原告：上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：汪瀅，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：馬文夷，北京市中倫文德律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告：上海淵古餐飲管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：王文淵，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：姚宗全，男，該公司工作人員。
　　委托訴訟代理人：趙海英，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱岳某公司)與被告上海淵古餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱淵古公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月22日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告岳某公司的委托訴訟代理人汪瀅，被告淵古公司的委托訴訟代理人姚宗全、趙海英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　岳某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求確認(rèn)岳某公司與淵古公司簽訂的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》于2018年3月10日解除；2、要求淵古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元，以及以289,287.86元為本金，按每日0.1%計(jì)算自2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；3、要求淵古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的物業(yè)管理費(fèi)44,314.83元，以及以44,314.83元為本金，按每日0.1%計(jì)算自2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；4、要求淵古公司支付2017年11月至2018年3月10日的水電費(fèi)7,057元，以及以7,057元為本金，按每日0.1%計(jì)算自2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；5、要求淵古公司支付賠償款77,155元，以及以77,155元為本金，按每日0.1%計(jì)算自2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；6、要求淵古公司支付裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)288,209.87元；7、要求淵古公司已經(jīng)支付的房屋租賃保證金445,756.5元不予返還；8、要求淵古公司已經(jīng)支付的公共事業(yè)保證金38,160元不予返還；9、要求淵古公司支付提前解除租賃合同的違約金891,513元。事實(shí)和理由：岳某公司與淵古公司于2015年11月23日簽訂了《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》，約定由淵古公司承租上海市虹口區(qū)西江灣路XXX號(hào)XXX層XXX號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)。此后，淵古公司向岳某公司申請(qǐng)?zhí)崆敖K止系爭(zhēng)房屋的租賃合同，并與岳某公司簽署了《解除“租賃合同”協(xié)議書》。然而，淵古公司并未履行上述解約協(xié)議中約定的全部義務(wù)，已構(gòu)成嚴(yán)重違約。為此，岳某公司于2018年11月1日以律師函形式催告淵古公司支付拖欠的款項(xiàng)及承擔(dān)違約責(zé)任，但至今未果，給岳某公司造成了重大經(jīng)濟(jì)損失。故岳某公司訴至法院。
　　淵古公司辯稱：淵古公司確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年3月10日解除，對(duì)解約協(xié)議中確認(rèn)的欠租金額、物業(yè)管理費(fèi)金額及水電費(fèi)金額均無異議，但岳某公司按每日0.1%主張各項(xiàng)費(fèi)用的逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，要求調(diào)整。淵古公司同意租賃保證金445,756.5元及公共事業(yè)保證金38,160元不予返還，但因該兩筆保證金已足以彌補(bǔ)岳某公司的損失，且淵古公司已支付賠償金71,430.5元，故不同意岳某公司要求淵古公司再支付賠償金的訴訟請(qǐng)求。裝修期間的租金和物業(yè)管理費(fèi)雙方已協(xié)商免予支付，故不同意支付裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)288,209.87元。因雙方簽訂租賃合同時(shí)，所有的條款都是岳某公司提供的，對(duì)淵古公司違約責(zé)任的約定過于苛刻，是不對(duì)等的合同條款，嗣后，淵古公司因無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，且為了不產(chǎn)生更大的損失，無奈與岳某公司簽訂了解約協(xié)議，然而解約協(xié)議中對(duì)淵古公司違約責(zé)任的約定亦過于嚴(yán)苛，故要求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。此外，淵古公司在撤場(chǎng)時(shí)支付了押金19,080元，要求返還。