原告(反訴被告)上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人江蕾。
　　委托代理人胡賢德、陸嫻，上海普世律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)邱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地遼寧省大連市。
　　被告(反訴原告)徐瀛寰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　兩被告共同委托代理人陶武平、袁佳婕，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司與被告邱某某、徐瀛寰及反訴原告邱某某、徐瀛寰與反訴被告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。原告(反訴被告)的委托代理人胡賢德、陸嫻，兩被告(反訴原告)的委托代理人陶武平、袁佳婕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司訴稱，2006年6月30日，案外人上海長(zhǎng)風(fēng)海洋世界有限公司(以下簡(jiǎn)稱海洋世界)與原告簽訂《經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》，合同約定海洋世界作為本市普陀區(qū)大渡河路XXX號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)場(chǎng)地)上整幢樓房的房屋使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)人，將承租權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告使用，租賃房屋總建筑面積3107.2平方米，經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃期限自交付之日起至2023年7月3日止，原告應(yīng)向海洋世界支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣575萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)。2006年8月8日，原告與案外人上海天鴻置業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱天鴻置業(yè))、上海容創(chuàng)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱容創(chuàng)投資)簽訂《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》，約定原告將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的1850平方米房屋出租給天鴻置業(yè)和容創(chuàng)投資用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。同年8月28日，原告與天鴻置業(yè)簽訂《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》，約定原告將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的1250平方米房屋出租給天鴻置業(yè)用于辦公，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止。2008年6月27日，原告與天鴻置業(yè)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將原《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》名稱改為《房屋租賃合同》；基于容創(chuàng)投資已退出管理，故原告與天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資簽訂的《房屋租賃合同》的權(quán)利義務(wù)均由天鴻置業(yè)承擔(dān)。2013年9月26日，原告與兩被告、天鴻置業(yè)、案外人上海海之宴餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱海之宴餐飲)簽訂《四方協(xié)議書》，約定滿足先決條件后，天鴻置業(yè)同意將房屋承租權(quán)由兩被告享有，原告同意兩被告同等享有天鴻置業(yè)在《房屋租賃合同》中享有的權(quán)利，原告和天鴻置業(yè)同意《房屋租賃合同》于2013年11月30日提前解除，債權(quán)債務(wù)結(jié)清，由原告和兩被告自行參照《房屋租賃合同》建立新的租賃關(guān)系，原告與兩被告的租賃關(guān)系期限至2013年12月1日起至2023年9月3日止。兩被告在接受承租場(chǎng)地后即開(kāi)始進(jìn)行裝修，由于房屋裝修的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有獲得相關(guān)部門的認(rèn)可以及由于歷史原因該房屋沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)證，兩被告經(jīng)常與海洋世界發(fā)生沖突。對(duì)此，原告及時(shí)召集區(qū)市容綠化局、長(zhǎng)風(fēng)公園、海洋世界等單位組織的工作協(xié)調(diào)會(huì)，海洋世界兩次派人到市建筑檔案館查閱相關(guān)資料，對(duì)兩被告辦理裝修手續(xù)方面給予了支持。