原告(反訴被告)：上海大同文化傳播有限公司，住所地：上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳誠，總經(jīng)理。
　　被告(反訴原告)：上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：梁發(fā)海，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王海鵬，上海理帥律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司(以下簡稱大同廣告公司)訴被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱梁海公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月3日受理后，依法適用簡易程序，分別于2018年7月26日和9月10日兩次進(jìn)行了公開開庭審理。大同廣告公司法定代表人陳誠和梁海公司的委托訴訟代理人王海鵬到庭參加了上述二次庭審，梁海公司法定代表人梁發(fā)海到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　大同廣告公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告向原告支付所欠的租金人民幣300,000元(人民幣，以下幣種同)，按照4,383元/天的支付標(biāo)準(zhǔn)，支付自2018年5月16日起實(shí)際占用房屋的租賃費(fèi)；2、請求判令被告向原告支付合同解除違約金人民幣400,000元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)；4、請求判令被告立即遷出并交還涉案房屋，原合同解除。事實(shí)和理由：2016年6月1日原告與被告簽訂《房屋租賃合同》,約定由原告將原告所有的奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)南華亭大道1號(hào)內(nèi)的廠房按當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀整體租賃給被告生產(chǎn)經(jīng)營使用,租賃期限為10年,租期的前4年由被告按照800,000元每年的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付租金,每3個(gè)月支付一次租金,先付后租。合同并約定,被告不得以任何形式將房屋轉(zhuǎn)租他人使用,如逾期支付租金超過1個(gè)月,原告有權(quán)解除合同并由被告承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。
　　合同簽訂后,原告按約將房屋交付被告使用,被告也向原告支付了第一期房屋租金,但被告自2018年1月起即拖欠租金未支付,并未經(jīng)原告同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人使用。為此原告多次向被告交涉但被告至今拒不糾正。為此原告于2018年4月28日向被告發(fā)出通知解除雙方原簽訂的《房屋租賃合同》收回房屋,并要求被告向原告支付拖欠的租金并承擔(dān)違約責(zé)任,但被告至今仍拒不支付拖欠租金并承擔(dān)違約責(zé)任。為此,原告為維護(hù)自身合法權(quán)益特提起訴訟。
　　梁海公司辯稱，由于租賃的場所因環(huán)評(píng)和稅收等原因，政府部門一直干預(yù)要求停產(chǎn)停業(yè)，拖欠租金有合理原因，屬不可抗力，被告梁海公司不存在違約。原告大同廣告公司要求被告梁海公司承擔(dān)雙倍占用使用費(fèi)和違約金沒有依據(jù)。且租賃場所部分違章被政府部門拆除，不能再計(jì)算租金。
　　梁海公司向本院提出反訴請求：1、判令大同廣告公司賠償梁海公司水泥場地?fù)p失1,356,000元；2、判令大同廣告公司返還押金200,000元。事實(shí)和理由：2016年6月1日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，梁海公司向大同廣告公司承租位于奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)南華亭大道1號(hào)內(nèi)的廠房(含彩鋼板房及門衛(wèi)面積493.34平方米)，租期為10年。承租期間，梁海公司在涉案廠房場地內(nèi)澆灌鋪設(shè)水泥場地約20畝，8,000平方。2017年3月至2018年，柘林鎮(zhèn)政府多次發(fā)文張貼告示，表示涉案房屋土地未經(jīng)備案，要求梁海公司停業(yè)搬離，并強(qiáng)制拆除了彩鋼板房，影響了梁海公司的正常使用。期間梁海公司曾積極聯(lián)系大同廣告公司前法定代表人丁士強(qiáng)要求支付租金，大同廣告公司均置之不理。2018年5月21日，大同廣告公司起訴至法院要求解除合同。
　　為維護(hù)梁海公司的合法權(quán)益，故提起反訴。
　　大同公告公司辯稱，由于梁海公司的違約造成合同解除，不同意賠償水泥場地費(fèi)用。對(duì)于押金，按照合同約定先抵扣拖欠的租金、水電費(fèi)等。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年6月1日，原告大同廣告公司與被告梁海公司簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定，甲方(大同廣告公司)將其位于奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)南華亭大道1號(hào)內(nèi)的大同文化傳播有限公司的廠房房屋(1、廠房車間及辦公室總面積：2,231平方米；2、彩板房及門衛(wèi)室總面積493.34平方米；3、廠區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)所有場地)出租給乙方(梁海公司)作生產(chǎn)經(jīng)營使用。乙方不得以任何形式轉(zhuǎn)租給他人使用。租期十年，從2016年6月1日至2026年6月30日(其中2016年6月份乙方免費(fèi)裝修期和建設(shè)水泥地)。租期屆滿后乙方需按實(shí)際天數(shù)支付返還期的房屋租金，未經(jīng)甲方書面同意逾期返還房屋的，每逾期1天，乙方向甲方支付該房屋占用使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為雙倍租金。租金前4年(2016年6月1日-2020年6月30日)，每年800,000元；以后每3年提高5%的年租金。付款期限：先付后租，每3個(gè)月付租金一次。首期付租金日為2016年5月31日前；第二期為2016年10月1日前，以此類推。如逾期付款超過1個(gè)月，甲方有權(quán)解除合同，并由乙方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。乙方支付甲方押金200,000元，待乙方租賃房屋期滿，并結(jié)清房屋物業(yè)管理、水、電、電話等一切費(fèi)用后，方予退還，否則不予退款。如一方違約，則支付他方違約金當(dāng)年6個(gè)月的租金。合同尾部，甲方提供了收款賬戶。
　　上述合同簽訂后，雙方按約履行了義務(wù)，梁海公司先后支付了200,000元押金和1,000,000元租金。
