次，經(jīng)浦房集團(tuán)公司以電話方式向業(yè)主核實(shí)，發(fā)現(xiàn)存在作假的情況。2、涉案表決票的表決方式不符合議事規(guī)則的規(guī)定。根據(jù)《議事規(guī)則》第十條業(yè)主大會(huì)表決形式的約定，對(duì)業(yè)主用戶，必須通過專人送達(dá)的方式回收意見，對(duì)房屋出租用戶且無法確定聯(lián)系方式的，才可采用投遞信箱方式送達(dá)。然而匯豪天下業(yè)委會(huì)至今未能提供任何證據(jù)證明小區(qū)的實(shí)際居住及租賃情況，更無法證明其無法聯(lián)系到房屋出租的業(yè)主。此外，表決結(jié)果的有效性也以表決票的有效送達(dá)為前提。
　　本案原一審審理期間，根據(jù)匯豪天下業(yè)委會(huì)的申請，一審法院通過本院委托上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(以下簡稱“大雄公司”)對(duì)匯豪天下小區(qū)房屋當(dāng)前的市場平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。浦房集團(tuán)公司在不同意匯豪天下業(yè)委會(huì)訴請的情況下，認(rèn)為如果進(jìn)行司法評(píng)估，也不應(yīng)當(dāng)按照目前整個(gè)小區(qū)房屋的平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而是應(yīng)當(dāng)以2005年5月26日即菊園三期工程最后一份《上海市新建住宅交付使用許可證》的頒發(fā)日期作為評(píng)估的基準(zhǔn)日。雙方后一致認(rèn)可以匯豪天下小區(qū)內(nèi)1號(hào)樓101、102、103、104、201、202、203、204室共計(jì)八套房屋的平均價(jià)格作為確定匯豪天下小區(qū)物業(yè)用房價(jià)格的依據(jù)。根據(jù)雙方當(dāng)事人的上述意見，大雄公司于2014年10月30日出具滬大雄房估G2014(SQ)101166號(hào)及101166-1號(hào)《上海市浦東新區(qū)商城路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室以及201-204室住宅房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)報(bào)告》。其中，101166號(hào)報(bào)告載明，上述八套房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2014年9月30日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為40,600,000元，建筑面積876.4平方米，折合單價(jià)46,326元/平方米，報(bào)告使用期限自2014年10月30日起至2015年10月29日止。101166-1號(hào)報(bào)告載明，上述八套房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2005年5月26日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為17,751,000元，建筑面積876.4平方米，折合單價(jià)20,254元/平方米。就上述兩份報(bào)告，匯豪天下業(yè)委會(huì)對(duì)101166號(hào)報(bào)告沒有異議，對(duì)101166-1號(hào)報(bào)告認(rèn)為與本案無關(guān)。浦房集團(tuán)公司認(rèn)為，對(duì)兩份報(bào)告本身的真實(shí)性和程序沒有異議，但認(rèn)為該兩份報(bào)告不能作為認(rèn)定浦房集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)交付物業(yè)管理用房或者賠償款的計(jì)算依據(jù)，而僅系為了履行訴訟程序所出具，浦房集團(tuán)公司仍堅(jiān)持原來的相關(guān)答辯意見。
　　原一審法院于2014年12月10日作出(2013)滬一中民二(民)初字第1號(hào)民事判決書，判決浦房集團(tuán)公司、華源公司應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)向匯豪天下業(yè)委會(huì)提供上海市浦東新區(qū)商城路108弄上海市浦東新區(qū)匯豪天下住宅小區(qū)內(nèi)地上的、獨(dú)立成套的、建筑面積為324.70平方米的房屋作為該小區(qū)的物業(yè)管理用房；若浦房集團(tuán)公司、華源公司未能履行前述交付物業(yè)管理用房義務(wù)的，則其應(yīng)在前述30日履行期限屆滿后的十五日內(nèi)即判決生效之日起四十五日內(nèi)支付匯豪天下業(yè)委會(huì)物業(yè)管理用房折價(jià)款人民幣28,657,697.30元，該款項(xiàng)支付至上海市浦東新區(qū)匯豪天下小區(qū)的維修基金專用賬戶并專用于購買該小區(qū)的物業(yè)管理用房。浦房集團(tuán)公司不服此判決，提起上訴。本院受理上訴后，經(jīng)審理，于2016年11月24日作出(2015)滬高民一(民)終字第18號(hào)民事裁定書，裁定撤銷(2013)滬一中民二(民)初字第1號(hào)民事判決書，發(fā)回一審法院重審。
