原告：上海寶某某康生物技術(shù)有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)新金橋路XXX號XXX號樓2F-A。
　　法定代表人：申杲華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉知文，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
　　委托訴訟代理人：孫燕芬，北京市隆安律師事務所上海分所律師。
　　被告：上海享宇投資管理有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)新金橋路XXX號XXX號樓2F-B2。
　　法定代表人：蔣竹芳，董事長兼總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：畢英鷙，上海市匯業(yè)(成都)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張景瑞，上海市匯業(yè)(成都)律師事務所律師。
　　原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司訴被告上海享宇投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年1月21日立案后，依法適用簡易程序，于2019年4月11日公開開庭進行了審理。原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的委托訴訟代理人劉知文、被告上海享宇投資管理有限公司的委托訴訟代理人張景瑞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認原、被告之間簽訂的《租賃合同》于2017年4月11日解除；2、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期間的房屋租金人民幣(以下幣種同)274,176元；3、判令被告支付2017年3月1日至2017年4月11日期間的物業(yè)服務費33,047.7元；4、判令被告支付公共能耗分攤費用11,542元(2016年11月10日至2017年4月11日每月分別為144.07元、3,702.10元、2,749元、2,624.13元、1,739.82元、583.05元)；5、判令被告支付解約違約金8,90,071.04元；6、判令被告按中國人民銀行同期貸款利率支付逾期支付上述第2、3、4項訴請費用的貸款利息(以318,766元為基數(shù)，自2017年3月9日起算至被告實際清償之日止)。審理中，原告變更第6項訴請中的利息計算基數(shù)為第2、3項訴請費用總和即307,223.7元，公共能耗分攤費用的利息不再主張。事實與理由：2016年11月10日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定原告向被告出租上海市浦東新區(qū)新金橋路XXX號XXX號樓2F-C和2F-D房屋(以下簡稱系爭房屋)，并約定了租金及物業(yè)費標準、租期、保證金、合同解除條件及違約責任等事宜。2016年11月23日，房屋權(quán)利人書面同意原告的轉(zhuǎn)租行為。2017年3月1日，原告向被告發(fā)出付款通知書，要求其支付新一期三個月的租金及物業(yè)服務費。2017年3月6日，被告發(fā)郵件告知原告，因公司戰(zhàn)略調(diào)整，其實際將不再按約支付包括2017年3月至2017年5月在內(nèi)的租金及物業(yè)費。原告不同意被告的意見，于2017年3月13日、2017年4月6日兩次發(fā)郵件向被告催款，但被告均不予理會。2017年4月11日，原告出于無奈向被告郵箱發(fā)送解約函。通知解約后，租賃房屋空置兩個多月才找了新的承租人。被告的行為已構(gòu)成違約，原告為維護自身合法權(quán)益，起訴至法院。
　　被告上海享宇投資管理有限公司辯稱：訴請1，被告并未違約，合同系雙方合意解除。原告發(fā)了解約函，被告同意解除合同。訴請2、3，《租賃合同》第5.2條、第5.4條約定先開票后付款，因原告未開具發(fā)票，付款條件未成就，被告享有先履行抗辯權(quán)。原告就履約保證金及第一期租金未開具發(fā)票，亦未出具收據(jù)。根據(jù)郵件往來，原告高層管理人員多次拒絕向被告開具發(fā)票，原告自合同成立起即無意履行開具發(fā)票義務。被告從未明示或以自己的行為表示不支付租金及物業(yè)管理費，2017年3月6日的郵件屬變更合同的要約，無不付費的意思?，F(xiàn)被告對欠付租金及物業(yè)費的期間及金額均無異議，同意支付，可直接從保證金中抵扣。訴請4，原告并未提供依據(jù)，不同意支付能耗分攤費。訴請5，被告并未違約，不同意支付違約金。且《租賃合同》系原告提供的格式文本，其未就違約責任的約定與被告進行充分協(xié)商，且該約定加重了被告責任，違約金金額過高，極具懲罰性，原告可從中謀取巨大經(jīng)濟利益，顯失公平。訴請6，原告除違約金之外還主張利息，屬重復補償，無合同及法律依據(jù)，被告不同意支付。
