原告：上海山川置業(yè)有限公司，住所地中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)民生路XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：賀方建，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：胡海云，上海市世基律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳霞，上海市世基律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海牛某某餐飲管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張婷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：林永峯，男。
　　原告上海山川置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱山川公司)與被告上海牛某某餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱牛某某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人陳霞，被告法定代表人張婷及其委托訴訟代理人林永峯到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告山川公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》及《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》于2018年6月28日解除；2.判令被告支付2018年5月1日-2018年6月28日的租金人民幣(以下幣種相同)113,386.75元(月租金59,038.75元+每天每平方米12元*28天*161.75平方米)；3.判令被告支付2018年6月29日-2018年7月5日的房屋占有使用費(fèi)13,587元(每天每平方米12元*7天*161.75平方米)，2018年7月6日-2018年7月10日的三倍房屋占有使用費(fèi)29,115元(3*每天每平方米12元*7天*161.75平方米)；4.判令被告支付2018年1月1日-2018年7月10日物業(yè)管理費(fèi)81,814.19元；5.判令被告支付2017年12月22日-2018年6月21日的水費(fèi)1,235元，電費(fèi)54,096.84元，熱水費(fèi)3,520元；6.判令被告支付2.5個(gè)月的免租期租金147,596.88元(每月59,038.75元*2.5個(gè)月)。事實(shí)和理由：原告與上海淳味國(guó)際貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱淳味國(guó)際)于2016年9月1日簽署《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》，約定由淳味國(guó)際承租位于上海市浦東新區(qū)丁香路880丁香國(guó)際商業(yè)中心B109-1單元用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)務(wù)。后于2016年11月23日，原告、淳味國(guó)際、被告就該房屋簽署了《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》，約定該房屋承租人變更為被告。根據(jù)租賃合同約定，涉案房屋租賃期2016年12月7日起至2021年12月6日。被告于2016年11月23日向原告支付了租賃保證金245,455.62元。原告于2017年2月6日將該房屋交付于被告，裝修免租期為自交付日起的2.5個(gè)月(即自2017年2月6日至2017年4月20日)。2017年4月21日至2019年4月20日每歷月基本租金為59,038.75元，物業(yè)管理費(fèi)為12,940元；基本租金及物業(yè)管理費(fèi)的支付時(shí)間為前一個(gè)歷月的28日或之前，能耗費(fèi)按照原告或者該商場(chǎng)物業(yè)公司發(fā)出賬單上的費(fèi)用進(jìn)行支付。自2018年1月1日起，被告一直未依據(jù)書面付款通知支付物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。該商場(chǎng)物業(yè)公司于2018年3月23日、6月11日、6月22日向其發(fā)函催款未果。自2018年5月1日起，被告開始欠付租金。原告于2018年6月8日向被告發(fā)函催款未果后，于2018年6月20日采取了停水停電措施。2018年6月26日，被告聯(lián)絡(luò)人林永峯先生向原告發(fā)送郵件，要去關(guān)門閉店，提前終止租賃合同。2018年6月27日，原告委托律師回函，通知被告租賃合同于被告收到律師函之日解除，限被告于2018年7月5日前返還房屋并支付欠費(fèi)及違約金。被告于2018年6月28日收到上述律師函，但未履行還房付款義務(wù)。原告于2018年7月10日自行收回該房屋。原告認(rèn)為，被告嚴(yán)重拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)等，原告有權(quán)要求被告按照合同約定行使解除權(quán)并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，故為維護(hù)原告合法權(quán)益，起訴來(lái)院，提出訴請(qǐng)如前。