　　本案重審期間，因已超出上述估價(jià)報(bào)告的使用期限，故匯豪天下業(yè)委會(huì)申請重新評(píng)估，一審法院再次委托大雄公司對(duì)匯豪天下小區(qū)房屋當(dāng)前的市場平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。浦房集團(tuán)公司則不同意重新評(píng)估，其認(rèn)為匯豪天下業(yè)委會(huì)要求以目前的市場價(jià)值對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并以此作為判決依據(jù)缺乏法律依據(jù)，房價(jià)上漲的所產(chǎn)生的不利后果不應(yīng)由浦房集團(tuán)公司承擔(dān)；在原一審判決后匯豪天下業(yè)委會(huì)并未提起上訴說明匯豪天下業(yè)委會(huì)對(duì)原一審判決結(jié)果是認(rèn)可或可以接受的，因此完全可以適用原一審的評(píng)估報(bào)告；重新評(píng)估使得浦房集團(tuán)公司上訴之后反而可能承擔(dān)比原一審判決更加不利的后果。鑒于其不同意重新評(píng)估故也不同意將商城路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室及201-204室作為評(píng)估對(duì)象。大雄公司于2017年12月4日出具滬大雄房估G2017(SQ)102108號(hào)《上海市浦東新區(qū)商城路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室以及201-204室住宅房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)報(bào)告》及補(bǔ)充說明，載明，上述八套房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2017年11月24日的房地產(chǎn)市場價(jià)值為77,350,000元，建筑面積876.4平方米，折合單價(jià)88,259元/平方米，報(bào)告使用期限自2017年12月4日起至2018年12月3日止。匯豪天下業(yè)委會(huì)對(duì)該報(bào)告沒有異議。浦房集團(tuán)公司則不認(rèn)可該評(píng)估報(bào)告，仍然認(rèn)為不應(yīng)重新評(píng)估。
　　一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為：1、匯豪天下業(yè)委會(huì)提起本案訴訟的主體是否適格？2、新翔公司是否已經(jīng)履行向匯豪天下小區(qū)提供符合規(guī)定之物業(yè)管理用房的義務(wù)？3、如果認(rèn)定新翔公司尚未向匯豪天下小區(qū)提供符合規(guī)定的物業(yè)管理用房，則在新翔公司已經(jīng)注銷的情況下，作為其股東的浦房集團(tuán)公司在本案中應(yīng)向匯豪天下業(yè)委會(huì)承擔(dān)何責(zé)任？4、物業(yè)管理用房的價(jià)格如何確定？5、匯豪天下業(yè)委會(huì)的訴請是否超過訴訟時(shí)效？
　　對(duì)爭議焦點(diǎn)1。匯豪天下業(yè)委會(huì)提供了《議事規(guī)則》、系爭小區(qū)房屋的上海市房地產(chǎn)登記簿、征詢公告、公告、業(yè)主通話清單、相關(guān)表決票、與業(yè)主通話清單、照片、菊園居委會(huì)證明、統(tǒng)計(jì)情況說明等材料以證實(shí)其提起本案訴訟系經(jīng)小區(qū)業(yè)主合法表決程序，故其起訴主體適格。浦房集團(tuán)公司則認(rèn)為涉案表決票的送達(dá)方式及表決方式均不符合議事規(guī)則的規(guī)定，故匯豪天下業(yè)委會(huì)的本案起訴主體不適格。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，首先，浦房集團(tuán)公司認(rèn)為匯豪天下業(yè)委會(huì)未能提供郵寄憑證證明其按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址和通訊方式送達(dá)，但根據(jù)匯豪天下業(yè)委會(huì)提供的前述統(tǒng)計(jì)情況說明，涉案表決票的送達(dá)方式包括當(dāng)面簽署征詢表、電話征詢意見和通過信箱投送三種，即匯豪天下業(yè)委會(huì)并未采用按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址和通訊方式進(jìn)行送達(dá)的方式，且浦房集團(tuán)公司亦未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)相關(guān)業(yè)主有提供過聯(lián)系地址和通訊方式的事實(shí)。其次，浦房集團(tuán)公司雖然認(rèn)為菊園居委會(huì)的證明系證人證言，因未經(jīng)證人出庭作證而不符合證據(jù)規(guī)則的規(guī)定，故其無法證實(shí)匯豪天下業(yè)委會(huì)將涉案表決票投入業(yè)主信箱的事實(shí)，但浦房集團(tuán)公司僅是簡單否定菊園居委會(huì)證明的效力而并未提供任何證據(jù)以推翻證明中的相關(guān)內(nèi)容，而菊園居委會(huì)作為涉案小區(qū)的管理方參與、指導(dǎo)、監(jiān)督對(duì)涉案小區(qū)業(yè)主相關(guān)意見的征詢和表決活動(dòng)并無不當(dāng)，其出具的證明之效力可予認(rèn)定。