　　2017年3月30日，奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)人民政府發(fā)出《責(zé)令改正通知書》，認(rèn)為奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)南華亭路西南側(cè)，被發(fā)現(xiàn)擅自搭建建筑物的行為，要求在2017年3月31日前自行拆除搭建的建筑物。2018年4月15日，租賃房屋中彩板房被政府拆除。
　　2017年4月，奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)人民政府發(fā)出《告知書》，稱為加強(qiáng)鎮(zhèn)內(nèi)租賃企業(yè)管理，對(duì)房東企業(yè)如有土地、廠房等閑置資源需要出租，應(yīng)先向所屬經(jīng)濟(jì)園區(qū)進(jìn)行登記備案，對(duì)于未備案閑置土地、廠房的企業(yè)，鎮(zhèn)相關(guān)職能部門將不予辦理對(duì)應(yīng)承租企業(yè)的準(zhǔn)入評(píng)審、注冊、環(huán)評(píng)、消防等事宜。同時(shí)，對(duì)手續(xù)不規(guī)范的企業(yè)，相關(guān)執(zhí)法部門將依法進(jìn)行清理整頓等。
　　2017年11月10日，被告梁海公司與案外人上海海質(zhì)商貿(mào)有限公司簽訂《廠房租賃合同》，被告梁海公司將本案系爭房屋轉(zhuǎn)租給案外人上海海質(zhì)商貿(mào)有限公司。2018年2月，案外人上海海質(zhì)商貿(mào)有限公司起訴本案被告梁海公司要求解除合同退還相關(guān)費(fèi)用，該案經(jīng)本院調(diào)解結(jié)案。
　　另，雙方確認(rèn)，剩余的門衛(wèi)室的面積為60平方米。
　　本院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，涉及1、有證的廠房車間及辦公室，面積2,231平方米；2、無證的彩板房及門衛(wèi)室，面積493.34平方米。其中有證部分合同有效，無證部分合同無效。但無證部分也應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用使用費(fèi)。無證部分政府于2018年4月15日拆除大部分后僅剩60平方米的門衛(wèi)室，該被拆除的部分期后不應(yīng)再予計(jì)算使用費(fèi)。按照雙方的《房屋租賃合同》約定每年租金800,000元計(jì)算，每天每平方米的租金為0.8045元。從租金起算日2016年7月1日至2018年4月15日期間的租金和占用使用費(fèi)為1431,200元；2018年4月16日至2018年5月15日期間的租金和占用使用費(fèi)為53,450元。根據(jù)合同先付后用，每三個(gè)月支付一次的約定，被告梁海公司欠付的租金和占用使用費(fèi)達(dá)484,650元，原告大同廣告公司多次催繳未付，已經(jīng)構(gòu)成違約。被告梁海公司稱由于政府拆除違章和干預(yù)原因造成，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為，拆除的房屋占租賃房屋的很小部分，并不影響梁海公司的使用，政府告知書僅要求租賃企業(yè)規(guī)范使用租賃房屋，故對(duì)被告梁海公司的抗辯意見本院不予認(rèn)可。且被告梁海公司還存在擅自轉(zhuǎn)租的違約行為。故本院對(duì)原告大同廣告公司起訴要求解除雙方租賃合同、返還租賃房屋并要求被告梁海公司支付拖欠的租金和承擔(dān)違約金的請求予以支持。對(duì)于被告梁海公司支付的押金，根據(jù)合同約定，押金應(yīng)在結(jié)清房屋物業(yè)管理、水、電、電話等一切費(fèi)用后方可退還，被告梁海公司至2018年5月15日前，尚拖欠原告大同廣告公司租金和占用使用費(fèi)484,650元，原告要求押金在拖欠的租金和占用使用費(fèi)中予以抵扣的意見，本院予以認(rèn)可。抵扣押金后，被告梁海公司尚需支付至2018年5月16日期間的租金和占用使用費(fèi)為284,650元。違約金也應(yīng)按有證部分面積的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算六個(gè)月，計(jì)327,558元。對(duì)于原告大同廣告公司要求對(duì)于2018年5月16日起的占用使用費(fèi)按租金標(biāo)準(zhǔn)的雙倍計(jì)算的意見，本院認(rèn)為沒有合同和法律依據(jù)，本院不予認(rèn)可，仍應(yīng)按1,843元每日租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于被告梁海公司在租賃廠房場地內(nèi)澆灌鋪設(shè)水泥場地，原告大同廣告公司也不愿意利用，該部分損失，由于被告梁海公司的違約，其要求原告大同廣告公司承擔(dān)，本院不予支持。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)項(xiàng)、第九十七條、第九十八條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條和第十一條第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司與被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于2016年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》中涉及彩板房和門衛(wèi)室部分無效；解除上述《房屋租賃合同》中有效部分合同；
　　二、被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離租賃的位于奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)南華亭大道1號(hào)內(nèi)的廠房并返還原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司2018年5月15日前的租金和占用使用費(fèi)284,650元(已抵扣押金200,000元)；
　　四、被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司自2018年5月16日起至實(shí)際返還日止的占用使用費(fèi)(以每日1,843元計(jì)算)；
　　五、被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海大同文化傳播有限公司違約金327,558元。
　　六、駁回被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的反訴請求。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣10,800元，減半收取計(jì)5,400元；反訴案件受理費(fèi)18,804元，減半收取計(jì)9,402元，均由被告(反訴原告)上海梁海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院?！　?br/>　　

審判員：屠朝輝

書記員：顧佳藝