原告(案外人)：上海多點(diǎn)投資管理服務(wù)有限公司，住所上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳暉，執(zhí)行董事。
　　被告(申請(qǐng)執(zhí)行人)：上海農(nóng)商銀行閔某支行，住所上海市閔某區(qū)。
　　負(fù)責(zé)人：?jiǎn)號(hào)|林。
　　委托訴訟代理人：范晨，上海合勤律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳彬，上海合勤律師事務(wù)所律師。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海龍通紙制品有限公司，住所上海市閔某區(qū)華林路XXX號(hào)。
　　法定代表人：劉家維。
　　第三人(被執(zhí)行人)：上海龍通休閑服務(wù)有限公司，住所上海市閔某區(qū)吳中路XXX號(hào)。
　　法定代表人：劉聰瑞。
　　原告上海多點(diǎn)投資管理服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)多點(diǎn)公司)訴被告上海農(nóng)商銀行閔某支行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)閔某支行)、第三人上海龍通紙制品有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)龍通公司)、上海龍通休閑服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)休閑公司)案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年8月3日立案受理后，依法適用普通程序于2018年9月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告多點(diǎn)公司的法定代表人陳暉，被告閔某支行的委托訴訟代理人范晨、陳彬到庭參加訴訟。第三人龍通公司、休閑公司經(jīng)本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審查終結(jié)。
　　原告多點(diǎn)公司向本院提出如下訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)原告多點(diǎn)公司與第三人龍通公司對(duì)上海市閔某區(qū)新鎮(zhèn)路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)別墅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)存在合法有效的租賃關(guān)系；二、多點(diǎn)公司對(duì)系爭(zhēng)房屋帶租約拍賣(mài)。事實(shí)與理由：原告與龍通公司于2013年5月1日簽訂房屋租賃協(xié)議約定，為解決龍通公司資金需求一次性支付上述房屋(含新鎮(zhèn)路XXX弄XXX號(hào)別墅)20年的租金共計(jì)360萬(wàn)元(當(dāng)時(shí)龍通公司向原告借錢(qián)，考慮到其償還的風(fēng)險(xiǎn)，原告將三套房屋的20年租賃權(quán)一次性買(mǎi)斷，然后另行出租)。原告已于同年5月6日支付租賃款360萬(wàn)元，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修；為了利益最大化，對(duì)該三套房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，目前處于出租狀態(tài)。因此，請(qǐng)求法院帶租賃拍賣(mài)系爭(zhēng)房屋。
　　被告閔某支行辯稱(chēng)，原告租賃房屋一次性簽訂20年租期不是房屋租賃合同關(guān)系的常態(tài)，結(jié)合原告在法院的陳述筆錄，是龍通公司以房屋使用權(quán)的形式償還債務(wù)，不符合買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則，不應(yīng)當(dāng)帶租約拍賣(mài)；打款憑證并非轉(zhuǎn)款給公司，不能作為定案依據(jù)。
　　本院經(jīng)審理查明，系爭(zhēng)的上海市閔某區(qū)新鎮(zhèn)路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)全幢房屋登記的權(quán)利人為龍通公司。其中，56號(hào)全幢房屋于2013年9月23日設(shè)立抵押登記，55號(hào)、56號(hào)全幢房屋于2013年10月23日設(shè)立抵押登記(余額抵押)，抵押權(quán)人均為閔某支行，上述房屋于2014年5月22日被本院財(cái)產(chǎn)保全查封。
