原告(反訴被告)上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人江蕾。
　　委托代理人胡賢德、陸嫻，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地遼寧省大連市。
　　被告(反訴原告)徐瀛寰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長寧區(qū)。
　　兩被告共同委托代理人陶武平、袁佳婕，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司與被告邱某某、徐瀛寰及反訴原告邱某某、徐瀛寰與反訴被告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)的委托代理人胡賢德、陸嫻，兩被告(反訴原告)的委托代理人陶武平、袁佳婕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司訴稱，2006年6月30日，案外人上海長風(fēng)海洋世界有限公司(以下簡稱海洋世界)與原告簽訂《經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》，合同約定海洋世界作為本市普陀區(qū)大渡河路XXX號地塊(以下簡稱系爭場地)上整幢樓房的房屋使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)人，將承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告使用，租賃房屋總建筑面積3107.2平方米，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃期限自交付之日起至2023年7月3日止，原告應(yīng)向海洋世界支付轉(zhuǎn)讓費人民幣575萬元(以下幣種均為人民幣)。2006年8月8日，原告與案外人上海天鴻置業(yè)投資有限公司(以下簡稱天鴻置業(yè))、上海容創(chuàng)投資管理有限公司(以下簡稱容創(chuàng)投資)簽訂《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》，約定原告將系爭場地上的1850平方米房屋出租給天鴻置業(yè)和容創(chuàng)投資用于經(jīng)營商業(yè)服務(wù)設(shè)施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。同年8月28日，原告與天鴻置業(yè)簽訂《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》，約定原告將系爭場地上的1250平方米房屋出租給天鴻置業(yè)用于辦公，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。2008年6月27日，原告與天鴻置業(yè)簽訂《補充協(xié)議》，約定將原《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》名稱改為《房屋租賃合同》；基于容創(chuàng)投資已退出管理，故原告與天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資簽訂的《房屋租賃合同》的權(quán)利義務(wù)均由天鴻置業(yè)承擔(dān)。2013年9月26日，原告與兩被告、天鴻置業(yè)、案外人上海海之宴餐飲管理有限公司(以下簡稱海之宴餐飲)簽訂《四方協(xié)議書》，約定滿足先決條件后，天鴻置業(yè)同意將房屋承租權(quán)由兩被告享有，原告同意兩被告同等享有天鴻置業(yè)在《房屋租賃合同》中享有的權(quán)利，原告和天鴻置業(yè)同意《房屋租賃合同》于2013年11月30日提前解除，債權(quán)債務(wù)結(jié)清，由原告和兩被告自行參照《房屋租賃合同》建立新的租賃關(guān)系，原告與兩被告的租賃關(guān)系期限至2013年12月1日起至2023年9月3日止。兩被告在接受承租場地后即開始進行裝修，由于房屋裝修的規(guī)劃設(shè)計方案沒有獲得相關(guān)部門的認(rèn)可以及由于歷史原因該房屋沒有獨立產(chǎn)證，兩被告經(jīng)常與海洋世界發(fā)生沖突。