原告(反訴被告)：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　原告(反訴被告)：上海家平物業(yè)管理有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳阿陳，經(jīng)理。
　　以上兩原告共同委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　以上兩原告共同委托訴訟代理人：孫鴻書(shū)，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海申某木業(yè)有限公司，住所地上海青港經(jīng)濟(jì)小區(qū)西區(qū)170號(hào)。
　　法定代表人：陳良剛，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：徐葉花，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蘇潔靈，上海安宸律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)家平物業(yè))與被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)申某木業(yè))房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月1日受理后，依法適用普通程序，于2018年11月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。吳某某、家平物業(yè)的委托訴訟代理人孫一天和申某木業(yè)的法定代表人陳良剛及委托訴訟代理人徐葉花到庭參加了上述庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　吳某某和家平物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告退還原告保證金200,000元；2、判令被告賠償裝修房屋費(fèi)用1,493,295.48元；3、判令被告支付居間費(fèi)400,000元；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告系專(zhuān)業(yè)從事房產(chǎn)租賃行業(yè)。2016年4月19日，原告與被告簽訂廠房租賃合同，租賃產(chǎn)權(quán)屬于被告的位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢(qián)公路XXX號(hào)的廠房，租賃期限為2O16年6月1日至2O26年6月1日。取得系爭(zhēng)房屋后，原告對(duì)所租賃的廠房進(jìn)行了改造、裝修裝潢，花費(fèi)了近3O0萬(wàn)元的裝修費(fèi)用，同時(shí)又支付了60余萬(wàn)元的居間費(fèi)用用于招攬客戶(hù)。2017年5月間，青村鎮(zhèn)人民政府、朱店村村委會(huì)多次以告知書(shū)的形式告知原告，由于該房屋系違章建筑，因此要求原告限期搬離，否則一切后果自負(fù)。原告多次就原告的裝修、裝潢損失、停產(chǎn)停業(yè)損失與被告進(jìn)行協(xié)商，被告根本不予理睬。原告無(wú)奈，只得具狀訴至法院，尋求法律救濟(jì)。懇請(qǐng)法院根據(jù)事實(shí)和有關(guān)法律規(guī)定，準(zhǔn)許原告的訴訟請(qǐng)求。
　　申某木業(yè)辯稱(chēng)，保證金應(yīng)在結(jié)清所有費(fèi)用后予以返還，但原告尚欠租金、水電費(fèi)，故不同意返還保證金；租賃期間，原告也未有添附，要求賠償沒(méi)有依據(jù)；居間費(fèi)與被告無(wú)關(guān)。
　　申某木業(yè)向本院提出反訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告于2016年4月19日簽訂的《租賃合同》無(wú)效；2、判令原告向被告支付房屋占用使用費(fèi)1,138,611元；三、判令原告向被告支付逾期付款利息(1、以600,000元為本金，自2017年2月13日起至實(shí)際付款日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息；2、以281,346元為本金，自2017年5月16日起至實(shí)際付款日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算的利息)；四、判令原告向被告支付自2017年6月1日起至2017年9月15日止，按超出面積558平方米，以每年100,000元的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算的房屋占用使用費(fèi)29,166元；五、判令原告支付水費(fèi)10,469元；六、判令原告支付電費(fèi)19,299.5元；七、判令原告支付向第三人收取的押金60,068元；八、判令原告賠償廠房原有設(shè)備損失費(fèi)177,255元；九、訴訟費(fèi)等由原告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告于2016年4月19日簽訂《租賃合同》，由原告租賃被告位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢(qián)公路XXX號(hào)廠房，面積12,370平方米。合同還約定了租賃費(fèi)用、支付方式及違約責(zé)任等。
　　合同簽訂后，被告按約交付廠房，原告卻未能足額按期支付租金，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。經(jīng)被告催討未果，特提起訴訟。
