原告(反訴被告)：上海宗某投資管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：吳宗某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：原香微，上海佳通律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：奚來玉，上海佳通律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：蔣其龍，村主任。
　　委托訴訟代理人：徐純曄，上海東炬律師事務(wù)所律師。
　　原告上海宗某投資管理有限公司(以下簡稱宗某投資)與被告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會(以下簡稱新誼村委會)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月8日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。審理中，被告新誼村委會提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理合并審理。本院于2019年6月17日、7月9日兩次公開開庭進行了審理，原告法定代表人吳宗某(第二次庭審未參加)、原告委托訴訟代理人原香微、被告委托訴訟代理人徐純曄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告宗某投資向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付拆遷補償款人民幣(以下幣種均為人民幣)5,248,344.83元【其中包括：停產(chǎn)停業(yè)損失782,250元，獎勵費527,798元，搬遷費445,361元，綠化補償10,799元，綜合補償470,768元，裝修費527,738元，附屬物補償325,143元，房屋建安重置費2,158,487.83元(有證：原告翻建的補償金額1,657,733.83元及無證500,754元)】；2、訴訟費由被告承擔。事實和理由：2007年11月30日,原告關(guān)聯(lián)公司上海晨奧國際貨運代理有限公司(以下簡稱晨奧國際)與被告簽訂《廠房、場地租賃合同》，由晨奧國際承租舊廠房1,600平方米及4.8畝廠區(qū)，租期自2008年3月30日至2018年3月30日，并約定了改造和翻建等事宜。在原告實際使用租賃房屋過程中，因廠房過于老舊，大部分建筑坍塌不能使用，在征得被告同意的情況下進行了翻建，原被告雙方2018年3月6日一致確認原告翻建的有證總建筑面積為1,068m2，共計翻建的建筑面積為2,862.18m2。2018年3月30日到期后，原被告經(jīng)過協(xié)商達成續(xù)租三年的約定，房屋租金按照房產(chǎn)證上的建筑面積2,235平方米收取，每平方米每天0.55元，場地租金按照測繪報上的940平方米收取，每畝每年1萬元。在原告被告即將簽約之前，由于華徐公路拓寬工程，考慮到今后道路拓寬后兩側(cè)的面貌，鎮(zhèn)政府決定將該地塊一并納入拆遷，為此原被告雙方就相關(guān)事宜達成了《備忘錄》，對爭議問題另行訴訟解決。現(xiàn)原被告就補償款分配存在爭議，原告依據(jù)被告與相關(guān)征收補償部門簽訂的補償協(xié)議載明的各項提起上述訴請主張。
　　被告新誼村委會辯稱：不同意原告訴請。原、被告所簽訂的《廠房場地租賃協(xié)議》實際已經(jīng)于2018年3月30日因合同期滿終止。合同終止后雙方達成準備續(xù)租的口頭一致，但未簽訂續(xù)租協(xié)議時就獲得通知華徐公路拓寬工程要納入征收范圍，所以原被告沒有簽訂租賃協(xié)議。這段期間，被告與華新鎮(zhèn)人民政府征收辦簽訂了《非居住房屋補償協(xié)議》。之后，原被告就上述房屋征收獲得的補償在分割過程中產(chǎn)生爭議，雙方于2019年3月5日簽訂《備忘錄》，據(jù)此以后仍無法就補償分割達成一致，故原告起訴至法院。針對原告訴請中明確的金額，關(guān)于有證及無證部分,被告同意無證部分的房屋建安重置價500,754元及無證土地上的綜合補償470,768元給予原告。其余費用包括停產(chǎn)停業(yè)損失、獎勵費、搬遷費、綠化苗木費等均來自于有證土地，有證土地的使用權(quán)是被告方，故在沒有協(xié)議的情況下被告不同意支付上述費用。在此過程中，原被告多次就包括房屋租賃費等進行溝通，都未達成一致。所以就房屋及場地的使用費，被告提起反訴，要求原告：1、支付2018年9月1日至2019年3月31日的房屋和場地使用費總計267,561.126元(按備忘錄上載明的標準)；2、本案反訴費由原告承擔。