第三，浦房集團(tuán)公司主張根據(jù)議事規(guī)則的規(guī)定，對(duì)房屋出租用戶且無法確定聯(lián)系方式的才可采用投遞信箱的方式送達(dá)，而匯豪天下業(yè)委會(huì)未能提供證據(jù)證明小區(qū)的實(shí)際居住及租賃情況，也無法證明其無法聯(lián)系到房屋出租的業(yè)主。對(duì)此，由于菊園居委會(huì)的證明明確表明“對(duì)通過大堂放置征詢表征詢意見、上門征詢意見及通過電話征詢意見等方式均無法聯(lián)系到的業(yè)主，向其信箱中均投放了寫有上述議題的表決票，并拍攝了照片”，而浦房集團(tuán)公司并未提供任何證據(jù)證明匯豪天下業(yè)委會(huì)存在對(duì)可以聯(lián)系到的業(yè)主仍采用投遞信箱方式送達(dá)表決票的情形。第四，浦房集團(tuán)公司主張以電話方式征詢相關(guān)業(yè)主意見的統(tǒng)計(jì)票中存在作假的情況，暫且不論浦房集團(tuán)公司核實(shí)情況時(shí)距離當(dāng)初匯豪天下業(yè)委會(huì)電話征詢業(yè)主意見已時(shí)隔近兩年的時(shí)間而可能存在相關(guān)業(yè)主記憶發(fā)生偏差的情況，同時(shí)一審法院也注意到電話征詢業(yè)主意見也并不符合涉案小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定的表決票送達(dá)和表決方式，但根據(jù)匯豪天下業(yè)委會(huì)提供的前述統(tǒng)計(jì)情況說明，即便認(rèn)定所有以電話方式發(fā)表意見的173戶業(yè)主均對(duì)表決票持否定意見，也并不影響同意通過司法途徑解決涉案小區(qū)物業(yè)管理用房問題的戶數(shù)及其相應(yīng)專有部分建筑面積占小區(qū)總戶數(shù)和專有部分總建筑面積“雙過半”的表決結(jié)果。由此，一審法院認(rèn)為，綜合匯豪天下業(yè)委會(huì)提供的相關(guān)證據(jù)可以證明其本案起訴主體適格，對(duì)浦房集團(tuán)公司的相關(guān)異議，一審法院不予采納。
　　對(duì)爭議焦點(diǎn)2。浦房集團(tuán)公司認(rèn)為，新翔公司已經(jīng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定為涉案小區(qū)提供了本市浦東新區(qū)商城路XXX弄XXX號(hào)XXX樓(建筑面積約150平方米)的房屋作為物業(yè)管理用房，上海市浦東新區(qū)住宅發(fā)展署于2004年至2005年期間向新翔公司分批頒發(fā)交付使用許可證的事實(shí)可以證明涉案小區(qū)的交付符合法律規(guī)定，2009年12月31日上海市浦東新區(qū)建交委向匯豪天下小區(qū)業(yè)主代表的復(fù)函也證明涉案小區(qū)地塊系按照1996年的相關(guān)規(guī)定配置公共服務(wù)設(shè)施，小區(qū)系按規(guī)劃完成建設(shè)，故新翔公司已經(jīng)履行了向匯豪天下小區(qū)提供物業(yè)管理用房的義務(wù)。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，根據(jù)上海市的相關(guān)規(guī)定，在2003年9月1日以后竣工的物業(yè)小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會(huì)。雖然新翔公司系在取得涉案小區(qū)的交付使用許可證后向小區(qū)業(yè)主交付使用了房屋，其也實(shí)際提供了本市浦東新區(qū)商城路XXX弄XXX號(hào)XXX樓建筑面積約150平方米的房屋供匯豪天下小區(qū)作為物業(yè)管理用房使用，但匯豪天下小區(qū)系于2005年5月24日取得建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，總建筑面積147,351.6平方米，故根據(jù)上述規(guī)定，新翔公司應(yīng)提供的物業(yè)管理企業(yè)用房應(yīng)不低于294.70平方米，業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)不低于30平方米，而現(xiàn)匯豪天下小區(qū)實(shí)際使用的物業(yè)管理用房不僅面積數(shù)量未達(dá)到上述規(guī)定的要求，且也不符合上述規(guī)定中關(guān)于物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上且獨(dú)立成套的房屋之要求，故新翔公司并未按上述規(guī)定履行交付物業(yè)管理用房的義務(wù)。雖然浦東新區(qū)建交委的復(fù)函表明匯豪天下小區(qū)系按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃要求完成建設(shè)，但前述有關(guān)本市物業(yè)管理用房配置的相關(guān)規(guī)定并未對(duì)該類情況作為例外處理并加以規(guī)定，故浦房集團(tuán)公司關(guān)于新翔公司已經(jīng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定履行了物業(yè)管理用房的交付義務(wù)之主張不能成立。就匯豪天下小區(qū)物業(yè)管理用房的面積確定問題，根據(jù)匯豪天下小區(qū)竣工時(shí)建筑總面積及前述上海市的相關(guān)規(guī)定，一審法院認(rèn)定匯豪天下小區(qū)的物業(yè)管理用房總面積為324.70平方米，其中物業(yè)管理企業(yè)用房294.70平方米，業(yè)主委員會(huì)用房30平方米。
