原告：上海家仕摩貿(mào)易有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：張金明，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：曹國華，上海市申中律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張某某，男。
　　被告：上海包裝科學(xué)研究所，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：陸立新，副所長。
　　委托訴訟代理人：張琦，上海市欣隆律師事務(wù)所律師。
　　原告上海家仕摩貿(mào)易有限公司與被告上海包裝科學(xué)研究所房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月10日立案，依法適用簡易程序，于2018年11月7日公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人和委托訴訟代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海家仕摩貿(mào)易有限公司向本院提出訴訟請求：判令被告履行2013年3月1日簽訂的轉(zhuǎn)租同意書，房屋租賃合同到2023年3月15日止。事實(shí)和理由：2008年6月，被告的法定代表人樓璟向原告提出，由于單位經(jīng)營不佳，愿意將被告的房屋租賃給原告。原告遂以承租方的名義，于2008年6月30日與被告簽訂了房屋租賃合同。租賃合同約定，被告將上海市徐匯區(qū)陜西南路XXX號底層(不含101室及門廳糞池間，以下簡稱系爭房屋)出租給原告，租賃期限自2008年8月1日至2018年7月31日，月租費(fèi)為58,000元。原告在租賃期間按時交納月租費(fèi)，并承擔(dān)電壓擴(kuò)容等項(xiàng)目。租賃合同約定，原告在租賃期限內(nèi)，須事先征得被告的書面同意，方可將系爭房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。2013年2月期間，原告與被告的法定代表人樓璟協(xié)商，欲轉(zhuǎn)租系爭房屋，樓璟表示同意。2013年3月1日，原、被告簽訂轉(zhuǎn)租同意書，載明被告同意原告將系爭房屋轉(zhuǎn)租第三方，租期最長至2023年3月15日。但是，被告未按轉(zhuǎn)租同意書之約定履行，于2018年5月11日向原告發(fā)出告知書，通知原告租賃合同于2018年7月31日到期，不再續(xù)約。由于被告的違約行為，造成原告與案外人上海網(wǎng)魚襄北網(wǎng)絡(luò)上網(wǎng)服務(wù)有限公司(以下簡稱網(wǎng)魚公司)已簽訂的租賃合同不能履行，原告遭受經(jīng)濟(jì)損失。2018年8月28日，被告隱瞞原告，徑直與網(wǎng)魚公司簽訂租賃合同。原、被告簽訂的租賃合同合法有效，被告應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行租賃合同，故原告提起上述訴請。
　　上海包裝科學(xué)研究所辯稱，不同意原告的訴訟請求。轉(zhuǎn)租的前提是有租賃合同的存在，現(xiàn)租賃合同已到期終止，所以轉(zhuǎn)租無法繼續(xù)履行。關(guān)于轉(zhuǎn)租同意書，因原告擔(dān)心租賃合同到期后，若續(xù)簽合同被告不同意其轉(zhuǎn)租，故雙方訂立了轉(zhuǎn)租同意書，即被告只要簽訂續(xù)租合同，就同意原告轉(zhuǎn)租。關(guān)于租賃期限到2023年3月15日，是按照租賃合同的期限，以租賃合同為基礎(chǔ)，只可以短不可以長?，F(xiàn)租賃合同已到期，雙方并未續(xù)簽合同。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：被告系上海市陜西南路XXX號房屋的所有權(quán)人。
