原告(反訴被告)：上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會，住所地上海市寶山區(qū)。
　　負責人：陸彤鋼，業(yè)主委員會主任。
　　委托訴訟代理人：錢德來。
　　委托訴訟代理人：周志宏，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：大華集團上海物業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：潘文瑤，董事長。
　　委托訴訟代理人：劉炘，上海市君悅律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王金，上海市君悅律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會(以下簡稱康泰新城業(yè)主大會)與被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司(以下簡稱大華物業(yè))物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2018年9月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理?？堤┬鲁菢I(yè)主大會的負責人陸彤鋼及其委托訴訟代理人錢德來、周志宏和大華物業(yè)的委托訴訟代理人劉炘、王金到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　康泰新城業(yè)主大會向本院提出訴訟請求：要求確認康泰新城業(yè)主大會與大華物業(yè)簽訂的《臨時物業(yè)服務合同》無效，大華物業(yè)返還公共收益人民幣876,252.65元(以下幣種均為人民幣)，并向康泰新城業(yè)主大會移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財務管理資料。事實和理由：2015年9月28日，雙方簽訂《臨時物業(yè)服務合同》，約定康泰新城業(yè)主大會委托大華物業(yè)對康泰新城小區(qū)(以下簡稱系爭小區(qū))進行臨時物業(yè)管理服務。2015年7月1日至2016年1月15日，大華物業(yè)實際對系爭小區(qū)提供物業(yè)管理服務。康泰新城業(yè)主大會認為，雙方簽訂的《臨時物業(yè)服務合同》未經業(yè)主大會表決通過，侵犯了系爭小區(qū)業(yè)主的合法權益，損害社會公共利益，該合同應為無效。另外，大華物業(yè)收取的公共收益未返還給康泰新城業(yè)主大會，也未移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財務管理資料，故康泰新城業(yè)主大會起訴至本院并提起上述請求。
　　大華物業(yè)辯稱并反訴稱，康泰新城業(yè)主大會之前委托的物業(yè)管理公司因長期虧損撤離系爭小區(qū)，康泰新城業(yè)主委員會向寶山區(qū)住房保障管理局及大場鎮(zhèn)人民政府申請臨時代管，大華物業(yè)根據(jù)政府部門指定下與康泰新城業(yè)主大會簽訂了臨時物業(yè)合同，為系爭小區(qū)提供臨時物業(yè)服務，這不同于平時的物業(yè)服務關系，該臨時物業(yè)合同應為有效合同。同意移交相交資料。根據(jù)合同第九條的約定，大華物業(yè)實際經營虧損部分自小區(qū)公共收益結余中按實際發(fā)生金額彌補給大華物業(yè)。根據(jù)司法審計的結果，將公共收益補貼虧損后，大華物業(yè)還存在虧損，故不同意返還公共收益，并反訴要求康泰新城業(yè)主大會支付經營虧損補貼1,151,441元。
　　康泰新城業(yè)主大會針對反訴辯稱，臨時物業(yè)合同無效，故不同意按照該合同約定的酬金制進行結算，而應參照前物業(yè)合同的包干制計價，所以不同意大華物業(yè)的反訴請求。
　　本院經審理認定事實如下：2015年6月27日，康泰新城業(yè)主委員會向寶山區(qū)住房保障管理局、大場鎮(zhèn)人民政府提出書面申請，內容為，因風華物業(yè)公司將于本月30日撤離系爭小區(qū)，業(yè)主大會無法及時另聘物業(yè)服務企業(yè)，故申請指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管。2015年6月29日，大場鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理協(xié)調辦公室回復康泰新城業(yè)主委員會，指定大華物業(yè)對系爭小區(qū)進行臨時代管。2015年7月1日，大華物業(yè)進駐系爭小區(qū)并提供物業(yè)管理服務。2015年9月28日，康泰新城業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為甲方，大華物業(yè)作為乙方，雙方簽訂《臨時物業(yè)服務合同》，約定大華物業(yè)對系爭小區(qū)提供臨時物業(yè)管理服務，物業(yè)位置為寶山區(qū)大場鎮(zhèn)真金路1039弄，華靈路1885弄、1895弄。