上訴人(原審原告、反訴被告)：上海寶地楊某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市楊某區(qū)。
　　法定代表人：黃孔威，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李振紅。
　　委托訴訟代理人：熊爽，上海市光大律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：上海己美網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，住所地上海市楊某區(qū)。
　　法定代表人：鐘子飛，董事長。
　　委托訴訟代理人：鐘穎，上海鐘穎律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃驊，上海鐘穎律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海寶地楊某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“寶地公司”)因房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市楊某區(qū)人民法院(2018)滬0110民初13523號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月7日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　寶地公司上訴請求：撤銷一審判決，改判支持其在一審中的全部訴訟請求，駁回上海己美網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱“己美公司”)的反訴請求。事實(shí)與理由：一審法院查明事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)。履約保證金與違約金是不同的法律概念，一審將其混為一談。且未查明寶地公司的實(shí)際損失，判決顯失公正。己美公司未依約交房，寶地公司有權(quán)將其遺留在租賃房屋內(nèi)的辦公物品進(jìn)行處置并收取相應(yīng)的倉儲費(fèi)用。
　　己美公司辯稱：一審判決事實(shí)查明清楚，適用法律正確，請求駁回寶地公司的上訴請求。
　　寶地公司向一審法院起訴請求：1、己美公司支付寶地公司2018年6月1日的房屋租金人民幣3,765.45元(以下幣種均為人民幣)、物業(yè)管理費(fèi)435.31元；2、己美公司支付寶地公司違約金765,550.56元；3、己美公司向?qū)毜毓局Ц堆b修期內(nèi)被免除的租金229,692.37元。
　　己美公司反訴請求：1、解除雙方簽訂的《寶地廣場辦公樓租賃合同》(解除時間2018年5月31日)；2、寶地公司返還己美公司租賃保證金382,775.28元；3、寶地公司返還己美公司辦公設(shè)備及物品；增加反訴請求；4、寶地公司返還己美公司物業(yè)費(fèi)22,854元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年1月26日，寶地公司(甲方)和己美公司(乙方)簽訂寶地廣場辦公樓《承租意向書》，約定甲方將大連路588、688號寶地廣場A座22層05、06號房屋(建筑面積544.14平方米)出租給乙方作為辦公使用，租期三年，自2017年5月1日至2020年4月30日，租金每日每平方米6.92元，物業(yè)管理費(fèi)每月每平方米21元，意向書還約了定金、房屋交付日、免租期等其他條款。該意向書第十四條約定“本意向書自甲、乙雙方簽署的租賃合同生效時或根據(jù)本意向書約定的終止條件發(fā)生時終止。”
　　2017年2月24日，寶地公司(甲方)和己美公司(乙方)簽訂《寶地廣場辦公樓租賃合同》，約定甲方將大連路588、688號寶地廣場A座22層05、06號房屋(建筑面積544.14平方米)出租給乙方作為辦公使用，租期三年，甲方最遲于2017年3月6日交付房屋給乙方，裝修期61天，自交付日開始計(jì)算，自2017年3月6日至2017年5月5日。裝修期滿的首日為起租日，即租賃期為2017年5月6日至2020年5月5日，租金每日每平方米6.92元，以月繳方式支付，于每月25日前支付。物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米24元，即每月13,059.36元，裝修期內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)乙方需全額支付，自起租日起于每月25日前向物業(yè)管理公司付清下個月的物業(yè)管理費(fèi)。
　　乙方向甲方支付相當(dāng)于三個月的租金和物業(yè)管理費(fèi)的金額計(jì)382,775.28元作為履約保證金，如因乙方擅自中途退租或違反合同的其他約定，而導(dǎo)致甲方行使解除合同的權(quán)利，甲方可全部沒收履約保證金而無須歸還乙方。
　　合同第十二條約定，如乙方在租賃期滿之日或合同提前解除之日沒有向甲方交還房屋，……對于乙方遺留在該房屋內(nèi)的物件，甲方有權(quán)就該等物件向乙方收取倉儲費(fèi)用，并有權(quán)按照甲方認(rèn)為適當(dāng)?shù)姆绞匠鍪邸⑥D(zhuǎn)讓……。
