原告(反訴被告)：上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：許健康，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：高樹升，上海申有律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：程然，上海申有律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：殷某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省徐州市，現(xiàn)住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蘇艷，上海市浩信律師事務(wù)所律師。
　　原告上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱寶龍公司)與被告殷某房屋租賃合同一案，本院于2019年1月10日立案受理。2019年3月14日，被告殷某反訴原告寶龍公司房屋租賃合同糾紛一案，本院亦予受理。本案先依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員李欣獨(dú)任審判，后因案情復(fù)雜，依法轉(zhuǎn)為普通程序，并組成合議庭，分別于2019年5月6日、9月10日合并公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)寶龍公司的委托訴訟代理人高樹升，被告(反訴原告)殷某的委托訴訟代理人蘇艷均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)寶龍公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、雙方簽訂的《寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年11月16日解除；2、殷某支付寶龍公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元(2017年7月：6,990元-3,961元=3,029元;8月：6,990元;9月：6,990元÷30天×9天+7,689元÷30天×21天=7,479.30;10月：7,689元;11月：7689元÷30天×16天=4,100.80元)；3、殷某支付寶龍公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占用使用費(fèi)6,407.50元(7,689元/月÷30天×25天)；4、殷某支付寶龍公司逾期付款違約金10,449.70元；5、殷某支付寶龍公司租賃合同解除損失賠償金16,776元(8,388元/月×2個(gè)月)；6、殷某支付寶龍公司逾期變更、注銷證照的違約金92,268元(7,689元/月×12個(gè)月，自2017年12月19日起至2018年12月18日止)。
　　事實(shí)和理由：2016年5月17日，雙方簽訂《寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，同年7月13日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，殷某承租上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號(hào)2013商鋪1間，租賃面積為46.60平方米，租賃期限自2016年9月10日起至2019年9月9日止，雙方對(duì)于租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、履約及質(zhì)量保證金等違約責(zé)任及合同的解除、占用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等均作了約定。2017年7月起，殷某欠付當(dāng)月租金3,029元，之后未再支付租金。2017年10月25日，寶龍公司曾向殷某發(fā)催款函。2017年11月15日，寶龍公司向殷某發(fā)出解約函。2017年12月17日，殷某向?qū)汖埞境鼍呗暶?份，明確其已于2017年12月11日清空店鋪物品，之后放棄店內(nèi)留存的物品。殷某承租商鋪用于開辦上海市閔行區(qū)啟圣皮具店(個(gè)體工商戶)，其營(yíng)業(yè)執(zhí)照記載的經(jīng)營(yíng)地址即為商鋪地址。此后，殷某遲至2019年5月17日才辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注銷手續(xù)。
　　被告(反訴原告)殷某辯稱：對(duì)于合同簽訂經(jīng)過無異議，承租期間，殷某多次與寶龍公司工程部經(jīng)理王劍要求改善商鋪經(jīng)營(yíng)環(huán)境，即空調(diào)制冷、制熱不達(dá)標(biāo)問題。因其開辦的皮具店為手工作坊性質(zhì)，客戶除購(gòu)買皮具成品外，最主要可現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)及自己動(dòng)手制作簡(jiǎn)單的皮具，因中央空調(diào)不力，商鋪室溫基本與室外露天同步，冬寒夏熱，客戶無法在此惡劣環(huán)境下入店參與皮具制作活動(dòng)，直接導(dǎo)致殷某經(jīng)營(yíng)困難。2017年7月，殷某已實(shí)際停止商鋪經(jīng)營(yíng)并搬離，故2017年7月欠付部分租金。其未收到寶龍公司2017年10月25日催款函，但寶龍公司曾聯(lián)系其，要求辦理正式離場(chǎng)手續(xù)，雙方書面約定以履約保證金及經(jīng)營(yíng)保證金抵付其欠付的租金。