　　對(duì)爭議焦點(diǎn)3。鑒于新翔公司尚未向匯豪天下小區(qū)提供符合規(guī)定的物業(yè)管理用房，現(xiàn)新翔公司已注銷，公司在未足額清償債務(wù)的情況下注銷，股東又在公司注銷后獲得公司債權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，債權(quán)人有權(quán)要求獲益股東在所獲財(cái)產(chǎn)利益的范圍內(nèi)清償公司債務(wù)。就浦房集團(tuán)公司關(guān)于新翔公司系經(jīng)合法清算程序注銷，股東在其注銷后也未再涉及相關(guān)債權(quán)債務(wù)處理的問題，因匯豪天下業(yè)委會(huì)成立于新翔公司注銷之后，其作為代表業(yè)主行使權(quán)利的主體自然無法在新翔公司清算注銷時(shí)主張權(quán)利，但此并不妨害在其成立后向新翔公司的股東主張相應(yīng)權(quán)利，故對(duì)浦房集團(tuán)公司上述主張，一審法院不予采納。因此，浦房集團(tuán)公司應(yīng)在其清算所獲財(cái)產(chǎn)利益的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鑒于浦房集團(tuán)公司確認(rèn)現(xiàn)匯豪天下小區(qū)內(nèi)已沒有地上的獨(dú)立成套的物業(yè)管理用房可提供，故匯豪天下業(yè)委會(huì)要求浦房集團(tuán)公司賠償相應(yīng)物業(yè)管理用房價(jià)值損失的主張，可予采納。
　　對(duì)爭議焦點(diǎn)4。就物業(yè)管理用房的價(jià)格確定問題，原一審審理中匯豪天下業(yè)委會(huì)和浦房集團(tuán)公司均同意以涉案小區(qū)1號(hào)樓101-104室及201-204室共計(jì)八套房屋的平均價(jià)格作為認(rèn)定系爭物業(yè)管理用房的價(jià)格，但匯豪天下業(yè)委會(huì)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以上述房屋現(xiàn)在的價(jià)格為準(zhǔn)，而浦房集團(tuán)公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以新翔公司取得涉案小區(qū)最后一份交付使用許可證的2005年5月26日當(dāng)時(shí)的價(jià)格為準(zhǔn)。重審中浦房集團(tuán)公司不同意重新評(píng)估故也不同意將商城路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室及201-204室作為評(píng)估對(duì)象。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，因浦房集團(tuán)公司首先應(yīng)履行的是向匯豪天下業(yè)委會(huì)交付符合規(guī)定的物業(yè)管理用房的義務(wù)，在其無法履行該義務(wù)的情況下其才應(yīng)向匯豪天下業(yè)委會(huì)承擔(dān)物業(yè)管理用房的折價(jià)款損失，而物業(yè)管理用房現(xiàn)在的市場價(jià)值是浦房集團(tuán)公司當(dāng)前無法交付物業(yè)管理用房的等價(jià)物，且房屋折價(jià)款損失的發(fā)生系由于新翔公司未及時(shí)履行提供符合規(guī)定的物業(yè)管理用房之義務(wù)所致。因重審過程中，原評(píng)估報(bào)告已超出使用期限，故匯豪天下業(yè)委會(huì)申請重新評(píng)估并無不當(dāng)，可予準(zhǔn)許，故系爭物業(yè)管理用房的價(jià)值應(yīng)以上述八套房屋的當(dāng)前市場價(jià)格為準(zhǔn)。由此，當(dāng)前物業(yè)管理用房折價(jià)款為324.70平方米×88,259元/平方米=28,657,697.30元。但獲益股東應(yīng)在其所獲財(cái)產(chǎn)利益的范圍內(nèi)清償公司的債務(wù)，因此，浦房集團(tuán)公司承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)以其清算所獲的財(cái)產(chǎn)即12,882,291.13元為限。需要說明的是，上述物業(yè)管理用房折價(jià)款應(yīng)支付至匯豪天下小區(qū)的維修基金專用賬戶并專用于購買該小區(qū)的物業(yè)管理用房。至于浦房集團(tuán)公司認(rèn)為其僅應(yīng)按5%的持股比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的觀點(diǎn)，系新翔公司股東之間內(nèi)部結(jié)算問題，故浦房集團(tuán)公司的該抗辯意見，一審法院不予采納。
