原告：上海夷清實業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李慧芳，董事長。
　　委托訴訟代理人：嚴省三，男。
　　委托訴訟代理人：倪卓偉，上海倪卓偉律師事務所律師。
　　被告：上海徐某致真餐飲有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：徐振輝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫菁，上?？得髀蓭熓聞账蓭?。
　　委托訴訟代理人：英潔，上海康明律師事務所律師。
　　原告上海夷清實業(yè)有限公司(以下簡稱夷清公司)與被告上海徐某致真餐飲有限公司(以下簡稱致真公司)房屋租賃合同糾紛一案，原案號(2016)滬0104民初32128號，于2018年4月27日被上海市第一中級人民法院裁定發(fā)回重審。本院于2018年5月30日立案。本院依法適用普通程序，組成合議庭，于2018年8月6日、2019年4月3日兩次公開開庭進行了審理。原告夷清公司的委托訴訟代理人嚴省三、倪卓偉、被告致真公司的委托訴訟代理人孫菁、英潔到庭參加訴訟。經(jīng)本院院長批準，本案審限延長六個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　夷清公司向本院提出訴訟請求：1.判令夷清公司與致真公司簽訂的《上海市淮海中路XXX號租賃合同》于2016年11月18日解除；2.致真公司搬離淮海中路XXX號七號樓，并將該房屋交還夷清公司；3.致真公司向夷清公司支付自2016年9月1日起至2016年11月18日止的房租574,048.76元(日租金7266.44*79天)；4.致真公司向夷清公司支付自2016年11月19日至今的房屋使用費(按合同約定的租金標準計算)；5.致真公司向夷清公司支付逾期付款違約金34,515.59元(計算方式：逾期天數(shù)2016年8月15日至2016年11月18日共95天，日租金7266.44*5%*95天)；6.致真公司賠償解除合同違約金10,609,000元(按年租金的4倍計算)。事實和理由：2008年12月，夷清公司與致真公司簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定夷清公司將上海市淮海中路XXX號七號樓出租給致真公司。雙方對租賃房屋的基本情況、租賃用途、交付日期、租賃期限、租金支付方式和期限以及違約責任等明確進行了約定。致真公司自2016年8月15日起未支付租金，已經(jīng)構成根本違約，故夷清公司訴至本院。
　　致真公司辯稱，不同意夷清公司的訴訟請求。原審二審裁定出具后，致真公司已騰空并搬離了七號樓。夷清公司的請求均建立在合同有效的前提下，而七號樓沒有合法的建造許可、產(chǎn)權證明以及任何可以證明具有合法產(chǎn)權的依據(jù)，系違章搭建，故租賃合同無效。即使合同有效，夷清公司主張的違約金也過高，請求法院調(diào)整。
　　本院認定事實如下：2006年5月10日，南京軍區(qū)空軍第三招待所(甲方，以下簡稱南空三招)與上海滄達投資經(jīng)濟發(fā)展有限公司(乙方，以下簡稱滄達公司)簽訂協(xié)議書，約定由甲乙雙方合作在淮海中路XXX號營院內(nèi)七號樓地塊新修建3層商務辦公樓，甲方同意將新修建的七號樓移交乙方有償租用。協(xié)議簽訂后，滄達公司遂在此地塊上翻建了七號樓，于2006年11月底前竣工。2007年8月，南空三招與滄達公司還就七號樓建造費用進行了結(jié)算。
　　2006年12月1日，中國人民解放軍空軍房地產(chǎn)管理局上海房地產(chǎn)管理處出具了《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》，房地產(chǎn)位置上海市徐某區(qū)淮海中路XXX-XXX號，出租人南空三招，承租人滄達公司，房屋建筑面積9080.6平方米，經(jīng)審查，該房(地)產(chǎn)符合租賃用房(地)出租標準及有關租賃條件，特發(fā)此證，有效期自2006年12月1日起至2011年12月31日止。注：南空三招稱，9080.6平方米是整個淮海營院的出租房屋面積，包含了涉案房屋在內(nèi)，滄達公司是承租人代表，實際承租人不止滄達公司一家，其他承租人要辦證照，需與滄達公司簽訂虛擬的租賃合同，憑此合同辦理證照。
　　2007年2月28日，南空三招與滄達公司簽訂《房屋租賃合同》，南空三招將淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)7號樓總建筑面積1300平方米的3層樓房及附房(以下簡稱系爭房屋)租給滄達公司使用，租期自2007年3月1日起至2022年2月28日止。滄達公司又將系爭房屋轉(zhuǎn)租致真公司。2009年2月，南空三招與滄達公司簽訂終止協(xié)議，終止了該租賃合同，由南空三招補償滄達公司333萬元，并約定滄達公司同意與致真公司同時提前終止系爭房屋租賃合同，自2009年1月1日起，南空三招保證并負責按照滄達公司與致真公司的租房合同尚未履約的權利和義務，具體事宜由南空三招與致真公司另行協(xié)商。注：該補償款333萬元，實際系夷清公司出資。
