上訴人(原審被告、反訴原告)：上海崇明豫商置業(yè)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：張國(guó)藝，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：凌秀峰，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：申屠向宇，北京金誠(chéng)同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：劉婷婷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張某(劉婷婷之夫)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　原審第三人：上海市公積金管理中心，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：浦建華，主任。
　　委托訴訟代理人：鄭錚，上海瀛泰律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行，住所地上海市崇明區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：王偉，行長(zhǎng)。
　　上訴人上海崇明豫商置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“豫商公司”)因與被上訴人張某、劉婷婷、原審第三人上海市公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱“公積金管理中心”)、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行(以下簡(jiǎn)稱“建行崇明支行”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市崇明區(qū)人民法院(2019)滬0151民初1184號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　豫商公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第三、四、七項(xiàng)，改判：一、豫商公司向張某、劉婷婷返還上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》49號(hào)3層3—4層室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)款人民幣(以下幣種均為人民幣)2,536,466元及張某、劉婷婷已向公積金管理中心、建行崇明支行歸還的貸款本金及剩余的貸款本金，張某、劉婷婷已支付的貸款利息及剩余的貸款利息由張某、劉婷婷自行承擔(dān)；二、公積金管理中心、建行崇明支行在收到上述款項(xiàng)之日起十日內(nèi)辦理系爭(zhēng)房屋上抵押登記的滌除手續(xù)；三、支持其一審反訴請(qǐng)求。即：1.張某、劉婷婷承擔(dān)逾期支付房款的違約金15,982.82元(1,168,233元×萬(wàn)分之二×9天＋800,000元×萬(wàn)分之二×68天＋200,000元×萬(wàn)分之二×75天)；2.張某、劉婷婷支付逾期辦理房屋預(yù)抵押、預(yù)告登記等注銷(xiāo)手續(xù)導(dǎo)致豫商公司的損失(自2019年2月2日起至判決生效之日止，按照每日總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二計(jì)算)。事實(shí)和理由：一、一審法院在判決豫商公司承擔(dān)總房?jī)r(jià)款10%的違約金之外，還認(rèn)定豫商公司須承擔(dān)張某、劉婷婷已向公積金管理中心、建行崇明支行支付的貸款利息及剩余未支付的貸款利息，缺乏事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，合同雙方約定的違約金不宜超過(guò)實(shí)際損失的30%。而張某、劉婷婷的實(shí)際損失，除了貸款利息及賠償金之外，并無(wú)其他。故一審法院有關(guān)于此的判決顯屬不當(dāng)。二、事實(shí)已查明，張某、劉婷婷未在合同約定的期限內(nèi)支付足額房款，而合同解除并不免除違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。三、豫商公司已多次聯(lián)系張某、劉婷婷配合辦理系爭(zhēng)房屋的注銷(xiāo)登記手續(xù)，但張某、劉婷婷至今仍未配合辦理，故應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。綜上，豫商公司請(qǐng)求二審法院支持其上訴請(qǐng)求。
　　被上訴人張某、劉婷婷辯稱，一審判決事實(shí)認(rèn)定清楚，法律適用正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　原審第三人公積金管理中心述稱，其同意一審判決。
　　原審第三人建行崇明支行未到庭答辯。
　　張某、劉婷婷向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除其與公積金管理中心、建行崇明支行簽訂的《個(gè)人住房抵押借款合同》；2.解除其與豫商公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，要求豫商公司返還張某、劉婷婷購(gòu)房款2,536,466元以及張某、劉婷婷已經(jīng)向公積金管理中心、建行崇明支行歸還貸款本金及利息147,191.06元(實(shí)際計(jì)算至判決生效之日止)，剩余貸款本金及利息由豫商公司直接向公積金管理中心、建行崇明支行歸還；3.判令豫商公司向張某、劉婷婷支付違約金333,646.6元(3,336,466元×10%)；4.判令豫商公司依據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款約定向張某、劉婷婷支付自2018年12月11日起至判決生效之日止按每日總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的逾期違約金。
