原告：上海市楊某某住房保障中心，住所地上海市楊某某。
　　法定代表人：張榕，副主任。
　　委托訴訟代理人：李旻，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　被告：洪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告上海市楊某某住房保障中心訴被告洪某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海市楊某某住房保障中心的委托訴訟代理人李旻，被告洪某某到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海市楊某某住房保障中心向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告支付上海市浦東新區(qū)瑞安路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋自2014年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金共計(jì)人民幣(以下幣種均同)15,694元；2.判令被告按自行承擔(dān)日租金的0.3%支付自2014年6月11日起至實(shí)際支付日期間的違約金1,275.94元(暫算至2019年5月31日)；3.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1.判令被告支付上海市浦東新區(qū)瑞安路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋自2014年6月1日起至2019年7月31日止的房屋租金共計(jì)16,322元；2.判令被告按自行承擔(dān)日租金的0.3%支付從2014年6月11日起至判決生效之日止的違約金1,427.47元(暫算至2019年8月31日)；3.判令被告按每月1,310元標(biāo)準(zhǔn)向原告支付從2019年8月1日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋使用費(fèi)1,310元(暫算至2019年8月31日)；4.判令被告騰交退還原告上海市浦東新區(qū)瑞安路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋；5.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：上海市浦東新區(qū)瑞安路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)系上海市公積金管理中心名下房屋，上海市公積金管理中心授權(quán)原告負(fù)責(zé)系爭(zhēng)房屋的經(jīng)租管理事宜，系爭(zhēng)房屋為廉租房，被告系房屋配租申請(qǐng)戶。2013年1月,原告與被告簽訂《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同》,約定由被告承租系爭(zhēng)房屋，租賃期限為自2013年2月1日起至2016年1月31日止，租金為648元/月，其中被自付租金為193元/月。合同到期后，被告未及時(shí)與原告續(xù)簽合同，但實(shí)際仍居住系爭(zhēng)房屋內(nèi)。此后，原告與被告續(xù)簽《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同》，租賃期限為自2016年8月1日起至2019年7月31日止，租金為1,094元/月，其中被自付租金為314元/月。合同簽訂后，被告從2014年6月開始拖欠原告租金，經(jīng)原告多次催繳未果后，故原告訴至法院，望判如訴請(qǐng)。
　　洪某某辯稱，不同意原告的全部訴請(qǐng)。被告認(rèn)為租金應(yīng)按193元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付，被告自2013年1月16日入住系爭(zhēng)房屋，在入住時(shí)按193元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付了3個(gè)月租金，自2013年5月1日開始就沒有支付租金。后于被告又于2018年5月、6月左右按193元/月支付租金直至2019年8月31日。因被告經(jīng)濟(jì)能力問(wèn)題，沒能力支付違約金，且被告對(duì)原告違約金計(jì)算方式并不清楚。被告不同意返還系爭(zhēng)房屋，亦不認(rèn)可使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋系上海市公積金中心名下房屋，該房屋建筑面積58.91平方米，由原告安排用于廉租實(shí)物配租。2013年1月16日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂了《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》，約定原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告使用；租賃期限為3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金為648元，其中被告自付租金193元，政府補(bǔ)貼租金455元；被告應(yīng)于每月10日前向原告支付當(dāng)月應(yīng)承擔(dān)的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，則被告需按自行承擔(dān)日租金的0.3%支付違約金，并在支付月租金時(shí)支付；被告應(yīng)當(dāng)在租賃合同期滿前第4個(gè)月內(nèi)，按照規(guī)定提出廉租住房保障資格的復(fù)核申報(bào)，如實(shí)填報(bào)《上海市廉租住房保障資格復(fù)核申報(bào)表》，并提交規(guī)定的申報(bào)材料。合同還約定了其他事宜。合同簽訂后，原告依約向被告交付系爭(zhēng)房屋，被告依約向原告陸續(xù)支付了自2013年2月1日起至2014年8月31日止的租金(其中，2014年6月的租金于2019年6月13日支付，2014年7月的租金于2019年7月16日支付，2014年8月的租金于2019年8月14日支付)。2017年4月10日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂了《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》，約定原告將系爭(zhēng)房屋出租給被告使用；租賃期限為3年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止；每月租金為1,094元，其中被告自付租金314元，政府補(bǔ)貼租金780元；被告應(yīng)于每月10日前向原告支付當(dāng)月應(yīng)承擔(dān)的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，則被告需按自行承擔(dān)日租金的0.3%支付違約金，并在支付月租金時(shí)支付；被告應(yīng)當(dāng)在租賃合同期滿前第4個(gè)月內(nèi)，按照規(guī)定提出廉租住房保障資格的復(fù)核申報(bào)，如實(shí)填報(bào)《上海市廉租住房保障資格復(fù)核申報(bào)表》，并提交規(guī)定的申報(bào)材料。因被告未支付2014年9月起的租金，原告催討無(wú)果，故原告訴至本院。