另，寶龍公司沒有通知其變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，寶龍公司在催款函、解約函以及本案訴狀副本均未提及營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更事宜。寶龍公司在2019年5月6日第一次庭審提出該項(xiàng)請(qǐng)求，其遂于2019年5月17日才辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的注銷手續(xù)?，F(xiàn)其確認(rèn)雙方租賃合同于2017年11月16日解除；對(duì)于結(jié)欠寶龍公司自2017年7月起至2017年11月16日租金29,288.10元無異議，但雙方在協(xié)議解除租賃合同時(shí)約定以履約保證金、經(jīng)營(yíng)保證金沖抵所欠租金；雙方協(xié)議解除租賃合同，故不存在房屋占有使用費(fèi)，不同意寶龍公司該項(xiàng)訴請(qǐng)；寶龍公司主張的逾期付款違約金及解除租賃合同的損失賠償金均為解除租賃合同所產(chǎn)生的預(yù)期損失，金額過高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整；不同意支付寶龍公司未注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的違約金。
　　此外，殷某支付寶龍公司履約保證金22,834元及質(zhì)量保證金5,000元。現(xiàn)殷某反訴要求寶龍公司返還履約保證金22,834元及質(zhì)量保證金5,000元。
　　原告(反訴被告)寶龍公司辯稱：確收到殷某支付的履約保證金22,834元及質(zhì)量保證金5,000元，現(xiàn)基于雙方的合同條款約定，不同意殷某反訴請(qǐng)求，不同意返還上述錢款。
　　寶龍公司向本院提供以下證據(jù)：1、租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議；2、解約函、郵寄底單、查詢記錄；3、催款函、郵寄底單、查詢記錄；4、殷某出具的聲明。
　　殷某對(duì)證據(jù)1、4無異議，證據(jù)2、3系寄到殷某戶籍地址徐州，其未收到。
　　殷某向本院提供以下證據(jù)：1、收款收據(jù)；2、寶龍公司商戶微信群的聊天記錄。
　　寶龍公司對(duì)證據(jù)1無異議，證據(jù)2不認(rèn)可，寶龍公司從未收到殷某關(guān)于商鋪中央空調(diào)系統(tǒng)書面反映材料，客觀上也不存在空調(diào)中央系統(tǒng)不力的情況。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2016年5月17日，寶龍公司與殷某簽訂《寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》，出租方(甲方)寶龍公司，地址為上海閔行區(qū)滬松公路XXX號(hào)XXX幢XXX室，承租方(乙方)殷某，地址為江蘇省徐州市大屯煤電繡綺園新村XXX號(hào)樓204室，合同主要內(nèi)容為：乙方承租位于上海市漕寶路XXX號(hào)上海七寶寶龍城市廣場(chǎng)S1號(hào)樓第2F層的編號(hào)為S1-2F-013商鋪，租賃面積為46.60平方米；租賃期限為3個(gè)租賃年度，自租賃起始日起算，每滿12個(gè)月為一個(gè)租賃年度；第一年度租金5,825元/月；第二年度租金7,689元/月；第三年度租金8,388元/月，乙方應(yīng)按自然月度為一期支付租金；　　4.7條款如乙方逾期支付履約保證金、預(yù)付租金、預(yù)付管理費(fèi)、裝修保證金、租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付的費(fèi)用(包括但不限于利息、違約金、賠償金等)，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方或物業(yè)管理公司支付應(yīng)付未付款項(xiàng)的5‰作為違約金，若乙方延遲達(dá)30日且經(jīng)甲方書面催告后仍不予支付或補(bǔ)交上述款項(xiàng)的，甲方有權(quán)解除合同；　　5.3條款任何因乙方違約導(dǎo)致甲方提前解除本合同的，甲方有權(quán)在提前解除合同時(shí)，沒收該履約保證金而不予退還；　　5.4條款質(zhì)量保證金：為保證乙方遵守物業(yè)管理公司對(duì)租賃場(chǎng)所統(tǒng)一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日內(nèi)向甲方或物業(yè)管理公司繳納質(zhì)量保證金共計(jì)人民幣5,000元，作為乙方對(duì)商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營(yíng)之擔(dān)保。當(dāng)發(fā)生商鋪出售的商品(或提供的服務(wù))質(zhì)量不符合國(guó)家規(guī)定或有損于廣場(chǎng)的整體聲譽(yù)，或乙方違規(guī)經(jīng)營(yíng)遭到政府部門處罰，可能對(duì)廣場(chǎng)造成不利影響時(shí)，物業(yè)管理公司均可從質(zhì)量保證金中扣減、抵銷上述金額(具體金額以書面通知為準(zhǔn))，物業(yè)管理公司有權(quán)從質(zhì)量保證金中向消費(fèi)者、受損方支付退貨款、賠償款等。質(zhì)量保證金由乙方在接到物業(yè)管理公司書面通知后5日內(nèi)予以補(bǔ)足。