原告(反訴被告)：上海家仕摩貿(mào)易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張金明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：曹國(guó)華，上海市申中律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張某某，男。
　　被告(反訴原告)：上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：錢子洋，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李曼藺，上海君瀾事務(wù)所律師。
　　原告上海家仕摩貿(mào)易有限公司(以下簡(jiǎn)稱“家仕摩公司”)與被告上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)魚公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，被告網(wǎng)魚公司提起反訴，本院受理后與本訴合并審理。本案依法適用簡(jiǎn)易程序，并于2018年11月7日公開開庭進(jìn)行了審理。除被告法定代表人未到庭外，其余當(dāng)事人及其委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　家仕摩公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告履行2015年11月9日簽訂的房屋租賃合同到2023年3月14日止；2.判令被告支付原告自2018年6月15日至2018年12月15日租賃費(fèi)(二個(gè)季度共計(jì)6個(gè)月)，共計(jì)842,490元。事實(shí)和理由：家仕摩公司與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日簽訂房屋租賃合同，約定家仕摩公司將上海市陜西南路XXX號(hào)底層，建筑面積650平方米(不包括門廳及101室)，總計(jì)使用面積493平方米的房產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)轉(zhuǎn)租給網(wǎng)魚公司，用途為商業(yè)。租賃期限自2013年3月15日至2023年3月14日止，首月租金112,500元(按照合同約定遞增)。嗣后，網(wǎng)魚公司按約支付租賃費(fèi)用，但自2018年6月15日起，網(wǎng)魚公司未能如約支付租賃費(fèi)用。此后，家仕摩公司還獲悉，網(wǎng)魚公司于2018年8月28日與系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人上海包裝科學(xué)研究所(以下簡(jiǎn)稱“包裝科研所”)簽訂租賃合同。家仕摩公司多次與網(wǎng)魚公司協(xié)商此事，但網(wǎng)魚公司以各種理由推諉。家仕摩與網(wǎng)魚公司簽訂的租賃合同合法有效，網(wǎng)魚公司不支付租賃費(fèi)用違反了協(xié)議約定，故家仕摩公司提起上述訴請(qǐng)。
　　網(wǎng)魚公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。雙方于2015年11月9日簽訂的房屋租賃合同已于2018年7月31日到期。家仕摩公司與系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人之間的租賃合同已于2018年7月31日到期，且雙方未再簽訂有效的租賃合同，故網(wǎng)魚公司要求確認(rèn)超出部分無(wú)效，即自2018年8月1日到2023年3月14日的部分無(wú)效。家仕摩公司在明知沒(méi)有租賃合同的情況下，仍然超越權(quán)限租賃給網(wǎng)魚公司，構(gòu)成了對(duì)網(wǎng)魚的欺詐。同意支付2018年6月15日到2018年7月31日的租金，其余不同意支付，因?yàn)榧沂四驹?018年8月1日后沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)。
　　網(wǎng)魚公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)反訴原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋租賃合同》自2018年8月1日至2023年3月14日的部分無(wú)效；2.判令反訴被告返還反訴原告保證金450,000元。事實(shí)與理由：2013年3月15日，家仕摩公司與案外人上海網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司”)簽訂《房屋租賃合同》[以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)租合同(一)]，約定家仕摩公司將系爭(zhēng)房屋(建筑面積650平方米，使用面積493平方米)轉(zhuǎn)租給網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司，用于經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧。租賃期限為8年，自2013年3月15日至2021年3月14日止。2015年10月22日，網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司將其持有的網(wǎng)魚公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給錢子洋(現(xiàn)為網(wǎng)魚公司的法定代表人)。