對此，原告及時召集區(qū)市容綠化局、長風(fēng)公園、海洋世界等單位組織的工作協(xié)調(diào)會，海洋世界兩次派人到市建筑檔案館查閱相關(guān)資料，對兩被告辦理裝修手續(xù)方面給予了支持。但因兩被告將房屋原有裝修拆除后，對現(xiàn)場疏于管理，有兒童進入，為安全起見，海洋世界對房屋斷電，后經(jīng)原告協(xié)調(diào)，海洋世界恢復(fù)供電。然自2015年6月1日起，兩被告開始欠付租金，原告多次發(fā)函、上門催討，兩被告一直以多種理由拒絕支付。原告向兩被告發(fā)出《律師函》，要求解除租賃關(guān)系，兩被告簽收后至今未履行義務(wù)。后雙方于2017年6月23日進行房屋交接，在此之前，系爭房屋內(nèi)存在被告的設(shè)施，還存在漏電的安全隱患，故在被告同意原告進入前，原告無法進入并控制房屋?，F(xiàn)原告訴至本院，請求判令：1、確認(rèn)原、被告之間的租賃關(guān)系于2016年6月17日解除；2、被告支付自2015年6月1日至2016年6月16日期間的租金XXXXXXX.42元；3、被告支付自2016年6月17日起至2017年6月23日期間的場地占用費XXXXXXX.48元；4、被告承擔(dān)違約金625190元；5、被告承擔(dān)房屋恢復(fù)原狀的費用690543元；6、訴訟費由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告邱某某、徐瀛寰辯稱，第一，被告承租后，即開始對系爭房屋進行設(shè)計、拆除部分原有裝修，對此原告以及海洋世界知情且未提出異議。后在被告按照四方協(xié)議約定申請設(shè)立“上海禮海餐飲管理有限公司”(以下簡稱禮海公司)過程中，原告不配合提供房屋產(chǎn)權(quán)證明文件，消防、裝修工程施工備案無法通過，根本無法開展裝修施工，僅僅完成了原有裝修的部分拆除，直接導(dǎo)致被告無法辦理餐飲服務(wù)許可證，禮海公司始終未能正式登記成立取得營業(yè)執(zhí)照，被告無法開展經(jīng)營活動。第二，關(guān)于系爭房屋的合法性。因系爭房屋之前由海之宴餐飲使用，本次又是國資部門對外出租，故被告對房屋的合法性沒有懷疑，也沒有核實。事后得知系爭房屋并沒有規(guī)劃許可，屬違法建筑，雙方之間的租賃關(guān)系無效，原告是責(zé)任方。第三，針對訴請，被告不同意支付租金和使用費。在與原告交接之前，系爭場地一直處于無人看管的狀態(tài)，任何人都可以進入，2017年6月23日雙方交接僅僅是形式上的，系爭房屋早已在原告控制下。原告主張的違約金沒有事實與法律依據(jù)，且原告本身存在重大過錯。第四，關(guān)于恢復(fù)原狀的費用，被告是經(jīng)過原告同意才開始拆除的且沒有進行后續(xù)的重新裝修，被告認(rèn)為無需支付恢復(fù)原狀的費用，另外對金額也不認(rèn)可，被告僅花費4萬余元拆除費用，如果法院認(rèn)定被告需要支付，那么金額由法院酌定。綜上，不同意原告的全部訴訟請求。
　　反訴原告邱某某、徐瀛寰訴稱，《四方協(xié)議》簽訂后，各方開始著手履行協(xié)議。由于海之宴餐飲自身經(jīng)營不善無力償還債務(wù)，為了盡快取得房屋使用權(quán)，反訴原告只能替海之宴餐飲向天鴻置業(yè)代償了322.64萬元債務(wù)，從而滿足了《四方協(xié)議書》約定的先決條件，反訴原告據(jù)此順利接收了系爭場地上的房屋，并在取得反訴被告同意下出資聘請了專業(yè)機構(gòu)對房屋進行了安全監(jiān)測，聘請了專業(yè)機構(gòu)對房屋進行了裝潢設(shè)計，聘請了工程隊對系爭房屋的原裝修進行了部分拆除，同時開始向反訴被告支付租金。2014年3月，海洋世界突然委托律師發(fā)函給反訴被告并抄送相關(guān)各方，聲稱反訴被告違約，即在簽署《四方協(xié)議書》前未經(jīng)“見證方(長風(fēng)公園管理所)的認(rèn)可”，同時指責(zé)反訴原告的拆除工程未書面征求其意見，必須停止施工。此后發(fā)生了諸如對系爭房屋斷電、阻止反訴原告的工程車輛進出、普陀區(qū)老干部局在長風(fēng)公園內(nèi)建造圍欄故意封堵系爭場地進出口等一系列嚴(yán)重阻擾反訴原告正常開展經(jīng)營活動的惡性事件。在反訴原告多次向普陀區(qū)人民政府投訴的情況下，相關(guān)單位曾召開會議進行協(xié)調(diào)，反訴被告竟拒絕在已達成共識的會議紀(jì)要上簽字。由于反訴被告的不配合，問題始終得不到解決。反訴原告至今無法取得系爭房屋產(chǎn)權(quán)證明，無法向相關(guān)部門進行裝修工程施工備案。