原告(反訴被告)：上海尚某某餐飲管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳愛根，董事長。
　　委托訴訟代理人：沈忱、唐榕斌，上海問學律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：許健康，董事長。
　　委托訴訟代理人：高樹升、程然，上海申有律師事務所律師。
　　第三人：陳愛根，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地及住址上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)洪德路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海尚某某餐飲管理有限公司與被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司間房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。庭審中，本院依法追加了陳愛根作為第三人參加訴訟。原告的法定代表人陳愛根(同時又系本案第三人)及其委托訴訟代理人沈忱、被告的委托訴訟代理人高樹升到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出本訴訴訟請求：一、確認原、被告簽訂的《寶某城市廣場商鋪租賃合同》已于2017年9月19日解除，被告返還履約保證金人民幣130,626.54元(以下幣種均為人民幣)；二、被告賠償原告損失人民幣4,077,136元。庭審中，原告變更第二項訴訟請求，要求被告賠償損失2,284,064元(包括裝修損失1,709,963元、廚房設備安裝費225,600元、天然氣安裝費278,000元、排油煙設備安裝費70,500元、營業(yè)損失20萬元)。
　　事實和理由：2016年4月，原告收到被告的廣告宣傳，稱在上海市嘉定區(qū)寶某城市廣場內(nèi)的《老上海風情街》正在招商，且承諾2016年10月1日《老上海風情街》將整體開業(yè)。原告考慮自身的特色符合《老上海風情街》的定位，故決定入駐。后原、被告簽訂了一份《寶某城市廣場商鋪租賃合同》，約定原告向被告租賃寶某城市廣場1號樓第1、2層編號為M1-2F-212/213/215/216/217/286/S1-1F-272-1/272-2共8間商鋪(以下簡稱訟爭商鋪)用于經(jīng)營《白鶴長興樓》本幫飯店。后原告依約對店面進行了裝修，等待老上海風情街開業(yè)。但后老上海風情街遲遲不予開業(yè)。2017年3月，原、被告多次進行溝通，確定2016年10月1日至2017年4月30日間的所有租金、物業(yè)費予以減免，并約定被告自2017年4月20日將老上海風情街正式開業(yè)。2016年10月1日，在老上海風情街未取得經(jīng)營許可的情況下，被告強制原告先行開業(yè)經(jīng)營，導致原告在2016年10月20日被嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局以未取得相應執(zhí)照為由要求原告停止經(jīng)營。2017年8月31日，被告明確告知原告老上海風情街無法開業(yè)，當初的規(guī)劃已不存在。2017年11月21日，被告強行收回了訟爭商鋪，造成店鋪內(nèi)財物及裝修損失。
　　被告辯稱，不同意原告的訴訟請求。雙方的租賃合同已于2017年9月10日解除，解除的原因系因原告拖欠租金和物業(yè)費，經(jīng)被告發(fā)函行使了解除權而解除。由于原告違約，根據(jù)合同約定，履約保證金不予返還。合同的解除系因原告的違約行為造成，故不同意向原告賠償相應損失。
　　被告向本院提出反訴訴訟請求：一、確認原、被告簽訂的《寶某城市廣場商鋪租賃合同》已于2017年9月10日解除；二、原告向被告支付自2017年2月1日至2017年9月9日的租金172,264.30元及逾期付款違約金(按每天千分之一為標準，計算至實際清償之日)；三、原告向被告支付自2017年9月10日至2017年12月1日的房屋占用費88,840.71元(按月租金的兩倍計算)；四、原告向被告支付履約保證金2萬元；五、原告向被告支付解除合同違約金82,246.34元；六、原告向被告支付還鋪費用153,937元；七、原告向被告支付逾期注銷執(zhí)照及衛(wèi)生許可證的違約金(按每月32,502.70元為標準，自2017年10月11日計算至2018年9月13日)；八、第三人對上述款項承擔連帶責任。