合同第七、八條約定物業(yè)費標準。合同第九條約定，鑒于小區(qū)處于托管期的現(xiàn)實緊急特殊情況及目前收費狀況，為了保證小區(qū)正常運行；對于小區(qū)的經營狀況雙方按以下方式結算：托管期間所有的收入以實際收到到賬為準，所有成本支出均由業(yè)委會簽字進行確認；乙方將部分專業(yè)項目委托第三方提供服務的，由甲方、乙方及第三方共同簽訂三方協(xié)議；乙方按當期應收物業(yè)費收入的8%提取間接管理成本；實際經營虧損部分自小區(qū)公共收益結余中按實際發(fā)生金額彌補給乙方；待甲方正式選聘物業(yè)企業(yè)并簽訂物業(yè)合同后，上述結算方式終止。合同第十一條約定，甲方委托乙方代為收取地面停車費，乙方從地面停車費中按稅后35%標準提取停車管理服務費，其余部分納入小區(qū)公共收益。合同第三十四條約定，本臨時合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會。2016年1月15日，大華物業(yè)退出系爭小區(qū)。
　　審理中，本院根據(jù)大華物業(yè)的申請，委托上海滬中會計師事務所有限公司對大華物業(yè)為系爭小區(qū)提供臨時物業(yè)服務期間所收取的物業(yè)費、公共收益及全部支出的金額進行鑒定。鑒定意見如下：1、大華物業(yè)收到物業(yè)管理收入2,442,515.91元，其中屬于鑒定期間之前的收入713,251元，屬于鑒定期間的收入1,454,537.22元，屬于鑒定期間之后的收入274,726.89元；2、康泰新城小區(qū)共發(fā)生物業(yè)管理支出2,735,270.97元，其中可確認的物業(yè)管理支出2,711,658.19元，根據(jù)現(xiàn)有資料暫不能確認的物業(yè)管理支出23,612.78元；3、大華物業(yè)公司共收取地面停車費收入1,449,628.50元，其中屬于鑒定期間之前的收入2,850元，屬于鑒定期間的收入811,493.22元，屬于鑒定期間之后的收入635,285.28元；4、康泰新城小區(qū)共發(fā)生公共收益成本565,837.45元，本屆業(yè)委會不認可對外支付中的215,653.51元，認為不應由小區(qū)公共收益支出；5、大華物業(yè)代墊康泰新城小區(qū)發(fā)生維修基金支出39,418.01元。大華物業(yè)表示，合同第九條約定應收物業(yè)費收入的8%應作為間接管理成本計入，對鑒定意見其余部分均認可。康泰新城業(yè)主大會表示，對物業(yè)管理支出中的保安服務費、保潔服務費、綠化養(yǎng)護費、弱電系統(tǒng)保養(yǎng)費、電梯保養(yǎng)費、水箱清洗費，因外包合同沒有業(yè)委會簽章，對相關費用不予認可；公共收益成本中的215,653.51元不應計入。鑒定單位表示，8%的間接管理成本不是本案實際收支，所以沒有列入審計范圍；保安服務費等6項費用，外包合同是真實的，并已實際支出，應當計入；公共收益支出是實際支出，均由上屆業(yè)委會簽字確認。
　　審理中，大華物業(yè)明確反訴請求的計算方式：根據(jù)鑒定意見，大華物業(yè)收取物業(yè)費1,454,537.22元、公共收益811,493.22元，合計收入2,266,030.44元；支出為物業(yè)管理支出2,735,270.97元、公共收益支出565,837.45元、維修基金支出39,418.01元、增加維修費用131,568元、按應收物業(yè)費收入的8%提取間接管理成本116,363元；以上收支相抵，大華物業(yè)實際經營虧損1,151,441元?？堤┬鲁菢I(yè)主大會對此不予認可。
　　審理中，康泰新城業(yè)主大會與大華物業(yè)均確認，大華物業(yè)收取的物業(yè)費中非托管期間的部分，由大華物業(yè)與相關物業(yè)公司自行結算。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　雙方當事人有爭議的事實和證據(jù)：康泰新城業(yè)主大會向本院提供《上海市寶山區(qū)康泰新城小區(qū)關于停止臨時托管期間按實結算等事宜的表決程序的決定》等證據(jù)，證明大華物業(yè)損害全體業(yè)主的合法權益，損害了公共利益，應確認臨時物業(yè)合同無效。大華物業(yè)對上述證據(jù)均不予認可。
　　大華物業(yè)向本院提供(2018)滬0113民初21405號民事判決書，證明大華物業(yè)委托上海定邦實業(yè)發(fā)展有限公司對系爭小區(qū)滲漏水維修工程進行施工，因康泰新城業(yè)委會未付該款，法院判決由大華物業(yè)支付工程款130,117元，并負擔案件受理費1,451元，共計131,568元，構成上述計算方式中的增加維修費用?？堤┬鲁菢I(yè)主大會表示，當時業(yè)委會要求大華物業(yè)提供報修單、竣工驗收報告等材料，需經2/3以上業(yè)主同意后，可以使用維修基金支付，但大華物業(yè)未能提供相關材料。
