原告(反訴被告)：上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：代建寧，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳登全，男。
　　委托訴訟代理人：劉曉君，上海中筑律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地云南省宣威市。
　　委托訴訟代理人：崔中寶，上海銘寰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：向偉佳，上海銘寰律師事務(wù)所律師。
　　原告上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱家標(biāo)公司)與被告劉某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年5月15日第一次公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，被告劉某提出反訴，本院合并進(jìn)行審理，于2019年6月10日、2019年9月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告家標(biāo)公司的委托訴訟代理人吳登全(第三次未到庭)、劉曉君(第一、二次未到庭)、被告劉某及其委托訴訟代理人崔中寶(第二次到庭)、向偉佳(第三次到庭)到庭參加訴訟。簡(jiǎn)易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，經(jīng)雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商，同意延長(zhǎng)簡(jiǎn)易程序適用期間，一致選擇在期限屆滿后仍適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告家標(biāo)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、原、被告就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的《租賃合同》于2019年1月28日解除；2、被告支付2019年1月15日至2019年1月28日期間的租金3,826元；3、被告支付2019年1月29日至2019年4月3日期間的房屋使用費(fèi)18,040元；4、被告支付違約金8,200元。事實(shí)與理由：2015年7月19日，原告與案外人周新明就系爭(zhēng)房屋簽訂《房屋出租委托合同》。2015年9月15日，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂《租賃合同》，租期自2015年9月15日至2020年9月14日，被告向原告支付租金。2019年1月15日被告應(yīng)支付租金16,400元，然經(jīng)原告多次催討，被告均未支付。同時(shí)，被告實(shí)際租賃系爭(zhēng)房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，違反了合同約定的居住用途。因被告行為嚴(yán)重違反合同約定，故起訴至法院。
　　被告劉某到庭辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求。2018年12月開始，系爭(zhēng)房屋所在大樓原物業(yè)公司撤離，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋無法正常供應(yīng)熱水、暖氣，電梯經(jīng)常停運(yùn)，對(duì)系爭(zhēng)房屋適用產(chǎn)生巨大影響。2018年12月18日在與原告公司員工溝通無果的情況下，被告就實(shí)際搬離系爭(zhēng)房屋。被告認(rèn)為系原告違約，被告不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　反訴原告劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)反訴原告與反訴被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《租賃合同》于2018年12月18日解除；2、反訴被告退還2018年12月18日至2019年1月15日期間的租金7,917元；3、反訴被告退還押金7,500元；4、反訴被告支付違約金8,200元。事實(shí)與理由：2015年9月15日，反訴原、被告簽訂《租賃合同》，反訴原告按照合同約定支付了2018年11月16至2019年1月15日期間的租金，但系爭(zhēng)房屋自2018年12月開始無法正常供應(yīng)熱水及暖氣，當(dāng)時(shí)正值冬天，系爭(zhēng)房屋無法正常居住，反訴原告就上述問題多次向反訴被告反映，但未得到有效解決，反訴原告于2018年12月18日搬離系爭(zhēng)房屋。反訴原告認(rèn)為反訴被告的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