　　事實和理由：2016年8月7日，第三人(乙方)與被告(甲方)簽訂了一份《寶某城市廣場商鋪租賃合同》，約定乙方向甲方租賃訟爭商鋪(面積為425.27平方米)用于經(jīng)營品牌為長興樓的飯店。租賃期限為5年，自租賃起始日起算。租賃起始日以最遲開業(yè)日或原告實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。租金采用保底租金和提成租金二者取其高的方式，按自然月度支付。合同另對履約保證金、逾期付款違約金、合同解除違約金、占用費等進行了約定。合同簽訂后，被告依約交付了訟爭商鋪。2016年9月1日，原、被告及第三人簽訂一份《租賃合同主體變更協(xié)議》，約定承租主體由第三人變更為原告，第三人對原告在租賃合同項下的義務承擔連帶責任。2016年10月1日，嘉定寶某城市廣場和訟爭商鋪同時開業(yè)。租賃期內(nèi)，因原告拖欠租金、物業(yè)費，被告及物業(yè)公司多次向原告發(fā)函進行催繳，均未果。2017年9月8日，被告向原告發(fā)送《解約函》，通知原告合同于2017年9月10日解除，要求原告支付租金、物業(yè)費、違約金等費用并返還訟爭商鋪。2017年12月1日，原告向被告交還了訟爭商鋪。
　　原告針對反訴答辯稱，不同意被告的反訴請求。1.被告違約在先，無權解除合同，且原告亦未收到被告的解除通知；2.雙方補充協(xié)議明確約定租金減免至2017年4月30日，后原告支付了2017年5、6月的租金。原告在2017年7月之后未支付租金系因被告違約，原告行使了先履行抗辯權，不存在違約行為，故不應支付租金及違約金；3.房屋占用費的答辯意見同租金的答辯意見，且被告在2017年11月21日破門進入訟爭商鋪，被告的該項訴請沒有事實和法律依據(jù)；4.原告已就履約保證金支付完畢，無需另行支付；5.被告違約在先，原告無需支付解除合同違約金和還鋪費用；6.原告已于2018年9月進行了注冊地址的變更，原告并非惡意侵占，且被告違約在先，故原告無需支付逾期注銷執(zhí)照的違約金。
　　第三人辯稱，不同意被告的反訴請求。因被告違約在先，故第三人無需承擔連帶責任。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2016年8月7日，原告法定代表人陳愛根(乙方)與被告(甲方)簽訂了一份《寶某城市廣場商鋪租賃合同》，約定乙方向甲方租賃訟爭商鋪(面積為425.27平方米)用于經(jīng)營品牌為長興樓的飯店。租賃期限為5年，自租賃起始日起算。租賃起始日以最遲開業(yè)日或乙方實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。雙方約定的租賃場所交付日為2016年6月25日。廣場統(tǒng)一開業(yè)日暫定為2016年9月23日。租賃起始日即為租金起計日。第一年的月租金為32,502.70元，自租賃起始日起4個租賃月度屆滿后次日支付。乙方應于合同生效之日起15日內(nèi)預付租金97,508.09元，于合同生效之日起5日內(nèi)支付履約保證金130,626.54元。任何因乙方違約導致提前解除合同的，甲方有權沒收該履約保證金。在甲方未提供消防文件前同意乙方進場裝修的，甲方應積極協(xié)助乙方對租賃場所的消防、環(huán)保報批、施工和驗收。如因甲方原因造成乙方不能通過消防、環(huán)保驗收，無法取得消防、環(huán)保許可證，影響乙方營業(yè)的，甲方免收不能營業(yè)期間的租金或租金起計日順延，直至通過驗收之日止。因甲方原因?qū)е乱曳阶院贤s定的開業(yè)日后60日仍不能取得營業(yè)執(zhí)照的或延期開業(yè)超過60日的，乙方有權經(jīng)催告后合同期限內(nèi)解除合同并追究甲方的違約責任。如乙方逾期支付租金、物業(yè)費等費用超過30日，經(jīng)催告后仍未支付的，甲方有權提前解除合同，合同于解除通知送達之日起終止。任何根據(jù)本合同發(fā)往合同任何一方的通知或其他文件應當以書面形式，按該方在本合同列明的地址、傳真號及聯(lián)系人發(fā)送給該方。如以信函方式或特快專遞郵寄的，按上述列明地址投郵后第二日中午12時視為已送達對方。合同另對其他事項作了約定。簽約前的2016年4月29日、6月23日，原告分別向被告支付了14萬元、36,293.34元。2017年5月31日，原告向被告支付了89,012.14元。
　　2016年9月1日，原、被告及第三人陳愛根簽訂一份《租賃合同主體變更協(xié)議》，約定承租主體由第三人陳愛根變更為原告。第三人陳愛根確認并同意對租賃合同項下的權利、義務承擔連帶責任。簽約后，原告即對訟爭商鋪進行了裝飾裝修。2016年10月1日，原告對外營業(yè)。2017年3月1日，原告發(fā)出一份《停業(yè)公告》，于該日停業(yè)。2017年5月15日，原、被告簽訂一份《補充協(xié)議》，約定原告租賃場所開業(yè)日為2016年10月1日。原告的月租金為32,502.70元，原告第一個租賃年度的租金自租賃起始日起4個租賃月度屆滿后次日支付。租賃場所漏水致使原告遭受損失事宜，經(jīng)友好協(xié)商，在原告放棄向被告追償損失前提下，被告同意免除原告2017年2月1日至2017年4月30日的租金97,508.10元和2016年10月1日至2017年4月30日的物業(yè)管理費169,330.70元。原告承諾今后按時足額支付租金、物業(yè)管理費等各項費用，否則被告有權取消給予原告的費用減免。2017年9月8日，被告向原告發(fā)出一份《解約函》，載明因原告未按約支付租金、物業(yè)費等費用，構成違約，告知原告合同于2017年9月10日解除，履約保證金110,626.54元不予退還并要求原告支付自2017年7月1日至2017年9月10日的租金、物業(yè)費、違約金等。
