原告：上海天越投資管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：黃靜平，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧俊杰，上海市錦天城律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：翁陽，上海市錦天城律師事務所律師。
　　被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省。
　　被告：余成某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省。
　　原告上海天越投資管理有限公司(以下簡稱天越公司)與被告李某某、余成某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月22日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告天越公司委托訴訟代理人翁陽到庭參加訴訟，被告李某某、余成某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法進行了缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告天越公司向本院提出訴訟請求：1.判令原告與被告之間的房屋租賃關系解除，被告李某某立即將房屋返還給原告；2.判令被告李某某向原告支付拖欠租金人民幣(以下幣種相同)528,133.31元(按照月租金33,660元為標準，自2016年12月1日起計算至2018年8月1日止，已扣除被告李某某實際支付的租金129,209.07元)，被告余成某承擔連帶責任；3.判令被告李某某支付遲延支付租金違約金186,397.56元，被告余成某承擔連帶責任；4.判令被告李某某支付免租期租金63,236.40元(每日1,053.94元計算60天)，被告余成某承擔連帶責任；5.判令被告李某某支付拖欠水費2,568.24元，電費52,116.27元，電梯費6,342元，被告余成某承擔連帶責任；6.判令被告李某某支付違約金100,980元，被告余成某承擔連帶責任；7.判令被告李某某向原告支付自判決生效之日起至實際返還房屋之日止按照兩倍租金即每天2,213.28元的標準計算的房屋占有使用費，被告余成某承擔連帶責任。事實和理由：2013年12月3日，原告與被告余成某就上海市浦東新區(qū)金海路XXX弄XXX號六樓房屋租賃事宜簽訂《三信國際廣場物業(yè)租賃合同》。合同對雙方的權(quán)利和義務作了明確約定。其中，合同約定以一個季度為繳租期，承租人應當在每個繳租期結(jié)束15日前以轉(zhuǎn)賬的方式向出租人一次性足額支付下個繳租期租金。2016年3月25日，原告與被告李某某、余成某簽訂《債務轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》，協(xié)議約定被告余成某將其在租賃合同項下的全部權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給被告李某某并為其履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議及租賃合同進行擔保，被告李某某愿意承繼被告余成某在租賃合同項下的全部權(quán)利義務，且原告亦同意該等權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓。前述合同簽訂后，原告按約履行了自己的義務，并向兩被告發(fā)送繳款通知，但兩被告未能按約履行合同約定的付款義務。兩被告自2016年12月10日起拖欠租金不付，經(jīng)原告多次催討，兩被告僅履行了部分，此外，兩被告自2016年2月起拖欠電費不付；自2017年1月起，拖欠水費不付。原告于2018年4月23日向兩被告發(fā)送催款通知，但兩被告仍未付款，被告余成某于2018年5月17日出具付款承諾書，但未按照承諾履行付款義務。為維護原告合法權(quán)益，原告起訴來院，提出訴請如前。
　　被告李某某未出庭應訴亦未具答辯。
