原告(反訴被告)：上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：胡理達，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱國瑾，上海東炬律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海閣欞家具商行，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：陳某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：肖詠萍，上海市捷華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王曼婷，上海市捷華律師事務所律師。
　　被告：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江蘇省溧陽市。
　　委托訴訟代理人：肖詠萍，上海市捷華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王曼婷，上海市捷華律師事務所律師。
　　原告上海正富電氣有限公司訴被告上海閣欞家具商行(以下稱“閣欞商行”)、被告陳某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年1月10日作出(2017)滬0118民初11813號民事判決。原告上海正富電氣有限公司不服該判決，向上海市第二中級人民法院提起上訴。二審上訴過程中，原告工商登記名稱變更為上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司。上海市第二中級人民法院于2018年5月21日作出(2018)滬02民終3826號民事裁定書，裁定發(fā)回重審。本院于2018年7月4日以(2018)滬0118民初第11722號立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進行審理。審理中，被告上海閣欞家具商行提起反訴，本院經(jīng)審核后依法予以合并審理。本案于2018年8月21日公開開庭進行了審理，原告法定代表人胡理達及原告委托訴訟代理人朱國瑾、被告委托訴訟代理人肖詠萍、王曼婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司訴稱：2016年4月9日，原告與被告閣欞商行簽訂《租賃合同》，約定原告將位于青浦區(qū)嘉松中路XXX號廠房出租給被告閣欞商行做古董展覽及辦公用途，建筑面積7,103.15平方米，合同有效期6年，從2016年8月13日起至2022年8月12日止，2016年4月13日至2016年8月12日為免租期，期限為4個月，年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)1,814,856元，每6個月付一次租金，提前15日支付，先付后用。若逾期支付租金，每逾期一日，則需按逾期未付租金的0.50%支付租金，按逾期天數(shù)計算。在合同履行期間，未經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得擅自解除合同。合同對其他相關內(nèi)容也作了約定。合同簽訂后，原告向被告閣欞商行交付租賃物，被告閣欞商行向原告支付至2017年8月12日的租金，按合同約定被告應于2017年7月30日前支付2017年8月13日至2018年2月12日期間的租金907,428元，但兩被告至今未支付，原告多次催討未果。被告閣欞商行為被告陳某個人投資設立的個人獨資企業(yè)，被告陳某依法應與被告閣欞商行的債務承擔無限連帶責任，為維護原告的合法權益。為此，原告訴至法院請求：1、判令解除原告與被告閣欞商行于2016年4月9日簽訂的《租賃合同》；2、被告閣欞商行賠償原告2017年8月13日至2018年2月12日期間的租金損失907,428元；3、被告閣欞商行賠償原告免租期租金損失453,714元；4、被告閣欞商行支付原告違約金302,476元(按2個月租金計算)；5、被告陳某與被告閣欞商行承擔全部連帶責任；6、訴訟費用由兩被告承擔。