后，錢子洋多次找家仕摩公司協(xié)商房屋租賃合同主體變更事宜，家仕摩公司稱其與系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人的租賃合同[以下簡(jiǎn)稱租賃合同(一)]簽訂至2023年3月15日，希望與網(wǎng)魚公司延長(zhǎng)租賃期限。嗣后，家仕摩公司與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日簽訂《房屋租賃合同》[以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)租合同(二)]，約定租賃期限為十年，自2013年3月15日起至2023年3月14日止。根據(jù)網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司與錢子洋簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司將轉(zhuǎn)租合同(一)中的履約保證金45萬(wàn)元權(quán)益轉(zhuǎn)讓給錢子洋，該保證金轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)租合同(二)的履約保證金。嗣后，網(wǎng)魚公司依約使用系爭(zhēng)房屋并支付租金。2018年5月中旬，包裝科研所向網(wǎng)魚公司發(fā)送《告知書》，聲明其與家仕摩公司的租賃合同將于2018年7月31日到期，且不再續(xù)約。網(wǎng)魚公司遂聯(lián)系家仕摩公司，家仕摩公司才表示，租賃合同到期日為2018年7月31日，但其可以交涉續(xù)租事宜。但直至2018年8月，家仕摩公司仍未能與包裝科研所續(xù)簽租賃合同。嗣后，網(wǎng)魚公司聯(lián)系包裝科研所，雙方于2018年8月28日簽訂了新的房屋租賃合同[以下簡(jiǎn)稱租賃合同(二)]。因轉(zhuǎn)租合同(二)已于2018年7月31日履行完畢，家仕摩公司應(yīng)當(dāng)按照約定向網(wǎng)魚公司返還45萬(wàn)元保證金。故網(wǎng)魚公司提起上述反訴訴請(qǐng)。
　　家仕摩公司辯稱，不同意反訴訴請(qǐng)。2015年反訴原、被告簽訂的合同合法有效，且履行至今?，F(xiàn)因系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)函給反訴原、被告，稱租賃期限屆滿，網(wǎng)魚公司要求解除合同。據(jù)家仕摩公司所知，網(wǎng)魚公司與包裝科研所簽訂了租賃合同，家仕摩公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，與網(wǎng)魚公司沒(méi)有矛盾。確認(rèn)收到網(wǎng)魚公司45萬(wàn)元保證金。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：案外人包裝科研所系上海市陜西南路XXX號(hào)房屋的所有權(quán)人。
　　2008年6月30日，家仕摩公司(乙方、承租方)與包裝科研所(甲方、出租方)簽訂房屋租賃合同(一)，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，租賃期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的二個(gè)月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。該房屋月租費(fèi)用為58,000元。此月租費(fèi)用涵蓋乙方對(duì)門楣、門廳兩側(cè)墻、走道南側(cè)墻的使用費(fèi)。該房屋月租用費(fèi)五年內(nèi)不變。乙方必須在每月5日前支付當(dāng)月租用費(fèi)。該合同還約定了轉(zhuǎn)租、解除、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決等條款。
　　2013年3月1日，家仕摩公司(乙方)與包裝科研所(甲方)簽訂《轉(zhuǎn)租同意書》，約定：1.甲方同意乙方將其陜西南路XXX號(hào)底層(建筑面積650㎡，不包括門廳及101室)轉(zhuǎn)租第三方。(租期最長(zhǎng)至2023年3月15日)2.乙方將按租賃合同約定，履行義務(wù)，確保第三方在轉(zhuǎn)租期內(nèi)遵守有關(guān)法律法規(guī)，依照租賃合同和安全協(xié)議，安全使用陜西南路XXX號(hào)底層。3.乙方與第三方簽訂的租賃合同應(yīng)送甲方備案。乙方與第三方簽訂租賃合同應(yīng)涵蓋甲乙雙方所簽訂的租賃合同的內(nèi)容，如有逾越，甲方不予認(rèn)可、不承擔(dān)責(zé)任。4.甲乙雙方同意如發(fā)生本書未及事宜，另行協(xié)商解決。
　　2013年3月，家仕摩公司(出租方、甲方)與網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司(承租方、乙方)簽訂租轉(zhuǎn)租合同(一)，約定甲方同意將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，租賃用途為商用。租賃年度期限為八年，自2013年3月15日起至2021年3月14日止。甲方交房予乙方時(shí)，該租賃房屋處于建筑毛坯狀態(tài)。第一、二年月租金為112,500元；第三、四年月租金126,500元；第五、六年月租金140,415元；第七、八年月租金154,456.5元。保證金450,000元。
　　審理中，網(wǎng)魚公司稱，轉(zhuǎn)租合同(一)簽訂后，網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司將網(wǎng)魚公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給錢子洋(網(wǎng)魚公司的法定代表人)。