　　被告余成某未出庭應訴但庭后來院辯稱，對于解除合同及返還房屋無異議，但承租人是被告李某某；對欠付租金、水電費、電梯費金額無異議，對已付款情況無異議，但是如何支付要跟被告李某某協(xié)商，被告李某某現(xiàn)在無法聯(lián)系；對欠付租金違約金、解除合同違約金、沒收保證金及支付免租期租金都屬于違約責任，約定的標準過高，請求法院調(diào)低。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理本院認定事實如下：2013年12月3日，原告天越公司(甲方)與被告余成某(乙方)簽訂《三信國際商業(yè)廣場物業(yè)租賃合同》，約定甲方愿意出租、乙方愿意承租甲方擁有出租權(quán)的位于浦東新區(qū)金海路XXX弄XXX號六樓總計建筑面積526.97平方米的房屋及配套設施設備，乙方承租該物業(yè)的租賃期限為5年，自2013年12月10日始至2018年12月9日止。甲方應于2013年12月10日前向乙方交付物業(yè)。租金按以下方式計算：……；第3年租金單價：2元/平方米建筑面積/天，月租金32,057元/月；第4年租金單價：2.1元/平方米建筑面積/天，月租金33,660元/月；第4年租金單價：2.1元/平方米建筑面積/天，月租金33,660元/月。租金支付方式為：以一個季度為一個繳租期，乙方應當在每個繳租期結(jié)束15日前以轉(zhuǎn)賬的方式向甲方一次性足額支付下個繳租期租金。乙方支付第一期租金的同時，應向甲方支付當年租賃年度3個月的租金，即96,171元作為履約保證金。若乙方有違約行為，甲方可將履行保證金部分或全部用于補償該違約行為造成的損失或作為補充違約金。甲方同意自房屋交付之日起60天為乙方自行裝修和免租期，即自2013年12月10日至2014年2月8日，此期間為免租期。合同第15.1條約定，乙方無正當事由延遲支付租金、履約保證金的，以應付款項為標的按千分之五每日另行支付遲延履行金，直到付清全部應付款項為止，……。合同第15.2條約定，乙方未按約定如期支付租金等所有應由乙方支付的費用超過15日，經(jīng)過甲方1次書面催告仍不繳納的，甲方可以對該房屋暫停部分或全部能源供應或物業(yè)管理服務，直至乙方履行相關付款義務為止，……。經(jīng)過甲方2次出具書面繳款通知仍未交付的，或乙方未按約定支付上述費用3次以上(含本數(shù))的，甲方有權(quán)解除本合同。合同第15.3條約定，本合同因乙方違約而提前終止的，乙方繳納的履約保證金不予返還，……。合同第15.4條約定，本合同因乙方違約而提前終止的，乙方應向甲方支付相當于三個月租金的違約金，同時應按照第一個租賃年度的租金標準補交裝修免租期內(nèi)的租金；……。
　　租賃合同簽訂后，雙方均按約履行合同。后因被告余成某拖欠房租，原告曾向本院提起(2015)浦民一(民)初字第27044號民事訴訟，后雙方達成調(diào)解。
　　2016年3月25日，原告(甲方)與被告李某某(丙方)、被告余成某(乙方)簽訂《債務轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，主要內(nèi)容為：一、調(diào)解書項下債務：……；二、新增債務轉(zhuǎn)讓：截至2016年2月29日，乙方新增債務……，其中電梯費6,342元；乙方將該部分新增債務轉(zhuǎn)讓給丙方，丙方同意受讓，甲方作為債權(quán)人同意前述轉(zhuǎn)讓。乙方將債務向丙方轉(zhuǎn)讓后，仍對于債務承擔保證責任；三、租賃合同項下權(quán)利與義務轉(zhuǎn)讓：乙方將其在租賃合同項下的全部權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給丙方并為丙方履行本轉(zhuǎn)讓協(xié)議及租賃合同進行擔保，丙方愿意承繼乙方在租賃合同項下的權(quán)利義務(包括本協(xié)議簽訂前的未結(jié)債務，但本協(xié)議另有約定的除外)，且甲方亦同意該等權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓?！?、保證：乙方為丙方履行本協(xié)議約定的義務及租賃合同項下義務進行擔保，并與丙方承擔連帶責任。
　　此后，兩被告仍未能完全履行付款義務。2018年4月23日，原告向兩被告發(fā)送催款通知，催促兩被告履行付款義務。2018年5月17日，被告余成某出具承諾書，承諾按時繳款。期間兩被告雖支付了2016年12月1日至2018年8月1日期間的部分租金129,209.07元，但一直未能全部付清，故原告向本院提起訴訟，提出上述訴訟請求。
　　審理中，本院以公告送達方式向被告李某某送達訴狀副本，于2018年11月10日公告期屆滿，視為送達。被告稱已于2018年12月26日收回涉案房屋，故申請撤回第一項訴請中關于返還房屋部分。