　　對(duì)爭議焦點(diǎn)5。一審法院認(rèn)為，由于本案系建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛而非債權(quán)債務(wù)糾紛，匯豪天下業(yè)委會(huì)系要求涉案小區(qū)開發(fā)商履行法定的物業(yè)管理用房交付義務(wù)，故本案不適用訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定。此外，根據(jù)在案證據(jù)顯示，匯豪天下業(yè)委會(huì)自其2009年9月10日成立后，一直就小區(qū)物業(yè)管理用房問題向相關(guān)部門反映情況，積極主張權(quán)利。由此，對(duì)浦房集團(tuán)公司關(guān)于匯豪天下業(yè)委會(huì)本案訴請已過訴訟時(shí)效的主張，一審法院不予采納。
　　一審法院判決：一、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司應(yīng)于判決生效之日起三十日內(nèi)償付上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理用房折價(jià)款人民幣12,882,291.13元，該款項(xiàng)支付至上海市浦東新區(qū)匯豪天下小區(qū)的維修基金專用賬戶并專用于購買該小區(qū)的物業(yè)管理用房；二、駁回上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)委會(huì)其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)人民幣191,800元，由上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)92,706元，由上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān)99,094元。評(píng)估費(fèi)人民幣115,000元，由上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān)。公告費(fèi)人民幣1,870元，由上海市浦東新區(qū)匯豪天下業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
　　本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求和答辯意見依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：
　　浦房集團(tuán)公司提交了《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書》、《上海市房地產(chǎn)登記申請書》二份證據(jù)，匯豪天下業(yè)委會(huì)對(duì)這二份證據(jù)真實(shí)性、合法性無異議，但認(rèn)為不能反映整個(gè)小區(qū)的竣工時(shí)間，本案系爭小區(qū)最終竣工時(shí)間應(yīng)在2004年10月15日之后。本院對(duì)上述二份證據(jù)真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)。
　　匯豪天下業(yè)委會(huì)共提交了七份證據(jù)和九份補(bǔ)充證據(jù)。之后，匯豪天下業(yè)委會(huì)表示撤回補(bǔ)充證據(jù)4，因不違反相關(guān)法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。浦房集團(tuán)公司對(duì)證據(jù)3-4，認(rèn)可真實(shí)性、合法性但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性；對(duì)其余證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可。本院認(rèn)為，因浦房集團(tuán)公司認(rèn)可證據(jù)3-4的真實(shí)性、合法性，故本院對(duì)這二份證據(jù)的真實(shí)性、合法性予以確認(rèn)。因匯豪天下業(yè)委會(huì)提供了證據(jù)1-2、5，補(bǔ)充證據(jù)1-3、7-8的原件，浦房集團(tuán)公司雖不認(rèn)可真實(shí)性、合法性但未提供反駁證據(jù)證明，故本院確認(rèn)前述證據(jù)的真實(shí)性、合法性。對(duì)證據(jù)6，系案外人之間的往來郵件，因匯豪天下業(yè)委會(huì)未提供相關(guān)網(wǎng)頁證明，故本院對(duì)真實(shí)性、合法性不予確認(rèn)。對(duì)證據(jù)7，補(bǔ)充證據(jù)5-6、9，匯豪天下業(yè)委會(huì)僅提供了復(fù)印件且浦房集團(tuán)公司對(duì)該證據(jù)真實(shí)性、合法性不予認(rèn)可，故本院將結(jié)合其他證據(jù)和案件具體情況，審查判斷前述證據(jù)的真實(shí)性、合法性。
　　對(duì)于浦房集團(tuán)公司、匯豪天下業(yè)委會(huì)提供上述證據(jù)的關(guān)聯(lián)性，本院將結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。