　　2008年6月13日，被告(甲方)與案外人張某某(乙方)簽訂《會商備忘錄》，甲乙雙方就乙方關(guān)于對其所租陜西南路XXX號底層改變經(jīng)營內(nèi)容申請及相關(guān)事宜，在2008年5月30日進(jìn)行了會商。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商就以下各點(diǎn)達(dá)成一致：1.租賃合同。乙方提出因此次變更的投入較大，回報周期較長，所以希望在原有合同基礎(chǔ)上新簽合同，租期為十年，為配合廚房與營業(yè)廳的比配新合同的租賃面積由實(shí)際的500㎡寫為450㎡。甲方同意滿足乙方的要求。雙方協(xié)商后，同意新合同租金為58,000元，并從第五年起遞增，年遞增量為年租金的5%。此租金已含蓋乙方對門楣、門廳兩側(cè)墻、走道南側(cè)墻的使用費(fèi)，但乙方的使用權(quán)僅限于底層經(jīng)營宣傳，不得用于實(shí)際營業(yè)、不得轉(zhuǎn)租給他人、不可對本樓其他租戶造成妨礙。新簽合同簽訂后從2008年7月1日起執(zhí)行。雙方還就用電擴(kuò)容、用水計(jì)劃、裝修及正常經(jīng)營中的注意事項(xiàng)、化糞池的定期清理事宜達(dá)成一致，載于備忘錄。
　　2008年6月30日，原告(乙方、承租方)與被告(甲方、出租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方使用，建筑(使用)面積共500平方米。租賃期限自2008年8月1日起至2018年7月31日止。租賃期滿，甲方有權(quán)收回全部出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前的二個月向甲方提出書面意向，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。該房屋月租費(fèi)用為58,000元。此月租費(fèi)用涵蓋乙方對門楣、門廳兩側(cè)墻、走道南側(cè)墻的使用費(fèi)。其中租金為38,600元，物業(yè)管理費(fèi)為19,400元。該房屋月租用費(fèi)五年內(nèi)不變。乙方必須在每月5日前支付當(dāng)月租用費(fèi)。除甲、乙雙方在本合同補(bǔ)充條款中另有約定的外，乙方在租賃期限內(nèi)，須事先征得甲方的書面同意，方可將承租的該房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但同一間房屋，乙方不得部分或以鋪位轉(zhuǎn)租給他人，或同時轉(zhuǎn)租給二個以上的承租人。乙方轉(zhuǎn)租該房屋，訂立的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)符合以下規(guī)定：1.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過本合同規(guī)定的終止日期；……3.轉(zhuǎn)租期間，本合同發(fā)生變更、解除或終止時，轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)隨之相應(yīng)變更、解除或終止。乙方轉(zhuǎn)租該房屋，訂立的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)經(jīng)本合同甲方簽署同意，方可生效。補(bǔ)充條款：在簽訂合同時，乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于二個月租用費(fèi)的預(yù)付租金116,000元(此費(fèi)用在合同期滿乙方退房時，如不發(fā)生賬務(wù)拖欠，則全部退還)。
　　嗣后，原告經(jīng)被告同意，將系爭房屋出租給案外人上海巴貝拉意舟餐飲管理有限公司，從2008年8月1日至2018年7月31日。后，原告與上海巴貝拉意舟餐飲管理有限公司因故終止了租賃關(guān)系。
　　2013年3月1日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《轉(zhuǎn)租同意書》，約定：1.甲方同意乙方將其陜西南路XXX號底層(建筑面積650㎡，不包括門廳及101室)轉(zhuǎn)租第三方。(租期最長至2023年3月15日)2.乙方將按租賃合同約定，履行義務(wù)，確保第三方在轉(zhuǎn)租期內(nèi)遵守有關(guān)法律法規(guī)，依照租賃合同和安全協(xié)議，安全使用陜西南路XXX號底層。3.乙方與第三方簽訂的租賃合同應(yīng)送甲方備案。乙方與第三方簽訂租賃合同應(yīng)涵蓋甲乙雙方所簽訂的租賃合同的內(nèi)容，如有逾越，甲方不予認(rèn)可、不承擔(dān)責(zé)任。4.甲乙雙方同意如發(fā)生本書未及事宜，另行協(xié)商解決。原告遂將系爭房屋轉(zhuǎn)租給案外人。
　　2015年11月18日，原、被告簽訂《關(guān)于調(diào)整房租的補(bǔ)充條款》，載明：“根據(jù)甲乙雙方簽訂的陜西南路XXX號底層十年租賃合同中約定：租金于2015年12月1日起調(diào)整為每月62,000元(大寫：陸萬貳仟元整/月)。”
