原告：上海峰華塑料制品有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李伯勤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳玉華，男。
　　委托訴訟代理人：蔣海芳，上海祺成律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：胡志偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：閆東方，上海申云律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡仲漢，董事長兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：任海峰，北京京云律師事務(wù)所律師。
　　原告上海峰華塑料制品有限公司與被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨任審判。本案于2018年10月18日公開開庭進行了審理，原告上海峰華塑料制品有限公司委托訴訟代理人陳玉華、蔣海芳、被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司法定代表人胡志偉及其委托訴訟代理人閆東方到庭參加訴訟。因案情需要，本院依法追加上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司為被告參加訴訟。本案于2018年12月12日第二次公開開庭進行了審理，原告上海峰華塑料制品有限公司委托訴訟代理人蔣海芳、被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司法定代表人胡志偉及其委托訴訟代理人閆東方、被告上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司法定代表人胡仲漢及其委托訴訟代理人任海峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海峰華塑料制品有限公司(以下簡稱“峰華公司”)訴稱：被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司(以下簡稱“笨鳥建筑公司”)的關(guān)聯(lián)公司上海笨鳥建筑節(jié)能裝飾材料有限公司(以下簡稱“笨鳥裝飾公司”)租賃原告廠房至2012年12月底，拖欠原告房屋租金人民幣953,100元(以下幣種均為人民幣)，被告笨鳥裝飾公司于2012年12月9日出具承諾書，被告笨鳥建筑公司法定代表人胡志偉也簽字確認。2014年5月28日，原告與兩被告簽署一份《協(xié)議書》，約定因被告笨鳥裝飾公司拖欠租金953,100元及貨款421,110.59元，共計1,374,210.59元，被告笨鳥建筑公司自愿用其所有的華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號廠房作價160萬元轉(zhuǎn)讓給原告，被告笨鳥裝飾公司可以租賃部分廠房用于生產(chǎn)。又在原協(xié)議上簽訂補充協(xié)議，約定若兩被告承諾在2015年5月31日前償還70萬元，余款在2016年5月31日前還清，如此承諾不能實現(xiàn)，協(xié)議自動生效。2015年5月10日和2015年5月23日，原告兩次向被告笨鳥裝飾公司發(fā)出催款通知，但無果。2015年6月4日，原告全面接管華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號廠房，除被告使用廠房二樓的兩三間房屋及被告法定代表人母親住在二樓外，其余房屋均由原告占用并出租。2015年6月7日，原告向兩被告發(fā)出通知告知因被告笨鳥裝飾公司未履行付款義務(wù)，原告全面接管華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號的廠房。后在“五違四必”整治活動中，該廠房于2016年9月23日除被告法定代表人母親居住的小樓外，其余廠房被原告委托拆除一空。因被告否認該廠房權(quán)屬歸原告所有，故原告訴至法院請求：1、確認青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號廠房的權(quán)益歸原告所有(價值160萬元)。審理中，原告變更訴訟請求為確認青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳北路XXX弄XXX號廠房權(quán)益：減量化補償款2,814,938元歸原告所有。
　　被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司辯稱：原告訴請不明確，主張的事實不清、證據(jù)不足，原告與兩被告的三方協(xié)議無效，不同意原告訴請。