　　豫商公司提起反訴請(qǐng)求：1.張某、劉婷婷承擔(dān)逾期支付房款的違約金15,982.82元(1,168,233元×萬(wàn)分之二×9天＋800,000元×萬(wàn)分之二×68天＋200,000元×萬(wàn)分之二×75天)；2.張某、劉婷婷支付逾期辦理房屋預(yù)抵押、預(yù)告登記等注銷(xiāo)手續(xù)導(dǎo)致豫商公司的損失(自2019年2月2日起至判決生效之日止，按照每日總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二計(jì)算)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：豫商公司系上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路1568弄《崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)0007街坊(村)P1宗地商品住宅》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證。
　　2017年5月6日，張某、劉婷婷(乙方、買(mǎi)方)與豫商公司(甲方、賣(mài)方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定：乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，房屋暫測(cè)建筑面積為110.28平方米，每平方米建筑面積單價(jià)30,254.50元，乙方購(gòu)買(mǎi)該房屋的總房?jī)r(jià)款暫定為3,336,466元。甲方定于2018年6月30日前將房屋交付給乙方，除不可抗力外。甲方承諾在2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，如到時(shí)不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。
　　該合同第七條約定：乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬(wàn)分之二計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，逾期超過(guò)90天后，甲方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究乙方責(zé)任：貳、逾期超過(guò)90日，甲方有權(quán)單方面解除本合同。甲方單方面解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)按照總房?jī)r(jià)款的10%向甲方支付違約金。乙方希望繼續(xù)履行本合同的，經(jīng)甲方書(shū)面同意后，本合同繼續(xù)履行，但乙方應(yīng)自約定的應(yīng)付款期限屆滿次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，按日向甲方支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款當(dāng)日向出賣(mài)人支付該等違約金。
　　合同第十一條約定：甲方定于2018年6月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條約定：甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)90天，乙方有權(quán)選擇下列第貳種方案追究甲方責(zé)任：貳、逾期超過(guò)90日，乙方有權(quán)退房。乙方退房的，甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方全部已付房?jī)r(jià)款的10%向乙方支付違約金。乙方不退房的，本合同繼續(xù)履行，自本合同約定的交房期限屆滿之日起至實(shí)際交房之日止，甲方按日向乙方支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之貳的違約金，并于實(shí)際交房當(dāng)日向乙方支付該等違約金。
　　合同第十九條約定：乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書(shū)面通知起30天內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利息計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的0%，在退還房?jī)r(jià)款時(shí)一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房?jī)r(jià)款，是包括乙方直接支付的和通過(guò)貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。第二十條約定：按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對(duì)方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。第二十七條約定：本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其任何聯(lián)系，必須用書(shū)面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號(hào)郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第7日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時(shí)視為送達(dá)。
　　合同附件一的付款方式和付款期限，約定乙方于2017年4月29日與甲方簽約，并付首付房款330,000元，于2017年6月20日前應(yīng)支付房款838,233元，于2017年8月20日前應(yīng)支付房款1,168,233元，于2017年10月20日前應(yīng)支付房款1,000,000元。補(bǔ)充條款合同的解除第9.2條約定：除本補(bǔ)充條款另有特別約定外，若發(fā)生乙方有權(quán)解除合同的情況，乙方需在送達(dá)解除合同通知后10日內(nèi)至甲方售樓處辦理退房解約手續(xù)(包括簽署退房協(xié)議、注銷(xiāo)授權(quán)書(shū)、騰退房屋等)，并共同或委托甲方辦理合同注銷(xiāo)登記手續(xù)。未按期完成上述手續(xù)的，則甲方有權(quán)延遲向乙方返還房?jī)r(jià)款及違約金(如有)直至上述手續(xù)辦理完畢后30日而無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任。第9.3條約定：合同解除或視為解除后，違約方應(yīng)承擔(dān)另一方因此而受到的稅費(fèi)損失。同時(shí)，如任何一方未能在收到對(duì)方發(fā)出的解除通知書(shū)后10日內(nèi)(主合同和本補(bǔ)充條款另行約定的除外)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)，拒絕辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)的一方還需按逾期辦理的天數(shù)，每日向?qū)Ψ街Ц犊偡靠钊f(wàn)分之貳的違約金。