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年11月23日，岳某公司(甲方)與淵古公司(乙方)簽訂了《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》，約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，租用面積為238.5平方米；雙方暫定系爭(zhēng)房屋交付日為2015年12月18日，甲方同意給予乙方自該房屋交付之日起62天的裝修期，即2015年12月18日至2016年2月17日，乙方無需承擔(dān)裝修期內(nèi)的租金、物業(yè)管理費(fèi)及宣傳推廣費(fèi)，但在裝修期內(nèi)乙方應(yīng)承擔(dān)除上述三項(xiàng)費(fèi)用外本合同約定的其他費(fèi)用；系爭(zhēng)房屋的租賃期自甲方同意的裝修期屆滿次日起3年的時(shí)間，即2016年2月18日至2019年2月17日；若乙方不論任何原因?qū)嶋H租賃期限不滿租賃期和/或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的租金和/或物業(yè)管理費(fèi)和/或宣傳推廣費(fèi)；系爭(zhēng)房屋租金按租用面積計(jì)算，第一個(gè)至第二個(gè)租金計(jì)收年度的月租金額為每平方米513元，月保底租金為122,350.5元，第三個(gè)租金計(jì)收年度的月租金額為每平方米543元，月保底租金為129,505.5元；乙方應(yīng)于本合同簽訂之前或房屋交付時(shí)向甲方支付房屋租賃保證金445,756.5元；甲方目前對(duì)系爭(zhēng)房屋物業(yè)管理費(fèi)暫時(shí)按照租用面積每平方米每月80元核算，即系爭(zhēng)房屋每月物業(yè)管理費(fèi)為19,080元；乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事業(yè)保證金38,160元；乙方應(yīng)按約定標(biāo)準(zhǔn)向甲方預(yù)付每個(gè)月的租金，乙方應(yīng)于本合同簽訂前或系爭(zhēng)房屋交付乙方同時(shí)或之前，向甲方預(yù)付系爭(zhēng)房屋第一個(gè)月的租金，其后各月預(yù)付的租金，應(yīng)由乙方于每月第一個(gè)工作日或之前向甲方付清；乙方應(yīng)于本合同簽訂前或系爭(zhēng)房屋交付乙方同時(shí)或之前，向甲方或管理公司預(yù)付系爭(zhēng)房屋第一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，其后各月預(yù)付的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由乙方于每月第一個(gè)工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金和/或本合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用的，每逾期一日，則應(yīng)按逾期之款項(xiàng)的0.1%向甲方支付違約金；乙方擅自中途退租的，甲方有權(quán)選擇要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠，或者甲方可書面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租賃保證金和其他費(fèi)用均不予退還，同時(shí)乙方還須支付給甲方相當(dāng)于當(dāng)年六個(gè)月的租金和六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金。
　　上述租賃合同簽訂后，岳某公司向淵古公司交付了系爭(zhēng)房屋，淵古公司向岳某公司支付了房屋租賃保證金445,756.5元，公共事業(yè)保證金38,160元，以及至2017年12月底的租金、物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
　　嗣后，淵古公司(乙方)向岳某公司(甲方)申請(qǐng)?zhí)崆敖K止系爭(zhēng)房屋的租賃合同，雙方遂簽訂了《解除“租賃合同”協(xié)議書》，約定：甲、乙雙方同意于2018年3月10日解除系爭(zhēng)房屋的“租賃合同”及雙方現(xiàn)有的租賃關(guān)系；乙方應(yīng)當(dāng)于2018年3月10日前將系爭(zhēng)房屋恢復(fù)原狀交還甲方，否則每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方承擔(dān)相當(dāng)于每日每平方米61.45元的房屋占用費(fèi)；甲、乙雙方確認(rèn)截止至2018年3月10日，乙方尚欠系爭(zhēng)房屋2018年1月1日起至2018年3月10日租金289,287.86元，2018年1月1日起至2018年3月10日物業(yè)管理費(fèi)44,314.83元，系爭(zhēng)房屋水電費(fèi)欠費(fèi)7,057元，共計(jì)340,659.7元，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日或之前付清上述款項(xiàng)；因乙方申請(qǐng)?zhí)崆巴俗?，?dǎo)致“租賃合同”被提前解除，故乙方同意根據(jù)“租賃合同”支付的租賃保證金445,756.5元、公共事業(yè)保證金38,160元，共計(jì)483,916.5元，甲方不再予以返還，并歸甲方所有，且乙方應(yīng)當(dāng)于本協(xié)議簽署之前或之時(shí)向甲方另行支付相當(dāng)于一個(gè)月的租金及物業(yè)管理費(fèi)之和的金額即148,585.5元；乙方逾期支付以上費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)按未付金額的千分之一向甲方支付違約金，逾期支付超過15天的，甲方有權(quán)通過訴訟或其他途徑向乙方追索；甲、乙雙方同意在乙方按約定期限履行完畢本協(xié)議全部義務(wù)后，甲方將不再根據(jù)“租賃合同”有關(guān)約定追究乙方提前退租的違約責(zé)任，否則甲方除有權(quán)要求乙方按本協(xié)議承擔(dān)有關(guān)付款義務(wù)外，還有權(quán)根據(jù)“租賃合同”第12.2條及其他相關(guān)約定追究乙方提前解除“租賃合同”的違約責(zé)任。
　　上述解約協(xié)議簽訂后，淵古公司將系爭(zhēng)房屋返還給了岳某公司，但淵古公司除支付了部分賠償款71,430.5元外，未按約支付其他款項(xiàng)。
　　審理中，岳某公司確認(rèn)收到過淵古公司支付的撤場(chǎng)押金19,080元，并同意返還該押金。
　　上述事實(shí)，有岳某公司提供的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》、《解除“租賃合同”協(xié)議書》、律師函及郵寄憑證，淵古公司提供的支付租金及撤場(chǎng)押金的付款憑證，以及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證。
　　本院認(rèn)為，岳某公司與淵古公司就系爭(zhēng)房屋所簽的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》及《解除“租賃合同”協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法成立，合法有效，對(duì)雙方均有拘束力。雙方在《解除“租賃合同”協(xié)議書》中對(duì)租賃合同的解除日期，以及淵古公司在租賃期內(nèi)所欠的租金金額、物業(yè)管理費(fèi)金額、水電費(fèi)金額均確認(rèn)無異議，對(duì)淵古公司應(yīng)支付賠償款148,585.5元亦有明確的約定，故岳某公司要求確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年3月10日解除，要求淵古公司支付2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元、物業(yè)管理費(fèi)44,314.83元、2017年11月至2018年3月10日的水電費(fèi)7,057元，以及淵古公司尚欠的賠償金71,430.5元的訴訟請(qǐng)求，本院依法應(yīng)予支持。