　　本院經(jīng)審理確認如下事實：新金橋路XXX號房屋權(quán)利人系案外人上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司，該公司于2016年11月23日向原告出具《關(guān)于對上海寶某某康生物技術(shù)有限公司房屋轉(zhuǎn)租申請的回復》，同意原告在滿足一定條件下將系爭房屋轉(zhuǎn)租給被告。
　　2016年11月10日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》。該合同第1.1款約定，甲方系上海市浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)新金橋路XXX號內(nèi)8號樓第二層的承租人。甲方出租給乙方園區(qū)內(nèi)的8號樓2F-C和2F-D(部位)，雙方確認該房屋的可出租建筑面積為1088平方米。甲方保證對該出租房屋享有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，并提供相關(guān)文件以資證明。第3.2款約定，本合同租賃期2016年11月10日起至2017年10月31日止。第4.1款約定，裝修免租期為2016年11月10日起至2016年11月30日止。在裝修免租期內(nèi)，乙方應支付物業(yè)管理費、電費、公攤費用等公共事業(yè)費用。第5.1款約定，甲、乙雙方同意租賃期內(nèi)租金計算如下(不包括物業(yè)管理費、電、公攤費用等公用事業(yè)費用)：2016年12月1日至2017年10月31日租金為6元/平方米/天，計每月租金198,581.76元(按一周年365天，平均每月30.42天計算)。第5.2款約定，租賃期內(nèi)，乙方應每3個月向甲方支付一次租金，支付租金前甲方應當向乙方提供相當于應付租金的合規(guī)發(fā)票，乙方在收到發(fā)票后分別在2016年12月8日、2017年3月8日、2017年6月8日(遇國家法定節(jié)假日提前至前一工作日)前將當期3個月的租金，共計595,745.28元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年9月8日支付2017年9-10月的租金，共計397,163.52元匯入甲方指定的銀行賬戶。第5.3款約定，物業(yè)服務費為每月建筑平方米22元，2F-C和2F-D區(qū)域的房屋1088平方米每月物業(yè)管理費合計為23,936元。第5.4條約定，租賃期內(nèi)，乙方應按約定向甲方支付物業(yè)服務費，支付物業(yè)費前甲方應當向乙方提供相當于應付物業(yè)費的合規(guī)發(fā)票。2016年12月8日，乙方應將2016年11月10日至2017年2月物業(yè)服務費計88,563元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年3月8日，乙方應將2017年3月至2017年5月物業(yè)服務費計71,808元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年6月8日，乙方應將2017年6月至2017年8月物業(yè)服務費計71,808元匯入甲方指定的銀行賬戶；2017年9月8日，乙方應將2017年9月至2017年10月物業(yè)服務費47,872元匯入甲方指定的銀行賬戶。第5.5款約定，電費保證金為每建筑平方米30元，2F-C和2F-D區(qū)域的房屋1088平方米電費保證金為32,640元。乙方應在本合同生效后三日內(nèi)將電費保證金匯入甲方指定的賬戶。第5.9款約定，對八號樓的所有公攤費用，根據(jù)園區(qū)物業(yè)服務公司計算的公攤數(shù)值，由乙方按房屋所在樓層及建筑面積、與其他業(yè)主和/或使用人共同分攤，支付給甲方或甲方指定的園區(qū)物業(yè)服務公司。物業(yè)服務公司負責上述設(shè)備的檢修，認為損壞由責任方負責修復或賠償。