原告：上海小馬過河投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙承霞，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：羅麗。
　　委托訴訟代理人：閆德鴻。
　　被告：彭某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：高韻翔，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陶靜靜，上海捷勛律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)澄瀏中路XXX號(hào)XXX室。
　　法定代表人：丁明芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張成剛。
　　委托訴訟代理人：劉永輝。
　　原告上海小馬過河投資管理有限公司(以下稱“小馬公司”)與被告彭某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。審理中，本院依法追加上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城創(chuàng)域公司”)作為本案第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人羅麗、閆德鴻、被告委托訴訟代理人陶靜靜、第三人委托訴訟代理人張成剛、劉永輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　小馬公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)小馬公司與彭某某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年5月15日解除；2、判令彭某某向小馬公司支付2017年4月1日至2017年5月15日期間的租金人民幣(以下幣種同)15,053.35元；3、判令彭某某向小馬公司支付逾期交納租金違約金1,987.04元(違約金每日按照未付款項(xiàng)千分之三即45.16元計(jì)算，自2017年4月1日起計(jì)算至2017年5月14日止)；4、判令彭某某向小馬公司支付解除合同違約金20,168.84元；5、判令彭某某依約補(bǔ)足免租期期間租金14,914.8元(按照每日331.44元計(jì)算，自2016年11月17日起計(jì)算至2016年12月31日止)；6、判令彭某某支付2017年5月16日至2017年11月17日的占用費(fèi)121,969.92元(每日按照日租金的兩倍計(jì)算)；7、要求彭某某注銷登記在系爭(zhēng)房屋的工商登記信息。事實(shí)與理由：小馬公司與彭某某于2016年11月23日簽訂《租賃合同》，合同約定彭某某承租小馬公司擁有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的位于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)，位于第一層的商鋪(以下稱“系爭(zhēng)房屋”)，租期為2017年1月1日至2019年12月31日。彭某某將該商鋪用于經(jīng)營(yíng)。彭某某應(yīng)于2017年3月15日前繳納租金，因其未如期繳納租金，經(jīng)小馬公司多次向其催繳無果，小馬公司依照合同約定與彭某某于2017年5月15日解除合同。因彭某某的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，且給小馬公司造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，故小馬公司涉訴。庭審中，小馬公司撤回了第七項(xiàng)要求彭某某注銷工商登記信息的訴訟請(qǐng)求。
　　彭某某辯稱，認(rèn)可租賃合同于2017年5月15日解除，但不同意小馬公司的其余訴訟請(qǐng)求。一、彭某某已繳納了2017年1月1日至2017年3月31日的租金30,244元及履約保證金30,244元，小馬公司曾承諾彭某某可以用保證金抵扣三個(gè)月租金，即房租可抵扣至2017年6月30日，故彭某某不存在違約行為，無需承擔(dān)違約責(zé)任。且小馬公司主張的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，若法院支持違約金，請(qǐng)求酌情調(diào)整；二、合同簽訂前，小馬公司在對(duì)系爭(zhēng)房屋所在商業(yè)街進(jìn)行推廣宣傳時(shí)曾向彭某某承諾日后將會(huì)有世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐商業(yè)樓，此處人流量巨大，經(jīng)營(yíng)前景利好，能夠獲得巨大經(jīng)營(yíng)收益，彭某某基于上述宣傳內(nèi)容與小馬公司簽訂了租賃合同，但彭某某入駐商鋪后發(fā)現(xiàn)商業(yè)街內(nèi)其他商鋪基本處于空置狀態(tài)，商業(yè)街無標(biāo)識(shí)牌，經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，且物業(yè)管理不善、公共環(huán)境惡劣，小馬公司運(yùn)行不作為，嚴(yán)重影響彭某某的日常經(jīng)營(yíng)，故違約方為小馬公司；三、小馬公司于2017年5月10日向彭某某發(fā)出解除合同通知，通知彭某某自2017年5月10日起退場(chǎng)，彭某某收到通知后無奈于5月10日搬離系爭(zhēng)房屋。由于小馬公司管理人員混亂，導(dǎo)致搬離時(shí)無法交接，剩余未搬走的物品均默示由小馬公司清場(chǎng)處置。
　　新城創(chuàng)域公司述稱，一、直至本案庭審之日，新城創(chuàng)域公司作為合同一方當(dāng)事人才首次知悉小馬公司曾向租戶發(fā)送解約通知函，此前從未收悉過。現(xiàn)因三方無法達(dá)成一致，故同意解除合同，合同解除時(shí)間請(qǐng)求法院在保證第三人權(quán)益的基礎(chǔ)上酌定。二、根據(jù)租賃合同約定，合同解除后，履約保證金應(yīng)予優(yōu)先抵扣違約金、租金、房屋占用費(fèi)及相關(guān)賠償費(fèi)用，故請(qǐng)求法院予以優(yōu)先抵扣。