反訴原告事后獲悉，其實海洋世界早已有收回系爭場地的計劃。在專題協(xié)調(diào)會后形成的會議紀(jì)要中也明確海洋世界租賃給反訴被告的物業(yè)由于發(fā)展新項目的需要，考慮收回，請相關(guān)單位給予積極的協(xié)調(diào)和支持，爭取盡早協(xié)商解決。由于反訴被告的過錯，反訴原告不得不中止經(jīng)營活動，租賃合同的目的根本無法實現(xiàn)，且給反訴原告造成了巨大的經(jīng)濟損失。故反訴原告請求判令：1、反訴被告賠償因其嚴(yán)重違約而導(dǎo)致反訴原告所發(fā)生的全部經(jīng)濟損失合計XXXXXXX.05元(其中租賃轉(zhuǎn)讓費XXXXXXX.5元，押金606981元，已付房租XXXXXXX元，房屋質(zhì)量檢測費56700元，裝飾工程設(shè)計費XXXXXXX元，拆除原裝修工程費49530元，人工工資131482.85元，人工社保91686.7元)及利息XXXXXXX.70元；2、本案全部訴訟費用由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司辯稱，第一，反訴原告預(yù)設(shè)立的禮海公司的營業(yè)執(zhí)照一直沒有辦出，導(dǎo)致消防、裝修施工等審核都無法進行，原因并非系爭房屋沒有產(chǎn)權(quán)證或者反訴被告的不配合，而是反訴原告在公司名稱已經(jīng)通過審核的情況下沒有繼續(xù)辦理完成。事實上反訴被告及海洋世界均為反訴原告辦理裝修手續(xù)提供幫助，通力支持，例如海洋世界兩次派人到市建筑檔案館查閱相關(guān)資料，并向反訴原告提供了房屋的原始設(shè)計圖紙和相關(guān)批復(fù)。第二，反訴原告在沒有按約事先征求反訴被告書面同意的前提下即開始進行室內(nèi)室外的拆除。因反訴原告沒有施工許可證，裝修設(shè)計方案沒有獲得綠化部門的認(rèn)可，裝修方案亦超出了海洋世界的可接受范圍，影響到了海洋世界水族館的運營安全，為此經(jīng)常與海洋世界發(fā)生沖突。第三，反訴被告之所以沒有在會議紀(jì)要上簽字，是因為該會議紀(jì)要對會議內(nèi)容進行了篡改，但該材料能夠證明反訴原告已經(jīng)在實施裝修工程了。第四，針對反訴的訴訟請求，反訴原告代償?shù)馁M用是其為了促成《四方協(xié)議書》的達成而自愿代為清償?shù)模c反訴被告無關(guān)。已經(jīng)支付的租金不存在返還的理由，但同意在扣除拖欠的租金、違約金后返還押金。反訴被告認(rèn)可檢測費的金額，不認(rèn)可設(shè)計費的金額，但檢測費、設(shè)計費均屬于裝修費用，按照協(xié)議約定應(yīng)當(dāng)由反訴原告自理，且根據(jù)約定，因反訴原告原因?qū)е路丛V被告提前終止協(xié)議的，反訴被告無須就反訴原告的改造和裝修投資做任何補償。另外剩余設(shè)計費客觀上還未發(fā)生，不能作為損失主張。認(rèn)可拆除費的金額，但反訴原告拆除的部分除了系爭房屋內(nèi)部的裝修外，還包括其沒有承租權(quán)的室外建筑親水平臺，該拆除費用無權(quán)主張反訴被告賠償。至于人工工資和社保損失，金額依據(jù)不足，反訴被告不予認(rèn)可。綜上，不同意反訴原告全部的訴訟請求。
　　經(jīng)審理查明，上海市房屋土地管理局于1998年9月8日發(fā)放滬房地市字(1998)第100335號《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，該證明確是劃撥土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證。根據(jù)記載房地坐落于大渡河路XXX號地塊，權(quán)利人為海洋世界，土地狀況：權(quán)屬性質(zhì)為國有，用途為娛樂用地，使用期限自1998年7月4日至2023年7月3日，使用面積8802平方米，房屋狀況內(nèi)容為空白。