如乙方無合法理由未支付上述公攤費用和/或賠償款的，甲方及物業(yè)公司有權(quán)拒絕乙方使用公攤設(shè)備，直至乙方向物業(yè)服務公司清償上述費用和/或賠償款。第6.1款約定，本合同生效后三日內(nèi)，乙方向甲方支付相當于二個月的租金及物業(yè)服務費，共計445,035.52元作為租賃保證金，若延遲支付或未全額支付超過十日的，則甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應當向甲方支付相當于租賃保證金的違約金。第6.2款約定，如乙方違反本合同之任何規(guī)定，則甲方有權(quán)以該租賃保證金抵付乙方應付款項、違約金作為甲方因此而遭受的損失之賠償金，但甲方應至少提前十五日通知乙方。如甲方賬戶內(nèi)的租賃保證金經(jīng)抵付和/或賠償后少于本合同規(guī)定的租賃保證金之金額，乙方應在收到甲方書面通知后的十日內(nèi)向甲方補交該等差額，否則甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應當向甲方支付相當于租賃保證金的違約金。第6.3款約定，乙方無權(quán)單方面要求以租賃保證金抵付其應付款項(包括但不限于乙方每月應向甲方支付的租金和物業(yè)服務費)。第12.2款約定，若乙方出現(xiàn)下列情形之一的，甲方有權(quán)不經(jīng)乙方同意立即解除本合同，乙方無權(quán)要求甲方退還已付之租賃保證金、電費保證金及其他費用，且乙方還應向甲方支付相當于四個月租金和物業(yè)管理費總和的違約金；若前述違約金不足以抵付甲方損失的，乙方還應賠償甲方損失與違約金的差額部分。⑴乙方逾期不支付租金、物業(yè)管理費或其他費用，經(jīng)甲方書面催告后超過三十日仍不支付……第12.3款約定，若甲方出現(xiàn)下列情形之一的，乙方有權(quán)不經(jīng)甲方同意而解除本合同，甲方應返還乙方已支付之租賃保證金、電費保證金及其他費用，且甲方還應向乙方支付相當于四個月租金和物業(yè)管理費總和的違約金，若前述違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應當賠償乙方的損失與違約金的差額部分……簽約后，被告向原告支付了租賃保證金445,035.52元、電費保證金32,640元以及截至2017年2月28日的租金及物業(yè)服務費。
　　2017年3月1日，原告向被告發(fā)送郵件《付款通知書》，告知被告應按合同約定于2017年3月8日支付2017年3月起的三個月租金，并告知了付款賬號。
　　2017年3月6日，被告向原告發(fā)送郵件《關(guān)于我公司上海自貿(mào)區(qū)新金橋路XXX號XXX號樓2F-C、D單位租賃相關(guān)事宜的函》稱，由于公司戰(zhàn)略調(diào)整，決定調(diào)整系爭房屋租賃相關(guān)事宜：被告將縮減至一個租賃單位(C或D)，另一個予以轉(zhuǎn)租；需原告配合直接與金橋物業(yè)簽署租賃合同，合同期至少三年；建議合同約定的2017年3月8日應付的2017年3月至2017年5月的租金595,745.28元、物業(yè)服務費71,808元待被告與金橋物業(yè)簽署合同后再與原告詳細切分計算并支付。
　　2017年3月13日，原告向被告發(fā)送郵件《催款函》，要求被告本周內(nèi)將逾期未支付的2017年3月至2017年5月的租金、物業(yè)服務費合計667,553.28元支付至原告賬戶，若被告未按期支付，則原告將依法采取一切必要措施以維護自身合法權(quán)益。
　　2017年4月6日，原告再次向被告發(fā)送郵件《催款函》，要求被告速將上述欠費667,553.28元支付至原告賬戶，否則原告將依法采取一切必要措施以維護自身合法權(quán)益。
　　2017年4月11日，原告向被告發(fā)送郵件《解約函》，稱被告逾期支付租金及物業(yè)費已超過30日，根據(jù)合同第12.2條約定，現(xiàn)原告正式通知被告解除雙方之間的合同，同時原告將沒收被告保證金并要求被告支付相當于4個月租金及物業(yè)費總和的違約金。
　　2017年4月28日起，原、被告工作人員就雙方租賃爭議后續(xù)相關(guān)事項進行微信溝通，溝通內(nèi)容中涉及開具發(fā)票事宜。
　　另查，2016年11月至2017年4月期間，原告就其承租的8號樓2層向物業(yè)公司支付公共能耗分攤費277.74元、4,926.90元3,658.48元、3,492.29元、2,315.42元、2,145.85元。
　　經(jīng)原、被告確認，租賃房屋交付后被告未入住使用，2018年4月11日，租賃房屋返還原告。