　　2018年5月11日，被告向原告發(fā)送《告知書》，載明租賃合同將于2018年7月31日到期，我所決定不再與你公司簽約，請做好退租準(zhǔn)備。
　　2018年7月20日，被告再次向原告發(fā)送《告知函》，載明：根據(jù)我單位上級公司要求，續(xù)租需重新簽訂租賃合同，且由上級公司批復(fù)、備案。貴公司如有意續(xù)租，在和我單位協(xié)商一致的前提下，請與2018年7月27日前簽訂新的租賃合同，否則原租賃合同到期，我單位將自動解除與貴公司在陜西南路XXX號底層的租賃關(guān)系，并收回原出租房屋，特此告知。若貴公司對轉(zhuǎn)租、租期等問題有任何異議，協(xié)商不成的話可通過司法途徑解決。
　　租賃合同到期后，原告分別于2018年8月27日、9月21日向被告支付2018年8月、9月租金，被告均予退回。2018年10月，原告遂提起本案訴訟。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有上海市房地產(chǎn)權(quán)證、會商備忘錄、房屋租賃合同、備忘錄、轉(zhuǎn)租同意書、關(guān)于調(diào)整房租的補(bǔ)充條款、告知書、告知函、銀行交易明細(xì)截圖等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　訴訟過程中，原、被告均確認(rèn)，原告曾經(jīng)向被告支付相當(dāng)于兩個月租用費(fèi)的預(yù)付租金116,000元。被告表示若雙方租賃關(guān)系終止，同意按照合同約定將該預(yù)付租金返還原告。原告則表示不同意該預(yù)付租金在本案中一并予以處理。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。原、被告就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法、有效，雙方均應(yīng)秉持誠實(shí)、恪守承諾。法律規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。本案中，租賃合同約定，租賃期自2008年8月1日起至2018年7月31日止。2013年3月1日，原、被告簽訂《轉(zhuǎn)租同意書》，約定：被告同意原告將其陜西南路XXX號底層轉(zhuǎn)租第三方(租期最長至2023年3月15日)?，F(xiàn)原、被告對“租期最長至2023年3月15日”的含義存有歧義。審理中，原告稱雙方以《轉(zhuǎn)租同意書》的形式，延長租賃期限至2023年3月15日。被告則稱2023年3月15日并非確定的時間概念，而是以租賃合同為基礎(chǔ)，若原、被告雙方就系爭房屋簽訂續(xù)租合同，則被告同意原告繼續(xù)轉(zhuǎn)租，現(xiàn)租賃合同已到期終止，所以轉(zhuǎn)租無法繼續(xù)履行。結(jié)合原、被告于2015年11月18日簽訂的《關(guān)于調(diào)整房租的補(bǔ)充條款》之約定：“根據(jù)甲乙雙方簽訂的陜西南路XXX號底層十年租賃合同中約定：租金……”，若雙方已就延長租賃期限至2023年3月15日達(dá)成一致，則補(bǔ)充條款使用“十年租賃合同”的措辭便存在不妥之處，且原告對該措辭亦未提出異議。故本院推定“租期最長至2023年3月15日”，意指在原告對系爭房屋仍享有使用權(quán)(即雙方續(xù)簽租賃合同)的情況下，在2023年3月15日前，原告無需另行書面報請被告，即可將系爭房屋轉(zhuǎn)租給第三方。綜上，原、被告并未變更租賃合同中關(guān)于租賃期限之約定，原告主張被告繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租同意書，房屋租賃合同到2023年3月15日止的訴訟請求，本院不予支持。就原告支付的預(yù)付租金116,000元，因原告不同意在本案中一并予以處理，本院不予處理，原告可另案主張。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第七十七條第一款、第七十八條規(guī)定，判決如下：
　　駁回上海家仕摩貿(mào)易有限公司的訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)80元，減半收取計(jì)40元，由上海家仕摩貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李嶔操

書記員：金??雯