　　合同第十七條約定了解除合同的條件。17-1約定：甲、乙雙方同意有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：1、該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)被依法提前收回的；2、該房屋毀損、滅失或被鑒定為危險房屋的；3、甲方已告知乙方該房屋在出租前已設(shè)定抵押，現(xiàn)被處分的；4、因不可抗力因素導(dǎo)致房屋及其附屬設(shè)施損害，合同不能繼續(xù)履行的(180天內(nèi)能修復(fù)的，本合同不得終止)；5、房屋被市、區(qū)政府有關(guān)部門依法征用、批準(zhǔn)動遷或出現(xiàn)法律、法規(guī)禁止出租的其他情況。17-2約定：下列情形，守約方可書面通知違約一方解除合同，違約方向守約方按當(dāng)年度月租金和月物業(yè)管理費(fèi)之和的6倍支付違約金，給守約方造成損失的，如違約金不足以抵付守約方損失的，違約方還應(yīng)補(bǔ)足損失和違約金的差額部分：1、2、3、4、5、…..12、本合同約定或法律法規(guī)允許一方解除合同的其他情形。17-3約定，若出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除合同權(quán)利的，甲方除有權(quán)依據(jù)前述約定要求乙方承擔(dān)違約金，甲方還有權(quán)向乙方追索在裝修期內(nèi)所免去的所有租金，并沒收乙方交付的履約保證金而無須歸還乙方。合同還約定了其他事項(xiàng)。
　　合同簽訂后，寶地公司于2017年3月6日前將上述房屋交付給己美公司，己美公司向?qū)毜毓纠U納履約保證金382,775.28元。己美公司按每月每平方米21元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年3月6日至2017年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)，2017年4月1日起按每月每平方米24元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)至2018年5月31日。己美公司向?qū)毜毓局Ц蹲饨鹬?018年5月31日。
　　2018年5月24日，己美公司持物業(yè)管理部門審批的“物品出入申請單”(物品種類：家具桌子椅子5套、文件柜2套)將辦公家具搬運(yùn)出租賃的辦公場所，物業(yè)公司認(rèn)為己美公司搬運(yùn)的物品種類和數(shù)量與“物品出入申請單”嚴(yán)重不符，認(rèn)為己美公司擅自退租和撤場，故拒絕放行。己美公司和物業(yè)公司的管理人員繼而發(fā)生爭執(zhí)導(dǎo)致雙方人員肢體沖突，上海市公安局江浦路派出所將有關(guān)人員帶至派出所。當(dāng)日，雙方在承辦民警的主持下簽署《治安案件調(diào)解協(xié)議書》。2018年5月28日，己美公司再次向外搬運(yùn)物品，物業(yè)公司加以阻擾，雙方再次發(fā)生沖突。2018年5月29日，己美公司向?qū)毜毓景l(fā)出《提前解除租賃合同告知書》，要求于2018年5月31日和寶地公司解除租賃合同，并要求寶地公司返還保證金和扣押的辦公物品。2018年5月31日，寶地公司收到上述告知書。2018年6月1日，己美公司將租賃房屋的門禁密碼告知寶地公司。2018年7月5日，寶地公司向己美公司發(fā)出《關(guān)于解除辦公樓租賃合同的函》，認(rèn)為己美公司提前退租構(gòu)成違約，確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年6月1日解除，通知己美公司保證金沒收，要求己美公司辦理騰退房屋的手續(xù)、付清租金和物業(yè)管理費(fèi)并支付違約金及裝修期內(nèi)被免去的租金。2018年7月6日，己美公司收到上述函件。
　　一審審理中，寶地公司提交扣押的己美公司物品清單(含照片)：辦公椅(1+1+58)個；大會議室椅子10個；小會議室椅子10個；會議桌1個；辦公桌(1+1)個；組合柜(1+1)個；密碼文件柜2個；文件櫥柜3個；雙人辦公桌28個；文件矮柜25個；茶色會議桌1個；風(fēng)水球2個；沙發(fā)(雙人1+單人2)1組；茶幾2個；會議沙發(fā)(三人1+單人1)1組；吧臺凳8個；布藝沙發(fā)1組；茶水椅6個；茶水桌1個；木架1個；白板6個；電腦主機(jī)箱10個；電腦顯示器8臺；交換機(jī)柜1個；雙門冰箱1個；足球桌游1個；迷你臺球桌1個；牌匾2塊；立身鏡1面、易拉寶展架2箱。
　　一審認(rèn)為，寶地公司、己美公司簽訂的《寶地廣場辦公樓租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且于法不悖，應(yīng)確認(rèn)有效。己美公司要求提前解除合同，無合同依據(jù)，雙方因搬運(yùn)物品引發(fā)治安糾紛，糾紛發(fā)生在辦公樓公共部位，且經(jīng)公安機(jī)關(guān)調(diào)解已和解，己美公司認(rèn)為寶地公司的行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，難以采信，故己美公司要求單方面解除合同的主張，不予支持。鑒于己美公司已于2018年5月31日前搬遷，且于2018年6月1日將租賃房屋的門禁密碼告知寶地公司，寶地公司也確認(rèn)在2018年6月1日雙方解除了租賃合同，故可確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年6月1日正式解除，己美公司應(yīng)將2018年6月1日的房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)向?qū)毜毓靖肚濉?