本合同終止后，若乙方無任何違約行為，甲方或物業(yè)管理公司應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無息退還給乙方；13.1條款本合同解除或終止后，乙方應(yīng)在本合同解除或終止次日起七日內(nèi)遷出租賃場(chǎng)所，包括撤出在租賃場(chǎng)所內(nèi)的所有人員，搬走租賃場(chǎng)所內(nèi)乙方所添置的可移動(dòng)物品，結(jié)清應(yīng)付未付的各項(xiàng)費(fèi)用，將租賃場(chǎng)所恢復(fù)原狀(因甲方違約導(dǎo)致合同解除的，則乙方不負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀)并以租賃場(chǎng)地清潔狀態(tài)及設(shè)備設(shè)施保持本合同結(jié)束前的正常狀態(tài)交還甲方，乙方在租賃場(chǎng)所的不可移動(dòng)的添附物或移動(dòng)后價(jià)值受損的添附物無償歸甲方所有，甲方可自行處置(因甲方原因?qū)е潞贤獬?，甲方?yīng)對(duì)該添附物給予相應(yīng)補(bǔ)償)；　　13.3條款無論本合同因何種原因解除或終止，乙方應(yīng)于本合同解除或終止次日起三十日內(nèi)辦理完畢以租賃場(chǎng)所為注冊(cè)地址的所有執(zhí)照、批準(zhǔn)或許可證的注銷或變更地址手續(xù)，并將前述注銷或變更之申請(qǐng)證明文件提交甲方備案，如有逾期，則每逾期一日，乙方應(yīng)按相當(dāng)于合同解除或終止前一個(gè)月日租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍的金額向甲方支付違約金，且甲方仍有權(quán)要求乙方賠償甲方因此而發(fā)生的一切損失和費(fèi)用(包括但不限于甲方就該租賃場(chǎng)所簽署的其他租賃合同項(xiàng)下的因無法提供注冊(cè)地址而承擔(dān)的違約責(zé)任等)；　　13.7條款自本合同解除或終止之日起，乙方不得在該租賃場(chǎng)所從事任何商業(yè)活動(dòng)。若乙方未在退還期內(nèi)撤離并返還租賃場(chǎng)所，且未經(jīng)甲方的書面同意繼續(xù)占用租賃場(chǎng)所的，其占用不能視為合同續(xù)期。乙方應(yīng)按合同終止時(shí)租金的兩倍標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際天數(shù)向甲方支付占用費(fèi)，從合同解除或終止之日起付至實(shí)際交還之日止。同時(shí)還應(yīng)向物業(yè)管理公司支付占用期間的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用。在退還期滿后，甲方仍有權(quán)采取合法手段索回租賃場(chǎng)所，以及乙方并應(yīng)承擔(dān)甲方因采取強(qiáng)制清場(chǎng)措施而發(fā)生的一切費(fèi)用；　　14.1.(2)條款乙方逾期支付租金、綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他任何應(yīng)付給甲方或物業(yè)管理公司的費(fèi)用的(包括但不限于各項(xiàng)預(yù)付費(fèi)用、保證金、能源費(fèi)、利息和違約金等)，逾期超過30日未支付，經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司催告后仍未支付的，視為乙方根本違約，甲方有權(quán)提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送達(dá)乙方之日起終止；　　14.5條款雙方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)，根據(jù)違約或存在其他嚴(yán)重影響對(duì)方利益之行為導(dǎo)致本合同提前終止的，違約方除應(yīng)按本合同其他約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任外，還應(yīng)向守約方承擔(dān)因合同解除所造成的損失，即合同解除損失賠償金，損失賠償金的金額相當(dāng)于本合同第4.1.3條約定的最后一個(gè)租賃年度月保底租金2倍的金額(適用于保底租金與提成租金兩者取其高的情形)，或相當(dāng)于履約保證金2倍的金額(適用于純提成租金的情形)；　　17.3.(2)條款如以信函方式或特快專遞郵寄，按合同中列明的地址發(fā)送視為合法送達(dá)。
　　2016年7月13日，寶龍公司與殷某簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更商鋪地址為上海市閔行區(qū)七寶寶龍城市廣場(chǎng)漕寶路XXX弄XXX號(hào)2013商鋪(以下簡(jiǎn)稱2013商鋪)1間。
　　嗣后，殷某按約承租2013商鋪，向?qū)汖埞纠U納了履約保證金22,834元及經(jīng)營(yíng)保證金5,000元，并辦理了以該承租商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)地址的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，商號(hào)為上海市閔行區(qū)啟圣皮具店。2017年7月起，殷某未按約支付租金。2017年10月25日，寶龍公司向殷某郵寄催款函。2017年11月15日，寶龍公司向殷某寄送解約函。2017年12月11日，殷某出具聲明1份給寶龍公司，主要內(nèi)容為：酷貓皮雕工房于2017年12月11日清空店鋪物品，之后放棄店內(nèi)留存物品權(quán)利，商場(chǎng)可隨意處置。2019年1月10日，寶龍公司遂以訴稱理由，訴至本院。2019年3月14日，殷某遂以反訴理由，訴至本院。