　　審理中，原告稱，原告直至2017年6月才將房屋另行出租，原告主張的違約金并不高；原告主張的違約金中包括了免租期損失。另，原告向本院提供了一份其與關(guān)聯(lián)公司寶恒(北京)投資控股集團有限公司以及產(chǎn)權(quán)人上海金橋出口加工區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司簽署的《主體變更協(xié)議》，根據(jù)該協(xié)議內(nèi)容，原告承租的8號樓二層總面積為1447.95平方米。
　　被告稱，認可原告的再行出租情況，但其出租行為與本案無關(guān)，二層面積資料由法院審核。
　　以上事實，由《租賃合同》、付款憑證、發(fā)票、往來郵件、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《關(guān)于對上海寶某某康生物技術(shù)有限公司房屋轉(zhuǎn)租申請的回復》及原、被告的當庭陳述等在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效，原、被告均應遵循誠實信用原則，全面履行自己的義務。本案中，被告對合同解除及欠付租金、物業(yè)管理費事實無異議，原告的相關(guān)訴請，本院予以支持。對合同解除原因和責任，本院認為,原告于2017年3月1日通知被告付款時未依約先開具發(fā)票，其存在一定履約瑕疵，但被告在2017年3月6日的回函中，明確表達了因其公司戰(zhàn)略調(diào)整暫緩支付租賃費用的意思表示，函件內(nèi)容中開票事宜只字未提，之后原告兩次催款后，被告仍沒有任何付款意思表示。以上事實和情節(jié)，足以說明本案合同解除的實質(zhì)原因系被告不愿繼續(xù)履行合同所致，被告以先履行抗辯權(quán)為由認為其不構(gòu)成違約的意見，本院不予采信。原告向被告主張能耗分攤費，符合合同第5.9款約定，具體數(shù)額經(jīng)查亦屬合理，該項訴請本院予以支持。關(guān)于解除合同的違約金，根據(jù)原告所遭受的實際損失、合同約定的租賃期限以及合同具體履行情況，本院認定原告沒收保證金作為違約金，已經(jīng)與被告所應承擔的違約責任相適應，原告要求除沒收保證金之外，再行主張相當于四個月租金和物業(yè)管理費的違約金，該部分訴請，本院不予支持。鑒于原告自身存在一定履約瑕疵，原告要求被告支付逾期付款利息損失的訴請，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十八條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司與被告上海享宇投資管理有限公司就上海市浦東新區(qū)新金橋路XXX號內(nèi)8號樓2F-C和2F-D房屋簽訂的《租賃合同》于2017年4月11日解除；
　　二、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期間的租金274,176元；
　　三、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司2017年3月1日至2017年4月11日期間的物業(yè)服務費33,047.7元；
　　四、被告上海享宇投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司公共能耗分攤費用11,542元；
　　五、原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司不予退還被告上海享宇投資管理有限公司支付的租賃保證金445,035.52元及電費保證金32,640元，作為被告上海享宇投資管理有限公司應支付原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的違約金；
　　六、駁回原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司的其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費15,679元，減半收取計7,839.5元，訴訟保全費5,000元，合計12,839.5元，由原告上海寶某某康生物技術(shù)有限公司負擔7,686元，被告上海享宇投資管理有限公司負擔5,153.5元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。　

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