原告：上海宏村實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：唐解海，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫根明。
　　委托訴訟代理人：朱木金，江蘇中吳律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海寶某涂料廠有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：韋志龍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張引娟，上海尊豐律師事務(wù)所律師。
　　原告上海宏村實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱宏村公司)與被告上海寶某涂料廠有限公司(以下簡(jiǎn)稱寶某公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告宏村公司的委托訴訟代理人孫根明、朱木金，被告寶某公司的委托訴訟代理人張引娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告宏村公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令被告寶某公司退還土地使用費(fèi)1,165,800元。事實(shí)和理由：宏村公司與寶某公司于2013年5月2日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，寶某公司將建筑面積為4350平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給宏村公司，簽約后，宏村公司支付了全部房款，寶某公司亦交付房屋。根據(jù)合同約定，宏村公司按使用的土地面積6.7畝，按照寶某公司與村民委員會(huì)約定的土地使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，該費(fèi)用可由寶某公司代收后交給村民委員會(huì)，也可以由宏村公司直接支付給村民委員會(huì)。自2013年5月2日起至2018年5月1日，寶某公司共代收宏村公司土地使用費(fèi)1,567,800元。而寶某公司拖欠村民委員會(huì)土地使用費(fèi)，且村民委員會(huì)系按每畝每年12,000元向?qū)毮彻臼杖⊥恋厥褂觅M(fèi)。因此，宏村公司應(yīng)交納2013年5月2日至2018年5月1日期間的土地使用費(fèi)為402,000元，寶某公司多收取宏村公司土地使用費(fèi)1,165,800元。故宏村公司涉訟。
　　被告寶某公司辯稱，不同意宏村公司的訴請(qǐng)。宏村公司除應(yīng)按合同約定支付土地使用費(fèi)外，雙方還口頭約定宏村公司應(yīng)每年向?qū)毮彻局Ц豆苍O(shè)施費(fèi)65,000元、專業(yè)人員管理疏通費(fèi)195,000元、保潔保安等費(fèi)用61,600元。宏村公司自2013年5月起已按上述金額向?qū)毮彻局Ц读速M(fèi)用，且宏村公司在付款用途中注明為土地使用費(fèi)、稅及管理費(fèi)等，宏村公司的付款行為與雙方的約定相一致。自2018年5月起，因宏村公司對(duì)寶某公司欲增加的費(fèi)用不予認(rèn)可，故雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2013年5月2日，宏村公司(乙方)與寶某公司(甲方)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定甲方在嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)黃渡東港路XXX號(hào)地塊自籌資金自行建造了房屋3幢(約10100平方米)，但未辦理建筑許可證，甲方將新建房中的3號(hào)房屋約3950平方米(二層)和三樓另行搭建的彩鋼板辦公用房及其他老廠房約400平方米轉(zhuǎn)讓給乙方，該物業(yè)建筑面積為4350平房米(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為16,250,000元,甲方保證地塊范圍內(nèi)的配電房、消防水泵房等公共設(shè)施，保持現(xiàn)有狀態(tài)，乙方享有使用權(quán)，甲方不論發(fā)生何種原因，不可拒絕乙方使用，配電房、消防水泵房等涉及相關(guān)的土地使用費(fèi)、聘專業(yè)人員的費(fèi)用等，由雙方按房屋建筑面積分?jǐn)偅⒓s定上海市嘉定區(qū)錢家村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱村委會(huì))需向甲方每年收取土地使用費(fèi)，所甲方同意乙方按其使用的土地面積和甲方與村委會(huì)約定的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，乙方承擔(dān)的應(yīng)付土地使用費(fèi)，應(yīng)根據(jù)甲方的通知，在接到通知的5日內(nèi)支付給甲方，由甲方統(tǒng)一支付給村委會(huì)(乙方也可直接支付給村委會(huì))等條款。2015年6月16日，寶某公司向宏村公司收取2013年5月2日至2016年5月1日期間的土地使用費(fèi)，并向宏村公司出具收款收據(jù)，載明土地使用費(fèi)每畝每年為3,800元，使用地塊約6.7畝，土地使用費(fèi)共計(jì)為763,800元。