上訴人(原審被告)：上海嵐彥實業(yè)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：陸陳春，總經理。
　　委托訴訟代理人：葉燦銘，上海嘉富誠律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：張新富，男，1971年5月9日出生，漢族，住河南省。
　　委托訴訟代理人：朱璇瑋，上海情維律師事務所律師。
　　上訴人上海嵐彥實業(yè)有限公司(以下簡稱“嵐彥公司”)因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2018)滬0114民初7562號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原審法院經審理查明，位于上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)曹新公路XXX號廠房的涉訴房屋登記為上海新亞電力開關成套有限公司(以下簡稱“新亞公司”)所有，建筑面積為5706.76平方米。2016年1月4日，張新富與新亞公司簽訂《房屋租賃合同》，由張新富向新亞公司承租涉訴房屋，總計6400平方米，租期自2016年5月1日至2026年4月30日。
　　2016年4月13日，張新富(出租方、甲方)與嵐彥公司(承租方、乙方)簽訂《廠房租賃合同》，其中約定：甲方將涉訴房屋(部分)出租給乙方使用，面積1050平方米；租期自2016年4月13日至2021年4月30日，前17天為免租期，自2016年5月1日起正式收取租金；租金為人民幣(以下幣種均為人民幣)0.63元/平方米/天，6個月支付一次，提前15天支付；簽約時，乙方支付保證金20,000元及6個月租金，合同期滿乙方付清租金和一切費用后，甲方將保證金全額退還；乙方逾期15天未付租金，甲方有權終止合同；任何一方違約，對方都有權提出解除合同，由此造成的損失由違約方負責賠償，賠償金額為年租金的30%。該合同附件條款約定：1、甲方另收取乙方門衛(wèi)費300元/月，每6個月同廠房租金一起支付；2、甲方另出租宿舍147平方米給乙方，租金為0.55元/平方米/天，同廠房租金一起支付；3、合同期內，廠房、宿舍租金每兩年遞增5%；4、如遇國家拆遷，拆遷補償歸甲方，搬遷補償歸乙方。合同簽訂后，嵐彥公司支付保證金20,000元。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，嵐彥公司共計拖欠38,473.85元。2018年5月起，嵐彥公司未再向張新富支付過租金。
　　2017年10月27日，張新富(甲方)與嵐彥公司法定代表人(乙方)簽訂《合同補充協(xié)議》，其中約定：原租賃期限不變，自2017年11月1日起，租金按0.8元/平方米/天執(zhí)行至合同到期日止，合同期內不得再漲租金；如甲方不能保證合同執(zhí)行，要賠償乙方廠房租金、搬廠、經營等相關損失；租金如不按約支付，甲方有權停水停電，造成的損失甲方一概不承擔。
　　現(xiàn)張新富涉訟，請求判令解除雙方之間的《廠房租賃合同》，嵐彥公司支付其自2016年4月13日至2018年4月30日拖欠的租金計58,473.85元和至實際搬離之日止的租金，以及違約金72,435.6元等。
　　原審法院審理中，嵐彥公司因未收到張新富支付的搬遷補償，故不同意返還涉訴房屋。經法院多次釋明，雙方亦未辦理交接手續(xù)。2018年8月9日，張新富(甲方)與嵐彥公司法定代表人(乙方)簽訂《房屋租賃合同終止協(xié)議》，載明：1、經甲、乙雙方協(xié)商，一致同意終止涉訴房屋簽署的《廠房租賃合同》。2、乙方承諾于2018年8月15日前停止一切經營業(yè)務并及時搬離和清空屋內所有物品，交還甲方租賃房屋，否則視為乙方自動放棄屋內物品，甲方有權另行處置，乙方交房時應結清水、電、衛(wèi)生等相關費用。3、甲方一次性給予乙方終止合同等補償款30,000元，支付時間為2018年8月13日前。乙方對房屋和附屬設施、設備的增添、改造、裝修等保留給甲方，甲方不再做另外補償，乙方返還的房屋要保持能夠繼續(xù)使用的狀況。4、甲、乙雙方對以上條款清楚明白并承諾相互遵守。本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各持一份，經雙方簽字或蓋章即生效。該終止協(xié)議簽訂后，張新富已按約補償嵐彥公司30,000元，嵐彥公司亦于2018年8月15日將租賃房屋交還給張新富。
　　雙方一致表示保證金在本案中一并處理。張新富表示：其于2017年12月接到新亞公司關于出售涉訴房屋的通知，因該公司提前解約，故其自2018年5月起無需支付租金。又因嵐彥公司拒不交房，導致新亞公司補償給其的搬遷費用減少了100,000元?，F(xiàn)明確訴請為：1、判令嵐彥公司支付2017年11月1日至2018年4月30日期間的租金36,673.85元，2018年5月1日至2018年8月15日期間的租金98,530.95元，共計135,204.8元；2、判令嵐彥公司支付違約金72,435.6元。