　　被告上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司辯稱：不同意原告訴請，第一，涉案廠房補償281萬元系基于村委會單方補償，實際上已經(jīng)認定為鎮(zhèn)政府強占行為違法，系賠償而不是補償，281萬元系不確定。被告笨鳥建筑公司行政賠償標(biāo)的7,000余萬元，原告主張281萬元一方面掩蓋與村委會、鎮(zhèn)政府共同串通損害被告合法權(quán)益的目的，也掩蓋了鎮(zhèn)政府作為賠償主體企圖以減量化目標(biāo)以最小代價來實施正常的征收的行為，嚴重侵害了被告的合法權(quán)益。被告之所以提起行政訴訟，系基于給予補償過低。最后，關(guān)于原告主張的債權(quán)，對債權(quán)予以確認，但與被告笨鳥建筑公司無關(guān)。協(xié)議系原告?zhèn)卧斓?，與實際、常理相違背，不能認定三方協(xié)議真實、合法有效，請求駁回原告訴請。
　　經(jīng)開庭審理查明：2000年10月，被告笨鳥建筑公司與“陸象村委會”簽訂《購置廠房、生活用房協(xié)議書》1份，協(xié)議約定：“陸象村委會”將座落在華新鎮(zhèn)陸象村種子場廠房(原青浦區(qū)華新新象商行)，總建筑面積762.52平方米廠房二幢、285平方米生活用房一幢、道路、圍墻等所有權(quán)歸原告擁有，即原告享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利；原告通過轉(zhuǎn)讓方式一次性買斷取得上述廠房和所屬地塊土地使用權(quán)，土地面積3.672畝，土地用途為辦公、工廠用房，土地使用期限自2000年9月16日至2049年9月15日止；相關(guān)廠房、生活用房以及所屬土地使用權(quán)(含房屋與土地交易過程中發(fā)生的所有費用)一次性買斷總價為人民幣100萬元。2012年12月9日，被告笨鳥裝飾公司出具《承諾書》，言明：被告笨鳥裝飾公司租用原告廠房，經(jīng)協(xié)商租賃關(guān)系于2012年12月31日結(jié)束，被告笨鳥裝飾公司欠原告房租2010年19,000元，2011年558,120元，2012年376,000元，承諾按以下時間支付上述款項：1、2012年春節(jié)前支付2010年所欠19,000元房租；2、2012年春節(jié)前支付2012年所欠280,000元房租；3、2013年4月30日前支付2012年剩余房租96,000元；4、至2011年7月1日起，所欠2011年房租按每1%結(jié)算利息，2013年7月30日前，支付2011年所欠房租20萬元，2013年12月30日前，支付2011年所欠剩余房租和利息。如果被告笨鳥裝飾公司未能按以上時間表付款，原告有權(quán)要求被告笨鳥裝飾公司一次性支付上述款項和利息。2014年5月28日，原告(甲方)、被告笨鳥裝飾公司(乙方)、被告笨鳥建筑公司(丙方)簽訂《協(xié)議書》，約定乙方拖欠甲方房屋租金953,100元和貨款421,110.59元，共計1,374,210.59元，丙方自愿用自己購買于華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號土地上的廠房轉(zhuǎn)讓給甲方(原上海笨鳥科技有限公司與陸象村所簽的出售協(xié)議1,800平方米的廠房和300平方米的辦公樓土地面積為3,000平方米)，甲乙丙三方確認，廠房共計3,000平方米，總價折合160萬元。丙方把廠房轉(zhuǎn)讓給甲方，用于抵扣乙方所欠甲方的貨款1,374,210.59元(原所有欠款等收據(jù)均作廢)多余的錢款除去拖欠村委會20萬元租金外歸乙方。乙方同意以同等市場價格租賃該廠的部分用于生產(chǎn)使用，并支付相應(yīng)的費用給甲方，如甲方自行使用，乙方需要配合甲方搬遷。協(xié)議三方蓋章下方又手寫補充協(xié)議：我司承諾在2015年5月31日前償還以前所欠甲方柒拾萬元債務(wù)，2016年5月31日前還清，如果此承諾不能實現(xiàn)，本協(xié)議自動生效。被告笨鳥裝飾公司蓋章，被告笨鳥建筑公司法定代表人胡志偉簽名。2015年5月10日，原告向被告笨鳥裝飾公司發(fā)出《催款函》，言明：貴公司因欠我司的貨款和廠房租金一事，與2014年5月28日達成協(xié)議，貴司承諾與2015年5月31日前支付75萬元，余款與2016年4月付清，但是至今貴公司未向我司支付分文。鑒此，本司鄭重向貴司催告：貴司未按照協(xié)議約定履行付款義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成對我委托人的違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償我司的全部損失。