　　2008年12月18日，南空三招(甲方)與夷清公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》。約定：甲方同意將系爭房屋租給乙方使用，經(jīng)營用途為綜合(含商務、餐飲等)。本合同租期為15年，時間自2009年1月1日起至2023年12月31日止。為確保本合同依法履行，甲方同意乙方在本合同約定租賃期及經(jīng)營范圍內(nèi)依法轉(zhuǎn)租商務樓。注：夷清公司與南空三招稱，該合同實際簽訂時間為2010年左右，因夷清公司股權轉(zhuǎn)讓，新股東受讓夷清公司后由南空三招與夷清公司重新簽訂了租賃合同，合同內(nèi)容參照了滄達公司與老夷清公司之間的合同。
　　2008年12月，夷清公司(甲方)與致真公司(乙方)簽訂了《上海市房屋租賃合同》，約定：夷清公司將系爭房屋出租給致真公司；系爭房屋隸屬權利人南空三招，并可用于出租作為餐飲及商業(yè)使用；甲方確認，南空三招已經(jīng)全權委托甲方作為租賃物業(yè)的代管人，甲方有權代表南空三招管理、出租、經(jīng)營、維護租賃物業(yè)；房屋租賃期自2009年1月1日起租日起算，租賃期限為10個日歷年；甲、乙雙方約定，租賃物業(yè)起始年租金(包含物業(yè)管理費在內(nèi))為人民幣250萬元，在租賃期的前2年內(nèi)不變。自第3年起，租金每3年遞增一次，遞增率為遞增前年租金的3%?？紤]到目前乙方經(jīng)營的情況，甲方同意2009年、2010年的租金按人民幣240萬元收取。乙方應于每季度前一個月15日前向甲方支付下個季度的租金。第一次支付時間為2008年12月31日前，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的5%支付違約金。乙方逾期支付租金的期限不得超過30日，否則甲方有權在向乙方發(fā)出單方面解除合同通知書后15日內(nèi)，自動在乙方支付的承租保證金中予以扣除前述違約金。如承租保證金不足以支付前述違約金的，則甲方有權就不足部分向乙方予以追索。乙方向甲方支付租金的方式僅限于：銀行轉(zhuǎn)賬、銀行支票、本票、現(xiàn)金。甲方在收到上述租金后，應當向乙方提供有效的發(fā)票或收據(jù)；為保證本合同的履行，乙方同意支付本合同的承租保證金人民幣50萬元。租賃關系終止時，甲方收取的租賃物業(yè)承租保證金除用以抵充應由乙方承擔的費用(包括但不限于：欠繳的水、電、煤、電信等公共事業(yè)費、違約金、賠償金、未及時支付的租金)。乙方返還租賃物業(yè)時應符合正常的使用狀態(tài)。返還時，應經(jīng)甲方驗收認可，并相互結(jié)清各自應承擔的費用。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按本合同的年租金的4倍支付違約金；給對方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：……(七)乙方逾期不支付租金累計超過45日的；……。本合同自甲、乙雙方蓋章支付第一筆租金后生效。其后，致真公司按約付租，并支付了保證金50萬元。致真公司未支付自2016年9月1日起的租金。
　　2016年12月27日，南空三招出具《證明》。內(nèi)容為：我所與夷清公司在2008年12月18日(合同編號：【2008】三招租合字第33號)簽訂的《房屋租賃合同》真實有效，至今該合同仍在履行中。夷清公司承租的房屋坐落在上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)七號樓，總建筑面積為1300平方米的3層商務樓，該樓是由部隊上級單位批準建造的合法建筑物，手續(xù)合法、完備(附營院平面圖一份)。
　　2018年5月24日，致真公司致函南空三招，稱其于2018年5月16日搬離并清空了系爭房屋。注：經(jīng)本院了解，南空三招收到了該函，但認為與其無關，故未將函轉(zhuǎn)交夷清公司，也未將此情況轉(zhuǎn)告夷清公司。