　　被告牛某某公司辯稱，對(duì)原告陳述的合同簽訂、主體變更、租金支付、保證金支付情況等事實(shí)確認(rèn)，收到過(guò)原告的律師函。涉案房屋2018年6月21日就斷水?dāng)嚯娏耍?月22日其向原告發(fā)郵件表示無(wú)力承租，希望對(duì)方收回房屋，但原告拒絕，其就搬走了。對(duì)原告訴請(qǐng)1無(wú)異議，對(duì)其他的訴請(qǐng)要求與保證金抵扣，房屋占用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)都應(yīng)該截止至2018年6月21日。水電費(fèi)無(wú)異議，同意支付，免租期房租現(xiàn)在無(wú)能力支付。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告系涉案出租房屋產(chǎn)權(quán)人。2016年9月1日，原告(甲方)與淳味國(guó)際(乙方)簽訂《上海市房屋租賃(商品房預(yù)租)合同》，約定甲方出租給乙方的房屋座落在浦東新區(qū)丁香路880弄丁香國(guó)際商業(yè)中心B109-1單元，租賃面積共計(jì)161.75平方米，租賃期限：自起租日即2016年12月7日起至2021年12月6日(租賃期)，房屋租金按月結(jié)算，租金的計(jì)算分為以下基本租金與營(yíng)業(yè)額租金兩種，以兩者中之較高者為當(dāng)月適用租金，其中基本租金為：第1、2個(gè)租賃年度每歷月租金為59,038.75元，即按每平方每日平均12元計(jì)算；……乙方每歷月應(yīng)付的基本租金應(yīng)于前一歷月的28日或之前向甲方預(yù)先支付。營(yíng)業(yè)額租金：第1-5個(gè)租賃年度：每歷月營(yíng)業(yè)額的12%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每歷月每平方米租賃面積80元(即每月12,940元)，每個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由乙方于前一歷月的28日或之前向甲方或商場(chǎng)的物業(yè)管理公司預(yù)先支付。合同第15-11條其他費(fèi)用約定，乙方自行承擔(dān)其使用的該房屋的電費(fèi)、水費(fèi)、煤/燃?xì)赓M(fèi)(甲方有權(quán)根據(jù)有關(guān)公用事業(yè)單位之價(jià)格調(diào)整而對(duì)前述單價(jià)作相應(yīng)調(diào)整)、額外空調(diào)費(fèi)(如適用)和其他公用事業(yè)費(fèi)用。合同第16-1條約定，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付相等于三個(gè)月的最高基本租金及三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)的租賃保證金245,455.62元，以保證其完全履行本合同。合同第17-1條約定，交付日：2016年9月23日(暫定)，甲乙雙方同意上述交付日為暫定，具體交付日期以甲方向乙方發(fā)出的書面交房通知為準(zhǔn)。合同第17-5條約定，如本合同由于乙方的原因提前終止，則在不影響本合同項(xiàng)下甲方其他權(quán)利的前提下，視為乙方自始不享有裝修期(即免租期)，乙方須立即向甲方補(bǔ)交該等期間的所有租金及其他費(fèi)用。合同第20-1條約定，該房屋裝修期為2.5個(gè)月，自該房屋交付日起開始計(jì)算。裝修期即為免租期。合同第25-2條約定，乙方若未按時(shí)返還該房屋并拆除其增設(shè)的設(shè)施和設(shè)備的，甲方有權(quán)收回該房屋并自行或委托第三方拆除，……，在移走或拆除工作完成前，視為乙方未獲得甲方同意而繼續(xù)占用該房屋，甲方有權(quán)按屆時(shí)基本租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的日租金的三倍向乙方收取占用使用費(fèi)。合同第26-2條約定，如果乙方違反本合同的任何條款，甲方有權(quán)終止本合同并沒收租賃保證金。甲方也有權(quán)選擇不終止本合同，而從租賃保證金中扣減任何乙方應(yīng)付而未付的租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用……。合同第28-1條約定，如本合同約定的租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他應(yīng)由乙方支付的應(yīng)付款項(xiàng)在到期后經(jīng)甲方或物業(yè)公司書面催繳后的十四日內(nèi)仍未支付，……，甲方有權(quán)分別或同時(shí)行使下列措施：……(4)有權(quán)經(jīng)提前通知后采取停止水、電、煤/燃?xì)狻⒖照{(diào)……。合同第28-3條約定，凡發(fā)生本合同約定的甲方有權(quán)行使解除合同的情形，甲方將解除合同的書面通知送達(dá)乙方后，本合同即告終止……。
　　2016年11月23日，原告(甲方)、淳味國(guó)際(乙方)與被告(丙方)簽訂《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》，約定甲方同意，自本三方協(xié)議簽訂之日起，丙方將承繼《上海市房屋租賃(商品房預(yù)租)合同》項(xiàng)下的義務(wù)，還約定了丙方替代乙方使用涉案租賃房屋的其他事項(xiàng)。
　　上述協(xié)議簽訂后，原告于2017年2月6日將系爭(zhēng)房屋交付被告使用，被告也按約履行合同義務(wù)。自2018年1月1日起，被告未按約支付物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)，商場(chǎng)物業(yè)公司分別于2018年3月23日、6月11日、6月22日向其發(fā)函催款未果。自2018年5月1日起，被告開始欠付租金。原告于2018年6月8日向被告發(fā)函催款未果后，于2018年6月21日采取了停水停電措施。2018年6月26日，被告聯(lián)絡(luò)人林永峯向原告發(fā)送郵件，表示要申請(qǐng)關(guān)閉門店，用保證金抵扣拖欠余款。2018年6月27日，原告向被告發(fā)送律師函，主要內(nèi)容為：由于被告嚴(yán)重拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)及能耗費(fèi)等，亦單方面提出終止合同，已嚴(yán)重違反了租賃合同的約定，故通知被告租賃合同于被告收到律師函之日解除，限被告于2018年7月5日前返還房屋并支付欠費(fèi)及違約金。被告于2018年6月28日收到上述律師函，但未履行還房付款義務(wù)。原告于2018年7月10日自行收回該房屋。