　　被告上海閣欞家具商行、陳某共同辯稱：1.同意解除租賃合同，但事實上雙方于2017年8月1日已經(jīng)實際解除了該合同，并完成了廠房鑰匙的交接手續(xù);2.不同意支付租金損失，在原審期間，原告曾陳述已經(jīng)將部分房屋出租，且據(jù)被告了解原告已經(jīng)于2017年年底將案涉房屋全部出租，同時合同中也未對房屋空置損失進行約定；3.不同意支付免租期租金，原告此項訴請無法律及事實依據(jù)，且被告無違約行為，根據(jù)合同約定發(fā)生重要事故導致合同解除的違約方只需賠償守約方兩個月租金，故即使存在被告違約，原告主張的計算方式被告也不認可，僅需支付兩個月租金作為損失，不需要補償免租期；4.不同意支付違約金，合同解除是基于雙方當事人一致同意，不存在被告違約，不應適用違約金條款；5.由于被告閣欞家具不存在違約行為，故被告陳某也不應承擔違約責任。
　　審理中，被告上海閣欞家具商行提出反訴：2016年4月9日，原告與被告閣欞家具簽訂《租賃合同》。合同簽訂后，被告閣欞家具支付了保證金及半年租金，之后也按時付款。2017年7月14日，被告閣欞家具在正常搬運租賃廠房內(nèi)為客戶儲存的古董時，卻遭到原告的阻撓，經(jīng)當?shù)鼐鸪雒鎱f(xié)調(diào)，原告才予以放行。被告閣欞家具認為《租賃合同》是雙方真實意思表示，合法有效，對雙方具有法律約束力，雙方均應嚴格遵守，原告的行為侵犯了被告的合法權益，并嚴重影響了被告閣欞家具的正常經(jīng)營，原告違約在先，為保障自身合法權益不受侵犯，被告閣欞家具有權采取合理措施防止損害擴大，經(jīng)多次協(xié)商，雙方于2017年8月1日一致同意提前終止《租賃合同》，并于當天下午完成了房屋的返還和交接手續(xù)。由于被告閣欞家具租金付至2017年8月12日，故請求判令：1、判令反訴被告返還反訴原告租金60,495元；2、判令反訴被告返還反訴原告保證金151,238元；3、本案反訴費由反訴被告承擔。
　　針對反訴，反訴被告上海正富電氣有限公司辯稱：不同意反訴原告的訴訟請求。1.反訴原告于2017年8月1日搬離是其自己的行為，并非反訴被告要求的，合同并未在2017年8月1日解除；2.合同中未對何時返還保證金進行約定，且反訴原告存在違約情形，需扣除相關費用后如有剩余再行返還。
　　經(jīng)開庭審理查明：2016年4月9日，原告(出租方、甲方)與被告閣欞家具(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定：甲方將位于上海市青浦區(qū)嘉松中路XXX號廠房(以下稱“系爭廠房”)出租給乙方做古董展覽及辦公用途，建筑面積7,103.15平方米，甲方將租賃物按現(xiàn)狀交付乙方使用，且乙方同意按租賃物及設施的現(xiàn)狀承租，甲方負責安裝2噸貨用電梯一部，雙方經(jīng)協(xié)商同意自貨用電梯交付使用之日起所發(fā)生的維修及保養(yǎng)費用由乙方自行負擔；甲方為乙方提供100KVA用電，乙方自行負責基礎電費，甲方負責為乙方安裝分時電表及水表，乙方除了基礎電費及應交電費及水費，不再支付其他與水、電無關的其他費用；合同有效期6年，從2016年8月13日至2022年8月12日止(2016年4月13日至2016年8月12日為免租期，為期4個月)，從2016年8月13日開始計算房租；雙方應在2016年4月15日前簽訂合同后3個工作日內(nèi)乙方應向甲方支付租金六個月907,428元，保證金押一個月151,238元，共支付給甲方1,058,666元，該租金自起租日起轉(zhuǎn)為租金，如乙方違約已付租金不退，自起租日起房租每三年年租金遞增8%；日租金0.70元/平方米，年租金為1,814,856元，乙方每六個月支付一次租金，提前15日支付租金，先付后用；廠房租賃期間，乙方應及時支付房租及其它應支付的一切費用，乙方如不按合同規(guī)定的金額、時間、數(shù)量支付租金時，除應立即補交外，逾一日，按拖欠租金0.5%交給甲方做滯納金，逾期超過十天甲方同時有權不經(jīng)催告立即停水停電解除合同；乙方所租用廠房僅用于古董展覽及辦公，不能用于住宿及生產(chǎn)制造加工等用途；合同履行期間，未經(jīng)雙方協(xié)商，任何一方不得擅自解除合同；廠房租賃期間，如發(fā)生重要事故導致合同終止，違約方需要補償另一方二個月房租；乙方不得將租賃財產(chǎn)作為自己企業(yè)的資產(chǎn)進行注冊，不得將租賃財產(chǎn)設定抵押；合同期滿后，若乙方需繼續(xù)租用此租賃物，應提前三個月與甲方商議，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權，租金重新商定；合同期滿后，甲乙雙方不再續(xù)約時，乙方應按合同，將房屋場院由其租賃的范圍內(nèi)交還給甲方，保證租賃物處于正常使用狀態(tài)，甲方驗收后收回出租方；租賃期滿或合同解除，乙方必須按時搬出所有物品，搬遷應在期滿前30日內(nèi)準備，若在期滿后5日內(nèi)房屋里仍有余物，即視為乙方放棄該物品所有權，任由甲方處理。雙方另行約定了其他權利義務。