　　2006年6月30日，海洋世界(出租方、甲方)與原告(承租方、乙方)簽訂《經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》，上海市普陀區(qū)長風(fēng)公園管理所作為見證方在落款處蓋章。合同約定甲方是系爭場地上整幢樓房的房屋使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)人，同意將房屋的承租權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方使用，租賃場所總建筑面積3107.2平方米，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃期限自交付之日起至2023年7月3日止，乙方應(yīng)向甲方支付經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費575萬元，年租金120萬元；在本合同約定的租賃期內(nèi)，乙方對租賃場所及本合同所述乙方有權(quán)使用的建筑場地享有經(jīng)營使用權(quán)和招商招租權(quán)，但乙方整體轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)承租方再整體轉(zhuǎn)租需要經(jīng)過見證方的認(rèn)可。同年7月24日，甲方將房屋移交乙方。
　　2006年8月8日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資(承租方、乙方)三方簽訂《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》，約定甲方將系爭場地上的約1850平方米房屋(地上一層部分面積加上相應(yīng)分?jǐn)偯娣e)出租給乙方用于商業(yè)服務(wù)設(shè)施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止，乙方須遵守甲方與海洋世界簽訂的《經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》中約定的甲方須承受的除付款義務(wù)外的其他所有條款。同年8月28日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)簽訂《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》，約定甲方將系爭場地上的1250平方米房屋(地上二層面積，加上一層相應(yīng)分?jǐn)偯娣e)出租給乙方用于辦公，除押金、租金條款外，其余條款與8月8日的合同基本一致。
　　2008年6月27日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)(承租方、乙方)簽訂《補充協(xié)議》，約定將原8月8日簽訂的《大渡河路XXX號地塊房屋租賃合同》名稱改為《房屋租賃合同》；基于容創(chuàng)投資已退出管理，故合同乙方變更為天鴻置業(yè)一方，原合同中的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等均由天鴻置業(yè)承擔(dān)。
　　2013年9月26日，原告(甲方)與兩被告(乙方，其中被告邱某某由代理人舒剛代簽)、天鴻置業(yè)和容創(chuàng)投資(丙方)、海之宴餐飲(丁方)簽訂《四方協(xié)議書》，約定：鑒于丙方享有系爭地塊上房屋的承租權(quán)，根據(jù)(2011)普民四(民)初字第265號以及(2013)滬二中民二(民)終字第646號判決，丙方與丁方就系爭地塊上第一層房屋的租賃關(guān)系自2012年11月23日解除，生效判決判令丙方和丁方互有給付義務(wù)，相互抵扣后，丁方應(yīng)向丙方償付XXXXXXX.5元；乙方為了經(jīng)營生意需要，有意按照現(xiàn)有建筑狀況承租系爭地塊上的第一、第二層房屋，希望丙方與甲方提前解除租賃合同，承諾確保丁方自覺履行生效判決的支付義務(wù)，如果丁方履行判決義務(wù)發(fā)生瑕疵，導(dǎo)致丙方無法執(zhí)行到位，乙方和其權(quán)益受讓方自愿償付系爭房屋的裝修款XXXXXXX.5元，以彌補丙方可能的損失；丁方承諾配合甲方和乙方，自覺履行生效判決書，在本協(xié)議簽署當(dāng)日正常移交系爭地塊上的第一層房屋，丁方承諾履行生效判決的支付義務(wù)，在本協(xié)議生效當(dāng)日向丙方支付XXXXXXX.5元；丙方與甲方經(jīng)過協(xié)商，同意滿足先決條件后提前解除兩份房屋租賃合同，甲方同意并希望丙方把承租的權(quán)利有條件地轉(zhuǎn)讓給乙方，丙方在滿足先決條件的前提下，同意將承租權(quán)利通過本協(xié)議轉(zhuǎn)讓給乙方；甲方同意乙方計劃注冊成立禮海公司，待公司成立后，由公司履行乙方在協(xié)議中的權(quán)利和義務(wù)，并依據(jù)本協(xié)議，由甲方與公司簽訂租賃合同。