　　2017年10月，原告將訟爭商鋪內(nèi)的物品搬離，現(xiàn)訟爭商鋪內(nèi)的裝飾裝修已不存在。
　　另查，2016年8月4日，上海市嘉定區(qū)環(huán)境保護局出具一份《建設項目土建工程竣工驗收環(huán)境保護備案表》，備案意見為：1.從環(huán)保角度，原則同意本項目土建工程部分先行竣工驗收；2.本項目于2014年8月25日通過環(huán)評審批。要求建設單位根據(jù)環(huán)評審批意見落實相應環(huán)保措施，并另行辦理環(huán)保設施竣工驗收相關手續(xù)。2017年9月29日，上海市嘉定區(qū)環(huán)境保護局出具一份《商辦項目環(huán)境保護設施竣工驗收的審批意見》，決定對訟爭商鋪所屬D8地塊商辦項目竣工環(huán)境保護驗收合格。
　　2016年10月20日，上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局向原告發(fā)出一份《責令改正通知書》，因原告違反了《食品安全法》第三十五條第一款的規(guī)定，要求原告停止經(jīng)營，立即改正。2016年11月14日，原告取得營業(yè)執(zhí)照。2016年11月18日，原告取得食品經(jīng)營許可證。2017年4月13日，上海市嘉定區(qū)市場監(jiān)督管理局向原告作出行政處罰決定，因原告未取得有效食品經(jīng)營許可證而擅自對外經(jīng)營，違反了《食品安全法》第三十五條第一款的規(guī)定，決定對原告罰款15,000元。
　　庭審中，雙方一致確認，租金自2016年10月1日起計算，按月度支付租金。被告確認，收到原告支付的履約保證金110,626.54元。
　　本院認為，原、被告簽訂的《寶某城市廣場商鋪租賃合同》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應按約履行。
　　一、本訴部分。1.解除合同的理由。原告列舉了漏水、環(huán)評未通過、老上海風情街未開街三項。首先，漏水問題。根據(jù)雙方于2017年5月15日簽訂的《補充協(xié)議》，訟爭商鋪確實存在漏水問題，但該問題已經(jīng)雙方協(xié)商，以免除原告至2017年4月30日的租金和物業(yè)管理費的方式予以解決，故原告以此為由主張解除合同，本院不予采納；其次，環(huán)評未通過問題。根據(jù)被告提交的《建設項目土建工程竣工驗收環(huán)境保護備案表》，訟爭商鋪所屬商辦項目已于2016年8月4日通過環(huán)評審批。至于原告提交的《商辦項目環(huán)境保護設施竣工驗收的審批意見》，該意見系針對商辦項目環(huán)境保護設施的竣工驗收問題，不影響環(huán)評通過審批，而是環(huán)評通過審批后進一步落實項目竣工驗收的具體措施，故原告以此為由主張解除合同，本院亦不予采納；最后，老上海風情街未開街問題。根據(jù)查明的事實，被告確實以老上海風情街進行對外招商，原告入駐寶某城市廣場并進行裝飾裝修確有此因素存在，該風情街未開街確對原告經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。雖然合同未約定老上海風情街的相關內(nèi)容，但該風情街作為寶某城市廣場商辦項目的一部分，被告理應予以開街以符合原告入駐時的定位要求，被告未開街存在違約，應承擔一定的違約責任。但原告作為自主經(jīng)營的企業(yè)，理應清楚影響其正常經(jīng)營的因素有多種而非僅未開街所致。寶某城市廣場作為一個整體的商辦項目，老上海風情街在該項目中僅占一小部分，即使該風情街未開街，對原告的經(jīng)營所產(chǎn)生的影響也是有限的，原告對此也應有預知，故原告以此為由要求解除合同，理由尚不充分。且根據(jù)查明的事實，原告于2016年10月20日停業(yè)系因其未取得有效食品經(jīng)營許可證。在雙方于2017年5月15日簽訂的《補充協(xié)議》中除漏水問題外，原告亦從未提及環(huán)評未通過、老上海風情街未開街問題。綜上，原告要求解除合同的理由并不成立，本院不予采納；2.賠償損失問題。基于被告的老上海風情街未開街確對原告經(jīng)營產(chǎn)生一定影響，本院綜合本案的實際情況，酌情確定損失的金額為30萬元，由被告予以賠償；3.履約保證金退還問題。根據(jù)原告于2016年4月29日向被告支付了14萬元的事實及合同關于履約保證金的約定，本院認定原告已足額支付了履約保證金130,626.54元。被告關于原告僅支付了履約保證金110,626.54元的抗辯，沒有證據(jù)支持，本院不予采納。在被告違約的情況下，其無權要求沒收該保證金，故原告要求被告退還履約保證金130,626.54元的訴訟請求，本院予以支持。