　　吳某某和家平物業(yè)辯稱(chēng)，系爭(zhēng)租賃房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，租賃合同確屬無(wú)效。系爭(zhēng)租賃房屋在2017年5月25日有關(guān)部門(mén)發(fā)出拆除通知起已經(jīng)不具備使用條件，原告已經(jīng)返還了房屋，且足額支付了占用使用費(fèi)，不應(yīng)再承擔(dān)占用使用費(fèi)。對(duì)被告的其余訴訟請(qǐng)求不予認(rèn)可。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年4月19日，原、被告雙方簽訂《租賃合同》，約定甲方(申某木業(yè))將位于上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)沿錢(qián)公路XXX號(hào)，建筑面積12,370平方米，包括廠房?jī)?nèi)外空地供乙方(吳某某、家平物業(yè))使用。租期十年，自2016年6月1日至2026年6月1日止。廠房年租金2,400,000元，乙方付款方式為付三個(gè)月房租另加一個(gè)月保證金200,000元。甲方允許乙方分租給朋友生產(chǎn)使用。在租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證廠房乙方能夠正常使用，租賃期間，如未能正常使用而影響到乙方正常經(jīng)營(yíng)而造成的損失，由甲方承擔(dān)一切責(zé)任，賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。甲方保證若三年內(nèi)乙方遇國(guó)家政策拆遷，甲方賠償乙方一切損失，三年后因國(guó)家政策拆遷，不可抗力因素，須終止合同，乙方的拆遷損失按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)賠償給乙方，根據(jù)乙方使用時(shí)間按日扣除費(fèi)用后，退還乙方剩余租金及押金。
　　上述協(xié)議簽訂后，雙方按約履行了各自義務(wù)。被告租賃廠房進(jìn)行分割后對(duì)外出租。
　　2017年5月25日，上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)人民政府發(fā)出《限期搬離告知書(shū)》，認(rèn)為租賃使用的建筑未依法通過(guò)消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收或消防備案，存在未報(bào)批環(huán)評(píng)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)審批，并存在較大安全隱患，要求在2017年5月25日做好搬離工作。2017年6月10日，上海市奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)朱店村村民委員會(huì)發(fā)出《告知書(shū)》，稱(chēng)根據(jù)建設(shè)用地減量化和違章建筑拆除工作進(jìn)程，沿錢(qián)公路XXX號(hào)處廠房將于7月20日起全面拆除，請(qǐng)?jiān)诖巳掌谇叭堪犭x。
　　由于雙方對(duì)賠償事宜未能達(dá)成合意，原告訴訟來(lái)院。
　　審理期間，原告曾申請(qǐng)對(duì)其在系爭(zhēng)租賃廠房?jī)?nèi)的添附物進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)上海眾華資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，A：無(wú)爭(zhēng)議部分1、大門(mén)伸縮門(mén)7,514.64元；2、大門(mén)口門(mén)衛(wèi)室及衛(wèi)生間7,816.34元；3、北側(cè)一層廠房外墻涂料2,983.50元；4、自用辦公室29,522.80元；5、道路水泥地坪42,840元。B：有爭(zhēng)議部分1、2號(hào)車(chē)間夾層298,564.58元；2、6號(hào)車(chē)間夾層搭建147,522.21元；3、西門(mén)口簡(jiǎn)易工棚18,468元；4、辦公樓二樓宿舍裝修工程116,985.94元；5、西面一層廠房?jī)?nèi)裝修工程34,974.91元；6、北側(cè)廠房?jī)?nèi)搭建工程100,640.38元；7、北側(cè)車(chē)間環(huán)氧地面漆7,560元；8、車(chē)間隔斷215,784元；9、宿舍樓底車(chē)間隔斷22,724.28元；10、車(chē)間門(mén)窗加裝21,420元；11、廠區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)17,973元。
　　另審理期間，由于系爭(zhēng)廠房面臨拆除，而有五戶(hù)承租戶(hù)(上海新磊電子機(jī)械有限公司、上海為靚建材有限公司、上海斌匯緊固件有限公司、上海朗利機(jī)械模具有限公司、上海碩翔塑膠有限公司)未搬離，為此，原、被告和該五戶(hù)承租戶(hù)經(jīng)本院調(diào)解。經(jīng)三方確認(rèn)：上海新磊電子機(jī)械有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月30日；上海為靚建材有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月18日；上海斌匯緊固件有限公司租賃面積550平方米，租金支付至2017年8月16日；上海朗利機(jī)械模具有限公司租賃面積153平方米，租金支付至2017年8月25日；上海碩翔塑膠有限公司租賃面積1,100平方米，租金支付至2017年6月30日。被告同意上述租賃面積的租金計(jì)算同上述租金的截止日。被告和五戶(hù)承租戶(hù)達(dá)成意見(jiàn)，由被告直接向五戶(hù)承租戶(hù)補(bǔ)償裝飾裝修、機(jī)械設(shè)備等方面的所有損失合計(jì)300,000元，五戶(hù)承租戶(hù)于2017年9月10日前全部搬離。