2016年5月17日、2017年4月25日，寶某公司分別向宏村公司收取2016年5月2日至2017年5月1日及2017年5月2日至2018年5月1日的土地使用費(fèi)，寶某公司分別向宏村公司出具收款收據(jù)，均載明土地使用費(fèi)每畝每年為6,000元，土地使用費(fèi)共計(jì)為804,000元。宏村公司在銀行轉(zhuǎn)賬憑證的付款用途一欄注明付土地使用費(fèi)稅管理費(fèi)等。2018年5月，寶某公司向宏村公司提出調(diào)整土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，宏村公司回復(fù)不同意再次調(diào)整，愿意按2017年的土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付寶某公司土地使用費(fèi)。2018年6月13日，寶某公司向村委會(huì)支付2014年9月18日至2018年12月31日期間的土地使用費(fèi)649,938.41元，土地使用費(fèi)以每畝每年12,000元計(jì)算?，F(xiàn)宏村公司以寶某公司多收取土地使用費(fèi)為由而涉訟。
　　另查，位于嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)黃渡東港路XXX號(hào)房屋及土地的權(quán)利人登記在寶某公司的前身上海寶某涂料廠名下，該地塊屬于集體建設(shè)用地，土地使用面積為5990.7平方米，房屋建筑面積為1242.07平方米，竣工日期為1985年。系爭(zhēng)房屋中的新建及搭建房屋建造時(shí)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，系爭(zhēng)房屋中的老廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)未經(jīng)相關(guān)部門審批。
　　審理中，宏村公司表示不清楚寶某公司與村委會(huì)約定的土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。寶某公司表示簽約時(shí)宏村公司知曉土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　本院認(rèn)為，集體土地上房屋買賣應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)土地使用權(quán)變更審批手續(xù)，系爭(zhēng)房屋的土地屬于農(nóng)村集體土地，因系爭(zhēng)房屋的建造及轉(zhuǎn)讓未經(jīng)過合法審批，故宏村公司與寶某公司簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。因宏村公司為系爭(zhēng)土地的實(shí)際使用人，且宏村公司與寶某公司亦約定土地使用費(fèi)由宏村公司承擔(dān)，故宏村公司應(yīng)按其使用的土地面積承擔(dān)相應(yīng)的土地使用費(fèi)。對(duì)于宏村公司認(rèn)為寶某公司多收取土地使用費(fèi)1,165,800元，雙方雖約定宏村公司按照寶某公司與村委會(huì)約定的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)相應(yīng)的土地使用費(fèi)，但根據(jù)雙方交付土地使用費(fèi)方式，宏村公司多年來實(shí)際系按寶某公司通知的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交付土地使用費(fèi)，且對(duì)使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未提出異議，又2018年5月寶某公司欲調(diào)整使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，宏村公司才表示不予認(rèn)可，并愿意按照原使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付土地使用費(fèi)，可視為宏村公司認(rèn)可寶某公司原收取土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，寶某公司并未多收取宏村公司土地使用費(fèi)，故宏村公司主張寶某公司退還多收取的土地使用費(fèi)，本院難以支持。至于宏村公司提出不清楚寶某公司與村委會(huì)約定的土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)交易習(xí)慣，宏村公司作為債務(wù)承擔(dān)方，對(duì)其需承擔(dān)的債務(wù)構(gòu)成，一般應(yīng)予了解。故對(duì)宏村公司的辯解，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十六條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海宏村實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司要求被告上海寶某涂料廠有限公司退還土地使用費(fèi)1,165,800元的訴訟請(qǐng)求。
　　本案受理費(fèi)15,292元，減半收取7,646元，由原告負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！　　　?br/>

審判員：黃??燕

書記員：孫??鴦