　　訴訟中，殷某于2019年5月17日辦理了上海市閔行區(qū)啟圣皮具店工商登記注銷手續(xù)。
　　本院認(rèn)為：雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同系雙方真實(shí)意思表示，依法成立，并屬有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自義務(wù)。本案中，雙方對(duì)租賃合同于2017年11月16日解除無異議，本院予以確認(rèn)。寶龍公司要求殷某支付自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元之訴請(qǐng)，殷某無異議，本院亦予確認(rèn)。就殷某搬離商鋪的時(shí)間，寶龍公司主張以殷某出具書面聲明的日期為準(zhǔn)，殷某辯稱其于2017年11月16日搬離商鋪，但未提供證據(jù)佐證，故本院采納寶龍公司的意見，認(rèn)定殷某搬離商鋪的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2017年12月11日，故寶龍公司主張按租金標(biāo)準(zhǔn)7,689元/月標(biāo)準(zhǔn)支付2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用費(fèi)6,407.50元，本院予以支持。
　　關(guān)于合同解除損失賠償金，本院認(rèn)為，租賃合同解除原因系殷某拖欠租金，故寶龍公司基于租賃合同14.5條款主張合同解除損失賠償金的主張，符合合同約定，本院予以支持。
　　關(guān)于基于租金的逾期付款違約金，本院認(rèn)為，基于租賃合同4.7條款，殷某應(yīng)支付寶龍公司因逾期支付租金的逾期付款違約金，但考慮到本院已在合同解除損失賠償金中已充分考慮到逾期支付租金的損失情況，以及逾期付款違約金過高調(diào)整的因素，故本項(xiàng)請(qǐng)求，本院難以支持。
　　關(guān)于逾期注銷以涉案房屋為工商注冊(cè)地營(yíng)業(yè)執(zhí)照的違約金，該約定基于租賃合同第13.3條款，雙方確認(rèn)租賃合同于2017年11月16日解除，而殷某遲于2019年5月17日辦理個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)，違約金的主要功能兼具補(bǔ)償性及懲罰性，寶龍公司未就殷某的逾期注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照行為造成其損失進(jìn)行舉證，故本院酌情調(diào)整此項(xiàng)違約金為2萬元。
　　關(guān)于履約保證金，基于租賃合同5.3條款的約定，因殷某違約導(dǎo)致租賃合同提前解除，履約保證金不予返還。殷某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院難以支持。
　　關(guān)于質(zhì)量保證金，基于租賃合同5.4條款的內(nèi)容，質(zhì)量保證金實(shí)質(zhì)是承租方在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生質(zhì)量問題的賠付保證，在殷某承租期間并未發(fā)生質(zhì)量問題，也無行政處罰行為，故雙方租賃合同終止后，寶龍公司應(yīng)予返還殷某。殷某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院予以支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告(反訴原告)殷某簽訂的《寶龍城市廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》于2017年11月16日解除；
　　二、被告(反訴原告)殷某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元；
　　三、被告(反訴原告)殷某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用費(fèi)6,407.50元；
　　四、被告(反訴原告)殷某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同解除損失賠償金16,776元；
　　五、被告(反訴原告)殷某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期辦理注銷或變更工商登記手續(xù)的違約金2萬元；
　　六、原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)殷某質(zhì)量保證金5,000元;
　　七、駁回原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其余本訴請(qǐng)求；
　　八、駁回被告(反訴原告)殷某的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)3,403.79元，由原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1,814.26元，被告(反訴原告)殷某負(fù)擔(dān)1,589.53元；反訴案件受理費(fèi)495.85元，由原告(反訴被告)上海寶某某飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)89.07元，被告(反訴原告)殷某負(fù)擔(dān)406.78元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：王曉蕾

書記員：李??欣