　　寶地公司、己美公司簽訂的《寶地廣場辦公樓租賃合同》對己美公司擅自中途退租導(dǎo)致寶地公司單方面解除合同既約定了可以沒收相當(dāng)于三個月租金和物業(yè)管理費(fèi)的保證金，又約定了須支付相當(dāng)于六個月租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金以及支付裝修期內(nèi)被免去的租金，該約定顯屬過高，沒收保證金已足以彌補(bǔ)寶地公司的實(shí)際損失，故對寶地公司要求支付違約金及免租期租金的訴請，不予支持。
　　《寶地廣場辦公樓租賃合同》明確約定，寶地公司只有在己美公司沒有向其交還房屋的情況下才有權(quán)處置己美公司遺留在租賃房屋內(nèi)的物品，現(xiàn)己美公司已于2018年6月1日前搬離了租賃房屋，也向?qū)毜毓窘桓读朔课蓍T禁密碼，故寶地公司無權(quán)扣押己美公司的遺留物品，應(yīng)按照寶地公司向法院提交的物品清單(含照片)向己美公司如數(shù)返還。
　　雖寶地公司和己美公司簽訂的《承租意向書》明確約定了物業(yè)管理費(fèi)按照每月每平方米21元計(jì)算，但該意向書自甲乙雙方簽署的租賃合同生效時終止，而根據(jù)《寶地廣場辦公樓租賃合同》的約定，物業(yè)管理費(fèi)按照每月每平方米24元計(jì)算，且己美公司也按照24元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際履行，故對己美公司要求退回物業(yè)管理費(fèi)差價的請求，不予支持。
　　一審判決：一、寶地公司和己美公司簽訂的《寶地廣場辦公樓租賃合同》于2018年6月1日解除；二、己美公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付寶地公司租金3,765.45元、物業(yè)管理費(fèi)435.31元；三、寶地公司其余訴訟請求，不予支持；四、寶地公司應(yīng)自判決生效之日起十日內(nèi)按照《寶地廣場A座2205-06單元租戶遺留物品清單(上海己美網(wǎng)絡(luò)科技有限公司)》向己美公司返還物品；五、己美公司其余反訴請求，不予支持。如果當(dāng)事人未按生效判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)13,794元，減半收取計(jì)6,897元，反訴費(fèi)3,704元，共計(jì)10,601元，由寶地公司、己美公司各半負(fù)擔(dān)。
　　二審中，寶地公司提供中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書、裝修的報(bào)價等作為新的證據(jù)，以證明寶地公司存在實(shí)際損失。己美公司認(rèn)為，寶地公司二審提供的材料不符合證據(jù)規(guī)則，不是新證據(jù)，不應(yīng)該被采納。對其真實(shí)性也不予認(rèn)可。確認(rèn)書和報(bào)價單與實(shí)際不相符，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，和本案無關(guān)。本院認(rèn)為寶地公司在一審中就應(yīng)當(dāng)提交關(guān)于解除合同造成損失的證據(jù)，再者，因解除房屋租賃合同造成的損失，參照原租金額計(jì)算較為適當(dāng)，故本院對寶地公司二審中提交的中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書、裝修的報(bào)價等不作為新證據(jù)予以認(rèn)定。本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：一審法院基于己美公司已于2018年5月31日前搬遷，且于2018年6月1日將租賃房屋的門禁密碼告知寶地公司，寶地公司也確認(rèn)在2018年6月1日雙方解除了租賃合同的事實(shí)，而確認(rèn)雙方的租賃合同于2018年6月1日正式解除，并無不當(dāng)。寶地公司、己美公司簽訂的《寶地廣場辦公樓租賃合同》對己美公司擅自中途退租導(dǎo)致寶地公司單方面解除合同既約定了可以沒收相當(dāng)于三個月租金和物業(yè)管理費(fèi)的保證金，又約定了須支付相當(dāng)于六個月租金和物業(yè)管理費(fèi)的違約金以及支付裝修期內(nèi)被免去的租金，一審法院認(rèn)為該約定顯屬過高，寶地公司沒收保證金已足以彌補(bǔ)寶地公司的實(shí)際損失，亦無不妥。己美公司已于2018年6月1日前搬離了租賃房屋，也向?qū)毜毓窘桓读朔课蓍T禁密碼，故寶地公司無權(quán)扣押己美公司的遺留物品，應(yīng)按照寶地公司向法院提交的物品清單(含照片)向己美公司如數(shù)返還。
　　綜上所述，寶地公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)13,790元，由上訴人上海寶地楊某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：王疆中

書記員：顧文怡