　　一審審理中，匯豪天下業(yè)委會(huì)為證明其訴訟請求未超過訴訟時(shí)效，向一審法院提供了補(bǔ)充證據(jù)(二)中的證據(jù)12-20共計(jì)九份證據(jù)，浦房集團(tuán)公司就上述九份證據(jù)發(fā)表了書面質(zhì)證意見。本案審理中，本院組織雙方對(duì)這九份證據(jù)的原件進(jìn)行了核對(duì)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院另查明，系爭小區(qū)于2003年9月1日之后竣工。
　　2010年1月28日，浦東新區(qū)建交委就匯豪天下業(yè)委會(huì)秘書盛金娣反映的開發(fā)商未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的信訪函進(jìn)行回復(fù)。匯豪天下業(yè)委會(huì)為了解系爭小區(qū)物業(yè)管理用房規(guī)劃及具體配套面積，于2011年11月至12月期間向浦東新區(qū)建交委申請公開系爭小區(qū)《上海市新建住宅交付使用許可證》、“菊園三期納入本市住宅建設(shè)投資、施工、竣工配套計(jì)劃文件”、“菊園三期《市政、公用配套的證明文件》”等信息。2012年5月17日，浦東新區(qū)規(guī)劃局、建交委住宅署、街道辦事處、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)主任、開發(fā)商代表等召開匯豪天下小區(qū)公建配套用房協(xié)調(diào)會(huì)議。
　　本院認(rèn)為，首先，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張匯豪天下業(yè)委會(huì)不具有起訴主體資格的問題。對(duì)此本院認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主選任的維護(hù)業(yè)主利益的組織，對(duì)于涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，在經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)以合法決定通過后，可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。經(jīng)查，匯豪天下業(yè)委會(huì)根據(jù)《物權(quán)法》和《議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定，就“是否通過司法途徑解決物業(yè)管理用房等公建配套”表決事宜向小區(qū)業(yè)主送達(dá)了表決票并按照規(guī)定程序進(jìn)行了表決，合法有效。一審法院對(duì)此已作了充分闡述，認(rèn)定并無不當(dāng)，本院不再累述并對(duì)一審法院意見予以采納。
　　其次，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審法院舉證責(zé)任分配不當(dāng)?shù)膯栴}。匯豪天下業(yè)委會(huì)為證明其表決票送達(dá)方式、表決程序和表決結(jié)果合法有效已經(jīng)提供了征詢公告、公告、業(yè)主大會(huì)決議、菊園居委會(huì)證明、表決情況說明等諸多書面證據(jù)。如浦房集團(tuán)公司認(rèn)為表決票送達(dá)和表決程序、表決結(jié)果不符合《議事規(guī)則》規(guī)定，根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，應(yīng)當(dāng)由浦房集團(tuán)公司提供相關(guān)證據(jù)證明。一審法院按照相關(guān)法律規(guī)定分配舉證責(zé)任并無不當(dāng)，本院予以采納。
　　第三，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審法院遺漏必要共同訴訟當(dāng)事人的問題。一審法院審理期間，匯豪天下業(yè)委會(huì)申請撤回對(duì)華源公司的起訴，一審法院作出準(zhǔn)許撤訴的民事裁定。之后，浦房集團(tuán)公司申請追加華源公司三名股東作為共同被告，一審法院隨后又作出駁回浦房集團(tuán)公司申請的民事裁定。浦房集團(tuán)公司在收到該書面裁定后未在法律規(guī)定期限內(nèi)提出上訴，該裁定已發(fā)生法律效力，現(xiàn)浦房集團(tuán)公司又主張追加華源公司三名股東為本案當(dāng)事人，本院不予支持。
　　第四，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審法院違反“先行后民”的程序規(guī)定，先行作出民事判決的問題。2009年12月31日，就“匯豪天下小區(qū)不按比例配置公共服務(wù)設(shè)施等問題”浦東新區(qū)建交委曾向小區(qū)業(yè)主代表復(fù)函，該復(fù)函并未對(duì)雙方當(dāng)事人作出有拘束力的具體行政行為。同時(shí)，相關(guān)行政部門發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《交付使用許可證》的行為與是否按規(guī)定交付物業(yè)管理用房無必然聯(lián)系。故浦房集團(tuán)公司該主張無法律依據(jù)，本院不予支持。