　　關(guān)于岳某公司主張的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及賠償金的逾期付款違約金，根據(jù)《解除“租賃合同”協(xié)議書》的約定，淵古公司應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議書簽訂之日付清上述款項(xiàng)，現(xiàn)淵古公司未按約支付上述款項(xiàng)構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。至于淵古公司認(rèn)為違約金過高，本院將依據(jù)合同履行情況及岳某公司的實(shí)際損失酌情確定違約金支付標(biāo)準(zhǔn)。
　　關(guān)于裝修期內(nèi)的租金和物業(yè)管理費(fèi)，雙方在租賃合同中有明確的約定，若淵古公司不論任何原因?qū)嶋H租賃期限不滿租賃期和/或違反本合同的條款及規(guī)定，岳某公司有權(quán)向淵古公司索取裝修期內(nèi)所免去的租金和/或物業(yè)管理費(fèi)。雙方在解約時(shí)亦約定，如淵古公司未按解約協(xié)議的約定履行全部義務(wù)的，岳某公司有權(quán)根據(jù)租賃合同的相關(guān)約定追究淵古公司提前解除租賃合同的違約責(zé)任?，F(xiàn)淵古公司未按約履行解約協(xié)議，岳某公司要求淵古公司支付裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)288,209.87元的訴訟請(qǐng)求，依法有據(jù)，應(yīng)予以支持。
　　關(guān)于岳某公司主張的提前解除租賃合同的違約金891,513元以及租賃保證金445,756.5元、公共事業(yè)保證金38,160元不予返還。鑒于雙方已約定因淵古公司申請(qǐng)?zhí)崆巴俗庵伦赓U合同被提前解除，岳某公司已收取的租賃保證金、公共事業(yè)保證金不予返還，且淵古公司還應(yīng)支付岳某公司賠償金148,585.5元(已支付賠償款71,430.5元)，同時(shí)合同又約定淵古公司還須支付給岳某公司相當(dāng)于六個(gè)月的租金和六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金，該違約金金額顯然過高，本院將依據(jù)合同履行情況及岳某公司的實(shí)際損失酌情確定違約金的金額。雙方對(duì)租賃保證金、公共事業(yè)保證金不予返還均予認(rèn)可，本院予以確認(rèn)，淵古公司應(yīng)再向岳某公司支付三個(gè)月的租金和三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)之和的金額作為違約金。至于岳某公司同意退還淵古公司撤場(chǎng)押金19,080元的意見，與法無悖，本院予以照準(zhǔn)。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第三款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司與被告上海淵古餐飲管理有限公司就上海市虹口區(qū)西江灣路XXX號(hào)XXX層XXX號(hào)房屋所簽訂的《凱德龍之夢(mèng)虹口房屋租賃合同》于2018年3月10日解除；
　　二、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的租金289,287.86元，并以289,287.86元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；
　　三、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2018年1月1日至2018年3月10日的物業(yè)管理費(fèi)44,314.83元，并以44,314.83元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；
　　四、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司2017年11月至2018年3月10日的水電費(fèi)7,057元，并以7,057元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；
　　五、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司剩余賠償款77,155元，并以77,155元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期貸款利率支付2018年3月11日起至實(shí)際支付之日止的逾期付款違約金；
　　六、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司裝修期內(nèi)的租金及物業(yè)管理費(fèi)288,209.87元；
　　七、被告上海淵古餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司提前解除合同的違約金445,756.5元；
　　八、原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起15日內(nèi)，返還被告上海淵古餐飲管理有限公司撤場(chǎng)押金19,080元；
　　九、被告上海淵古餐飲管理有限公司向原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司支付的房屋租賃保證金445,756.5元、公共事業(yè)保證金38,160元不予返還。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)24,441.01元，由原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5,235.01元，被告上海淵古餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)19,206元；財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元，由原告上海岳某置業(yè)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1,071元，被告上海淵古餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)3,929元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：徐立山

書記員：李梅芳