　　小馬公司圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了以下證據(jù)：商鋪?zhàn)赓U合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、商業(yè)運(yùn)營(yíng)委托管理合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、2017年5月10日租金繳納通知書、2017年5月15日解除合同通知書、2017年5月20日清場(chǎng)通知書、2017年9月1日清場(chǎng)通知書。經(jīng)質(zhì)證，彭某某對(duì)商鋪?zhàn)赓U合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、商業(yè)運(yùn)營(yíng)委托管理合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、2017年5月10日及5月15日的通知書均予以認(rèn)可，其余兩份通知書均未收到過。新城創(chuàng)域公司對(duì)上述證據(jù)均認(rèn)可。
　　彭某某圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了以下證據(jù)：繳費(fèi)憑證及保證金收據(jù)。經(jīng)質(zhì)證，小馬公司及新城創(chuàng)域公司對(duì)上述證據(jù)均認(rèn)可。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年11月23日，小馬公司(甲方)、彭某某(乙方)及新城創(chuàng)域公司(丙方)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》一份，約定甲方負(fù)責(zé)租賃房屋的招商代理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)(含物業(yè)、商業(yè)管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有權(quán)在上述期限內(nèi)，以自己名義自主經(jīng)營(yíng)、對(duì)外招租、與租戶簽訂租約、收取租金、進(jìn)行管理和解除租約、租賃物返還交接等事項(xiàng)；系爭(zhēng)房屋位于第1層，共1間，建筑面積約70.52平方米；乙方承諾租賃該房屋之用途僅作為配套，經(jīng)營(yíng)晨光文具；乙方應(yīng)于2016年11月17日進(jìn)場(chǎng)裝修，并于2016年12月31日裝修結(jié)束；租賃期限為36個(gè)月，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，上述租賃期限起始日期即為裝修期屆滿之日；系爭(zhēng)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)為自2017年1月1日起至2017年12月31日的日租金為4.7元/㎡/天，年租金為120,977元，自2018年1月1日起至2018年12月31日的日租金為4.7元/㎡/天，年租金為120,977元，自2019年1月1日起至2019年12月31日的日租金為4.982元/㎡/天，年租金為128,236元；首期(即2017年1月1日至2017年3月31日)的租金30,244元于簽約當(dāng)日內(nèi)支付，此后每期租金為3個(gè)月，提前15日支付，先付后用，即2017年4月1日至2017年6月30日租金30,244元的繳納時(shí)間為2017年3月16日；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方賬戶，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方賬戶；履約保證金為30,244元，簽訂合同時(shí)乙方當(dāng)場(chǎng)予以支付，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃履約保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)無息返還給乙方，履約保證金支付至丙方賬戶；除本合同第七條第二款約定外，在合同期內(nèi)乙方如有以下行為的，甲方有權(quán)解除本合同，并要求乙方支付數(shù)額為二個(gè)月租金的違約金(以最后一年月租金為準(zhǔn))、收回該房屋、不予退還履約保證金，并有權(quán)要求乙方支付裝修免租期(若有)之間租金及物業(yè)管理費(fèi)：(1)擅自改變物業(yè)用途的，(2)逾期支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用達(dá)30日及以上……；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋按約定條件交還甲方的，則自交還期屆滿次日起，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同終止時(shí)該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費(fèi)，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止；在不影響本合同項(xiàng)下甲方其他權(quán)利的前提下，在合同期內(nèi)若乙方違反本合同項(xiàng)下任何付款責(zé)任且經(jīng)甲方催告后仍未予支付的，……在不影響甲方權(quán)利或補(bǔ)救的前提下，每逾期一日，則乙方需按未付款項(xiàng)千分之三的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金，違約金自上述各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)付之日起開始計(jì)算，直至乙方付清所有前述的費(fèi)用。合同附件一裝修及設(shè)施、設(shè)備情況中甲、乙方共同確認(rèn)甲方已向乙方交房，交房時(shí)間為2016年11月17日。后因彭某某欠付租金，小馬公司于2017年5月10日向彭某某發(fā)出租金繳納通知書，要求彭某某于2017年5月10日17時(shí)前支付拖欠的租金30,244元。同年5月15日，小馬公司向彭某某發(fā)出解除合同通知書，通知彭某某因其逾期交納租金已超過30日，雙方租賃合同于2017年5月15日解除。之后，小馬公司以彭某某違約為由，訴至法院。