　　二、反訴部分。1.解除合同的理由。因被告未就老上海風情街予以開街，存在違約行為，故被告以原告未支付租金、物業(yè)管理費等解除合同的理由并不充分，本院不予采納。但鑒于被告已實際收回訟爭商鋪，雙方的租賃合同已無法繼續(xù)履行，原告亦要求解除合同，故本院確認雙方簽訂的租賃合同實際已解除。關于解除的時間，原告自述于2017年10月前后將訟爭商鋪內(nèi)的物品搬離，但鑰匙并未交還，未辦理交接手續(xù)，被告于2017年11月21日強行收回訟爭商鋪，而被告確認原告于2017年8月停業(yè)，于2017年12月1日交還了訟爭商鋪。鑒于此，在雙方均無確切證據(jù)證明收回商鋪時間的情況下，本院酌情確定收回商鋪的時間為2017年11月25日，即合同的解除時間；2.原告的違約責任問題。根據(jù)查明的事實，原告并未依約支付租金至合同解除之日，其行為亦已構成違約，應承擔相應的違約責任。根據(jù)雙方于2017年5月15日簽訂的《補充協(xié)議》，雖然存在如原告未按約支付2017年5月1日起的租金，被告可取消費用減免的約定，但該《補充協(xié)議》約定的內(nèi)容系針對訟爭商鋪漏水導致原告損失問題，減免的至2017年4月30日的租金、物業(yè)管理費系針對賠償漏水導致的損失而言，故被告主張取消減免的費用有違合同的約定，本院不予采納。因原告自2017年5月1日起未足額支付租金，其理應向被告支付至合同解除之日的租金。經(jīng)核算，自2017年5月1日至2017年11月25日的租金金額為222,101.80元?？鄢嬉阎Ц兜?34,678.94元(不包括履約保證金130,626.54元)，原告還應向被告支付租金87,422.86元。至于逾期付款違約金、解除合同違約金、逾期注銷相關執(zhí)照違約金，因被告存在違約行為，故本院對上述違約金均不予支持。因本院已就租金計算至合同解除之日即收回商鋪之日，故不存在房屋占用費問題，對被告要求支付占用費的訴訟請求，本院不予支持。至于被告主張的欠付的履約保證金，因本院在本訴部分已認定原告已足額支付，且合同已解除，故被告要求原告支付欠付的履約保證金的訴訟請求，本院不予支持。而還鋪費用，被告未提供相關依據(jù)，且被告自身存在違約行為，故對該項費用，本院亦不予支持。關于第三人的責任問題。根據(jù)原、被告及第三人簽訂的《租賃合同主體變更協(xié)議》，第三人確認并同意對租賃合同項下的權利、義務承擔連帶責任，故第三人應對原告欠付的租金承擔連帶責任，對被告的該項訴訟請求，本院予以支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海尚某某餐飲管理有限公司與被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2016年8月7日簽訂的《寶某城市廣場商鋪租賃合同》于2017年11月25日解除；
　　二、被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海尚某某餐飲管理有限公司賠償損失人民幣30萬元；
　　三、被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海尚某某餐飲管理有限公司退還履約保證金人民幣130,626.54元；
　　四、原告上海尚某某餐飲管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付自2017年5月1日至2017年11月25日的租金人民幣87,422.86元；
　　五、第三人陳愛根對原告上海尚某某餐飲管理有限公司應支付的租金人民幣87,422.86元承擔連帶責任；
　　六、原告上海尚某某餐飲管理有限公司的其余本訴請求，不予支持；
　　七、被告上海寶某康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余反訴請求，不予支持。
　　如當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴受理費26,177.52元，減半收取13,058.76元，由原告負擔10,729.91元，被告負擔2,328.85元。反訴受理費5,651元，由原告負擔658.50元，被告負擔4,992.50元。原、被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：周??平

書記員：俞佳悅