簽約各方經(jīng)協(xié)商，就房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達成以下協(xié)議：1、先決條件：簽約當(dāng)日丁方一次性把XXXXXXX.5元支付給丙方，以履行生效判決；丁方按照現(xiàn)狀向丙方正常移交第一層房屋；丙方轉(zhuǎn)讓的承租權(quán)只是建筑物的現(xiàn)狀，丙方無法確保乙方希望承租的建筑物能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營目的。2、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓：滿足先決條件后，丙方同意將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方同意乙方同等享有丙方在原租賃合同中享有的權(quán)利，甲方和丙方都同意原兩份租賃合同提前解除，由甲方、乙方自行參照甲丙雙方的原租賃合同建立新的租賃關(guān)系，如果甲乙雙方發(fā)生租賃糾紛，與丙方?jīng)]有任何關(guān)系。自2013年12月1日起，乙方負(fù)擔(dān)租金的支付義務(wù)。3、租賃面積：甲方將租賃給乙方的房屋面積是3100平方米，其中第一層面積為1850平方米，第二層面積為1250平方米。5、甲乙雙方同意，租期為2013年12月1日至2023年9月3日止。6、租金及支付方式：租金從免租期結(jié)束次日起算，即2014年6月1日至2015年6月30日，第一層每平方米每天1.80353元，年租金為121.7834萬元，第二層每平方米每天2.6523元，年租金為121.0089萬元，以上合計年租金242.7923萬元。2015年7月1日，租金在上年基礎(chǔ)上增加3%，此后，每滿三年，租金在前三年基礎(chǔ)上增加3%，即2018年7月1日，租金在前三年基礎(chǔ)上增加3%。租金按照先付后用的原則支付，乙方每半年支付一次租金，應(yīng)不晚于每個半年為單位的租期開始前五天支付。7、押金及其他費用：乙方同意在本協(xié)議生效后五個工作日內(nèi)向甲方支付押金606981元，押金在租賃期滿后如數(shù)退還，但不計利息。8、房屋修繕責(zé)任：乙方對房屋不得擅自改變和拆除。未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對房屋進行改建。乙方在不影響房屋原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，征得甲方認(rèn)可后，可自行進行裝修，但費用自理。9、房屋的改造和裝修：乙方有權(quán)對房屋進行改造和裝修，但改造和裝修方案須經(jīng)過甲方的認(rèn)可；甲方同意在甲方權(quán)限范圍內(nèi)，協(xié)助乙方辦理房屋改造和裝修的有關(guān)手續(xù)。
　　2013年9月30日，被告徐瀛寰向天鴻置業(yè)匯款XXXXXXX.5元。之后，海之宴餐飲將系爭場地上的第一層房屋交付天鴻置業(yè)，天鴻置業(yè)將系爭場地上的兩層房屋全部交付給了被告。在原、被告之間的租賃關(guān)系實際履行過程中，原告委托上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司(以下簡稱長風(fēng)生態(tài)公司)、兩被告委托舒剛實際履行。
　　2014年2、3月間，被告對系爭場地上的房屋進行內(nèi)部裝修前的拆除工作，花費人工費及垃圾清運費共計49530元。
　　同年4月23日，禮海公司與案外人上海華東發(fā)展城建設(shè)計(集團)有限公司簽訂《建設(shè)工程設(shè)計合同》，委托案外人承擔(dān)室內(nèi)裝飾設(shè)計，約定設(shè)計費190萬元，付款進度為設(shè)計費的20%的定金為38萬元，提交經(jīng)被告認(rèn)可的方案設(shè)計文本后支付設(shè)計費的30%為57萬元，提交經(jīng)被告認(rèn)可的全套施工圖設(shè)計文件后支付設(shè)計費的40%為76萬元，工程竣工驗收后支付設(shè)計費的10%為19萬元?，F(xiàn)兩被告已經(jīng)支付設(shè)計費95萬元。