　　第五，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審法院認(rèn)定其未提供合格物業(yè)管理用房系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤且其對(duì)物業(yè)管理用房不符合目前的法律規(guī)定不存在主觀過錯(cuò)的問題。經(jīng)查，系爭小區(qū)于2003年9月1日之后竣工。根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定2003年9月1日后竣工的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理辦公用房按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。故一審法院依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定浦房集團(tuán)公司應(yīng)當(dāng)按照324.07平方米的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理用房，并無不當(dāng)。
　　第六，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審認(rèn)定物業(yè)管理用房評(píng)估價(jià)格基準(zhǔn)日有誤的問題。根據(jù)匯豪天下業(yè)委會(huì)訴請，首先是要求浦房集團(tuán)公司交付符合規(guī)定的物業(yè)管理用房，若不能交付的才由浦房集團(tuán)公司賠償物業(yè)管理用房折價(jià)款損失。如前所述，因浦房集團(tuán)公司未按規(guī)定交付符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房，故浦房集團(tuán)公司首先應(yīng)履行的是交付義務(wù)，在其無法履行該義務(wù)的情況下才承擔(dān)相應(yīng)的折價(jià)款損失，而物業(yè)管理用房目前的市場價(jià)值是浦房集團(tuán)公司無法交付物業(yè)管理用房的等價(jià)物。一審法院在第一次評(píng)估報(bào)告使用期限已經(jīng)失效的前提下，再次委托相關(guān)評(píng)估公司對(duì)小區(qū)房屋當(dāng)前的市場平均價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估報(bào)告確定的系爭物業(yè)管理用房價(jià)值時(shí)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)判決浦房集團(tuán)公司承擔(dān)相應(yīng)折價(jià)款損失，亦無不當(dāng)，本院予以支持。
　　第七，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張一審認(rèn)定其在所獲財(cái)產(chǎn)利益范圍內(nèi)清償債務(wù)沒有法律依據(jù)的問題。對(duì)此本院認(rèn)為，股東自行對(duì)公司進(jìn)行的清算不具有債務(wù)免除的效果。公司在未足額清償債務(wù)的情況下注銷，股東又在公司注銷后獲得公司債權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，債權(quán)人有權(quán)要求獲益股東在其所獲得財(cái)產(chǎn)利益的范圍內(nèi)清償公司債務(wù)。新翔公司注銷后，浦房集團(tuán)公司根據(jù)清算結(jié)果獲得人民幣12,882,291.13元所有者權(quán)益，一審法院據(jù)此判決浦房集團(tuán)公司在其所獲的財(cái)產(chǎn)利益范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任，并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　第八，對(duì)于浦房集團(tuán)公司主張匯豪天下業(yè)委會(huì)的訴訟請求超過訴訟時(shí)效的問題。因本案系建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛引發(fā)的開發(fā)商未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的問題，不適用訴訟時(shí)效的相關(guān)規(guī)定。即使適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，根據(jù)本院查明事實(shí)，自匯豪天下業(yè)委會(huì)成立以來，一直就小區(qū)物業(yè)管理用房配備問題向相關(guān)部門反映問題、積極主張權(quán)利，故浦房集團(tuán)公司認(rèn)為匯豪天下業(yè)委會(huì)訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的主張，不予采納。
　　綜上所述，上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣99,093.75元，由上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：馬??紅

書記員：王??茜