　　另查明，系爭(zhēng)租賃廠房于2017年9月15日起開(kāi)始拆除，現(xiàn)已經(jīng)拆除完畢。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案原、被簽訂的《租賃合同》涉及的廠房無(wú)產(chǎn)權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故該協(xié)議無(wú)效。
　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、為評(píng)估報(bào)告中的裝修和添附部分是否全部由原告出資及處理方案存在爭(zhēng)議。被告認(rèn)為：對(duì)于無(wú)爭(zhēng)議部分：大門(mén)伸縮門(mén)在雙方現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)時(shí)未見(jiàn)；大門(mén)口門(mén)衛(wèi)室及衛(wèi)生間原先就有，原告搭建的門(mén)衛(wèi)在北側(cè)，無(wú)衛(wèi)生間，且尺寸應(yīng)為2.8米*2.3米*2.5米，評(píng)估草稿也沒(méi)有衛(wèi)生間；北側(cè)一層外墻涂料長(zhǎng)度應(yīng)為126米；自用辦公室結(jié)構(gòu)部分尺寸應(yīng)為7.6米*4.5米*2.8米，立柱應(yīng)為6米，地板梁橫向應(yīng)為8根，塑鋼移門(mén)為1扇，該區(qū)域不在被告出租范圍內(nèi)，系原告擅自使用，室外樓梯是被告所有，評(píng)估草稿注明閣樓地板未見(jiàn)；混凝土地坪沒(méi)有找平，只是簡(jiǎn)單做法。有爭(zhēng)議部分除確存在隔斷外，其余部分應(yīng)為承租人自己搭建，被告已經(jīng)給予補(bǔ)償，且評(píng)估時(shí)也未見(jiàn)，不予再行計(jì)算。原告對(duì)評(píng)估報(bào)告沒(méi)有異議，僅認(rèn)可自用辦公室室外樓梯利用了被告原有的部分樓梯再加建。評(píng)估單位認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)一共去過(guò)二次，第一次為2017年9月8日，原告參與了現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)；第二次為2017年9月15日，原、被告均到場(chǎng)。評(píng)估按照第一次現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)的。第二次去時(shí)確如被告所說(shuō)的現(xiàn)場(chǎng)好多未見(jiàn)，包括大門(mén)和列入爭(zhēng)議項(xiàng)目的內(nèi)部搭建，材料也沒(méi)有了。本院認(rèn)為，本案在評(píng)估單位評(píng)估過(guò)程中，雖第二次有部分裝修和添附未見(jiàn)，但由于系爭(zhēng)租賃房屋因減量化和違章需拆除，并不排除已被拆除的可能。被告稱(chēng)可能系實(shí)際使用人的裝修、添附，但未能提供相關(guān)證據(jù)予以佐證。本院采信上述裝修和添附為原告進(jìn)行。自用辦公室室外樓梯利用被告部分本院酌情扣除一半價(jià)格計(jì)2,475元。
　　上述裝修和添附的處理，從合同效力、有無(wú)合法手續(xù)及過(guò)錯(cuò)責(zé)任進(jìn)行考慮。評(píng)估報(bào)告上的裝修和添附中，部分為改擴(kuò)建項(xiàng)目。改擴(kuò)建項(xiàng)目為：大門(mén)口門(mén)衛(wèi)室及衛(wèi)生間7,816.34元；自用辦公室29,522.80元(扣除2,475元)；2號(hào)車(chē)間夾層298,564.58元；6號(hào)車(chē)間夾層搭建147,522.21元；西門(mén)口簡(jiǎn)易工棚18,468元；西面一層廠房?jī)?nèi)裝修工程34,974.91元；北側(cè)廠房?jī)?nèi)搭建工程100,640.38元。其余部分為裝飾裝修部分。對(duì)于裝修部分，由雙方按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案導(dǎo)致合同無(wú)效的主要原因系租賃房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃許可證；而原告作為承租人，未做到審慎的注意義務(wù)，在沒(méi)有看到原告提供產(chǎn)權(quán)證也沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃許可證的情況下，進(jìn)行裝飾裝修，也有一定過(guò)錯(cuò)，故被告作為出租人應(yīng)承擔(dān)70%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任計(jì)319,050.38元，原告承擔(dān)30%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任計(jì)136,735.88元。對(duì)于改擴(kuò)建部分，原告在擴(kuò)建前應(yīng)該辦理合法建設(shè)手續(xù)的，但原告未辦理，該擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由原告承擔(dān)70%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任計(jì)444,523.95元，被告承擔(dān)30%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任計(jì)190,510.27元。