　　針對反訴，原告宗某投資辯稱：不同意反訴請求。1、2019年3月5日雙方簽訂的《備忘錄》約定原告向被告支付租金至2018年8月31日止，并約定在2019年3月20日前騰退紅線內(nèi)房屋、4月30日前騰退剩余房屋。備忘錄明確了2018年8月31日后無需再支付租金，如需支付后續(xù)租金，雙方會在備忘錄中明確8月31日后租金的金額及支付方式。2、原告承租被告的場地房屋是為經(jīng)營使用，至2018年9月1日全面開展征收拆遷工作，原告也在做場內(nèi)其他租戶拆遷工作，并要求場內(nèi)其他租戶停止生產(chǎn)經(jīng)營活動。因政府拆遷致使案涉租賃合同無法正常履行，無法實現(xiàn)合同目的，被告也不應(yīng)依法享受相應(yīng)的合同權(quán)利。綜上要求駁回被告的反訴請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　2007年11月30日，晨奧國際(乙方)與新誼村委會(甲方)簽訂《廠房、場地租賃合同》，約定：“甲方提供原壓鑄廠舊廠房1,600m2,廠房面積4.8畝租賃給乙方使用(有集體土地建設(shè)用地使用證)；該地塊和廠房租賃期為十年，自2008年3月30日至2018年3月30日止，合同期滿，經(jīng)雙方協(xié)商一致后可優(yōu)先續(xù)租，另簽訂協(xié)議；該廠區(qū)內(nèi)的國家規(guī)定的用地使用證范圍內(nèi)，原有舊廠房在上級政府、建設(shè)部門同意后可逐漸改造、翻建，如在租賃期限內(nèi)國家需動遷應(yīng)無條件服從，租賃后重新翻建的部分動遷補貼費用歸乙方所有，原有老廠房(有影像資料)及土地補償歸甲方所有，該廠區(qū)東面原有的五樓五底辦公樓只能裝修使用，如徐華公路拓寬動遷其補償歸村委會所有；租金標準每年貳拾萬元；合同另對其他內(nèi)容進行了約定。
　　2016年1月1日晨奧國際與宗某投資簽訂《權(quán)利轉(zhuǎn)讓書》，晨奧國際將其與新誼村委會簽訂的《廠房、場地租賃合同》中全部權(quán)利轉(zhuǎn)讓給宗某投資，包括但不限于向青浦區(qū)人民法院起訴新誼村委會主張動遷補貼的權(quán)利等。新誼村委會亦在庭審中確認：雖有晨奧國際與其簽訂《廠房、場地租賃合同》，但實際后續(xù)都是由宗某投資與其洽談和履行合同的，續(xù)簽合同的商談也是宗某投資與其進行的。且，認可2018年4月1日至2018年8月31日期間是事實上租賃關(guān)系。
　　2018年3月6日，宗某投資與新誼村委會統(tǒng)統(tǒng)出具《情況說明》，一致確認：產(chǎn)證幢號3#、4#、7#，總建筑面積為1,167平方米，為新誼村委會原有老廠房并未進行過翻建；產(chǎn)證幢號為1#、2#、5#、6#，總建筑面積為1,068平方米，為宗某投資翻建，另外剩余部分廠房均為原告宗某投資進行建造；雙方就地塊工程測量成果報告書內(nèi)的有證面積與無證面積沒有異議。
　　2019年3月5日，新誼村委會(甲方)與宗某投資(乙方)就華徐公路拓寬工程涉及乙方補償相關(guān)事宜簽訂《備忘錄》，約定：一、乙方對于甲方提供的動遷紅線內(nèi)的房屋建筑補償評估報告中的內(nèi)容及補償標準沒有異議，同意按評估報告執(zhí)行補償(評估報告由華新鎮(zhèn)動遷辦委托的第三方評估公司出具，評估報告編號為滬上資土地估2018D第051-4號)；二、乙方對于甲方的提供的動遷紅線外的房屋建筑補償評估報告中的內(nèi)容及補償標準存在異議；三、因甲乙雙方原在2007年11月30日簽訂的租賃協(xié)議已于2018年3月30日到期，到期后雙方經(jīng)過協(xié)議達成繼續(xù)續(xù)租三年的約定，房屋租金按照房產(chǎn)證上的建筑面積2,235平方米收取，每平方米每天0.55元，場地租金按照測繪報告上的940平方米收取，每畝每年1萬元。