希望貴司本著誠實信用的原則，積極履行合同付款義務(wù)，如果貴司再不付款，我司將按照協(xié)義約定的，操作所有事宜，我司保留追訴的權(quán)利。如因涉訴等造成的所有費用均由貴單位予以承擔(dān)，包括但不限于案件受理費、財產(chǎn)保全費、執(zhí)行費及律師代理費等。因此，望貴司在收到本催款函之日起20日內(nèi)切實履行合同付款義務(wù)。2015年6月7日，原告向兩被告發(fā)出《通知》：我單位與貴單位在2014年5月30日簽署的協(xié)議書中，三方義務(wù)權(quán)利約定清晰，我單位于2015年5月23日向貴單位發(fā)了書面的催款函，而貴單位在收到催款函后，未履行付款義務(wù)，按照協(xié)議書的約定，我單位全面接管位于華新鎮(zhèn)新鳳北路XXX弄XXX號的廠房。在接管的這七天中，我單位多次口頭告知貴單位抓緊清理位于廠區(qū)的廢棄物品，如在規(guī)定的期限內(nèi)未能清理，我單位將代為清理(全程錄像)。為此，我單位特向貴司發(fā)函，望貴司本著誠信的原則，按照合同的約定履行義務(wù)。綜上所述，望貴司在收到本通知后一日內(nèi)切實搬離廠內(nèi)一切雜物。2016年3月1日，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村民委員會(以下簡稱“陸象村委會”)出具《告知書》，要求被告笨鳥建筑公司在2016年4月30日前搬離此地塊，如若在規(guī)定時間內(nèi)不搬離此處，相關(guān)職能部門將于上述規(guī)定期限內(nèi)對被告笨鳥建筑公司進行強制斷電、斷水措施，造成的一切后果由被告笨鳥建筑公司負責(zé)。2016年8月9日，第三人向上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局提出認定申請，申請認定被告笨鳥建筑公司坐落于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號(房屋建筑面積6,173.96平方米、建造12幢房屋)，在產(chǎn)證面積外的新建房屋是否辦理過相關(guān)建筑許可。2016年8月23日，上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局向第三人出具執(zhí)法協(xié)助書面意見，載明：位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號上海笨鳥涂料有限公司，該公司新建房屋建筑面積約為6,173.96平方，上述房屋未辦理過相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。2016年8月1日，被告笨鳥建筑公司委托律師發(fā)函給“陸象村委會”，認為“陸象村委會”無權(quán)認定違法建筑，也無權(quán)采取停電停水措施，并要求“陸象村委會”按照協(xié)議履行辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)屬證明。2016年8月25日，“陸象村委會”回函被告笨鳥建筑公司稱：青規(guī)土執(zhí)字[2016]150號文確認被告笨鳥建筑公司新建房屋建筑面積約為6,173.96平方米，未辦理過相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，村委會將根據(jù)法定程序?qū)Υ俗鞒鎏幚怼?016年8月31日，原告峰華公司向“陸象村委會”出具《委托書》1份，委托“陸象村委會”協(xié)助拆除系爭廠房。2016年9月23日被告笨鳥建筑公司部分廠房被強制拆除，被告笨鳥建筑公司當(dāng)即撥打110報警。
　　另查明，2016年11月28日，被告笨鳥建筑公司起訴上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府，請求法院確認第三人強制拆除青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號內(nèi)房屋的行為違法。本院以(2016)滬0118行初188號案件立案受理。在行政案件訴訟審理過程中，被告笨鳥建筑公司提供第三人于2016年11月25日出具的《情況說明》1份，內(nèi)容為2016年9月23日華新鎮(zhèn)政府組織相關(guān)職能部門對新鳳北路XXX弄XXX號(上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司)的5,365平方米違建廠房進行了強制拆除?！肚闆r說明》加蓋了第三人和“陸象村委會”的公章。第三人表示《情況說明》是“陸象村委會”應(yīng)派出所要求出具的，第三人簽字同意蓋章的領(lǐng)導(dǎo)剛上任，并不了解事情的來龍去脈，故在措辭上容易產(chǎn)生歧義，實際情況是建筑物的所有權(quán)人即原告峰華公司同意自拆違法建筑，因其自身能力限制，自拆困難，委托“陸象村委會”幫忙拆除，村委會考慮到人手和安全問題，請鎮(zhèn)里組織減量化工作組一起幫忙拆除，并非第三人違法強拆。