　　同年9月26日，禮海公司與案外人上海同固結(jié)構(gòu)工程有限公司簽訂《技術(shù)服務(wù)合同》，委托案外人對房屋結(jié)構(gòu)進行安全性檢測。后上海浦東房屋質(zhì)量監(jiān)測站出具了檢測報告。現(xiàn)兩被告共計支付檢測費56700元。
　　2015年3月至8月，禮海公司多次發(fā)函給原告、長風(fēng)生態(tài)公司及海洋世界，稱海洋世界、長風(fēng)生態(tài)公司的各種不配合包括不提供正常用電、不確認(rèn)房屋內(nèi)部管線等行為，導(dǎo)致被告無法開展裝修施工，要求立即恢復(fù)供電并確認(rèn)用電容量、提供房屋產(chǎn)權(quán)資料，以便被告辦理裝修施工備案手續(xù)。要求盡快落實相關(guān)會議達成的意見，并告知在裝修施工備案手續(xù)以及房屋用電容量問題解決前，暫停支付2015年6月之后的租金。期間，被告于2015年4月8日向海洋世界交付“禮海餐廳室內(nèi)裝修設(shè)計圖紙”和“禮海餐廳室內(nèi)裝修施工方案”各一套。
　　2015年11月2日、2016年1月6日，原告向禮海公司(邱某某、徐瀛寰)發(fā)函，稱系爭兩層房屋至今未能正式裝修，根據(jù)2015年7月29日會議中的要求“貴方提供新的裝修方案及辦理報建的相關(guān)材料，我公司將配合貴方辦理報建手續(xù)”，然被告至今未能提供相關(guān)材料，要求被告盡快提供。另根據(jù)《四方協(xié)議書》，被告欠付2015年6月至11月的租金，要求被告及時繳納。
　　2016年6月10日，原告向兩被告發(fā)《律師函》，稱被告自2015年6月起開始拖欠租金、水電等，構(gòu)成違約，原告要求解除與被告之間的租賃關(guān)系，要求被告自行搬離房屋并結(jié)清相關(guān)費用。
　　2017年6月23日，雙方對系爭場地進行交接，簽訂《房屋接收確認(rèn)書》，被告確認(rèn)在移交時房屋內(nèi)原裝修已被拆除；雙方確認(rèn)房屋大門無鎖，進房屋的玻璃門也沒有鎖，兩層房屋各房間的門均已被拆除。
　　另查明，(一)2013年5月3日，上海市工商行政管理局預(yù)先核準(zhǔn)兩被告投資的企業(yè)名稱為“上海禮海餐飲管理有限公司”，此后經(jīng)被告申請，多次延期至2016年8月29日。(二)2014年3月13日，海洋世界向原告發(fā)函，指出原告將房屋整體轉(zhuǎn)租給次承租方且在次承租方及原告均未書面征求其意見的情況下，就已經(jīng)擅自開始大規(guī)模裝修，要求原告向海洋世界提供整體轉(zhuǎn)租合同以及長風(fēng)公園管理所認(rèn)可整體轉(zhuǎn)租的書面文件，要求原告敦促次承租人在以下條件尚未同時具備的情形下立即停工，包括聘請專家對房屋進行勘測，出具設(shè)計改造方案，經(jīng)消防、環(huán)保部門批準(zhǔn)，并由海洋世界書面認(rèn)可，原告與次承租人共同出具承諾書，承諾安全、文明施工，對施工而給海洋世界造成的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。(三)2015年1月29日，區(qū)綠化局召集長風(fēng)公園管理所、長風(fēng)發(fā)展公司、海洋世界、長風(fēng)生態(tài)公司、禮海公司召開了關(guān)于“長風(fēng)公園禮海臺餐廳”裝修工作的協(xié)調(diào)會，目的是為了協(xié)助禮海餐廳順利完成裝修，同時減少裝修對海洋世界及長風(fēng)公園運營上的影響。禮海公司提出辦理裝修施工手續(xù)需要房屋產(chǎn)權(quán)證以及長風(fēng)生態(tài)公司的配合，海洋世界回復(fù)稱該房屋與海洋世界其他房屋共用一個8000多平方米的土地證，沒有針對系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，海洋世界同意積極配合裝修并提供經(jīng)營審批所需產(chǎn)權(quán)資料、產(chǎn)權(quán)情況說明，長風(fēng)生態(tài)公司同意予以支持與配合，共同配合禮海公司辦理裝修施工許可證，各方表示對裝修施工所有相關(guān)工作原則上支持。禮海公司提出系爭房屋為了達到國家施工標(biāo)準(zhǔn)，需要進行非結(jié)構(gòu)性部分的拆除工作，海洋世界表示同意。但會后海洋世界和長風(fēng)生態(tài)公司沒有在《會議紀(jì)要》上簽字。