　　合同簽訂后，張某、劉婷婷分別于2017年4月29日前向豫商公司支付首付房款330,000元，于2017年6月20日前支付房款838,233元，于2017年8月29日支付房款1,168,233元。2017年9月7日，張某、劉婷婷取得了系爭(zhēng)房屋的預(yù)告登記。2017年11月29日，張某、劉婷婷作為借款人與公積金管理中心(抵押權(quán)人)、建行崇明支行(貸款銀行)、豫商公司(保證人)簽訂《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》，約定：貸款金額為800,000元，貸款期限為20年(240月)，預(yù)計(jì)自2017年11月29日起至2037年11月29日止；借款人張某、劉婷婷應(yīng)將借款用于購(gòu)置位于上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號(hào)XXX層3—4層室房屋；貸款銀行建行崇明支行按照借款人張某、劉婷婷的委托將貸款資金劃入豫商公司名下賬戶；貸款以等額本金還款方式償還；借款人張某、劉婷婷將上述所購(gòu)房屋抵押給公積金管理中心；豫商公司為本合同項(xiàng)下貸款提供階段性連帶責(zé)任保證。2017年12月14日，張某、劉婷婷在系爭(zhēng)房屋上辦理了的預(yù)購(gòu)房屋抵押登記，公積金管理中心取得了系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明，并于同月27日委托建行崇明支行向豫商公司劃入貸款800,000元。2018年1月3日，張某、劉婷婷向豫商公司支付剩余房款200,000元。張某、劉婷婷自2018年1月22日起每月向建行崇明支行歸還上述貸款本息至今。
　　因豫商公司未能于2018年6月30日前交房，張某、劉婷婷遂于2018年12月1日向豫商公司通過(guò)掛號(hào)信方式寄送退房通知書(shū)，之后又多次與豫商公司就退房事宜進(jìn)行溝通協(xié)商，但雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)，張某、劉婷婷遂以訟稱事由訴至法院。2019年3月14日，豫商公司取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)初始登記(大產(chǎn)證)。
　　一審法院認(rèn)為，本訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.豫商公司在履約過(guò)程中是否存在違約行為，若存在，張某、劉婷婷是否可以行使單方解除權(quán)予以解除商品房預(yù)售合同；2.若商品房預(yù)售合同應(yīng)予解除，則解約日期如何確定，張某、劉婷婷主張?jiān)ド坦就诉€已付購(gòu)房款2,536,466元，并支付違約金333,646.6元的訴請(qǐng)應(yīng)否支持；3.若商品房預(yù)售合同解除，張某、劉婷婷、豫商公司與公積金管理中心(抵押權(quán)人)、建行崇明支行簽訂的抵押借款合同是否可以解除，若解除，張某、劉婷婷主張?jiān)ド坦痉颠€已歸還貸款本息，并由豫商公司直接向公積金管理中心、建行崇明支行歸還剩余貸款本息的訴請(qǐng)應(yīng)否支持；4、豫商公司是否存在涉案商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款9.3條約定的行為，是否需要向張某、劉婷婷支付逾期違約金。
　　針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，張某、劉婷婷與豫商公司簽訂的商品房預(yù)售合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，于法不悖，屬合法有效。雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。豫商公司作為涉案房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，按約交房系其基本的合同義務(wù)，根據(jù)合同約定，豫商公司應(yīng)當(dāng)在2018年6月30日前向張某、劉婷婷交付房屋，逾期超過(guò)90天，張某、劉婷婷有權(quán)單方面解除本合同?，F(xiàn)豫商公司逾期交房已超過(guò)90日，顯屬違約，故張某、劉婷婷據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合合同約定，法院予以支持。
　　針對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，關(guān)于解約時(shí)間，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。當(dāng)事人主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，張某、劉婷婷于2018年12月1日通過(guò)掛號(hào)信方式向豫商公司的售樓中心地址以及涉案商品房預(yù)售合同上注明的郵寄地址分別寄送了退房通知書(shū)，根據(jù)雙方之間商品房預(yù)售合同約定，合同一方向另一方送達(dá)任何文件，必須采用書(shū)面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)方式，送達(dá)合同所列另一方的地址，如以掛號(hào)郵寄的方式，在投郵后(已寄出的郵戳為準(zhǔn))第7日將被視為已送達(dá)另一方。因此，張某、劉婷婷主張?jiān)撋唐贩款A(yù)售合同于2018年12月8日解除，于法有據(jù)，法院予以支持。
　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于張某、劉婷婷主張返還已付購(gòu)房款2,536,466元的訴請(qǐng)，法院認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同解除后，因該合同取得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，故張某、劉婷婷的該項(xiàng)訴請(qǐng)，于法有據(jù)，法院予以支持。