但因兩被告將房屋原有裝修拆除后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)疏于管理，有兒童進(jìn)入，為安全起見(jiàn)，海洋世界對(duì)房屋斷電，后經(jīng)原告協(xié)調(diào)，海洋世界恢復(fù)供電。然自2015年6月1日起，兩被告開(kāi)始欠付租金，原告多次發(fā)函、上門催討，兩被告一直以多種理由拒絕支付。原告向兩被告發(fā)出《律師函》，要求解除租賃關(guān)系，兩被告簽收后至今未履行義務(wù)。后雙方于2017年6月23日進(jìn)行房屋交接，在此之前，系爭(zhēng)房屋內(nèi)存在被告的設(shè)施，還存在漏電的安全隱患，故在被告同意原告進(jìn)入前，原告無(wú)法進(jìn)入并控制房屋?，F(xiàn)原告訴至本院，請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)原、被告之間的租賃關(guān)系于2016年6月17日解除；2、被告支付自2015年6月1日至2016年6月16日期間的租金XXXXXXX.42元；3、被告支付自2016年6月17日起至2017年6月23日期間的場(chǎng)地占用費(fèi)XXXXXXX.48元；4、被告承擔(dān)違約金625190元；5、被告承擔(dān)房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用690543元；6、訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告邱某某、徐瀛寰辯稱，第一，被告承租后，即開(kāi)始對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)、拆除部分原有裝修，對(duì)此原告以及海洋世界知情且未提出異議。后在被告按照四方協(xié)議約定申請(qǐng)?jiān)O(shè)立“上海禮海餐飲管理有限公司”(以下簡(jiǎn)稱禮海公司)過(guò)程中，原告不配合提供房屋產(chǎn)權(quán)證明文件，消防、裝修工程施工備案無(wú)法通過(guò)，根本無(wú)法開(kāi)展裝修施工，僅僅完成了原有裝修的部分拆除，直接導(dǎo)致被告無(wú)法辦理餐飲服務(wù)許可證，禮海公司始終未能正式登記成立取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，被告無(wú)法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第二，關(guān)于系爭(zhēng)房屋的合法性。因系爭(zhēng)房屋之前由海之宴餐飲使用，本次又是國(guó)資部門對(duì)外出租，故被告對(duì)房屋的合法性沒(méi)有懷疑，也沒(méi)有核實(shí)。事后得知系爭(zhēng)房屋并沒(méi)有規(guī)劃許可，屬違法建筑，雙方之間的租賃關(guān)系無(wú)效，原告是責(zé)任方。第三，針對(duì)訴請(qǐng)，被告不同意支付租金和使用費(fèi)。在與原告交接之前，系爭(zhēng)場(chǎng)地一直處于無(wú)人看管的狀態(tài)，任何人都可以進(jìn)入，2017年6月23日雙方交接僅僅是形式上的，系爭(zhēng)房屋早已在原告控制下。原告主張的違約金沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，且原告本身存在重大過(guò)錯(cuò)。第四，關(guān)于恢復(fù)原狀的費(fèi)用，被告是經(jīng)過(guò)原告同意才開(kāi)始拆除的且沒(méi)有進(jìn)行后續(xù)的重新裝修，被告認(rèn)為無(wú)需支付恢復(fù)原狀的費(fèi)用，另外對(duì)金額也不認(rèn)可，被告僅花費(fèi)4萬(wàn)余元拆除費(fèi)用，如果法院認(rèn)定被告需要支付，那么金額由法院酌定。綜上，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　反訴原告邱某某、徐瀛寰訴稱，《四方協(xié)議》簽訂后，各方開(kāi)始著手履行協(xié)議。由于海之宴餐飲自身經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還債務(wù)，為了盡快取得房屋使用權(quán)，反訴原告只能替海之宴餐飲向天鴻置業(yè)代償了322.64萬(wàn)元債務(wù)，從而滿足了《四方協(xié)議書》約定的先決條件，反訴原告據(jù)此順利接收了系爭(zhēng)場(chǎng)地上的房屋，并在取得反訴被告同意下出資聘請(qǐng)了專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行了安全監(jiān)測(cè)，聘請(qǐng)了專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行了裝潢設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)了工程隊(duì)對(duì)系爭(zhēng)房屋的原裝修進(jìn)行了部分拆除，同時(shí)開(kāi)始向反訴被告支付租金。2014年3月，海洋世界突然委托律師發(fā)函給反訴被告并抄送相關(guān)各方，聲稱反訴被告違約，即在簽署《四方協(xié)議書》前未經(jīng)“見(jiàn)證方(長(zhǎng)風(fēng)公園管理所)的認(rèn)可”，同時(shí)指責(zé)反訴原告的拆除工程未書面征求其意見(jiàn)，必須停止施工。