(四)2015年7月29日，長風(fēng)生態(tài)公司會同長風(fēng)公園管理所、海洋世界、禮海公司等單位召開關(guān)于裝修推進工作協(xié)調(diào)會，會后形成的會議紀(jì)要明確，禮海公司原有的使用功能布局及裝修設(shè)計方案被公園管理部門否定后，要求禮海公司在完成新的裝修設(shè)計方案后，上報長風(fēng)生態(tài)公司審核，經(jīng)長風(fēng)生態(tài)公司及公園管理部門同意后，方可正式辦理裝修手續(xù)。由于禮海公司在拆除原有裝修后，現(xiàn)場疏于管理，為安全起見，海洋世界對房屋斷電，后海洋世界已于2015年5月5日恢復(fù)供電。由于歷史問題，該房屋沒有產(chǎn)證，禮海公司辦理裝修前期手續(xù)無進展，為加快項目推進，禮海公司在設(shè)計方案未完成情況下，可先期到政府相關(guān)部門咨詢辦理裝修手續(xù)事宜，長風(fēng)生態(tài)公司、海洋世界等各方將積極配合。
　　又查明，2011年5月，天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資將海之宴餐飲訴至本院，案號為(2011)普民四(民)初字第265號，要求解除租賃合同，交還系爭場地上的第一層部分房屋，支付欠費的租金、水電等，本院于2012年11月23日作出一審判決，判決解除租賃合同、返還租賃房屋、支付租金、使用費、水電費等，判決后海之宴餐飲不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴，案號為(2013)滬二中民二(民)終字第646號，后于2013年4月10日撤回上訴，上海市第二中級人民法院裁定準(zhǔn)許。
　　現(xiàn)原告訴至本院，請求判決如其訴請。審理中，原告另提供1986年上海市公園管理處、上海市園林管理局對“長風(fēng)公園餐廳”改建工程的設(shè)計批復(fù)，以證明系爭房屋的合法性。被告對此不認(rèn)可，認(rèn)為該批復(fù)并非合法有效的規(guī)劃許可文件，無法證明系爭房屋系合法建筑。對于原告主張的恢復(fù)原狀的費用，原告不申請司法鑒定，同意本院進行酌定。被告對于反訴的人工工資、社保損失，亦不申請司法審計，同意本院進行酌定。
　　反訴部分查明事實同本訴。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)等規(guī)定。根據(jù)庭審查明的事實，系爭房屋未取得產(chǎn)權(quán)登記，亦未取得合法的建造手續(xù)證明，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原、被告就系爭房屋建立的租賃關(guān)系應(yīng)屬無效。同時法律規(guī)定無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)折價補償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。租賃關(guān)系無效后，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
　　就本訴而言，基于租賃關(guān)系無效的論述，本院對原告要求確認(rèn)租賃關(guān)系解除、支付違約金的訴訟請求不予支持。但是被告實際使用了系爭房屋，故應(yīng)當(dāng)向原告支付截止至交接之日止的房屋占有使用費，標(biāo)準(zhǔn)參照約定的租金。被告辯稱系爭房屋早就在原告控制之下，不同意支付房屋占有使用費的意見，無法律與事實依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于原告要求被告支付恢復(fù)原狀的費用的訴訟請求，本院認(rèn)為被告是基于《四方協(xié)議》的約定從天鴻置業(yè)處接收系爭房屋，房屋原狀是海之宴餐飲交還房屋時的狀態(tài)，原告對此明知且不表異議，其次從原、被告雙方的函件往來以及相關(guān)會議紀(jì)要來看，被告的拆除行為在最初存在瑕疵，但在各方協(xié)調(diào)后，原告對被告進行重新裝修最終是同意的，而拆除必然包括在裝修范圍之內(nèi)，在合同被認(rèn)定為無效的情況下，無效后果的處理應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)，故被告應(yīng)當(dāng)酌情承擔(dān)相關(guān)的恢復(fù)原狀的費用，恢復(fù)行為由原告自行完成。鑒于雙方均同意本院酌定，本院將根據(jù)本案實際情況進行酌處。