在雙方即將簽約之前，由于華徐公路拓寬工程，考慮到今后道路擴寬后，兩側(cè)的面貌，鎮(zhèn)政府決定將該地塊一并納入動遷，為此甲方根據(jù)實際情況未與乙方簽訂租賃協(xié)議，期間根據(jù)道路拓寬工作的實際推進情況，甲方一直在與乙方進行溝通，這段時間乙方還在使用甲方地塊上的房屋。鑒于上述情況，乙方提出華徐公路拓寬工程是在9月開工，故同意先行支付在雙方未簽約續(xù)租期間其使用甲方地塊上的房屋使用費和場地使用費給甲方，使用費支付計算時間從2018年4月1日至2018年8月31日止共計19,1115.09元(其中房屋使用費186,948.43元、場地使用費4,166.66元)；四、由于甲乙雙方原租賃協(xié)議已到期，又牽涉政府動遷問題，雙方續(xù)約已無可能，乙方同意按照甲方要求在2019年3月20日前騰退出華徐東路XXX號廠房涉及華徐東路拓寬工程紅線內(nèi)部分，并將紅線內(nèi)部分廠房歸還甲方；五、甲乙雙方一致認同就處理華徐公路拓寬工程涉及甲方紅線外部分的補償與乙方之間產(chǎn)生的異議，雙方通過司法途徑予以解決，乙方同意在法院勘察現(xiàn)場或者雙方質(zhì)證確認后退出華徐公路XXX號剩余廠房，騰退時間不超過2019年4月30日。因此后，雙方無法就補償達成一致意見，宗某投資訴至法院作如上訴請。
　　另查明，2018年6月13日上海上資土地估價有限公司出具的滬上資土地估(2018D)第051-4號《青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路道路工程(華騰路-華隆路)涉及華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會、上海晨奧國際貨物運輸代理有限公司房屋、裝飾裝修、附屬設(shè)施等估價報告(紅線內(nèi)》，報告載明：晨奧國際未見證建筑面積108.60平方米，舊材料收購價21,550元，見證房屋裝飾裝修價格121,575元，附屬設(shè)施價68,868元，機器設(shè)備搬遷和安裝費用66,911元，合計278,904元。
　　2018年9月4日上海上資土地估價有限公司出具的滬上資土地估(2018D)第088-1號《青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路道路工程(華騰路-華隆路)涉及華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會、上海晨奧國際貨物運輸代理有限公司房屋、裝飾裝修、附屬設(shè)施等估價報告(紅線外)》，報告載明：晨奧國際未見證建筑1,794.18平方米，未見證建筑物價格479,204元，見證房裝飾裝修價格324,368元，附屬設(shè)施價格253,146元，機器設(shè)備搬遷和安裝費用378,450元，綠化苗木價3,786元，合計1,438,954元。
　　宗某投資與新誼村委會一致確認：紅線內(nèi)宗某投資應(yīng)得的278,904元，在扣除宗某投資應(yīng)付的2018年4月1日至2018年8月31日房屋場地使用費191,115.09元后，剩余款項已支付給宗某投資。宗某投資原對紅線外的評估報告持有異議，現(xiàn)同意按照紅線外的評估報告主張補償款。
　　2018年10月26日，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)房屋土地征收補償辦公室(甲方)與新誼村委會簽訂《上海市征收集體土地非居住房屋補償協(xié)議》，約定：一、乙方坐落于華新鎮(zhèn)新誼村華徐公路XXX號房屋，建筑面積有證部分2,235平方米、無證1,902.78平方米；二、經(jīng)上海上資土地估價有限公司評估，乙方房屋建安重置價為3,969,888元(3,469,134元、500,754元)；三、乙方房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用2,532,000元；四、乙方房屋裝修補償款527,738元(81,795元、445,943元)，附屬物補償款325,143元(3,129元、322,014元)，綠化苗木10,799元(7,013元、3,786元)；五、乙方設(shè)備拆遷和安裝費用445,361元；七、乙方停產(chǎn)停業(yè)損失補償782,250元；綜合補償470,768元；八、乙方按期搬離的給予一次性速遷獎勵費527,798元，合計甲方應(yīng)補償乙方9,591,745元。