　　合同簽訂后，原告向被告閣欞家具交付系爭房屋，被告閣欞家具支付至2017年8月12日租金及租賃保證金151,238元。2017年7月14日，被告閣欞家具搬運貨物時，原告進行阻止，雙方發(fā)生爭執(zhí)并報警。2017年7月底，被告閣欞家具搬離系爭廠房。2017年8月1日下午16時07分許，原告法定代表人胡理達打電話至被告閣欞家具法定代表人陳某；后陳某于16時09分許致電原告法定代表人胡理達，通話時間10分34秒；16時40分許，原告門衛(wèi)致電被告閣欞家具法定代表人。2017年9月8日，原告在久久廠房網(wǎng)發(fā)布系爭廠房招租信息。
　　另查明，2018年4月，經(jīng)青浦區(qū)市場監(jiān)督管理局核準，原上海正富電氣有限公司企業(yè)名稱變更登記上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述，租賃合同、中國移動通信通話清單、久久廠房網(wǎng)截圖、上海市公安局青浦分局事件單、工商登記材料等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告主張：1.關于通話記錄，原、被告的通話內(nèi)容是關于繼續(xù)履行合同，雖然被告告知原告系爭廠房鑰匙放置地點，但直至原審第一次開庭前原告未曾取走鑰匙；門衛(wèi)的電話也不能證明雙方自愿進行交接工作，也有可能是扔了鑰匙就走人；2.招租是因為被告擅自搬離了廠房，不招租會有損失；而實際上系爭廠房一直在招租，實際入住情況應由被告舉證證明，現(xiàn)由于被告提前搬離系爭廠房，故應由被告承擔2017年8月13日至2018年2月12日的租金損失；3.在被告上期租金即將屆滿時，被告將租賃物內(nèi)的物品全部搬離，原告認為被告要搬離進行了阻止，是報警了，不構(gòu)成根本違約，不影響合同的繼續(xù)履行，電話催討證據(jù)沒有；4.第一被告是個人獨資企業(yè)，第二被告作為法人要承擔連帶責任；5.案涉合同解除是因被告方違約導致，并非協(xié)商一致解除，故應由被告承擔違約責任并賠償原告相關損失；6.免租期是根據(jù)合同期限，一年不可能給幾個月，與被告簽訂合同是6年，因為被告的原因合同沒有履行屆滿，根據(jù)比例3個月的免租期要重新計算租金，被告不應當享有。
　　兩被告認為：1.合同履行期間，被告正常付費情況下，被告在搬運貨物時，原告認為被告要搬離，而阻撓被告正常搬運貨物，雙方也進行了報警，是原告違約在先。被告與股東商討后，怕物品有危險，這些物品都是客戶的，如果損壞要由被告承擔的，故于2017年7月底把物品全部搬離；雙方在7月14日搬物品的行為發(fā)生后多次進行電話溝通，最終在8月1日兩個公司法定代表人通話，對解除合同達成最后協(xié)議，雙方對合同的解除是有磋商過程才達成一致意見；2.2017年8月1日下午4點40分原告的紹姓門衛(wèi)與第二被告，根據(jù)第二被告電話指示，接收了鑰匙，如果不是經(jīng)過陳某的指示門衛(wèi)是沒法找到鑰匙的，門衛(wèi)接到原告法定代表人電話給予權限后，第二被告與原告法定代表人溝通二十分鐘后原告法定代表人再打電話給門衛(wèi)，讓門衛(wèi)與第二被告進行交接；3.7月14日搬離物品，不是原告所說的清空物品，也沒有到支付租金的時間。如果因為被告遲延支付租金，在這之前原告也沒有催討過租金；4.免租期是附條件的贈與，是原告的解釋，給予免租期是行業(yè)慣例；5.原告在原審期間曾表示系爭廠房一部分出租，據(jù)被告了解，截止2017年年底系爭廠房已全部出租，且合同中未對空置損失進行約定。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為：案涉《租賃合同》是原、被告的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應恪守。