　　就反訴而言，反訴原告為了履行與反訴被告的租賃關(guān)系已經(jīng)進行了包括履行先決條件、設(shè)立公司、前期檢測、設(shè)計、拆除等工作，然終因系爭房屋不具備合法性而無法繼續(xù)?，F(xiàn)反訴原告的訴訟請求系其主張的損失，故有必要分析本案租賃關(guān)系無效的過錯責(zé)任大小。本院認(rèn)為，反訴被告作為房屋出租方，對系爭房屋的屬性應(yīng)當(dāng)明知，其將不具有合法手續(xù)的系爭房屋出租給反訴原告存在過錯，反訴被告負(fù)有主要責(zé)任。同時反訴原告作為房屋的承租方，應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，首要的就是確認(rèn)所承租房屋的合法性，庭審中反訴原告自認(rèn)未審核過系爭房屋的產(chǎn)權(quán)情況，故反訴原告對無效的后果同樣具有過錯，負(fù)有次要責(zé)任。就反訴的訴訟請求具體分析如下：關(guān)于租賃轉(zhuǎn)讓費，該筆款項雖然是反訴原告向天鴻置業(yè)支付的，但卻是為了履行與反訴被告的租賃關(guān)系而根據(jù)《四方協(xié)議書》支出的，現(xiàn)租賃關(guān)系自始無效，該筆款項可以作為反訴原告的損失。關(guān)于押金，租賃關(guān)系無效后，反訴被告繼續(xù)占有押金已沒有合同依據(jù)，反訴被告應(yīng)予全額無息返還。關(guān)于已付的房屋租金，基于前述，該款項應(yīng)作為房屋占有使用費，反訴被告無需向反訴原告賠償。關(guān)于房屋質(zhì)量檢測費、設(shè)計費、拆除工程費均屬于反訴原告對系爭房屋的實際投入，應(yīng)當(dāng)屬于反訴原告的損失，但尚未發(fā)生的設(shè)計費除外。綜上，本院根據(jù)反訴原告與反訴被告的過錯責(zé)任大小，對反訴原告的上述實際損失按照三七的比例在雙方之間進行合理分?jǐn)?。關(guān)于人工工資、社保，反訴被告對金額不認(rèn)可，反訴原告同意本院進行酌定，本院根據(jù)本案實際情況結(jié)合反訴原告提供的證據(jù)予以酌判。至于反訴原告主張上述損失的利息，無法律與事實依據(jù)，本院不予支持據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司與被告邱某某、徐瀛寰就上海市普陀區(qū)大渡河路XXX號地塊上的房屋(建筑面積3100平方米，其中第一層為1850平方米，第二層為1250平方米)建立的租賃關(guān)系無效；
　　二、被告邱某某、徐瀛寰應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司自2015年6月1日至2017年6月23日止的房屋占有使用費(其中2015年6月1日至6月30日按照年租金人民幣XXXXXXX元，2015年7月1日至2017年6月23日按照年租金人民幣XXXXXXX.69元的標(biāo)準(zhǔn)分別計付)；
　　三、被告邱某某、徐瀛寰應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司恢復(fù)原狀的費用人民幣100000元；
　　四、對原告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司其余的訴訟請求不予支持；
　　五、反訴被告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告邱某某、徐瀛寰押金人民幣606981元；
　　六、反訴被告上海市普陀區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告邱某某、徐瀛寰人民幣XXXXXXX元；
　　七、對反訴原告邱某某、徐瀛寰其余的訴訟請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣57082元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣10703元，被告負(fù)擔(dān)人民幣46379元。
　　本案反訴受理費人民幣39579.21元，已減半收取，由反訴原告負(fù)擔(dān)人民幣24332.21元，反訴被告負(fù)擔(dān)人民幣15247元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳文麗

書記員：王??飛