　　本案訴訟中，致真公司于2018年8月6日第一次庭審時提供了上述給南空三招的搬離函件，并認為已交還房屋，使用費不應再計算。夷清公司則認為，其之前不知此事，也未接到過南空三招的通知；夷清公司不認可房屋已交還，交還房屋應根據(jù)合同約定由雙方當面交接，并辦理交接手續(xù)，因此空置期間的使用費也應由致真公司承擔，使用費應計算至雙方實際辦理交接手續(xù)時止。庭審中，法院要求雙方先擱置是否已交房、使用費計算截止日期的爭議，再進行一次實地交接，雙方均表示接受。2018年8月15日，致真公司致函法院稱，法院要求其與夷清公司交接根本沒有必要，也不存在交接義務；其公司已于2018年5月16日騰空搬離系爭房屋并通知南空三招，這是一個法律事實，系爭房屋是違法建筑，租賃合同無效，夷清公司不是系爭房屋的權利人，也不具備轉(zhuǎn)租資格，沒有權利要求交接。本院遂將該信息告知夷清公司，并向夷清公司釋明是否自行收回系爭房屋，若夷清公司堅持與致真公司當面交接，由此導致房屋繼續(xù)空關有擴大損失的嫌疑，請夷清公司慎重考慮。夷清公司回復稱，堅持原意見，其認為根據(jù)合同約定需與致真公司辦理交接手續(xù)才收回房屋，由此導致房屋空關的損失應由致真公司承擔。
　　審理中，夷清公司表示同意退還保證金。
　　就系爭房屋是否為合法建造事宜，夷清公司還提供了軍隊“兩項普查”期間的營房分棟情況核查表、七號樓營房分棟分層平面圖作證。本院就翻建系爭房屋是否得到批準事宜分別向南空三招、南空三招的上級單位東部戰(zhàn)區(qū)空軍參謀部直屬工作處進行了調(diào)查。南空三招稱，翻建系爭房屋報批過，上級通過電話通知或現(xiàn)場查看批準的，應該有書面回復，但由于當時南空三招原領導出事，材料被部隊查封，搬來搬去就找不到了。但租賃許可證也可作為上級機關對房屋翻建行為的認可。系爭房屋現(xiàn)在確實未辦理產(chǎn)證，但已有相關文件要求在軍隊空余房地產(chǎn)改革完成后統(tǒng)一辦理。2014年全軍實施房地產(chǎn)、出租房屋兩項普查時，上級已派員對所有房屋進行普查，做了CAD圖紙電子版(注：該圖紙即為夷清公司提供的七號樓營房分棟分層平面圖)，并備案。東部戰(zhàn)區(qū)空軍參謀部直屬工作處稱，我們作為上級部門，肯定知道翻建的事情，我們從上到下都是認可的。部隊流動性大，資料檔案保存也不是很完善，但房屋建在部隊土地上，肯定屬于軍產(chǎn)。兩項普查的數(shù)據(jù)中有系爭房屋，已納入營房實力，說明部隊對系爭房屋的認可。而且納入營房實力的房屋，如果要拆需要作實力變更手續(xù)，要層層上報，這也印證了建筑的合法性。兩項普查的數(shù)據(jù)最終歸入總后勤部檔案數(shù)據(jù)庫中。并且，系爭房屋的出租也是經(jīng)過報批得到上級部門許可的，這也說明我們對翻建行為的認可。
　　另查明，原案于2016年11月10日立案，夷清公司第一項訴請為要求解除合同，訴狀副本于2016年11月18日送達致真公司。該案審理中，根據(jù)致真公司的申請，本院委托上海第一測量師事務所有限公司對系爭房屋的裝修殘值進行審價。2017年6月5日，上海第一測量師事務所有限公司出具司法審價鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項目”所涉工程造價為人民幣2,766,866元。雙方對該審價報告提出了異議。2017年6月29日，上海第一測量師事務所有限公司出具補充鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項目”所涉工程造價為(未包含折舊計算)：(1)本案項目所涉造價為人民幣3,092,345元(未包含廚房設備所涉造價)。(2)廚房設備所涉造價為人民幣：307,550元。2017年7月24日，根據(jù)雙方當事人于2017年7月12日在法庭的庭審質(zhì)證中提出的異議以及法庭的要求，上海第一測量師事務所有限公司出具補充鑒定意見：本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項目”所涉工程造價為(未包含折舊計算)：1、若法庭支持申請人(致真公司)對裝修時間(2012年至2016年曾經(jīng)裝修)的主張，則(1)本案項目所涉造價為人民幣3,092,345元(未包含廚房設備所涉造價)。(2)廚房設備所涉造價為人民幣307,550元。2、若法庭支付被申請人(夷清公司)對裝修時間(2006年11月28日)的主張，則：(1)本案項目所涉造價為人民幣2,649,733元(未包含廚房設備所涉造價)。(2)廚房設備所涉造價為人民幣307,550元。同日，上海第一測量師事務所有限公司出具上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓裝飾裝修工程項目補充殘值計算說明，若法庭支付被申請人(夷清公司)對裝修時間(2006年11月28日)的主張，則本案“上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號7號樓的裝飾裝修工程項目”所涉工程殘值為：1、按5年或8年的年限進行折舊后所涉工程的殘值為：(1)本案項目殘值為人民幣：132,486.65元(未包含廚房設備所涉造價)。(2)廚房設備殘值為人民幣：15,377.50元。2、按租賃合同剩余租賃期攤銷進行折舊后所涉工程的殘值為：(1)本案項目殘值為人民幣：418,284.48元。(2)廚房設備殘值為人民幣：47,986.52元。