　　爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，原告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)占用使用費(fèi)。原告認(rèn)為，原告已經(jīng)足夠支付占用使用費(fèi)；且2017年5月25日，有關(guān)部門(mén)發(fā)出限期拆除通知書(shū)后，廠房已經(jīng)不具備使用條件，原告已經(jīng)返還房屋，不應(yīng)當(dāng)再支付占用使用費(fèi)。被告認(rèn)為，原告至系爭(zhēng)租賃廠房拆除未返還房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)至拆除日止的占用使用費(fèi)，但鑒于被告曾承諾對(duì)原告轉(zhuǎn)租的五戶(hù)承租戶(hù)租賃的房屋同意計(jì)算至租金支付截止日，故分別計(jì)算的占用使用費(fèi)，法院應(yīng)予支持。本院認(rèn)為，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，雖有關(guān)部門(mén)在2017年5月25日曾通知要求系爭(zhēng)廠房做好搬離的工作，但實(shí)際系爭(zhēng)租賃廠房最后搬離日期為2017年9月10日，也意味著有關(guān)可以返還租賃廠房的日期最早也在2017年9月10日。故對(duì)于原告應(yīng)承擔(dān)的占用使用費(fèi)可計(jì)算至2017年9月10日止。五戶(hù)承租戶(hù)租賃的房屋被告同意計(jì)算至租金支付截止日，本院予以認(rèn)可。故原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的占用使用費(fèi)合計(jì)為1,116,355元。
　　對(duì)于原告主張要求被告返還保證金200,000元的請(qǐng)求，于法無(wú)悖，本院予以支持。對(duì)于原告主張的居間費(fèi)400,000元，首先原告未提供足夠依據(jù)證明該支付的款項(xiàng)為居間費(fèi)用；其次，該費(fèi)用如何支付，也為原告轉(zhuǎn)租過(guò)程中自愿承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用，與原、被告之間的租賃合同無(wú)直接關(guān)聯(lián)性，故本院不予支持。對(duì)于被告提出的逾期付款利息的主張，鑒于合同無(wú)效，被告的該請(qǐng)求本院亦不予支持。對(duì)于被告主張的超面積部分的占用使用費(fèi)，雙方在本院調(diào)解時(shí)均確認(rèn)已經(jīng)支付至2017年2月底，被告主張100,000元每年的標(biāo)準(zhǔn)也低于雙方合同約定的價(jià)格，本院予以認(rèn)可，自2017年3月1日至2017年9月10日期間，該部分的占用使用費(fèi)應(yīng)為52,877元。對(duì)于被告主張的代付的水電費(fèi)，于法無(wú)悖，本院予以支持。對(duì)于被告主張的向第三人支付的押金，應(yīng)由第三人主張，與被告無(wú)關(guān)。對(duì)于被告主張的廠房設(shè)備損失，主要是由于系爭(zhēng)租賃廠房違章被拆除造成，其要求原告承擔(dān)，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條、第九條、第十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司與被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于2016年4月19日簽訂的《租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司保證金200,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司裝修和添附物損失510,303.15元；
　　四、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司占用使用費(fèi)合計(jì)1,169,232元；
　　五、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司水費(fèi)10,469元；
　　六、原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司電費(fèi)19,229.5元；
　　七、駁回原告(反訴被告)吳某某、上海家平物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海申某木業(yè)有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣11,400元；反訴案件受理8,856.50元，均由原、被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　　　
　　

審判員：屠朝輝

書(shū)記員：張??英