　　本院認為，根據(jù)查明的事實，大華物業(yè)是由康泰新城業(yè)委會申請，由政府部門指定對系爭小區(qū)進行臨時代管，因前物業(yè)企業(yè)突然退出系爭小區(qū)，大華物業(yè)對系爭小區(qū)提供臨時物業(yè)管理，符合小區(qū)業(yè)主的共同利益。因此，康泰新城業(yè)主大會、業(yè)主委員會與大華物業(yè)簽訂的《臨時物業(yè)服務合同》未侵犯業(yè)主的合法權益，也未損害公共利益，合法有效?？堤┬鲁菢I(yè)主大會要求確認該合同無效的請求，本院不予支持。大華物業(yè)已退出系爭小區(qū)，康泰新城業(yè)主大會要求其移交物業(yè)管理相關資料的請求，大華物業(yè)表示同意，本院予以支持。
　　關于康泰新城業(yè)主大會要求返還公共收益的本訴請求，以及大華物業(yè)要求支付經營虧損補貼的反訴請求。根據(jù)司法鑒定意見，大華物業(yè)的物業(yè)管理收入為1,454,537.22元，公共收益收入(均為停車費收入)為811,493.22元，物業(yè)管理支出為2,711,658.19元，公共收益成本為565,837.45元。根據(jù)合同約定，乙方按當期應收物業(yè)費收入的8%提取間接管理成本；乙方從地面停車費中按稅后35%標準提取停車管理服務費，其余部分納入小區(qū)公共收益。因此，在提取間接管理成本并扣除納入小區(qū)公共收益的停車費收入后，大華物業(yè)在托管期間的經營已存在實際虧損。根據(jù)合同約定，實際經營虧損部分自小區(qū)公共收益結余中按實際發(fā)生金額彌補給乙方，該條款中的公共收益結余應界定在大華物業(yè)托管期間，納入小區(qū)公共收益的停車費收入應按該約定彌補給大華物業(yè)。但根據(jù)鑒定意見，納入小區(qū)公共收益的停車費收入仍不足以彌補大華物業(yè)的經營虧損，合同對此也沒有約定，不足部分應由大華物業(yè)自行承擔。此外，大華物業(yè)收取的托管期間以外的停車費638,135.28元，應返還給康泰新城業(yè)主大會。綜上，康泰新城業(yè)主大會要求大華物業(yè)返還公共收益的請求，本院支持其中的638,135.28元。大華物業(yè)要求康泰新城業(yè)主大會支付經營虧損補貼的請求，本院不予支持。
　　根據(jù)鑒定意見，大華物業(yè)代墊維修基金支出39,418.01元，應由系爭小區(qū)維修基金支出。根據(jù)生效判決認定，大華物業(yè)向上海定邦實業(yè)發(fā)展有限公司支付的工程款130,117元，屬于系爭小區(qū)滲漏水維修工程的工程款，也應由系爭小區(qū)維修基金支出。上述兩筆費用，應由康泰新城業(yè)主大會支付給大華物業(yè)，并在系爭小區(qū)維修基金中列支。因大華物業(yè)已在反訴中計算經營虧損時將兩筆費用計入，故在本案中一并處理。前案系大華物業(yè)欠付工程款引發(fā)，案件受理費1,451元應由大華物業(yè)自行承擔。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會移交物業(yè)管理資料、客戶檔案管理資料、財務管理資料；
　　二、被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內，向原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會返還公共收益638,135.28元；
　　三、原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會于本判決生效之日起十日內，向被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司支付維修基金支出169,535.01元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費減半收取6,281元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會負擔1,190.50，被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司負擔5,090.50元；反訴案件受理費減半收取7,581元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會負擔1,845.50元，被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司負擔5,735.50元；鑒定費13萬元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)康泰新城業(yè)主大會與被告(反訴原告)大華集團上海物業(yè)管理有限公司各負擔65,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陳亮亮

書記員：陳霞君