此后發(fā)生了諸如對(duì)系爭(zhēng)房屋斷電、阻止反訴原告的工程車輛進(jìn)出、普陀區(qū)老干部局在長(zhǎng)風(fēng)公園內(nèi)建造圍欄故意封堵系爭(zhēng)場(chǎng)地進(jìn)出口等一系列嚴(yán)重阻擾反訴原告正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的惡性事件。在反訴原告多次向普陀區(qū)人民政府投訴的情況下，相關(guān)單位曾召開(kāi)會(huì)議進(jìn)行協(xié)調(diào)，反訴被告竟拒絕在已達(dá)成共識(shí)的會(huì)議紀(jì)要上簽字。由于反訴被告的不配合，問(wèn)題始終得不到解決。反訴原告至今無(wú)法取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證明，無(wú)法向相關(guān)部門進(jìn)行裝修工程施工備案。反訴原告事后獲悉，其實(shí)海洋世界早已有收回系爭(zhēng)場(chǎng)地的計(jì)劃。在專題協(xié)調(diào)會(huì)后形成的會(huì)議紀(jì)要中也明確海洋世界租賃給反訴被告的物業(yè)由于發(fā)展新項(xiàng)目的需要，考慮收回，請(qǐng)相關(guān)單位給予積極的協(xié)調(diào)和支持，爭(zhēng)取盡早協(xié)商解決。由于反訴被告的過(guò)錯(cuò)，反訴原告不得不中止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，租賃合同的目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，且給反訴原告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。故反訴原告請(qǐng)求判令：1、反訴被告賠償因其嚴(yán)重違約而導(dǎo)致反訴原告所發(fā)生的全部經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)XXXXXXX.05元(其中租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)XXXXXXX.5元，押金606981元，已付房租XXXXXXX元，房屋質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)56700元，裝飾工程設(shè)計(jì)費(fèi)XXXXXXX元，拆除原裝修工程費(fèi)49530元，人工工資131482.85元，人工社保91686.7元)及利息XXXXXXX.70元；2、本案全部訴訟費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司辯稱，第一，反訴原告預(yù)設(shè)立的禮海公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照一直沒(méi)有辦出，導(dǎo)致消防、裝修施工等審核都無(wú)法進(jìn)行，原因并非系爭(zhēng)房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或者反訴被告的不配合，而是反訴原告在公司名稱已經(jīng)通過(guò)審核的情況下沒(méi)有繼續(xù)辦理完成。事實(shí)上反訴被告及海洋世界均為反訴原告辦理裝修手續(xù)提供幫助，通力支持，例如海洋世界兩次派人到市建筑檔案館查閱相關(guān)資料，并向反訴原告提供了房屋的原始設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)批復(fù)。第二，反訴原告在沒(méi)有按約事先征求反訴被告書面同意的前提下即開(kāi)始進(jìn)行室內(nèi)室外的拆除。因反訴原告沒(méi)有施工許可證，裝修設(shè)計(jì)方案沒(méi)有獲得綠化部門的認(rèn)可，裝修方案亦超出了海洋世界的可接受范圍，影響到了海洋世界水族館的運(yùn)營(yíng)安全，為此經(jīng)常與海洋世界發(fā)生沖突。第三，反訴被告之所以沒(méi)有在會(huì)議紀(jì)要上簽字，是因?yàn)樵摃?huì)議紀(jì)要對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行了篡改，但該材料能夠證明反訴原告已經(jīng)在實(shí)施裝修工程了。第四，針對(duì)反訴的訴訟請(qǐng)求，反訴原告代償?shù)馁M(fèi)用是其為了促成《四方協(xié)議書》的達(dá)成而自愿代為清償?shù)?，與反訴被告無(wú)關(guān)。已經(jīng)支付的租金不存在返還的理由，但同意在扣除拖欠的租金、違約金后返還押金。反訴被告認(rèn)可檢測(cè)費(fèi)的金額，不認(rèn)可設(shè)計(jì)費(fèi)的金額，但檢測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)均屬于裝修費(fèi)用，按照協(xié)議約定應(yīng)當(dāng)由反訴原告自理，且根據(jù)約定，因反訴原告原因?qū)е路丛V被告提前終止協(xié)議的，反訴被告無(wú)須就反訴原告的改造和裝修投資做任何補(bǔ)償。另外剩余設(shè)計(jì)費(fèi)客觀上還未發(fā)生，不能作為損失主張。認(rèn)可拆除費(fèi)的金額，但反訴原告拆除的部分除了系爭(zhēng)房屋內(nèi)部的裝修外，還包括其沒(méi)有承租權(quán)的室外建筑親水平臺(tái)，該拆除費(fèi)用無(wú)權(quán)主張反訴被告賠償。至于人工工資和社保損失，金額依據(jù)不足，反訴被告不予認(rèn)可。綜上，不同意反訴原告全部的訴訟請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明，上海市房屋土地管理局于1998年9月8日發(fā)放滬房地市字(1998)第100335號(hào)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，該證明確是劃撥土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證。根據(jù)記載房地坐落于大渡河路XXX號(hào)地塊，權(quán)利人為海洋世界，土地狀況：權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有，用途為娛樂(lè)用地，使用期限自1998年7月4日至2023年7月3日，使用面積8802平方米，房屋狀況內(nèi)容為空白。