　　本院認為，上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)房屋屬軍產(chǎn)，系爭房屋系于2006年由原房屋翻建而成。該房建造雖未取得建設工程規(guī)劃許可證，但該房系在軍隊土地上建造，其申請手續(xù)本就不同于地方建設，且又是翻建而非新建。雖無軍隊內(nèi)部書面同意翻建系爭房屋的直接證據(jù)，但依本院調(diào)查，南空三招的上級部門知曉并認可系爭房屋翻建行為，全軍兩項普查期間系爭房屋也已入檔備案，《軍隊房地產(chǎn)租賃許可證》允許出租的房屋亦包含系爭房屋在內(nèi)，上述事實表明系爭房屋的建造已得到部隊的確認，系爭房屋不宜認定為違章建筑。因此，夷清公司與致真公司就系爭房屋簽訂的租賃合同當屬有效，雙方應恪守履行。
　　致真公司租賃使用系爭房屋，卻未支付自2016年9月1日起的租金，無正當理由，已構成根本違約，夷清公司有權解除合同并要求致真公司承擔違約責任?，F(xiàn)夷清公司以前案中包含解除合同請求的起訴狀送達致真公司之日作為合同解除之日，符合法律規(guī)定，本院予以支持。夷清公司主張逾期付款違約金，有合同依據(jù)，本院予以支持。夷清公司主張的合同解除違約金依合同約定為年租金的4倍達1000多萬元，過分高于因合同解除造成的實際損失，應予調(diào)整，本院根據(jù)合同的履行情況、違約嚴重程度、再次出租所需合理時間等因素，酌定違約金為200萬元。夷清公司同意返還保證金50萬元，本院予以準許。
　　根據(jù)合同約定，交還房屋應由雙方當面交接確認，現(xiàn)致真公司在未通知夷清公司的情形下撤離系爭房屋，不符合同約定的交接方式，因此致真公司實際搬離之日不能作為使用費計算的截止日。但本案中致真公司已披露其已騰空并搬離系爭房屋，且拒絕與夷清公司辦理當面交接手續(xù)后，夷清公司有義務在合理期限內(nèi)盡快接收房屋以避免損失擴大，在本院釋明后夷清公司仍堅持己見，不愿收回系爭房屋，故由此造成房屋繼續(xù)空關而擴大的損失，致真公司無需承擔責任。綜合上述事實和分析，夷清公司要求致真公司辦理并交還系爭房屋的請求，本院不予支持，夷清公司可自行收回房屋。結(jié)合本案實際情況，本院酌定致真公司拒絕當面交接房屋后的一個月為夷清公司收回系爭房屋的合理期限，使用費的計算以此為限，自2018年9月16日起的使用費致真公司無需承擔。
　　本院確定的夷清公司收回房屋的合理期限止于2018年9月15日，而合同約定的租期至2018年年底，兩者相差僅有三個半月，且合同系致真公司違約而解除，因此無論依照法律規(guī)定還是根據(jù)合理性、公平性而言，裝修均不應予以補償。
　　依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百一十九條第一款、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第(二)項規(guī)定，判決如下：
　　一、上海夷清實業(yè)有限公司與上海徐某致真餐飲有限公司就上海市徐某區(qū)淮海中路XXX號淮海營院內(nèi)七號樓房屋簽訂的租賃合同于2016年11月18日解除；
　　二、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實業(yè)有限公司自2016年9月1日起至2018年9月15日止的房屋租金和使用費，2016年內(nèi)按每日7266.44元計算，2017年為2,731,817.50元，2018年內(nèi)按每日7484.43元計算；
　　三、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實業(yè)有限公司逾期付款違約金34,515.59元；
　　四、上海徐某致真餐飲有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海夷清實業(yè)有限公司合同解除違約金2,000,000元；
　　五、駁回上海夷清實業(yè)有限公司其余訴訟請求；
　　六、上海夷清實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還上海徐某致真餐飲有限公司保證金500,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費117,160元，由上海夷清實業(yè)有限公司負擔63,460元，由上海徐某致真餐飲有限公司負擔53,700元；鑒定費129,900元，由上海徐某致真餐飲有限公司負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：肖??娜

書記員：蔡重洲