上訴人(原審原告、反訴被告)：上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐峰，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：顧小龍。
　　委托訴訟代理人：呂朝松，上海滬泰律師事務所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王水玲，上海明庭律師事務所律師。
　　上訴人上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司(以下簡稱巖廉公司)因與被上訴人黃某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2018)滬0118民初10072號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　巖廉公司上訴請求：撤銷一審判決，支持上訴人的一審訴請，并駁回黃某全部反訴請求。事實與理由：被上訴人提供的2016年7月11日的錄音內容系關于青浦區(qū)青松路XXX號一期拆違承租戶的溝通事項，與被上訴人二期動遷承租戶無關。黃某在收到街道征收辦補償款之后，一直拒絕騰退涉案房屋場地，其實際于2017年12月底，在政府相關部門強制措施下騰退。且黃某于2016年7月停止經(jīng)營是由于其未經(jīng)許可從事食品經(jīng)營活動，故被上訴人在既未解除房屋租賃合同，又未騰退系爭房屋的情況下，應當支付相應的租金及違約金。
　　黃某辯稱，不同意上訴人的上訴請求，租賃標的房屋未取得合法的建設規(guī)劃許可證，因此雙方簽訂的租賃協(xié)議為無效合同，巖廉公司根據(jù)房屋租賃合同主張的租金及違約金并無依據(jù)。且被上訴人無法辦理營業(yè)執(zhí)照是由于巖廉公司出租予其的房屋系違法建筑，非被上訴人的過錯。被上訴人在2016年9月評估后即搬離涉案房屋場地，在搬離后，街道征收辦才于2017年1月26日向其支付補償款，否則不可能得到補償。上訴人并無證據(jù)證明錄音僅針對一期承租戶，因此該錄音內容應覆蓋被上訴人等二期承租戶。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司向一審法院提出訴訟請求：1、判令黃某支付2017年1月1日至2017年12月31日期間的租金50萬元；2、判令黃某支付巖廉公司遲延支付租金的違約金12萬元；3、判令訴訟費由黃某承擔。
　　同時，黃某向一審法院提出反訴請求：1、判令巖廉公司返還履約保證金8萬元；2、判令巖廉公司返還已支付的2016年8月至2016年12月的房屋租金22萬元；3、判令巖廉公司承擔本案受理費。
　　鑒于案件爭議明確，且一審判決書已送達各方當事人，故對于一審判決書中“法院查明”及“法院認為”部分，本院不再重復表述。
　　一審法院判決：一、駁回上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司的訴訟請求；二、上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司應于判決生效之日起十日內返還黃某押金80,000元；三、上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司應于判決生效之日起十日內返還黃某租金220,000元。
　　本院經(jīng)審理查明，2015年12月1日，案外人上海木森服飾有限公司與上訴人巖廉公司簽訂《房屋租賃及土地使用合同》，將青浦區(qū)青松路XXX號房地產出租給巖廉公司使用，租期自2016年1月1日至2026年12月31日。以上事實有雙方當事人在本院審理中的一致陳述予以證實。一審法院查明的其余事實無誤，本院予以確認。
　　本院另查明，本案當事人在內的商戶于2016年7月11日停止經(jīng)營，等待相關單位就裝潢等問題的補償進行協(xié)商，以上事實有雙方當事人在本院審理中的一致陳述予以證實。
　　本院審理過程中，被上訴人另提供一份青浦夏陽街道辦事處動遷領導小組辦公室出具的情況說明，載明：“2016年7月7日青浦區(qū)市場監(jiān)督管理局對位于青松路XXX號內無證經(jīng)營夜排檔的業(yè)主下發(fā)了停業(yè)告知書，責令3天內停止經(jīng)營。因該地塊列入環(huán)城水系項目動遷范圍，2016年8月30日夏陽街道發(fā)放告知書啟動協(xié)議動遷工作，該地塊的夜排檔經(jīng)營戶已處于停業(yè)狀態(tài)，2016年9月至10月對青松路XXX號范圍的房屋、土地及設施設備進行評估，上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司和市場經(jīng)營戶對評估結果進行確認，市場內經(jīng)營業(yè)主(劉國春、吳歡林、朱瓊、孫付業(yè)、黃某等)開始搬離，因房東暫時未與街道達成動遷協(xié)議，由上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司承諾并經(jīng)夏陽街道同意，2017年1月26日由夏陽街道墊付了的動遷補償款?！?
　　本院認為，根據(jù)查明的事實，被上訴人在承租房屋后于2016年7月11日停止了經(jīng)營，停業(yè)后即等待與相關單位就裝潢等補償問題進行協(xié)商，對此雙方當事人均無異議。關于被上訴人何時實際遷出的問題，被上訴人已提供了街道辦事處的情況說明，證實了包括被上訴人在內的商戶自2016年9月至10月對評估結果確認后開始撤離。關于在停業(yè)后至搬離前的期間，被上訴人是否應當支付租金的問題，根據(jù)承租人在一審中提供的錄音證據(jù)，巖廉公司已承諾停業(yè)后不再收取房租，等事情解決好后收的房租全額退還?，F(xiàn)巖廉公司對上述錄音證據(jù)的真實性沒有異議，但認為上述承諾是針對承租一期房屋的商戶，并非是針對本案承租二期房屋當事人，對此巖廉公司沒有提供相應的證據(jù)予以證實，上述錄音中亦無相應的表述，且上述錄音中亦出現(xiàn)了二期承租商戶的發(fā)言，故一審法院未采納巖廉公司的意見，并無不當。同時，考慮到被上訴人承租系爭房屋用于經(jīng)營，但自2016年7月11日后已實際停業(yè)，以及被上訴人實際取得的補償金額，一審法院對本案的處理并無不當。上訴人的上訴請求缺乏依據(jù)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費10,000元，由上海巖廉企業(yè)管理咨詢有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：鄔??梅

書記員：張志煜