　　2006年6月30日，海洋世界(出租方、甲方)與原告(承租方、乙方)簽訂《經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》，上海市普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)公園管理所作為見(jiàn)證方在落款處蓋章。合同約定甲方是系爭(zhēng)場(chǎng)地上整幢樓房的房屋使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)人，同意將房屋的承租權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方使用，租賃場(chǎng)所總建筑面積3107.2平方米，經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃期限自交付之日起至2023年7月3日止，乙方應(yīng)向甲方支付經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)575萬(wàn)元，年租金120萬(wàn)元；在本合同約定的租賃期內(nèi)，乙方對(duì)租賃場(chǎng)所及本合同所述乙方有權(quán)使用的建筑場(chǎng)地享有經(jīng)營(yíng)使用權(quán)和招商招租權(quán)，但乙方整體轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)承租方再整體轉(zhuǎn)租需要經(jīng)過(guò)見(jiàn)證方的認(rèn)可。同年7月24日，甲方將房屋移交乙方。
　　2006年8月8日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資(承租方、乙方)三方簽訂《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的約1850平方米房屋(地上一層部分面積加上相應(yīng)分?jǐn)偯娣e)出租給乙方用于商業(yè)服務(wù)設(shè)施，租期自2006年8月1日起至2023年7月3日止，乙方須遵守甲方與海洋世界簽訂的《經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋租賃合同》中約定的甲方須承受的除付款義務(wù)外的其他所有條款。同年8月28日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)簽訂《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的1250平方米房屋(地上二層面積，加上一層相應(yīng)分?jǐn)偯娣e)出租給乙方用于辦公，除押金、租金條款外，其余條款與8月8日的合同基本一致。
　　2008年6月27日，原告(出租方、甲方)與天鴻置業(yè)(承租方、乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將原8月8日簽訂的《大渡河路XXX號(hào)地塊房屋租賃合同》名稱改為《房屋租賃合同》；基于容創(chuàng)投資已退出管理，故合同乙方變更為天鴻置業(yè)一方，原合同中的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等均由天鴻置業(yè)承擔(dān)。
　　2013年9月26日，原告(甲方)與兩被告(乙方，其中被告邱某某由代理人舒剛代簽)、天鴻置業(yè)和容創(chuàng)投資(丙方)、海之宴餐飲(丁方)簽訂《四方協(xié)議書》，約定：鑒于丙方享有系爭(zhēng)地塊上房屋的承租權(quán)，根據(jù)(2011)普民四(民)初字第265號(hào)以及(2013)滬二中民二(民)終字第646號(hào)判決，丙方與丁方就系爭(zhēng)地塊上第一層房屋的租賃關(guān)系自2012年11月23日解除，生效判決判令丙方和丁方互有給付義務(wù)，相互抵扣后，丁方應(yīng)向丙方償付XXXXXXX.5元；乙方為了經(jīng)營(yíng)生意需要，有意按照現(xiàn)有建筑狀況承租系爭(zhēng)地塊上的第一、第二層房屋，希望丙方與甲方提前解除租賃合同，承諾確保丁方自覺(jué)履行生效判決的支付義務(wù)，如果丁方履行判決義務(wù)發(fā)生瑕疵，導(dǎo)致丙方無(wú)法執(zhí)行到位，乙方和其權(quán)益受讓方自愿償付系爭(zhēng)房屋的裝修款XXXXXXX.5元，以彌補(bǔ)丙方可能的損失；丁方承諾配合甲方和乙方，自覺(jué)履行生效判決書，在本協(xié)議簽署當(dāng)日正常移交系爭(zhēng)地塊上的第一層房屋，丁方承諾履行生效判決的支付義務(wù)，在本協(xié)議生效當(dāng)日向丙方支付XXXXXXX.5元；丙方與甲方經(jīng)過(guò)協(xié)商，同意滿足先決條件后提前解除兩份房屋租賃合同，甲方同意并希望丙方把承租的權(quán)利有條件地轉(zhuǎn)讓給乙方，丙方在滿足先決條件的前提下，同意將承租權(quán)利通過(guò)本協(xié)議轉(zhuǎn)讓給乙方；甲方同意乙方計(jì)劃注冊(cè)成立禮海公司，待公司成立后，由公司履行乙方在協(xié)議中的權(quán)利和義務(wù)，并依據(jù)本協(xié)議，由甲方與公司簽訂租賃合同。