　　審理中，原告提供《關(guān)于市統(tǒng)籌調(diào)配廉租住房2017年租賃價(jià)格方案的批復(fù)》及2019年廉租房租金確認(rèn)單，證明上海市物價(jià)局于2018年1月15日發(fā)布廉租住房租賃價(jià)格方案的批復(fù)，據(jù)此確定系爭(zhēng)房屋自2018年1月起至2019年12月止的租金標(biāo)準(zhǔn)為1310元/月，上海市公積金中心與原告確認(rèn)系爭(zhēng)房屋2018起至今的租金標(biāo)準(zhǔn)變更為1,310元/月;經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為該份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，且1,310元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格過(guò)高。
　　以上事實(shí)由原告遞交的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《市籌廉租房交接管理協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議書、《市籌廉租房租賃協(xié)議書》及補(bǔ)充協(xié)議書、2017年廉租房租金確認(rèn)單、2018年廉租房租金確認(rèn)單、《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》、租金催繳書等證據(jù)，以及本院庭審筆錄予以佐證。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的兩份《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告未按約支付租金，并在租賃期到期后未及時(shí)申報(bào)續(xù)租，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。關(guān)于租金，現(xiàn)原告要求被告按193元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付2014年9月1日至2016年7月31日的租金4,439元，并按照每月314元的標(biāo)準(zhǔn)支付2016年8月1日至2019年7月31日的租金11,304元，符合合同約定，于法不悖，本院應(yīng)予支持。自2014年6月1日起至2014年8月31日止的租金，被告已經(jīng)向原告足額支付，原告要求被告支付該期間的租金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于騰退房屋及支付房屋使用費(fèi)，《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》到期后，被告未及時(shí)申報(bào)續(xù)租，理應(yīng)返還系爭(zhēng)房屋，仍繼續(xù)占有使用系爭(zhēng)房屋，則應(yīng)支付房屋使用費(fèi)，故原告要求被告騰交退還系爭(zhēng)房屋，并向原告支付從2019年8月1日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。按1,310元/月為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算2019年8月1日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，本院予以照準(zhǔn)。關(guān)于違約金，原、被告在《上海市廉租實(shí)物配租住房租賃合同(試行)》中約定，被告應(yīng)于每月10日前向原告支付當(dāng)月應(yīng)承擔(dān)的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，則被告需按自行承擔(dān)日租金的0.3%支付違約金，并在支付月租金時(shí)支付。上述關(guān)于逾期付款違約金與違約金約定顯屬過(guò)高，被告亦提出要求調(diào)低，本院綜合原告的實(shí)際損失，兼顧合同的履行情況、被告的違約程度等因素，根據(jù)公平合理和誠(chéng)實(shí)信用原則予以酌情調(diào)整。另，被告已分別于2019年6月13日、2019年7月16日、2019年8月14日支付2014年6月1日至2014年8月31日的租金，鑒于被告并非惡意拖欠，故本院對(duì)原告關(guān)于該期間的違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告洪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離上海市浦東新區(qū)瑞安路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，并將上述房屋移交原告上海市楊某某住房保障中心；
　　二、被告洪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市楊某某住房保障中心自2014年9月1日起至2019年7月31日止的租金15,743元(其中自2014年9月1日起至2016年7月31日止以193元/月計(jì)算，自2016年8月1日起至2019年7月31日止以314元/月計(jì)算)；
　　三、被告洪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市楊某某住房保障中心自2014年9月1日起至2019年7月31日止的租金應(yīng)繳當(dāng)月11日起至判決生效之日止的違約金(按中國(guó)人民銀行同期貸款率計(jì)算)；
　　四、被告洪某某于本判決生效之日起十日內(nèi)按1,310元/月標(biāo)準(zhǔn)支付原告上海市楊某某住房保障中心自2019年8月1日起至移交房屋之日止的房屋使用費(fèi)；
　　五、駁回原告上海市楊某某住房保障中心的其余訴訟請(qǐng)求。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)224元，減半收取112元，由原告上海市楊某某住房保障中心負(fù)擔(dān)12元，被告洪某某負(fù)擔(dān)100元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：陳裔佼

書記員：朱屹峰