　　2015年11月9日，家仕摩公司(出租方、甲方)與網(wǎng)魚公司(承租方、乙方)重新簽訂轉(zhuǎn)租合同(二)，約定甲方同意將系爭(zhēng)房屋出租給乙方使用，租賃用途為商用。如甲方并非該房產(chǎn)所有權(quán)利人，則甲方應(yīng)保證其享有該房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)并將相關(guān)可轉(zhuǎn)租的證明文件交予乙方并作為本合同附件。租賃期限為十年，自2013年3月15日起至2023年3月14日止。雙方確認(rèn)：租賃期限內(nèi)，乙方承租房屋范圍(區(qū)域)內(nèi)的月租金為112,500元。甲、乙雙方約定，在租賃期內(nèi)，該房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)如下：第一、二年月租金112,500元；第三、四年月租金126,500元；第五、六年月租金140,415元；第七、八年月租金154,456.50元；第九、十年月租金162,179.30元。乙方支付租金的方式如下：經(jīng)協(xié)商乙方愿意將第四、第五年度的租金一次性支付給甲方，因此第四、第五年租金標(biāo)準(zhǔn)將不再上浮，具體為第四年度租金為1,350,000元，第五年度租金為1,516,482元，本合同簽訂之日預(yù)付第四年度部分租金700,000元，2016年3月5日支付第四、第五年度剩余租金2,166,482元。2017年3月15日-2023年3月14日的租金按照本合同第三條第2款的標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)度支付(押金已付)，若在2017年3月15日時(shí)雙方對(duì)支付方式能夠協(xié)商變更為一年一付的，折扣比例不低于90%。每次支付期到期應(yīng)提前10天支付下一期房租。確保該房屋及附屬設(shè)施安全完好無(wú)損及租賃期限內(nèi)相關(guān)費(fèi)用的如期結(jié)算，乙方同意于本合同簽訂后7個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付保證金450,000元，作為乙方履行本合同義務(wù)的保證金，同時(shí)甲方應(yīng)提供合法收據(jù)，每?jī)赡曜饨疬f增后乙方應(yīng)在租金遞增的當(dāng)月將補(bǔ)足保證金和當(dāng)月的房租同時(shí)支付，同時(shí)甲方應(yīng)補(bǔ)足合法收據(jù)。甲方應(yīng)于雙方終止租賃關(guān)系，且乙方已按約交付房屋，并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后三個(gè)工作日內(nèi)將保證金返還給乙方。甲方同意乙方可根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，在不影響房屋主體結(jié)構(gòu)及承重的前提下，對(duì)該房屋進(jìn)行必要的裝修裝潢、設(shè)備添置。本合同簽署后，甲方與網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司簽署的轉(zhuǎn)租合同(一)提前終止，甲方、乙方、網(wǎng)魚網(wǎng)絡(luò)公司三方簽署《提前終止〈房屋租賃合同〉協(xié)議書》，作為本合同的一部分。嗣后，網(wǎng)魚公司按約支付租金至2018年6月14日。審理中，家仕摩公司、網(wǎng)魚公司均確認(rèn)家仕摩公司收到網(wǎng)魚公司的保證金450,000元。
　　2018年5月，包裝科研所告知網(wǎng)魚公司，包裝科研所與家仕摩公司簽訂的租賃合同(一)將于2018年7月31日到期，包裝科研所決定不再續(xù)簽。
　　2018年10月，家仕摩公司起訴至本院[案號(hào)：(2018)滬0104民初23063號(hào)]，要求包裝科研所繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租同意書，房屋租賃合同到2023年3月15日止。在該案審理中，家仕摩公司及包裝科研所均確認(rèn)，2018年7月31日之后，家仕摩公司先后兩次向包裝科研所支付租金，均被包裝科研所退回，此后家仕摩公司未再向包裝科研所支付租金。
　　審理中，家仕摩公司、網(wǎng)魚公司均確認(rèn)，網(wǎng)魚公司已于2018年8月28日與包裝科研所就系爭(zhēng)房屋簽訂租賃合同(二)，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋由網(wǎng)魚公司繼續(xù)使用。但是，網(wǎng)魚公司拒絕提供該租賃合同。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、轉(zhuǎn)租同意書、告知書、(2018)滬0104民初23063號(hào)庭審筆錄等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，家仕摩公司稱，根據(jù)轉(zhuǎn)租同意書之約定，“包裝科研所同意家仕摩公司將其陜西南路XXX號(hào)底層轉(zhuǎn)租第三方(租期最長(zhǎng)至2023年3月15日)”，故應(yīng)推定雙方以《轉(zhuǎn)租同意書》的形式，延長(zhǎng)租賃期限至2023年3月15日。網(wǎng)魚公司認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同(二)應(yīng)以租賃合同(一)為基礎(chǔ)，不得超過(guò)剩余租賃期限，故超出部分無(wú)效。