簽約各方經(jīng)協(xié)商，就房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：1、先決條件：簽約當(dāng)日丁方一次性把XXXXXXX.5元支付給丙方，以履行生效判決；丁方按照現(xiàn)狀向丙方正常移交第一層房屋；丙方轉(zhuǎn)讓的承租權(quán)只是建筑物的現(xiàn)狀，丙方無(wú)法確保乙方希望承租的建筑物能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營(yíng)目的。2、承租權(quán)轉(zhuǎn)讓：滿足先決條件后，丙方同意將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方同意乙方同等享有丙方在原租賃合同中享有的權(quán)利，甲方和丙方都同意原兩份租賃合同提前解除，由甲方、乙方自行參照甲丙雙方的原租賃合同建立新的租賃關(guān)系，如果甲乙雙方發(fā)生租賃糾紛，與丙方?jīng)]有任何關(guān)系。自2013年12月1日起，乙方負(fù)擔(dān)租金的支付義務(wù)。3、租賃面積：甲方將租賃給乙方的房屋面積是3100平方米，其中第一層面積為1850平方米，第二層面積為1250平方米。5、甲乙雙方同意，租期為2013年12月1日至2023年9月3日止。6、租金及支付方式：租金從免租期結(jié)束次日起算，即2014年6月1日至2015年6月30日，第一層每平方米每天1.80353元，年租金為121.7834萬(wàn)元，第二層每平方米每天2.6523元，年租金為121.0089萬(wàn)元，以上合計(jì)年租金242.7923萬(wàn)元。2015年7月1日，租金在上年基礎(chǔ)上增加3%，此后，每滿三年，租金在前三年基礎(chǔ)上增加3%，即2018年7月1日，租金在前三年基礎(chǔ)上增加3%。租金按照先付后用的原則支付，乙方每半年支付一次租金，應(yīng)不晚于每個(gè)半年為單位的租期開(kāi)始前五天支付。7、押金及其他費(fèi)用：乙方同意在本協(xié)議生效后五個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付押金606981元，押金在租賃期滿后如數(shù)退還，但不計(jì)利息。8、房屋修繕責(zé)任：乙方對(duì)房屋不得擅自改變和拆除。未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)房屋進(jìn)行改建。乙方在不影響房屋原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，征得甲方認(rèn)可后，可自行進(jìn)行裝修，但費(fèi)用自理。9、房屋的改造和裝修：乙方有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行改造和裝修，但改造和裝修方案須經(jīng)過(guò)甲方的認(rèn)可；甲方同意在甲方權(quán)限范圍內(nèi)，協(xié)助乙方辦理房屋改造和裝修的有關(guān)手續(xù)。
　　2013年9月30日，被告徐瀛寰向天鴻置業(yè)匯款XXXXXXX.5元。之后，海之宴餐飲將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的第一層房屋交付天鴻置業(yè)，天鴻置業(yè)將系爭(zhēng)場(chǎng)地上的兩層房屋全部交付給了被告。在原、被告之間的租賃關(guān)系實(shí)際履行過(guò)程中，原告委托上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司)、兩被告委托舒剛實(shí)際履行。
　　2014年2、3月間，被告對(duì)系爭(zhēng)場(chǎng)地上的房屋進(jìn)行內(nèi)部裝修前的拆除工作，花費(fèi)人工費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)49530元。
　　同年4月23日，禮海公司與案外人上海華東發(fā)展城建設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司簽訂《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》，委托案外人承擔(dān)室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)，約定設(shè)計(jì)費(fèi)190萬(wàn)元，付款進(jìn)度為設(shè)計(jì)費(fèi)的20%的定金為38萬(wàn)元，提交經(jīng)被告認(rèn)可的方案設(shè)計(jì)文本后支付設(shè)計(jì)費(fèi)的30%為57萬(wàn)元，提交經(jīng)被告認(rèn)可的全套施工圖設(shè)計(jì)文件后支付設(shè)計(jì)費(fèi)的40%為76萬(wàn)元，工程竣工驗(yàn)收后支付設(shè)計(jì)費(fèi)的10%為19萬(wàn)元?，F(xiàn)兩被告已經(jīng)支付設(shè)計(jì)費(fèi)95萬(wàn)元。
　　同年9月26日，禮海公司與案外人上海同固結(jié)構(gòu)工程有限公司簽訂《技術(shù)服務(wù)合同》，委托案外人對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全性檢測(cè)。后上海浦東房屋質(zhì)量監(jiān)測(cè)站出具了檢測(cè)報(bào)告?，F(xiàn)兩被告共計(jì)支付檢測(cè)費(fèi)56700元。
