原告(反訴被告)：上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：沈陽龍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：徐衛(wèi)紅，上海徐衛(wèi)紅律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：尹冬杰，上海徐衛(wèi)紅律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：朱某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地浙江省，現(xiàn)住上海市奉賢區(qū)。
　　原告上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月12日立案后，依法適用簡易程序，于2019年11月12日公開開庭進行了審理，后被告提出反訴，本院依法受理，于2019年12月12日再次公開開庭，對本訴、反訴合并進行了審理。被告朱某某兩次開庭均到庭參加訴訟，原告委托訴訟代理人尹冬杰第一次開庭到庭參加訴訟，原告委托訴訟代理人徐衛(wèi)紅第二次開庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請求：1.請求解除原、被告于2018年7月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，并判令被告立即騰空房屋，恢復原狀歸還原告；2.判令被告支付原告2018年9月1日至2019年8月30日租金168,146元、違約金18,314.60元。事實和理由：原、被告于2018年7月30日簽訂房屋租賃協(xié)議書，就上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號、1920弄12號217、218、219、301室二樓/三樓租賃事宜作出約定，合同期限為2018年9月1日至2023年8月30日。第一年2018年9月1日至2019年8月30日租金為183,146元，因租賃初期三樓房屋漏水修繕，故免去當年租金15,000元。合同約定每年的租金分兩次付清，如被告方逾期或拒付租金，原告方有權將出租房屋收回，并要求支付合同租金總額10%的違約金。然而被告在租賃之初就喪失誠信，截止至2019年8月30日，欠付租金168,146元，即分文未付，經(jīng)原告發(fā)函通知后，仍然拒付。原告認為，原、被告之間存在合法的租賃關系，被告有失誠信，欠繳租金，違反了租賃協(xié)議的約定，原告有權立即收回房屋，并要求被告支付違約金。故原告提起訴訟。
　　被告朱某某辯稱，不同意原告訴請，被告在簽訂租賃協(xié)議時原告隱瞞了整棟大樓消防系統(tǒng)有問題，導致被告無法開辦教育機構，無法辦理教學許可證，被告已經(jīng)前期投資了二十多萬元，消防無法辦證導致被告一天都沒有營業(yè)，無法承擔租金。被告要求繼續(xù)租賃房屋。
　　被告(反訴原告)朱某某向本院提出反訴請求：判令反訴被告賠償反訴原告損失264,000元。事實和理由：反訴原、被告于2018年7月30日簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，由反訴原告向反訴被告承租位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號、1920弄12號217、218、219、301室二樓/三樓商鋪，年租金為168,146元，租期自2018年9月1日至2023年8月30日，共計5年。合同簽訂前反訴原告明確告知反訴被告租賃的商鋪用于開辦教育機構，有關房屋的證照、消防手續(xù)等必須健全。反訴被告口頭承諾沒有問題，反訴原告聽信反訴被告的言語，與反訴被告建立租賃關系。反訴原告將房屋進行整體裝修后，竟然被上海市奉賢區(qū)公安消防支隊下發(fā)責令立即改正通知書。該通知書明確：反訴被告出租的房屋消防報警系統(tǒng)和消防水系統(tǒng)故障，消防控制室內(nèi)無人值班。反訴被告收到該通知后，馬上和反訴被告聯(lián)系請求消除該障礙，盡量減少反訴原告的損失，未果。反訴原告至今不能辦出相應的教育機構準入資質(zhì)，損失達264,000元。
　　原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司針對反訴辯稱，基于原告出租的房屋在消防驗收存在一定問題，愿意適當補償被告一定經(jīng)濟損失，但是認為金額過高。