　　反訴被告辯稱，不同意反訴原告的全部訴訟請(qǐng)求。系爭(zhēng)房屋可以正常使用，且熱水、暖氣等問題系整幢大樓的物業(yè)管理范圍，不能作為拖欠租金的理由。反訴原告所稱于2018年12月18日搬離系爭(zhēng)房屋，未提供相應(yīng)的依據(jù)，亦不構(gòu)成解除合同的依據(jù)。故反訴原告要求解除合同、退還押金、租金及支付違約金的請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，應(yīng)予駁回。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為吳征、吳海燕。吳海燕委托周新明辦理系爭(zhēng)房屋租賃事宜。
　　2015年7月19日，周新明(甲方、委托方)與家標(biāo)公司(乙方、受委托方)簽訂《房屋出租委托合同》，約定甲方委托乙方出租系爭(zhēng)房屋，委托期自2015年7月19日起，不少于60個(gè)月且不超過68個(gè)月。
　　2015年9月15日，家標(biāo)公司(甲方、租賃代理機(jī)構(gòu))與劉某(乙方、承租人)簽訂《租賃合同》，約定系爭(zhēng)房屋租賃用途為居住，居住人數(shù)不超過2人。租賃期限自2015年9月15日至2020年9月14日，共計(jì)60個(gè)月。租金標(biāo)準(zhǔn)為7,500元/月，付二押一，合同總租金481,200元。押金7,500元，租賃期滿或合同解除后，押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方。租賃期限內(nèi)，甲方承擔(dān)房屋及附屬物品、設(shè)備設(shè)施因老化產(chǎn)生的維護(hù)、維修事宜。租賃期限內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障租賃房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。甲方不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1、未按約定支付租金達(dá)7日的；……3、擅自改變房屋用途、拆改變動(dòng)或損害房屋主體結(jié)構(gòu)的；……。在合同解除當(dāng)日，乙方應(yīng)依據(jù)本合同之附件二《房屋交割清單》，將租賃房屋及設(shè)施交還甲方。違約金標(biāo)準(zhǔn)為月租金的100%。合同還約定，第2年租金標(biāo)準(zhǔn)為8,000元/月，第3至5年的租金標(biāo)準(zhǔn)為8,200元/月。同日，雙方簽訂《房屋交割清單》。
　　合同簽訂后，劉某按約支付了2019年1月14日前的租金。
　　2018年11月20日，案外人上海星海時(shí)尚物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱星海公司)發(fā)布通告，將于2018年11月29日正式退出上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號(hào)金富得商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)工作。2018年11月30日，星海公司與上海聯(lián)訊物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱聯(lián)訊公司)辦理交接手續(xù)。
　　2018年12月起，系爭(zhēng)房屋所在大樓無法正常供應(yīng)熱水及暖氣，部分電梯曾出現(xiàn)故障，同時(shí)因出現(xiàn)火警報(bào)警，經(jīng)派出所要求，系爭(zhēng)房屋所在大樓不得使用取暖設(shè)備。
　　2018年12月23日，聯(lián)訊公司發(fā)布通知：“由于金富得商業(yè)廣場(chǎng)主要公共設(shè)施設(shè)備常年缺乏維保，絕大部分達(dá)不到使用功能，尤其主用鍋爐處于癱瘓狀態(tài)……工程部人員加班加點(diǎn)對(duì)供暖、供熱水設(shè)施設(shè)備二臺(tái)鍋爐進(jìn)行排摸檢查，……都屬于癱瘓狀態(tài)。工程部人員通過七天時(shí)間對(duì)一臺(tái)備用鍋爐進(jìn)行檢修，基本能達(dá)到帶病使用狀態(tài)，……在無法修復(fù)主用鍋爐的前提下，也為了備用鍋爐能夠順利的每天運(yùn)行……暫定每天提供相應(yīng)暖氣開放時(shí)間：17：00至次日9：00，如遇特殊天氣另行通知”。
　　2019年1月24日，家標(biāo)公司員工向劉某發(fā)送微信：“你好，租金已經(jīng)逾期14天了，你下午在家吧，我去看下”。劉某向家標(biāo)公司員工回復(fù)：“……你的房子從11月30日開始，就出現(xiàn)停熱水、停電梯、?？照{(diào)和空調(diào)暖氣到現(xiàn)在只是晚上開，白天不開，對(duì)我們居住產(chǎn)生了很大影響，……，按照合同你方已經(jīng)違約，我方有權(quán)終止合同，并有權(quán)追究你方違約責(zé)任……”。家標(biāo)公司員工回復(fù)：“你要把房屋盡快還給我們，押金問題后續(xù)我來跟房東協(xié)商，如果拒不交租和交還房屋，公司會(huì)安排起訴”。劉某回復(fù)：“是你房子設(shè)施問題，導(dǎo)致不能居住。你解決不了設(shè)施問題，你就押金馬上退我，我把房子馬上還你”。