　　庭審中，雙方一致確認(rèn)被告就涉案房屋租賃向原告支付過(guò)租賃保證金245,455.62元，原告依據(jù)合同約定主張沒收該租賃保證金，被告則辯稱應(yīng)將租賃保證金抵扣其欠付原告相關(guān)費(fèi)用。
　　以上事實(shí)，有《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》、《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》、房屋產(chǎn)權(quán)證、客戶入住通知單、付款通知、告知函、律師函及簽收記錄、郵件記錄以及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在案佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》及《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守?，F(xiàn)原告以被告欠付租金且欲提前終止合同為由，依照租賃合同約定向被告發(fā)送律師函解除雙方租賃合同，具有相應(yīng)事實(shí)和合同依據(jù)，被告對(duì)解除雙方租賃合同亦無(wú)異議，故對(duì)原告該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院予以支持，確認(rèn)雙方租賃合同自被告收到該律師函之日即2018年6月28日解除。租賃合同解除后，原告應(yīng)按照合同約定支付租賃期間的租金、合同解除后的房屋占有使用費(fèi)，以及相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)和實(shí)際發(fā)生的水電費(fèi)、能耗費(fèi)。被告對(duì)水電費(fèi)、能耗費(fèi)金額無(wú)異議，但辯稱原告于2018年6月21日對(duì)涉案房屋實(shí)施了停水停電，且其之后也實(shí)際搬離了涉案房屋，故租金、房屋占用使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)都應(yīng)該計(jì)算截止至2018年6月21日，本院認(rèn)為，在被告未按期支付涉案房屋租金的情況下，原告對(duì)涉案房屋進(jìn)行停水停電措施，具有相應(yīng)合同依據(jù)，該行為并不能免除被告支付租金的義務(wù)，此外，被告也未能提供證據(jù)證明其已于2018年6月21日將涉案房屋交還于原告，故本院依據(jù)原告陳述確認(rèn)租金、占有使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算截止日為2018年7月10日。故原告要求被告支付2018年5月1日至2018年6月28日的租金113,386.75元，2018年6月29日至2018年7月5日的房屋占有使用費(fèi)13,587元，2018年7月6日至2018年7月10日按照日租金3倍計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)29,115元，以及2018年1月1日至2018年7月10日的物業(yè)管理費(fèi)81,814.19元，2018年12月22日至2018年6月21日的水費(fèi)1,235元、電費(fèi)54,096.84元、熱水費(fèi)3,520元，均有相應(yīng)事實(shí)和合同依據(jù)，本院均予以支持。對(duì)于原告主張的2.5個(gè)月的免租期租金147,596.88元，亦有相應(yīng)合同依據(jù)，本院亦予以支持。對(duì)上述費(fèi)用，被告辯稱應(yīng)當(dāng)用其已支付的租賃保證金予以抵扣，原告則主張予以沒收，本院認(rèn)為，原告意見有相應(yīng)合同依據(jù)，故對(duì)被告該項(xiàng)辯稱意見，本院不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海山川置業(yè)有限公司與被告上海牛某某餐飲管理有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》及《丁香國(guó)際商業(yè)中心租賃合同補(bǔ)充條款》于2018年6月28日解除；
　　二、被告上海牛某某餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海山川置業(yè)有限公司租金113,386.75元；
　　三、被告上海牛某某餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海山川置業(yè)有限公司房屋占有使用費(fèi)42,702元；
　　四、被告上海牛某某餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海山川置業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)81,814.19元；
　　五、被告上海牛某某餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海山川置業(yè)有限公司水費(fèi)1,235元、電費(fèi)54,096.84元，熱水費(fèi)3,520元；
　　六、被告上海牛某某餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海山川置業(yè)有限公司免租期租金147,596.88元。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)8,745元，減半收取計(jì)4,372.50元，保全費(fèi)3,001元，均由被告上海牛某某餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：范??一

書記員：孫??猛