　　本院認為，原、被告雙方簽訂的《三信國際商業(yè)廣場物業(yè)租賃合同》及《債務轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系當事人真實意思表示，應為合法有效，雙方當事人均應恪守。租賃合同約定，被告未按約定支付租金等費用3次以上(含本數(shù))的，原告有權(quán)解除本合同，現(xiàn)被告李某某在合同期內(nèi)未按約支付租金，原告請求解除雙方之間租賃合同關系，有相應合同及法律依據(jù)，本院予以支持，雙方租賃合同于訴狀副本送達之日即2018年11月10日解除。原告已于2018年12月收回房屋，故其撤回返還房屋的請求，本院予以準許。對于原告請求支付拖欠租金528,133.31元的訴請，本院認為，被告李某某作為承租人，應當支付租賃期間的租金，對欠付租金金額，原告主張自2016年12月1日按照日租金1,106.64元為標準計算至2018年8月1日，扣除被告已經(jīng)實際支付的租金129,209.07元，欠付租金金額應為528,133.31元，被告余成某對該金額予以認可，本院經(jīng)審核無誤，確認欠付租金金額為528,133.31元。對逾期支付租金的違約金，原告主張按每日千分之五的標準計算，但只請求訴請3的金額186,397.56元，被告余成某則辯稱標準過高，請求法院予以調(diào)整，本院綜合考慮被告逾期時間、過錯等因素，酌情確定逾期支付租金違約金為100,000元。對原告主張的水費2,568.24元，電費52,116.27元，電梯費6,342元，均有相應依據(jù)，且被告余成某亦確認金額，本院予以支持。對原告主張的要求被告支付免租期租金63,236.40元以及支付違約金100,980元的請求，本院認為，原告已表示將沒收被告交納的保證金，而支付免租期租金、沒收保證金以及支付違約金均屬于被告因違反租賃合同需承擔的違約責任，目的在于填補原告因被告違約產(chǎn)生的損失，考慮到合同解除時雙方約定的租賃期即將屆滿，對原告造成的損失相對較小，被告余成某亦提出調(diào)整上述金額的抗辯，故本院綜合考慮租賃合同履行情況、被告主觀過錯等因素，認為賠償免租期租金、沒收保證金已能彌補原告因租賃合同解除產(chǎn)生的損失，故對原告主張的免租期租金63,236.40元予以支持，對原告主張的違約金100,980元不再支持。對于原告主張的自判決生效之日起至實際返還房屋之日止按照兩倍租金即每天2,213.28元的標準計算房屋占有使用費的請求,因原告已于2018年12月26日收回房屋，故對原告該項訴請，本院不予支持。被告余成某在《債務轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中明確為被告李某某提供擔保，應對被告李某某的債務承擔擔保責任，故對原告要求被告余成某對被告李某某的付款義務承擔連帶責任的訴請，本院予以支持。被告李某某、余成某經(jīng)本院傳票傳喚，未到庭應訴，視為放棄自身訴訟權(quán)利，本院依法缺席裁判。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條，第十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海天越投資管理有限公司與被告李某某之間的租賃合同關系解除；
　　二、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天越投資管理有限公司租金528,133.31元；
　　三、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天越投資管理有限公司遲延支付租金違約金100,000元；
　　四、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天越投資管理有限公司免租期租金63,236.40元；
　　五、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天越投資管理有限公司水費2,568.24元，電費52,116.27元，電梯費6,342元；
　　六、被告余成某對上述第二、三、四、五項付款義務承擔連帶責任；
　　七、駁回原告上海天越投資管理有限公司的其余訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費13,800元，由被告李某某、余成某共同負擔11,323元，原告上海天越投資管理有限公司負擔2,477元；保全費5,000元，由被告李某某、余成某共同負擔；公告費560元，由被告李某某負擔。
　　如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的數(shù)量提供副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：夏憲忠

書記員：范??一