原告：上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳焱軍，署長。
　　委托訴訟代理人：孟鋒，上海韓明志律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海錦煒保安服務(wù)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：胡璧金，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：許磊，上海申寧律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鮑玉明，上海申寧律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署訴被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月16日立案后，依法適用簡易程序，于2019年5月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署的委托訴訟代理人孟鋒、被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人許磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告返還上海市浦東新區(qū)蘆潮港碼頭內(nèi)景港大樓1909號(hào)房屋(建筑面積614平方米)；2.判令被告按每年人民幣(以下幣種同)8萬元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2016年4月1日起至實(shí)際返還上述房屋之日止的租金。事實(shí)與理由：2016年1月6日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告向原告承租上海市浦東新區(qū)蘆潮港碼頭房屋，并約定了租期、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式等。2016年3月30日，原、被告簽訂《提前終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》，約定雙方同意于2016年3月31日提前終止上述《房屋租賃合同》，雙方不得依據(jù)該合同再主張任何權(quán)利。但終止協(xié)議書生效后，被告并未按約定于2016年3月30日將租賃房屋返還原告，原告已多次以口頭或書面形式要求被告及時(shí)搬離并返還房屋，但被告至今仍未將房屋返還原告，亦未支付房屋占有使用費(fèi)。現(xiàn)為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告起訴至法院。
　　被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司辯稱：確認(rèn)原告所述租賃房屋地址，同意向原告返還房屋；僅同意支付自2016年10月1日起的租金。原告訴狀所述事實(shí)、理由基本無誤，但其稱多次口頭或書面告知的情況不屬實(shí)，原告直至2018年年底才與被告聯(lián)系。因此，2016年4月1日至2016年9月30日期間六個(gè)月的租金已超過訴訟時(shí)效。
　　本院經(jīng)審理確認(rèn)如下事實(shí)：2016年1月6日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，一、甲方同意將座落在蘆潮港碼頭建筑面積614平方米的自有房屋租賃給乙方作為非生產(chǎn)性用房使用。二、租賃期限共半年，從2016年1月1日起至2016年6月30日。三、房屋租金全年8萬元，即每月6,666元，先付后用，每月支付。簽約后，被告于2016年2月25日向原告支付了2016年第一季度的租金19,998元。
　　2016年3月30日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《提前終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》，約定，一、甲乙雙方經(jīng)協(xié)商后一致同意于2016年3月31日提前終止雙方于2016年1月6日簽訂的《房屋租賃合同》。二、本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方不得依據(jù)2016年1月6日簽訂的《房屋租賃合同》再主張任何權(quán)利。
　　2018年12月28日，原告向被告送達(dá)《關(guān)于全面清退集中管理房屋的通知》，載明，為全面落實(shí)新區(qū)房屋核查及規(guī)范管理工作……相關(guān)房屋清退工作要求于2019年1月底前完成；現(xiàn)被告仍占用系爭房屋，雙方合同已于2016年3月31日到期，要求被告盡早安排搬離。
　　2019年2月20日，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，再次重申了雙方之間的終止協(xié)議書，并要求被告在收到本函之日起五日內(nèi)向原告返還租賃房屋，并支付房屋占有使用費(fèi)。
　　另查，原告于2019年3月19日向本院遞交本案起訴狀等材料。
　　審理中，經(jīng)本院釋明，原告稱，雙方自2016年4月1日起不存在租賃關(guān)系，故明確訴請2中主張的費(fèi)用為使用費(fèi)。被告至今仍在使用租賃房屋，付款義務(wù)一直在延續(xù)，訴訟時(shí)效應(yīng)從返還房屋時(shí)起算。被告稱，雙方簽訂終止協(xié)議時(shí)，原告同意被告繼續(xù)使用房屋，因此雙方之間仍存在租賃關(guān)系，被告應(yīng)付的是租金。2016年4月1日至2016年9月30日期間的租金應(yīng)于2016年9月30日之前付清，該期間的租金在民法總則實(shí)施之前已超過一年的訴訟時(shí)效，故不能適用三年的訴訟時(shí)效；若法院認(rèn)定原告訴請費(fèi)用為使用費(fèi)，則該費(fèi)用也是基于租金的性質(zhì)而產(chǎn)生，也應(yīng)適用關(guān)于租金的訴訟時(shí)效。
　　以上事實(shí)，由《房屋租賃合同》《提前終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》《關(guān)于全面清退集中管理房屋的通知》《律師函》、簽收憑證及各方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等在案佐證。
　　本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》《提前終止<房屋租賃合同>協(xié)議書》均系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行。被告主張雙方2016年4月1日之后仍存在租賃關(guān)系，證據(jù)不足，本院不予采信。原、被告簽訂終止協(xié)議書提前解除租賃合同后，被告再行占有租賃房屋已無合同依據(jù)，原告要求其返還房屋的訴訟請求，本院予以支持。被告作為承租人在租賃關(guān)系終止后仍繼續(xù)占用租賃房屋，應(yīng)支付相應(yīng)使用費(fèi)。審理中，被告就訴訟時(shí)效提出抗辯，本院經(jīng)審查認(rèn)為，使用費(fèi)應(yīng)適用一般訴訟時(shí)效規(guī)定，被告稱使用費(fèi)系基于租金性質(zhì)產(chǎn)生，應(yīng)適用租金訴訟時(shí)效規(guī)定的意見，于法無據(jù)，本院不予采納。至《民法總則》施行之日(即2017年10月1日)，原告訴請主張的2016年4月1日起的使用費(fèi)訴訟時(shí)效期間均未滿《民法通則》規(guī)定的二年，故該項(xiàng)訴請應(yīng)適用《民法總則》三年訴訟時(shí)效的規(guī)定。原告于2019年2月20日向被告發(fā)送律師函催討使用費(fèi)，訴訟時(shí)效中斷，至原告起訴時(shí)，并未超過訴訟時(shí)效。原告參照租金標(biāo)準(zhǔn)向被告主張使用費(fèi)并無不當(dāng)，本院對其該項(xiàng)訴請亦予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法總則>訴訟時(shí)效制度若干問題的解釋》第三條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將蘆潮港碼頭內(nèi)景港大樓1909號(hào)建筑面積為614平方米的房屋返還原告上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署；
　　二、被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)按照每年8萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付原告上海市浦東新區(qū)城市交通運(yùn)輸管理署自2016年4月1日起至實(shí)際返還上述房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)4,900元，減半收取計(jì)2,450元，由被告上海錦煒保安服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張卓郁

書記員：陳倩茹