　　2015年3月至8月，禮海公司多次發(fā)函給原告、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司及海洋世界，稱海洋世界、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司的各種不配合包括不提供正常用電、不確認(rèn)房屋內(nèi)部管線等行為，導(dǎo)致被告無(wú)法開(kāi)展裝修施工，要求立即恢復(fù)供電并確認(rèn)用電容量、提供房屋產(chǎn)權(quán)資料，以便被告辦理裝修施工備案手續(xù)。要求盡快落實(shí)相關(guān)會(huì)議達(dá)成的意見(jiàn)，并告知在裝修施工備案手續(xù)以及房屋用電容量問(wèn)題解決前，暫停支付2015年6月之后的租金。期間，被告于2015年4月8日向海洋世界交付“禮海餐廳室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)圖紙”和“禮海餐廳室內(nèi)裝修施工方案”各一套。
　　2015年11月2日、2016年1月6日，原告向禮海公司(邱某某、徐瀛寰)發(fā)函，稱系爭(zhēng)兩層房屋至今未能正式裝修，根據(jù)2015年7月29日會(huì)議中的要求“貴方提供新的裝修方案及辦理報(bào)建的相關(guān)材料，我公司將配合貴方辦理報(bào)建手續(xù)”，然被告至今未能提供相關(guān)材料，要求被告盡快提供。另根據(jù)《四方協(xié)議書》，被告欠付2015年6月至11月的租金，要求被告及時(shí)繳納。
　　2016年6月10日，原告向兩被告發(fā)《律師函》，稱被告自2015年6月起開(kāi)始拖欠租金、水電等，構(gòu)成違約，原告要求解除與被告之間的租賃關(guān)系，要求被告自行搬離房屋并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。
　　2017年6月23日，雙方對(duì)系爭(zhēng)場(chǎng)地進(jìn)行交接，簽訂《房屋接收確認(rèn)書》，被告確認(rèn)在移交時(shí)房屋內(nèi)原裝修已被拆除；雙方確認(rèn)房屋大門無(wú)鎖，進(jìn)房屋的玻璃門也沒(méi)有鎖，兩層房屋各房間的門均已被拆除。
　　另查明，(一)2013年5月3日，上海市工商行政管理局預(yù)先核準(zhǔn)兩被告投資的企業(yè)名稱為“上海禮海餐飲管理有限公司”，此后經(jīng)被告申請(qǐng)，多次延期至2016年8月29日。(二)2014年3月13日，海洋世界向原告發(fā)函，指出原告將房屋整體轉(zhuǎn)租給次承租方且在次承租方及原告均未書面征求其意見(jiàn)的情況下，就已經(jīng)擅自開(kāi)始大規(guī)模裝修，要求原告向海洋世界提供整體轉(zhuǎn)租合同以及長(zhǎng)風(fēng)公園管理所認(rèn)可整體轉(zhuǎn)租的書面文件，要求原告敦促次承租人在以下條件尚未同時(shí)具備的情形下立即停工，包括聘請(qǐng)專家對(duì)房屋進(jìn)行勘測(cè)，出具設(shè)計(jì)改造方案，經(jīng)消防、環(huán)保部門批準(zhǔn)，并由海洋世界書面認(rèn)可，原告與次承租人共同出具承諾書，承諾安全、文明施工，對(duì)施工而給海洋世界造成的損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。(三)2015年1月29日，區(qū)綠化局召集長(zhǎng)風(fēng)公園管理所、長(zhǎng)風(fēng)發(fā)展公司、海洋世界、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司、禮海公司召開(kāi)了關(guān)于“長(zhǎng)風(fēng)公園禮海臺(tái)餐廳”裝修工作的協(xié)調(diào)會(huì)，目的是為了協(xié)助禮海餐廳順利完成裝修，同時(shí)減少裝修對(duì)海洋世界及長(zhǎng)風(fēng)公園運(yùn)營(yíng)上的影響。禮海公司提出辦理裝修施工手續(xù)需要房屋產(chǎn)權(quán)證以及長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司的配合，海洋世界回復(fù)稱該房屋與海洋世界其他房屋共用一個(gè)8000多平方米的土地證，沒(méi)有針對(duì)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，海洋世界同意積極配合裝修并提供經(jīng)營(yíng)審批所需產(chǎn)權(quán)資料、產(chǎn)權(quán)情況說(shuō)明，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司同意予以支持與配合，共同配合禮海公司辦理裝修施工許可證，各方表示對(duì)裝修施工所有相關(guān)工作原則上支持。禮海公司提出系爭(zhēng)房屋為了達(dá)到國(guó)家施工標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)行非結(jié)構(gòu)性部分的拆除工作，海洋世界表示同意。但會(huì)后海洋世界和長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司沒(méi)有在《會(huì)議紀(jì)要》上簽字。