該案審理中，被告笨鳥建筑公司及第三人均確認，2016年9月23日強拆廠房的建筑面積為5,365平方米。原告峰華公司和笨鳥建筑公司均確認，座落于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號內(nèi)的房屋目前由雙方共同使用。2017年5月25日，本院依法作出判決：確認上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府于2016年9月23日對上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司座落于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)陸象村新鳳北路XXX弄XXX號的建筑面積5,365平方米房屋實施的強制拆除行為違法。該判決已生效。
　　以上查明的事實，由原告、被告的陳述，購置廠房、生活用房協(xié)議書、協(xié)議書、承諾書、催款函、通知、(2016)滬0118行初188號行政判決書等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理過程中，原告表示，原告接收房屋后，一直由原告在使用，相應(yīng)的電費由原告支付的。被告提供的單據(jù)并不能證明系被告繳納了電費，因為同期原告也舉證了證據(jù)，有幾個月與被告的單據(jù)重疊，被告提供的均系補單，因為電費戶名系被告的，故系被告至電力公司事后補的單據(jù)。當(dāng)時協(xié)議書一式三份，原、被告均有一份，第三份原準(zhǔn)備給村委會，但村委會沒有接收，故第三份沒有蓋章。系爭房屋無產(chǎn)證或規(guī)劃許可證。2016年10月，接到村委會通知撤離。現(xiàn)在還有一小部分保留，也是沒有產(chǎn)證的。被告笨鳥裝飾公司租用了原告位于淮海村的廠房。原告法定代表人年紀(jì)較大，一開始都不知道，事后才知道兩個公司系關(guān)聯(lián)公司。每次承諾書系被告笨鳥建筑公司法定代表人胡志偉簽字的，胡志偉一人代表兩個公司。原告提供的協(xié)議書系真實的，不存在虛假。如果未按約還款，房屋權(quán)益歸原告所有，不如被告所說用租金抵債。2015年6月8日正式進入被告房屋，無書面交接手續(xù)?，F(xiàn)在還未拆除的房屋由被告法定代表人母親使用，其余共同使用，原告使用三分之二，被告笨鳥裝飾公司的欠款未支付。情況說明證明系爭廠房已經(jīng)評估，按照土地減量化補償款為2,814,938元，相應(yīng)的廠房、土地財產(chǎn)權(quán)利就是相應(yīng)的補償款。系爭房屋現(xiàn)在無人居住。原告堅持認為抵債，即使系違章建筑物，也有財產(chǎn)價值，堅持原訴請。
　　被告上海笨鳥建筑節(jié)能工程有限公司表示，被告笨鳥建筑公司與陸象村委會當(dāng)年所簽的合同在行政訴訟過程經(jīng)雙方確認。對三方協(xié)議書第一頁的真實性不認可，有更換的痕跡，訂書機有重訂的痕跡，且有兩個第一條。催款函不是原告向被告笨鳥建筑公司催款，系向被告笨鳥裝飾公司催款。電費單據(jù)僅表明期間系原告租用部分倉庫支付的電費。行政判決書不能證明原告把涉案房屋接收了，該案起訴后依據(jù)該判決書向法院提起行政賠償案件，提出向政府索賠標(biāo)的約7,000萬元。2014年簽訂的三方協(xié)議不是以物抵債的協(xié)議，而是被告笨鳥裝飾公司欠原告的貨款，被告笨鳥建筑公司用房屋租賃權(quán)作為擔(dān)保的協(xié)議。被告笨鳥建筑公司系電費戶主，除了原告交納的，就是被告笨鳥建筑公司交納的。由于工廠被強拆，很多證據(jù)材料被毀失，故被告無法提供被告手持的那份協(xié)議書。系爭房屋無產(chǎn)證或規(guī)劃許可證，系爭廠房現(xiàn)在還有一小部分保留，也是沒有產(chǎn)證的。被告笨鳥裝飾公司與被告笨鳥建筑公司系兩個獨立的法人，被告笨鳥裝飾公司租用了原告廠房，與原告之間的債務(wù)系被告笨鳥裝飾公司發(fā)生的，被告笨鳥建筑公司不結(jié)欠原告任何款項。被告笨鳥裝飾公司欠原告租金以及材料款，被告笨鳥裝飾公司在兩年內(nèi)分期還款，如果不能按期還款，被告笨鳥建筑公司用房屋租用給原告，用租金來抵扣被告笨鳥裝飾公司欠款。系爭廠房共同使用，但原告使用小部分。被告笨鳥裝飾公司的欠款未支付。情況說明給的對象不是給原告的，實際上系給被告笨鳥建筑公司的，但被告笨鳥建筑公司尚未認可。涉案廠房被違法強拆，已經(jīng)不存在減量化問題了，系違法強拆后賠償，被告笨鳥建筑公司已提起行政賠償。如果有評估，村委會或原告應(yīng)該提供有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的評估報告。