　　2014年10月29日，本院作出(2014)閔民四(商)初字第S283號(hào)民事判決書(shū)主文確認(rèn)：一、龍通公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償還閔某支行借款本金8,000,000元、暫計(jì)至2014年4月15日的利息292,931.33元及自2014年4月16日起至上述借款實(shí)際清償日止按雙方簽訂的編號(hào)為XXXXXXXXXXXXXX的《借款合同》約定計(jì)算的各類(lèi)利息；二、龍通公司于本判決生效之日起十日內(nèi)償付閔某支行律師費(fèi)80,000元；三、龍通公司到時(shí)不能履行上述義務(wù)，閔某支行有權(quán)以龍通公司所有的上海市閔某區(qū)新鎮(zhèn)路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)房屋折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)上述房屋的價(jià)款在主債權(quán)3,300,000元范圍內(nèi)優(yōu)先受償。上述抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由龍通公司繼續(xù)清償；四、休閑公司對(duì)龍通公司上述第一、二項(xiàng)確定的付款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任……。因龍通公司、休閑公司未履行判決確定的義務(wù)，根據(jù)閔某支行的申請(qǐng)，本院于2015年1月5日以(2015)閔執(zhí)字第334號(hào)立案執(zhí)行。
　　2015年6月4日，本院發(fā)出公告責(zé)令龍通公司等限期履行民事判決確定的義務(wù)，拒不履行的，依法評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)系爭(zhēng)房屋。原告以承租人身份于2018年3月向本院提出異議申請(qǐng)，本院于同年6月13日作出(2018)滬0112執(zhí)異62號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了原告的執(zhí)行異議。原告遂向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　另查明，原告多點(diǎn)公司與第三人龍通公司簽訂房屋租賃協(xié)議，約定，多點(diǎn)公司向龍通公司承租上述三套房屋，租期20年，多點(diǎn)公司先支付現(xiàn)金275,000元，由前期劉聰瑞借款中扣除;余款3,325,000元，由多點(diǎn)公司指定的財(cái)務(wù)嚴(yán)小萍轉(zhuǎn)入龍通公司的財(cái)務(wù)魯桂紅賬戶內(nèi)。協(xié)議尾部由陳暉、劉聰瑞簽名，記載簽約日期為2013年5月1日。
　　原告法定代表人陳暉于2018年1月29日向本院陳述，當(dāng)時(shí)休閑公司法定代表人劉聰瑞需向其借款360萬(wàn)元，其考慮到借款的風(fēng)險(xiǎn)，故要求用龍通公司三套房屋租賃20年錢(qián)款一次性支付方式來(lái)抵償債務(wù)，于是雙方簽訂了涉案房屋租賃協(xié)議；錢(qián)款3,325,000元由其財(cái)務(wù)嚴(yán)小萍匯入休閑公司財(cái)務(wù)魯桂紅的賬戶，另外275,000元現(xiàn)金直接交給劉聰瑞。
　　以上事實(shí)，由執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)、(2018)滬0112執(zhí)異62號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)、物業(yè)費(fèi)發(fā)票、談話筆錄及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于原告多點(diǎn)公司與第三人龍通公司之間是否存在先于抵押權(quán)的真實(shí)租賃關(guān)系。原告雖然提供了雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議，但從租賃限期及一次性支付的數(shù)額來(lái)看，雙方約定的租金折合到每幢別墅每月租金僅為5千元，與當(dāng)前的租金市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相比尚缺乏合理性。此外，原告所提供的物業(yè)費(fèi)發(fā)票顯示的時(shí)間均為2016年6月以后，有的物業(yè)費(fèi)發(fā)票是58號(hào)別墅的，并非系爭(zhēng)房屋，付款人是休閑公司，因此，并不能就此證明其在2013年5月簽訂租賃協(xié)議后已實(shí)際占有使用房屋的事實(shí)。同時(shí)本院注意到，從原告法定代表人陳暉的陳述來(lái)看，協(xié)議約定的所謂租金360萬(wàn)元，基于借貸關(guān)系而產(chǎn)生，實(shí)質(zhì)是以簽訂房屋租賃協(xié)議的形式為該筆債務(wù)作擔(dān)保，屬于“以租抵債”之行為，雙方之間并未存在真實(shí)的租賃關(guān)系，應(yīng)另案通過(guò)民間借貸糾紛予以處理。據(jù)此，原告以其享有租賃權(quán)在先，可依法對(duì)抗抵押權(quán)之由要求帶租約拍賣(mài)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。第三人龍通公司、休閑公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十一條、第三百一十二條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海多點(diǎn)投資管理服務(wù)有限公司的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)20,820元，由原告負(fù)擔(dān)(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：王 芳

書(shū)記員：金聯(lián)涌