(四)2015年7月29日，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司會(huì)同長(zhǎng)風(fēng)公園管理所、海洋世界、禮海公司等單位召開(kāi)關(guān)于裝修推進(jìn)工作協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)后形成的會(huì)議紀(jì)要明確，禮海公司原有的使用功能布局及裝修設(shè)計(jì)方案被公園管理部門否定后，要求禮海公司在完成新的裝修設(shè)計(jì)方案后，上報(bào)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司審核，經(jīng)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司及公園管理部門同意后，方可正式辦理裝修手續(xù)。由于禮海公司在拆除原有裝修后，現(xiàn)場(chǎng)疏于管理，為安全起見(jiàn)，海洋世界對(duì)房屋斷電，后海洋世界已于2015年5月5日恢復(fù)供電。由于歷史問(wèn)題，該房屋沒(méi)有產(chǎn)證，禮海公司辦理裝修前期手續(xù)無(wú)進(jìn)展，為加快項(xiàng)目推進(jìn)，禮海公司在設(shè)計(jì)方案未完成情況下，可先期到政府相關(guān)部門咨詢辦理裝修手續(xù)事宜，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)公司、海洋世界等各方將積極配合。
　　又查明，2011年5月，天鴻置業(yè)、容創(chuàng)投資將海之宴餐飲訴至本院，案號(hào)為(2011)普民四(民)初字第265號(hào)，要求解除租賃合同，交還系爭(zhēng)場(chǎng)地上的第一層部分房屋，支付欠費(fèi)的租金、水電等，本院于2012年11月23日作出一審判決，判決解除租賃合同、返還租賃房屋、支付租金、使用費(fèi)、水電費(fèi)等，判決后海之宴餐飲不服，向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，案號(hào)為(2013)滬二中民二(民)終字第646號(hào)，后于2013年4月10日撤回上訴，上海市第二中級(jí)人民法院裁定準(zhǔn)許。
　　現(xiàn)原告訴至本院，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。審理中，原告另提供1986年上海市公園管理處、上海市園林管理局對(duì)“長(zhǎng)風(fēng)公園餐廳”改建工程的設(shè)計(jì)批復(fù)，以證明系爭(zhēng)房屋的合法性。被告對(duì)此不認(rèn)可，認(rèn)為該批復(fù)并非合法有效的規(guī)劃許可文件，無(wú)法證明系爭(zhēng)房屋系合法建筑。對(duì)于原告主張的恢復(fù)原狀的費(fèi)用，原告不申請(qǐng)司法鑒定，同意本院進(jìn)行酌定。被告對(duì)于反訴的人工工資、社保損失，亦不申請(qǐng)司法審計(jì)，同意本院進(jìn)行酌定。
　　反訴部分查明事實(shí)同本訴。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)等規(guī)定。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋未取得產(chǎn)權(quán)登記，亦未取得合法的建造手續(xù)證明，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原、被告就系爭(zhēng)房屋建立的租賃關(guān)系應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)法律規(guī)定無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。租賃關(guān)系無(wú)效后，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
　　就本訴而言，基于租賃關(guān)系無(wú)效的論述，本院對(duì)原告要求確認(rèn)租賃關(guān)系解除、支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。但是被告實(shí)際使用了系爭(zhēng)房屋，故應(yīng)當(dāng)向原告支付截止至交接之日止的房屋占有使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)參照約定的租金。被告辯稱系爭(zhēng)房屋早就在原告控制之下，不同意支付房屋占有使用費(fèi)的意見(jiàn)，無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于原告要求被告支付恢復(fù)原狀的費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為被告是基于《四方協(xié)議》的約定從天鴻置業(yè)處接收系爭(zhēng)房屋，房屋原狀是海之宴餐飲交還房屋時(shí)的狀態(tài)，原告對(duì)此明知且不表異議，其次從原、被告雙方的函件往來(lái)以及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要來(lái)看，被告的拆除行為在最初存在瑕疵，但在各方協(xié)調(diào)后，原告對(duì)被告進(jìn)行重新裝修最終是同意的，而拆除必然包括在裝修范圍之內(nèi)，在合同被認(rèn)定為無(wú)效的情況下，無(wú)效后果的處理應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)，故被告應(yīng)當(dāng)酌情承擔(dān)相關(guān)的恢復(fù)原狀的費(fèi)用，恢復(fù)行為由原告自行完成。鑒于雙方均同意本院酌定，本院將根據(jù)本案實(shí)際情況進(jìn)行酌處。