　　關(guān)于張某、劉婷婷主張違約金333,646.6元的訴請(qǐng)，根據(jù)商品房預(yù)售合同第十二條約定，豫商公司應(yīng)當(dāng)按照張某、劉婷婷全部已付房?jī)r(jià)款的10%支付違約金?，F(xiàn)因豫商公司逾期交房已超過(guò)90天，故張某、劉婷婷依據(jù)合同約定主張?jiān)ド坦局Ц哆`約金333,646.6元的訴訟請(qǐng)求，可予支持。關(guān)于豫商公司提出違約金過(guò)高要求調(diào)整的辯解意見(jiàn)，法院亦認(rèn)為，涉案商品房預(yù)售合同中的違約金條款是由豫商公司制作并向業(yè)主提供，具有格式條款的屬性，其作為房地產(chǎn)企業(yè)，在制定違約標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)違約后果及責(zé)任承擔(dān)已有充分預(yù)期，且該條款經(jīng)雙方合意約定，應(yīng)尊重合同雙方的意思自治權(quán)利，以維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，同時(shí)結(jié)合本案中張某、劉婷婷的實(shí)際損失，亦不存在約定違約金過(guò)分高于造成的損失的情況，故豫商公司要求調(diào)整違約金的辯解意見(jiàn)，法院不予采信。
　　針對(duì)第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。據(jù)此，張某、劉婷婷要求解除其與豫商公司、公積金管理中心(抵押權(quán)人)、建行崇明支行簽訂的《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》，法院亦予以支持。
　　關(guān)于張某、劉婷婷主張?jiān)ド坦痉颠€已歸還貸款本息，并由豫商公司直接向公積金管理中心、建行崇明支行歸還剩余貸款本息的訴請(qǐng)。法院認(rèn)為，抵押借款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時(shí)即消滅效力，因此，抵押借款合同解除后即對(duì)雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項(xiàng)，銀行應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)償還的本金及利息。對(duì)于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購(gòu)房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除時(shí)，購(gòu)房人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。為減少不必要的重復(fù)和當(dāng)事人的訴累，在本案中可由貸款的實(shí)際收取方即豫商公司直接將剩余購(gòu)房貸款本息歸還公積金管理中心、建行崇明支行，并返還張某、劉婷婷已向公積金管理中心、建行崇明支行歸還的貸款本息。關(guān)于豫商公司提出解約違約金已經(jīng)足以彌補(bǔ)張某、劉婷婷的實(shí)際損失，故豫商公司不應(yīng)該承擔(dān)貸款利息部分的辯解意見(jiàn)，法院亦認(rèn)為，約定違約金的主要目的雖在于填補(bǔ)守約方的損失，但也可兼具一定的懲罰性。首先，結(jié)合本案實(shí)際情況，約定違約金并不足以彌補(bǔ)張某、劉婷婷的全部實(shí)際損失，故張某、劉婷婷要求豫商公司承擔(dān)貸款利息的主張，具有合理性。其次，解除涉案商品房預(yù)售合同的原因在于豫商公司存在逾期交房的嚴(yán)重違約行為，如前所述，豫商公司對(duì)違約后果及責(zé)任承擔(dān)有充分預(yù)期。因此，豫商公司要求對(duì)承擔(dān)的貸款利息在解約違約金中予以扣除的辯解意見(jiàn)，法院不予采信。豫商公司清償剩余貸款本息等債務(wù)后，公積金管理中心應(yīng)及時(shí)滌除系爭(zhēng)房屋上的抵押登記。
　　針對(duì)第四個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋上本身存在個(gè)人借款抵押預(yù)告登記，也就是說(shuō)豫商公司收到張某、劉婷婷發(fā)出的解除通知后，僅豫商公司一方無(wú)法完成系爭(zhēng)房屋的相應(yīng)注銷(xiāo)登記手續(xù)，而需要張某、劉婷婷與豫商公司相互配合才能順利完成，故張某、劉婷婷認(rèn)為豫商公司存在單方違約行為的主張，不符合本案實(shí)際，法院難以采信。同時(shí)，庭審中雙方一致確認(rèn)在涉訟之前未能就解除涉案商品房預(yù)售合同及解除合同后產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果等協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)。故張某、劉婷婷要求豫商公司支付逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，法院亦不予支持。
　　此外，反訴的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.張某、劉婷婷是否存在逾期付款的行為，若存在，是否應(yīng)當(dāng)向豫商公司支付違約金15,982.82元；2.張某、劉婷婷是否存在商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款9.3條約定的情形，是否需要向豫商公司支付逾期違約金。
　　針對(duì)第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)張某、劉婷婷提交的房款支付憑證及抵押借款合同簽訂的時(shí)間可以看出，張某、劉婷婷向豫商公司支付部分購(gòu)房款的時(shí)間晚于商品房預(yù)售合同上約定的付款時(shí)間。張某、劉婷婷提出因豫商公司一直沒(méi)有辦理大產(chǎn)證且頻繁更換工作人員，使其產(chǎn)生不安抗辯權(quán)，并且800,000元銀行貸款是公積金管理中心、建行崇明支行直接支付給豫商公司，亦與其無(wú)關(guān)，故不同意承擔(dān)逾期付款違約金。對(duì)此，法院認(rèn)為，本案中雙方之間的商品房預(yù)售合同已經(jīng)解除，并且合同解除系豫商公司的嚴(yán)重違約行為造成。根據(jù)法律規(guī)定，涉案商品房預(yù)售合同解除應(yīng)產(chǎn)生溯及既往的效力，即張某、劉婷婷可要求豫商公司恢復(fù)原狀即返還已付購(gòu)房款，故在涉案商品房預(yù)售合同解除的前提下，豫商公司主張逾期付款違約金不具有合理性。退一步講，即使涉案商品房預(yù)售合同解除前，張某、劉婷婷存在逾期支付房款的行為，但豫商公司對(duì)上述房款也已經(jīng)受領(lǐng)，且無(wú)證據(jù)證明豫商公司在受領(lǐng)時(shí)曾對(duì)此提出過(guò)異議。故豫商公司主張逾期付款違約金的反訴請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，法院難以支持。