　　原審法院經審理后認為，張新富與嵐彥公司就涉訴房屋之部分建立的租賃關系，已經雙方協(xié)商一致終止，且嵐彥公司已于2018年8月15日向張新富交還了租賃房屋?，F(xiàn)雙方的爭議在于嵐彥公司是否拖欠租金，是否應承擔違約金。雙方于2018年8月15日簽訂的《房屋租賃合同終止協(xié)議》，僅涉及終止合同、交房、對房屋及設施添附之補償，未提及租金、違約金，也未有一次性解決雙方租賃所涉糾紛之意思表示，故張新富仍可主張租金、違約金。2017年11月1日至2018年4月30日的租金，嵐彥公司認可拖欠38,473.85元，現(xiàn)張新富自愿按照36,673.85元主張，系其對自己權利的處分，法院予以確認。2018年5月1日后，嵐彥公司因搬遷補償問題拒絕交還租賃房屋，經法院釋明后仍不交房，故應當支付租金。其中宿舍租金，張新富仍按調整前的標準主張，系其對自己權利的處分，法院予以確認，故對張新富主張2018年5月1日至2018年8月15日的租金98,530.95元的請求予以支持。綜上，扣除保證金20,000元，嵐彥公司仍應支付租金115,204.8元。
　　嵐彥公司至今拖欠2017年11月1日至2018年4月30日的部分租金，確實違反合同約定。張新富主張違約金的依據在于，雙方關于違約方負責賠償因違約造成的損失的約定，而張新富提及的搬遷補償損失100,000元未提供相應證據，結合張新富關于2018年5月起無租金支出的陳述以及本院前述對租金的處理，張新富未有損失，故對違約金的請求不予支持。
　　原審法院據此作出判決：一、上海嵐彥實業(yè)有限公司應于判決生效之日起十日內支付張新富2017年11月1日至2018年8月15日期間的租金115,204.8元(已扣除保證金20,000元)；二、駁回張新富的其他訴訟請求。
　　原審判決后，上訴人嵐彥公司不服，向本院提起上訴稱：由于被上訴人張新富與新亞公司的租賃合同解除，故上訴人無法繼續(xù)實現(xiàn)其與被上訴人簽訂的租賃合同的合同目的，對此，被上訴人應承擔相應的違約責任。故上訴人未足額支付2017年11月1日至2018年4月30日的費用及2018年5月1日后僅未騰退宿舍，系事出有因。新亞公司愿意對被上訴人進行補償，但被上訴人拒絕對上訴人進行補償，卻惡意提起本案訴訟。由于上訴人多支付對方相關租金，以及保證金亦在被上訴人處，故未足額支付相應期間的使用費。鑒于被上訴人違約的前提下，以及至2018年5月1日起，對方即停水停電，故上訴人無需支付2018年5月1日之后的使用費。2018年8月9日，雙方當事人達成《房屋租賃合同終止協(xié)議》時，明確再無其他爭議，被上訴人應向原審法院撤回本案訴訟，對此有涉訴房屋新房東等可予以證明，上訴人亦曾通過微信方式詢問被上訴人為何不撤回本案訴訟，否則，上訴人不可能與被上訴人達成上述終止協(xié)議。而且被上訴人亦未按照上述終止協(xié)議的約定按期支付相關的費用。原審法院對于上訴人騰退涉訴房屋、停水停電、被上訴人自認不再收取租金、新亞公司與被上訴人的租賃合同解除時間、被上訴人向新亞公司支付租金的截止時間等事實均未查明，違背了合同法精神，判決明顯不公。因被上訴人與新亞公司的租賃合同解除，故被上訴人之后要求上訴人支付租金的基礎已經喪失。據此，上訴人認為原審判決認定事實不清，請求本院依法判決撤銷第一項，發(fā)回重審或改判駁回被上訴人的全部原審訴請。
　　被上訴人張新富辯稱：雙方于2018年8月9日簽署的《房屋租賃合同終止協(xié)議》，只是要求上訴人嵐彥公司搬離涉訴房屋，并由被上訴人給予對方一定的補償，并未涉及其他事項。上訴人的上訴主張，被上訴人均不予認可。據此，被上訴人認為原審判決正確，請求本院依法維持。
　　本院經審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。鑒于上訴人嵐彥公司與被上訴人張新富、被上訴人張新富與案外人新亞公司之間的租賃合同，系分別不同的相對合同方，各方均應按照各自簽署的合同履行。鑒于本案雙方當事人于2018年8月15日簽訂的《房屋租賃合同終止協(xié)議》中，未提及租金、違約金，也未有一次性解決雙方租賃所涉糾紛等意思表示，故原審法院關于被上訴人張新富仍可主張相應的租金、違約金等，于法有據。原審法院經依法質證、釋明，查明的相關事實，并無不當，本院予以認同。上訴人認為對方未按照上述《房屋租賃合同終止協(xié)議》全面履行等，要求被上訴人承擔相應的責任，因其在原審法院中未依法提起反訴，本院不予處理，可另行主張。上訴人的其他上訴主張，因無足夠的證據印證，且被上訴人均不予認可，故本院難以采信。綜上所述，原審認定事實清楚，判決并無不當。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費2,604元，由上訴人上海嵐彥實業(yè)有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　薛鳳來

審判員：徐??慶

書記員：吳??俊