　　就反訴而言，反訴原告為了履行與反訴被告的租賃關(guān)系已經(jīng)進(jìn)行了包括履行先決條件、設(shè)立公司、前期檢測(cè)、設(shè)計(jì)、拆除等工作，然終因系爭(zhēng)房屋不具備合法性而無(wú)法繼續(xù)?，F(xiàn)反訴原告的訴訟請(qǐng)求系其主張的損失，故有必要分析本案租賃關(guān)系無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小。本院認(rèn)為，反訴被告作為房屋出租方，對(duì)系爭(zhēng)房屋的屬性應(yīng)當(dāng)明知，其將不具有合法手續(xù)的系爭(zhēng)房屋出租給反訴原告存在過(guò)錯(cuò)，反訴被告負(fù)有主要責(zé)任。同時(shí)反訴原告作為房屋的承租方，應(yīng)當(dāng)盡到謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，首要的就是確認(rèn)所承租房屋的合法性，庭審中反訴原告自認(rèn)未審核過(guò)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，故反訴原告對(duì)無(wú)效的后果同樣具有過(guò)錯(cuò)，負(fù)有次要責(zé)任。就反訴的訴訟請(qǐng)求具體分析如下：關(guān)于租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)，該筆款項(xiàng)雖然是反訴原告向天鴻置業(yè)支付的，但卻是為了履行與反訴被告的租賃關(guān)系而根據(jù)《四方協(xié)議書》支出的，現(xiàn)租賃關(guān)系自始無(wú)效，該筆款項(xiàng)可以作為反訴原告的損失。關(guān)于押金，租賃關(guān)系無(wú)效后，反訴被告繼續(xù)占有押金已沒(méi)有合同依據(jù)，反訴被告應(yīng)予全額無(wú)息返還。關(guān)于已付的房屋租金，基于前述，該款項(xiàng)應(yīng)作為房屋占有使用費(fèi)，反訴被告無(wú)需向反訴原告賠償。關(guān)于房屋質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、拆除工程費(fèi)均屬于反訴原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的實(shí)際投入，應(yīng)當(dāng)屬于反訴原告的損失，但尚未發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)除外。綜上，本院根據(jù)反訴原告與反訴被告的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，對(duì)反訴原告的上述實(shí)際損失按照三七的比例在雙方之間進(jìn)行合理分?jǐn)?。關(guān)于人工工資、社保，反訴被告對(duì)金額不認(rèn)可，反訴原告同意本院進(jìn)行酌定，本院根據(jù)本案實(shí)際情況結(jié)合反訴原告提供的證據(jù)予以酌判。至于反訴原告主張上述損失的利息，無(wú)法律與事實(shí)依據(jù)，本院不予支持據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司與被告邱某某、徐瀛寰就上海市普陀區(qū)大渡河路XXX號(hào)地塊上的房屋(建筑面積3100平方米，其中第一層為1850平方米，第二層為1250平方米)建立的租賃關(guān)系無(wú)效；
　　二、被告邱某某、徐瀛寰應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司自2015年6月1日至2017年6月23日止的房屋占有使用費(fèi)(其中2015年6月1日至6月30日按照年租金人民幣XXXXXXX元，2015年7月1日至2017年6月23日按照年租金人民幣XXXXXXX.69元的標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)付)；
　　三、被告邱某某、徐瀛寰應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司恢復(fù)原狀的費(fèi)用人民幣100000元；
　　四、對(duì)原告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司其余的訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　五、反訴被告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告邱某某、徐瀛寰押金人民幣606981元；
　　六、反訴被告上海市普陀區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告邱某某、徐瀛寰人民幣XXXXXXX元；
　　七、對(duì)反訴原告邱某某、徐瀛寰其余的訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)人民幣57082元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣10703元，被告負(fù)擔(dān)人民幣46379元。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣39579.21元，已減半收取，由反訴原告負(fù)擔(dān)人民幣24332.21元，反訴被告負(fù)擔(dān)人民幣15247元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳文麗

書記員：王??飛