當(dāng)時承諾付款期限系兩年，如果不能在2016年5月31日前還清，用自有房屋租賃權(quán)給原告使用，用租金抵扣租金。被告笨鳥建筑公司的注冊地在閘北區(qū)，負責(zé)工程。被告笨鳥裝飾公司負責(zé)生產(chǎn)。738弄以及原告在蘆蔡北路的地點均由被告笨鳥裝飾公司作為生產(chǎn)地點。房屋歸被告笨鳥建筑公司所有，被告笨鳥裝飾公司僅作為使用者，兩被告系關(guān)聯(lián)公司，故被告笨鳥建筑公司允許被告笨鳥裝飾公司使用。系爭房屋僅存在幾百平米的小房子，系爭廠房現(xiàn)在無人居住，水電均停掉了。原告要求確認減量化補償款債權(quán)歸其所有，可以起訴陸象村委會。原告提出的281萬元，系不確定的，本案案由系房屋買賣合同，與原告要求確認債權(quán)歸其所有應(yīng)該系確認之訴。被告笨鳥建筑公司法定代表人認為協(xié)議即使真實的，也系抵押。如果協(xié)議系抵債協(xié)議，即使系買賣合同，農(nóng)村集體土地?zé)o法轉(zhuǎn)讓，原告未提供證據(jù)證明已經(jīng)將房屋交付原告。如果法院判決281萬元，很有可能導(dǎo)致法院判決相互矛盾，對被告笨鳥建筑公司明顯的顯失公正。
　　被告上海笨鳥節(jié)能裝飾材料有限公司表示，陸象村委會的情況說明經(jīng)辦人或負責(zé)人沒有署名，對完整性不予認可。涉案房屋并沒有任何評估，如果有評估，村委會或原告應(yīng)該提供有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的評估報告。行政判決書中經(jīng)審理查明第六頁第八行起，從2016年3月1日村委會出具告知書要求被告笨鳥建筑公司于2016年4月1日前搬離，2014年5月28日三方簽訂協(xié)議過程中遇到不可抗力，應(yīng)予解除。原告不能按照該協(xié)議主張廠房歸其所有。被告笨鳥裝飾公司也認為三方協(xié)議改動過。關(guān)于協(xié)議書第一頁載明面積系3,000平方米，行政判決書載明房屋建筑面積系6,000余平方米，故系原告?zhèn)卧斓?，協(xié)議無法提供。被告笨鳥建筑公司的注冊地在閘北區(qū)，負責(zé)工程。被告笨鳥裝飾公司負責(zé)生產(chǎn)。738弄以及原告在蘆蔡北路的地點均由被告笨鳥裝飾公司作為生產(chǎn)地點。房屋歸被告笨鳥建筑公司所有，被告笨鳥裝飾公司僅作為使用者，兩被告系關(guān)聯(lián)公司，故被告笨鳥建筑公司允許被告笨鳥裝飾公司使用。被告笨鳥裝飾公司租用原告廠房的租金未付的租金。與被告笨鳥建筑公司沒有債務(wù)關(guān)系。系爭房屋僅存在幾百平米的小房子，現(xiàn)在無人居住，水電均停掉了。被告笨鳥裝飾上公司與原告之間的債務(wù)認可，與被告笨鳥建筑公司無關(guān)。三方簽訂的協(xié)議違反了土地法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法，房屋不能作為合同標(biāo)的之一，屬于合同無效的范圍，違反了國家強制性規(guī)定。雖然被告沒有提供證據(jù)證明協(xié)議書屬于偽造，但屬于客觀情況，因為鎮(zhèn)政府強拆行為導(dǎo)致，該協(xié)議書第一頁明顯與事實、與行政判決書認定的面積不符，進一步驗證被告笨鳥建筑公司的說法有依據(jù)，而原告認為合法抵債明顯與事實不符。根據(jù)民訴法規(guī)定，原告提起的訴請首先要明確，而本案中相關(guān)補償金額281萬元系村委會單方的說明，并且該說明不完整，不能證明涉案6,000余平方米廠房與土地的補償金額，原告完全可在國家賠償，或被告笨鳥建筑公司拿到補償款后另外提起訴訟。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：未取得建設(shè)規(guī)劃許可證及施工許可證，也未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋，應(yīng)屬違章建筑。鑒于違章建筑的非法性，故原告與兩被告簽訂的《協(xié)議書》違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于合同無效的法定情形，《協(xié)議書》無效；且原告主張的減量化補償無相應(yīng)的事實證據(jù)，故原告要求系爭廠房權(quán)益減量化補償款2,814,938元歸原告所有的訴訟請求，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海峰華塑料制品有限公司的訴訟請求。
　　案件受理費人民幣29,319元，減半收取計人民幣14,659.50元，由原告上海峰華塑料制品有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