　　2019年1月28日，家標(biāo)公司向劉某發(fā)送短信：“……按照合同約定，第21次付款2019年1月15日應(yīng)付16,400元，現(xiàn)已逾期14天未繳納租金，按照合同第九條第四項(xiàng)約定已經(jīng)構(gòu)成違約，煩請(qǐng)你盡快歸還房屋，否則我司會(huì)走法律途徑來索賠……”。
　　2019年4月3日，劉某交還系爭(zhēng)房屋。
　　另查，2018年11月30日起至2019年3月期間，劉某及案外人王嘉明通過微信和家標(biāo)公司溝通房屋居住使用問題。
　　審理中，劉某提供其與案外人吳征就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號(hào)1301室、2302室房屋簽訂的租賃合同及因大樓設(shè)施問題達(dá)成的調(diào)解協(xié)議一份，并表示吳征與本案系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人周新明系夫妻關(guān)系。家標(biāo)公司對(duì)上述證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可，并表示上述證據(jù)僅系案外人吳征對(duì)劉某的讓利，與本案無關(guān)。另原、被告均確認(rèn)系爭(zhēng)房屋的暖氣及熱水系由物業(yè)統(tǒng)一供給。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！蹲赓U合同》系原、被告真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。首先，家標(biāo)公司作為出租人，應(yīng)當(dāng)保證系爭(zhēng)房屋及其附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)，但本院注意到，自2018年12月起，系爭(zhēng)房屋暖氣、熱水處于無法正常供應(yīng)的狀態(tài)，確對(duì)系爭(zhēng)房屋的使用產(chǎn)生影響，故家標(biāo)公司存在履行瑕疵。其次，劉某作為承租人，應(yīng)當(dāng)按約支付系爭(zhēng)房屋的租金，但劉某自2019年1月15日起未支付租金，違反了合同約定，但考慮到冬季暖氣、熱水未能完全修復(fù)的影響以及雙方的溝通過程，劉某未付租金的行為不應(yīng)認(rèn)定為根本違約；再次，家標(biāo)公司主張劉某改變系爭(zhēng)房屋用途，將系爭(zhēng)房屋用于經(jīng)營(yíng)酒店，考慮到雙方租賃合同已經(jīng)履行3年有余，而家標(biāo)公司提供的證據(jù)難以支持其主張，故本院難以采信；最后，考慮雙方在合同履行中均有過錯(cuò)，且系爭(zhēng)房屋于2019年4月3日交接完畢，《租賃合同》已無實(shí)際履行之必要，故本院認(rèn)定《租賃合同》應(yīng)于2019年4月3日解除，雙方互不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于2018年12月18至2019年4月3日期間的費(fèi)用，考慮到系爭(zhēng)房屋的問題及劉某租金支付情況，本院酌定劉某應(yīng)當(dāng)向家標(biāo)公司支付租金9,759元。此外，因雙方合同解除，家標(biāo)公司應(yīng)當(dāng)退還劉某押金7,500元。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百零九條、第二百一十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告(反訴原告)劉某就上海市靜安區(qū)陜西北路XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《租賃合同》于2019年4月3日解除；
　　二、被告劉某支付原告上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司租金9,759元；
　　三、反訴被告上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還反訴原告劉某押金7,500元；
　　四、原告上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，本院不予支持；
　　五、反訴原告劉某的其余訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)510.60元，減半收取計(jì)255.30元，反訴案件受理費(fèi)195.22元，合計(jì)450.52元，由原告(反訴被告)上海家標(biāo)堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)225.26元，被告(反訴原告)劉某負(fù)擔(dān)225.26元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：羅海鳴

書記員：?jiǎn)汤m(xù)寧