　　庭審中，新誼村委會表示系爭地塊確實存在自2019年7月5日起停電停水的現(xiàn)象，但至庭審日時紅線外部分仍有宗某投資的一承租戶開設(shè)超市未搬離。
　　本院認為，宗某投資與新誼村委會對于原《廠房、場地租賃合同》到期后雙方已口頭達成續(xù)租三年一致意見、又因華徐公路公路拓寬工程影響未簽訂書面續(xù)租合同但存在事實上的租賃合同關(guān)系之事實確認無異議。雖然事實租賃關(guān)系期間，雙方對于各自翻建添附涉及的補償款如何分配未有書面約定，但原租賃合同有約定，且雙方在華徐公路拓寬涉及的各項評估報告中亦參照原租賃合同約定將各自的翻建、裝修、添附等進行了分項分列。對于紅線內(nèi)部分，宗某投資與新誼村委會已經(jīng)按照評估報告上的分項內(nèi)容結(jié)算支付沒有爭議。故，本院結(jié)合原租賃合同的約定、結(jié)合評估報告中的分項分列，將紅線外分列在晨奧國際項下的“未見證建筑物價格、見證房屋裝飾裝修價格、附屬設(shè)施價格、機器設(shè)備搬遷和安裝費、綠化苗木”各項補償費用亦確認為宗某投資享有，同時將紅線外有證建筑中1,068平方米對應(yīng)的價格根據(jù)誰翻建誰受益原則確認給宗某投資享有。根據(jù)雙方確認的有證建筑添附面積，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)挠嬎銟藴始胺椒?，本院確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償373,800元歸宗某投資享有。新誼村委會陳述補償協(xié)議中綜合補償實際為未見證房屋的各類補償，考慮到未見證房屋主要為宗某投資添建添附和使用，因此該部分補償主要確認為宗某投資享有。關(guān)于一次性速遷獎勵費，本院一方面參照獎勵費的計算方式和方法，一方面考慮宗某投資配合搬遷騰退的實際情況，酌情給予。綜上，本院酌情確認宗某投資應(yīng)享有的紅線內(nèi)紅線外所有補償款為4,550,000元,扣除新誼村委會已經(jīng)結(jié)算支付的278,904元，新誼村委會尚應(yīng)支付宗某投資4,271,096元。
　　關(guān)于新誼村委會反訴主張，備忘錄提及華徐公路拓寬工程是擬在2018年9月開工，故備忘錄中僅處理了2018年4月1日至2018年8月31日期間的費用由宗某投資先行支付并約定了紅線內(nèi)外騰退時間，并未提及自2019年9月1日至約定的騰退日期間的費用應(yīng)否支付、如何支付。從當事人一致陳述中可見至今仍有紅線外部分租戶未搬離騰退，可見華徐公路并未實際在2018年9月開工，備忘錄中亦未明確新誼村委會對之后房屋及場地費用作放棄處理，因此宗某投資理應(yīng)支付此后未騰退期間的占用費用?？紤]到需配合華徐公路拓寬工程的進行，宗某投資及其下面租戶已開始陸續(xù)騰離，即使占用也不能正常經(jīng)營使用，因此本院酌情確定宗某投資需支付2018年9月1日至2019年3月31日期間房屋和場地占有費70,000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海宗某投資管理有限公司補償余款人民幣4,271,096元；
　　二、反訴被告上海宗某投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村村民委員會房屋場地占用費人民幣70,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費人民幣48,538.40元，減半收取人民幣24,269.20元，由原告宗某投資負擔人民幣3,784.80元，由被告新誼村委會負擔人民幣20,484.40元；反訴受理費人民幣2,656.71元，由反訴原告新誼村委會負擔人民幣1,881.71元，由反訴被告宗某投資負擔人民幣775元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：徐冬梅

書記員：朱??靜