　　針對(duì)第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，如前文所述，因辦理系爭(zhēng)房屋的相應(yīng)注銷(xiāo)登記手續(xù)需要張某、劉婷婷與豫商公司相互配合才能順利完成，而豫商公司亦未及時(shí)與張某、劉婷婷辦理相應(yīng)退房手續(xù)，且雙方就退房事宜也未能達(dá)成一致意見(jiàn)，故豫商公司認(rèn)為張某、劉婷婷存在單方違約行為的主張，不符合本案實(shí)際，法院難以采信。因此，豫商公司要求張某、劉婷婷支付逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。
　　一審法院作出判決：一、張某、劉婷婷與上海崇明豫商置業(yè)有限公司就上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號(hào)XXX層3-4層室房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年12月8日解除；二、解除張某、劉婷婷與上海市公積金管理中心、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行、上海崇明豫商置業(yè)有限公司簽訂的《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》；三、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某、劉婷婷返還房款2,536,466元以及自2017年12月27日起至判決生效之日止張某、劉婷婷已向上海市公積金管理中心、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行歸還的貸款本金及利息(以上海市公積金管理中心、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行于判決生效當(dāng)月出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn))；四、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向上海市公積金管理中心、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行歸還張某、劉婷婷自判決生效之日起就《住房公積金個(gè)人住房抵押借款合同》剩余的貸款本金及利息，自上海崇明豫商置業(yè)有限公司清償上述貸款之日起十日內(nèi)，上海市公積金管理中心、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司上海崇明支行辦理上海市崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)北陳公路XXX弄XXX號(hào)XXX層3—4層室房屋上抵押登記的滌除手續(xù)；五、上海崇明豫商置業(yè)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向張某、劉婷婷支付違約金333,646.6元；六、張某、劉婷婷的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；七、駁回上海崇明豫商置業(yè)有限公司的全部反訴訴訟請(qǐng)求。
　　二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。因此，豫商公司將張某、劉婷婷已支付的貸款利息返還給張某、劉婷婷，系法律明文所規(guī)定。豫商公司上訴的主要理由為總房?jī)r(jià)款10%的違約金已足以涵蓋張某、劉婷婷所受的實(shí)際損失，故無(wú)需再支付相關(guān)的利息。本院認(rèn)為，預(yù)售合同既已約定違約金數(shù)額，當(dāng)事人則應(yīng)遵守契約精神履行。更何況，預(yù)售合同中有關(guān)違約金數(shù)額是由豫商公司事先確定，法院在認(rèn)定違約金及實(shí)際損失方面應(yīng)當(dāng)考量上述因素。豫商公司違約之事實(shí)毫無(wú)爭(zhēng)議，故法院在作具體評(píng)判時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加側(cè)重于保護(hù)守約當(dāng)事人的合法權(quán)益。從現(xiàn)實(shí)而言，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋除了付出金錢(qián)之外，還有精力、時(shí)間等無(wú)形成本，確實(shí)難以通過(guò)量化的形式列出。若僅以貸款利息衡量其實(shí)際損失，難謂公平。最后，在本案中，即使總房?jī)r(jià)款10%的違約金數(shù)額確已涵蓋張某、劉婷婷的實(shí)際損失，但違約金本身就兼具填平損失及懲罰性之復(fù)合功能，豫商公司因其違約而受到相應(yīng)懲罰，亦是法律規(guī)定的應(yīng)有之義。關(guān)于豫商公司的一審反訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的上訴主張，本院認(rèn)為一審法院所作論述并無(wú)不當(dāng)，豫商公司的上訴理由，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，豫商公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果并無(wú)明顯不當(dāng)之處，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣2,000元，由上訴人上海崇明豫商置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：姚??躍

書(shū)記員：成??皿