被告閣欞家具主張原告阻撓其搬運物品的行為屬違約，為保證以后順利經(jīng)營，經(jīng)與原告協(xié)商一致后解除了案涉租賃合同，本院認為雖然原告曾阻撓被告搬離物品，但之后已經(jīng)公安機關協(xié)調(diào)解決，此項事由不能作為合同解除的理由。被告閣欞家具未提供證據(jù)證明原告存在其他違約行為及雙方協(xié)議一致解除案涉合同的直接證據(jù)，故對被告的上述主張本院不予采信，本院認定被告無合同解除權，并以其騰退系爭廠房并返還鑰匙的行為表明不再履行案涉租賃合同，應屬違約，原告可主張解除案涉合同，解除時間應為本院訴訟材料送達被告之日即2017年9月5日為準。合同解除后，原告應返還被告保證金151,238元，被告應按照合同約定向原告支付違約金302,476元。
　　對于被告違約責任的承擔問題，原告主張的訴請中既有合同約定的違約金，也有其因被告違約造成的空置租金損失及免租期租金損失，經(jīng)釋名后原告仍堅持一并予以主張，本院認為案涉合同僅對違約金(二個月租金)進行了約定，并無其他條款約定被告應賠償原告其他損失。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。
　　針對原告方的損失，本院分析如下：首先，案涉合同因被告違約導致解除后，原告重新招租勢必會產(chǎn)生一定的空置期，造成原告的空置損失，但被告已于2017年8月1日告知原告廠房鑰匙放置地點，而被告也于2017年8月3日具狀要求解除合同，綜合原告起訴時間等情形，并結(jié)合系爭廠房面積、原告庭審陳述及招租信息等因素，本院認定被告閣欞家具應賠償原告二個月的廠房空置損失302,476元，對于被告要求原告返還租金的訴請本院不予支持。其次，針對免租期租金損失，本院認為四個月免租期所針對的是案涉整個租賃合同，所對應的是六年的租期，是原告在考量系爭廠房在六年內(nèi)可產(chǎn)生預期收益的前提下對被告租金支付義務的免除，現(xiàn)被告閣欞家具實際承租系爭廠房并支付租金僅一年時間，故對原告主張的免租期租金損失，本院予以支持。
　　綜上，本院認定原告的實際損失已遠超合同約定的違約金標準，故對被告的違約責任承擔，本院認定為被告閣欞家具應支付原告違約金302,476元，并賠償原告免租期租金損失453,714元。
　　被告閣欞家具為個人獨資企業(yè)，財產(chǎn)為投資人即被告陳某個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務承擔無限責任的經(jīng)營實體，故對原告主張的要求被告陳某對被告閣欞家具的付款承擔連帶責任的主張本院予以確認。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第(二)項、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款、第二款、第一百一十九條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司與被告上海閣欞家具商行簽訂的《租賃合同》于2017年9月5日解除；
　　二、被告上海閣欞家具商行應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司違約金302,476元；
　　三、被告上海閣欞家具商行應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司免租期租金損失453,714元；
　　四、被告陳某對被告上海閣欞家具商行上述第二、三項付款責任承擔連帶責任；
　　五、駁回原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司的其余訴訟請求；
　　六、反訴被告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告上海閣欞家具商行保證金151,238元；
　　七、駁回反訴原告上海閣欞家具商行的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴受理費19,772元，由原告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司負擔8,410元，被告上海閣欞家具商行、陳某負擔11,362元；反訴受理費2,238元，由反訴被告上海天泉泵業(yè)集團流體設備有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：張??分

書記員：蔡紅蘭