　　本院經(jīng)審查認定事實如下：原、被告于2018年7月30日簽訂《房屋租賃協(xié)議書》一份，約定由原告將坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號一樓(103.01平方米)、1920弄12號217、218、219、301室二樓(261.42平方米)/三樓(157.46平方米)房屋出租給被告使用；租賃期限為5年，自2018年9月1日至2023年8月30日止；年租金為183,146元，付款方式采用先付款后使用原則，每年租金分兩次付清，每半年一次，如果被告逾期或拒付租金，視為違約，原告有權將出租房全部收回，并要求被告支付合同租金總額10%的違約金；三樓屋頂漏水需修繕，由被告負責，原告免除當年租金15,000元，整個租賃期間房屋維修由被告負責。上述協(xié)議書簽訂后，原告按約將房屋交付被告，被告對房屋進行了修繕和裝修，至2019年10月裝修完畢，被告支出裝修款169,000元、消防噴淋改造工程款35,000元，共計204,000元。2018年10月16日，上海市奉賢區(qū)公安消防支隊向上海麗紅培訓學校有限公司發(fā)出責令立即改正通知書，認為該租賃房屋所在的建筑物內(nèi)消防報警系統(tǒng)和消防水系統(tǒng)故障，消防控制室內(nèi)無人值班，存在消防設施未保持完好有效的違法行為，責令上海麗紅培訓學校有限公司應當采取措施，確保消防安全。被告聯(lián)系原告要求原告采取措施，確保消防安全。但原告一直未能解決問題。
　　另外，被告于2018年8月聘用4人，其中3人為老師，1人為前臺工作人員，每人每月工資為5,000元。上海麗紅培訓學校有限公司于2019年12月11日成立，被告朱某某為該公司股東、法定代表人。
　　訴訟過程中，原、被告雙方共同確認，一樓的房屋被告不再租賃，已于2019年12月25日返還原告；二樓、三樓的房屋由被告繼續(xù)租賃，但租賃用途不作為教育機構。被告認為一樓的裝修損失為100,000元，原告認可一樓的裝修損失為50,000元。
　　以上事實，由房屋租賃協(xié)議書、催款函、房產(chǎn)證、責令立即改正通知書、裝修工事合同、裝修合同收據(jù)、消防改造工程款收據(jù)、聘用合同書、工資表、當事人的陳述等證據(jù)予以佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認。
　　本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，屬合法有效，雙方均應按約履行各自的義務。因原告租賃給被告的房屋消防設施存在問題，致被告無法將租賃房屋用于開辦教育培訓機構，屬原告違約在先，故對于原告主張的租金本院酌情支持84,073元，對原告主張的違約金不予支持。雙方在訴訟過程中協(xié)商一致同意解除上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號一樓房屋的租賃合同，繼續(xù)履行上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號XXX、XXX、XXX、XXX室二樓/三樓房屋的租賃合同，但房屋用途不作為教育機構，對此本院予以確認。鑒于被告已于2019年12月25日返還原告上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號一層房屋，故本院確認上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號一層房屋的租賃合同于2019年12月25日解除。對于被告主張的裝修損失，原告認為數(shù)額過高，其中一樓的裝修損失被告主張100,000元，原告確認50,000元，本院綜合考慮各項因素酌情確定原告賠償被告裝修損失60,000元。對于被告主張的工資損失，因被告的證據(jù)不足以證明被告已支付4人各3個月的工資，共計60,000元，且被告在2018年8月至10月間尚未設立教育培訓機構，故對被告主張的該期間的工資損失不予支持。
　　綜上所述，本院對原告的訴訟請求予以部分支持，對于被告(反訴原告)的反訴請求予以部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司與被告(反訴原告)朱某某于2018年7月30日簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》中有關坐落于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金碧路XXX弄XXX號一層房屋租賃的合同條款、內(nèi)容于2019年12月25日解除；
　　二、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司租金84,073元；
　　三、原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)朱某某損失60,000元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)朱某某的其余反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費2,015元(已減半收取)，由原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司負擔1,106元，被告(反訴原告)朱某某負擔909元；反訴案件受理費2,630元(已減半收取)，由原告(反訴被告)上海奉賢金匯建設發(fā)展有限公司負擔598元，被告(反訴原告)朱某某負擔2,032元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：張??英

書記員：俞??慧