　　另查，系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人為案外人秦某1、秦某2、王某某。秦某1、秦某2、王某某與案外人上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司(以下稱“新城萬嘉公司”)簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，將系爭(zhēng)房屋委托給新城萬嘉公司經(jīng)營(yíng)管理。2016年1月1日，新城萬嘉公司(甲方)、上海置天投資管理有限公司(乙方，系小馬公司的前身)及新城創(chuàng)域公司(丙方)共同簽訂《商業(yè)運(yùn)營(yíng)委托管理合同》一份，約定甲方將位于上海市嘉定區(qū)新城香溢璟庭1期項(xiàng)目委托乙方提供招商代理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)(含物業(yè)管理)；乙方對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)期限為10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；運(yùn)營(yíng)管理范圍及內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目的整體招商、項(xiàng)目開業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理工作等；租戶的租賃保證金數(shù)額由甲方確定，由丙方負(fù)責(zé)收取，丙方向承租人出具保證金收據(jù)；該項(xiàng)目物業(yè)由乙方物業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。三方另于2016年7月1日就上述《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，明確部分商鋪乙方不進(jìn)行招商，乙方實(shí)際招商面積為18336平方米(包括本案系爭(zhēng)房屋)等。
　　審理中，1、小馬公司與彭某某一致確認(rèn)彭某某已付租金為30,244元，租金已付至2017年3月31日。三方一致確認(rèn)彭某某已向新城創(chuàng)域公司支付租賃保證金30,244元。2、彭某某表示其已于2017年5月15日搬離系爭(zhēng)房屋，并口頭告知過小馬公司，未與小馬公司辦理房屋交接手續(xù)，但未就實(shí)際搬離時(shí)間進(jìn)行舉證；小馬公司不認(rèn)可彭某某已于2017年5月搬離，并表示從未收到過彭某某的搬離通知，直至2017年11月17日，其發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋無人經(jīng)營(yíng)，故自行收回了房屋。3、在系爭(zhēng)房屋所在商業(yè)街有小馬公司工作人員常駐辦公，負(fù)責(zé)維護(hù)客戶關(guān)系、配合辦理工商登記、衛(wèi)生檢查、定期收取租金等相關(guān)事宜。4、三方一致同意若法院未能對(duì)小馬公司及彭某某主張的合同解除日期予以支持的，同意由法院判決解除，并將租賃保證金在彭某某的應(yīng)付款中一并予以扣除。
　　本院認(rèn)為，彭某某與小馬公司、新城創(chuàng)域公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，各方均應(yīng)按約履行。合同簽訂后，小馬公司已按約交付房屋，彭某某理應(yīng)按約支付租金?，F(xiàn)彭某某僅支付了部分租金，仍拖欠剩余租金未付，且逾期支付租金已超過30日，根據(jù)合同約定，小馬公司有權(quán)行使合同解除權(quán)，但因本案所涉合同為三方合同，小馬公司在本案訴訟前發(fā)出的解除合同通知未送達(dá)新城創(chuàng)域公司，尚未發(fā)生合同解除的法律效果，故本院對(duì)小馬公司及彭某某認(rèn)可的合同解除日無法確認(rèn)。鑒于彭某某已實(shí)際搬離系爭(zhēng)房屋，小馬公司亦已實(shí)際收回房屋，合同已無法繼續(xù)履行，且三方當(dāng)庭均表示同意由法院判決解除合同，對(duì)此本院予以照準(zhǔn)?，F(xiàn)小馬公司主張至其實(shí)際收回系爭(zhēng)房屋即2017年11月17日的租金及占有使用費(fèi)，因本案租賃合同解除在后，尚不存在占有使用費(fèi)問題。雖然彭某某辯稱其已于2017年5月15日搬離系爭(zhēng)房屋，但小馬公司對(duì)此不予認(rèn)可，且彭某某并未就其抗辯的搬離日期以及搬離后是否已告知小馬公司收房進(jìn)行舉證，亦未與小馬公司辦理過房屋交接手續(xù)，本院對(duì)該辯稱意見無法采信，彭某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不能的不利后果，故租金截止日期可依小馬公司主張的2017年11月17日計(jì)算。關(guān)于租金的支付標(biāo)準(zhǔn)，因小馬公司負(fù)有涉案商場(chǎng)的招商運(yùn)營(yíng)及管理義務(wù)，且自認(rèn)有工作人員常駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，但其在2017年5月向彭某某發(fā)出解除合同通知后，彭某某亦未再支付后續(xù)租金的情況下，疏于對(duì)系爭(zhēng)房屋狀況進(jìn)行跟蹤了解，未能及時(shí)收回房屋以防止損失擴(kuò)大，存在過錯(cuò)，故本院酌情扣減20%的租金。經(jīng)本院核算，彭某某需支付小馬公司租金61,250.11元，彭某某已付的租賃保證金30,244元可予以先行抵扣。故對(duì)于小馬公司主張的逾期付款違約金，本院不予支持。關(guān)于解約違約金，本院兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，酌情確定解約違約金為16,130.27元。關(guān)于小馬公司主張的免租期租金14,914.8元，因符合雙方合同約定，可予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海小馬過河投資管理有限公司、被告彭某某以及第三人上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司簽訂的關(guān)于上海市嘉定區(qū)洪德路XXX號(hào)房屋的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
　　二、被告彭某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海小馬過河投資管理有限公司房屋租金61,250.11元(被告彭某某已支付的履約保證金30,244元可予抵扣)；
　　三、被告彭某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告上海小馬過河投資管理有限公司解除合同違約金16,130.27元；
　　四、被告彭某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海小馬過河投資管理有限公司自2016年11月17日起至2016年12月31日止的免租期期間租金14,914.8元；
　　五、原告上海小馬過河投資管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)3,782元，減半收取1,891元，由原告上海小馬過河投資管理有限公司負(fù)擔(dān)888元，由被告彭某某負(fù)擔(dān)1,003元(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：史建穎

書記員：韓??坤