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定無(wú)效。本案中，家仕摩公司與包裝科研所簽訂的租賃合同(一)約定的租賃期自2008年8月1日起至2018年7月31日止，但家仕摩與網(wǎng)魚公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同(二)約定的租賃期自2013年3月15日至2023年3月14日止。審理中，家仕摩公司稱其與包裝科研所以《轉(zhuǎn)租同意書》的形式，延長(zhǎng)租賃期限至2023年3月15日。網(wǎng)魚公司認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同(二)應(yīng)以租賃合同(一)為基礎(chǔ)，不得超過(guò)剩余租賃期限，故超出部分無(wú)效。本院認(rèn)為，結(jié)合租賃合同(一)約定，若續(xù)租需重新簽訂租賃合同，現(xiàn)轉(zhuǎn)租同意書中“租期最長(zhǎng)至2023年3月15日”，對(duì)于租賃到期日的約定并不明確。法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。原告僅憑轉(zhuǎn)租同意書，不足以推定家仕摩公司與包裝科研所就延長(zhǎng)租賃期限之約定達(dá)成一致，故就家仕摩公司關(guān)于租賃期限已延長(zhǎng)至2023年3月15日之意見，本院難以采信。據(jù)此，家仕摩公司雖取得了包裝科研所的轉(zhuǎn)租同意書，但其與網(wǎng)魚公司于2015年11月9日所簽訂的轉(zhuǎn)租期限超過(guò)剩余租賃期限，網(wǎng)魚公司要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同(二)自2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無(wú)效之訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，原告要求被告履行轉(zhuǎn)租合同(二)至2023年3月14日止之訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。網(wǎng)魚公司作為次承租人應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)租合同(二)關(guān)于租金支付之約定，及時(shí)、足額支付租金。現(xiàn)網(wǎng)魚公司僅支付租金至2018年6月14日，其當(dāng)庭表示同意支付2018年6月15日至2018年7月31日的租金，于法不悖，本院予以支持。關(guān)于2018年8月1日起至2018年12月15日期間的租金，如前所述，因轉(zhuǎn)租合同(二)部分無(wú)效，且包裝科研所拒絕收取家仕摩公司支付的2018年8月1日起的租金，家仕摩公司要求網(wǎng)魚公司再行向其支付2018年8月1日起至2018年12月15日的租金，并無(wú)依據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于保證金，轉(zhuǎn)租合同(二)約定，甲方(即家仕摩公司)應(yīng)于雙方終止租賃關(guān)系，且乙方(即網(wǎng)魚公司)已按約交付房屋，并付清所有應(yīng)付費(fèi)用后三個(gè)工作日內(nèi)將保證金返還給乙方。審理中，家仕摩公司確認(rèn)收到網(wǎng)魚公司保證金450,000元。同時(shí)，如前所述，轉(zhuǎn)租合同(二)中關(guān)于2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無(wú)效，現(xiàn)網(wǎng)魚公司基于其與包裝科研所簽訂的租賃合同繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，無(wú)需再向家仕摩公司返還系爭(zhēng)房屋，故網(wǎng)魚公司要求家仕摩返還保證金之訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十六條、第六十條第一款、第七十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海家仕摩貿(mào)易有限公司支付2018年6月15日至2018年7月31日的租金215,303元；
　　二、確認(rèn)上海家仕摩貿(mào)易有限公司與上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司就上海市徐匯區(qū)陜西南路XXX號(hào)底層簽訂的《房屋租賃合同》中，自2018年8月1日起至2023年3月14日止的約定無(wú)效；
　　三、上海家仕摩貿(mào)易有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海網(wǎng)魚襄北互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)有限公司返還保證金450,000元；
　　四、駁回上海家仕摩貿(mào)易有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)80元，減半收取計(jì)40元，由上海家仕摩貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)4,065元，由上海家仕摩貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　

審判員：李嶔操

書記員：金??雯