原告(反訴被告)：上海垠壹置業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：沈龍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：陸宇艇，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陸亮，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉紅東，上海肅瀾律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海居裕房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，住所地上海市崇明縣長興鎮(zhèn)潘園公路XXX號XXX號樓XXX室(上海泰和經(jīng)濟發(fā)展區(qū))。
　　法定代表人：沈子成，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：夏青，女。
　　委托訴訟代理人：尹瓊雪，上海詠君律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司(以下簡稱原告)與被告(反訴原告)陳某(以下簡稱被告)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。后因案件審理需要，本院依法追加上海居裕房地產(chǎn)營銷策劃有限公司(以下簡稱“居裕公司”)作為第三人參加訴訟。原告委托訴訟代理人陸宇艇、陸亮，被告陳某及其委托訴訟代理人劉紅東，第三人委托訴訟代理人夏青、尹瓊雪(均參加第二次庭審)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、依法判令原、被告于2018年8月27日簽訂的《上海市商品房出售合同(非居住用房)》(編號：XXXXXXXXXXXX)解除；2、依法判令被告配合原告辦理撤銷上海市青浦區(qū)盈浦街道黃泥婁路《融悅?cè)A庭》216號1層1-2室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出售合同備案登記手續(xù)；3、依法判令被告向原告支付解除合同違約金人民幣(以下幣種相同)393,575元；4、被告承擔本案訴訟費。事實及理由：2018年8月27日，原告與被告網(wǎng)簽《上海市商品房出售合同(非居住用房)》，約定被告向原告購買系爭房屋；房屋建筑面積為112.45平方米，總房價款為3,935,750元；并約定了詳細付款時間、違約責任、通知送達方式等條款。合同簽訂當日，被告即支付約定的首付款1,404,300元，但此后未能依約支付剩余購房款2,531,450元。雖經(jīng)原告多次發(fā)函催付，被告仍拖延付款。2019年1月28日，原告向被告寄送《合同解除通知書》，函告被告解除合同，并要求被告配合辦理合同備案登記撤銷手續(xù)，但截至起訴之日被告仍未辦理。原告認為雙方簽訂的該合同真實有效，被告本應(yīng)按約定履行付款義務(wù)，現(xiàn)被告經(jīng)催付后仍不支付，構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)按該合同約定解除合同。原告于2019年1月28日向被告發(fā)函解除合同，被告于次日將快遞拒收退回，但根據(jù)該合同約定的送達方式，《合同解除通知書》應(yīng)視為已送達，原、被告合同已于2019年1月29日解除。合同解除后，被告有義務(wù)配合原告辦理網(wǎng)簽合同備案撤銷手續(xù)，并支付違約金，現(xiàn)被告侵犯了原告的合法權(quán)益，故訴至法院。
　　被告辯稱，關(guān)于訴請1，同意解除雙方簽訂的出售合同，但對原告所稱的被告已支付房款數(shù)額有異議，被告已支付的房款應(yīng)是1,968,550元。根據(jù)該合同約定，被告應(yīng)于2018年8月27日簽約當日向原告支付首付款，實際上該日被告連續(xù)支付了3筆房款，前兩筆分別是1,254,300元、564,250元，均支付給原告指定的還款代收方，即第三人居裕公司；第三筆是15萬元，支付給了原告，三筆共計1,968,550元。被告認為,第一、三筆房款總計140余萬元，原告出具收據(jù)一份，第二筆房款出于原告避稅需要，并未體現(xiàn)在網(wǎng)簽合同中，以居裕公司咨詢服務(wù)費名義收取。以上有證據(jù)《申請書》證明，該申請書中明確房屋實際成交價為450萬元，而網(wǎng)簽價格是3,935,750元，差額564,250元正好是第三人代收的數(shù)額。關(guān)于訴請2，同意撤銷備案手續(xù)。關(guān)于訴請3，該違約金過高，應(yīng)予調(diào)低。被告確認違約事實，但稱違約事出有因，被告父親在被告應(yīng)支付第二次房款前生病，需要大量醫(yī)療費，被告已經(jīng)在其父親確診后第一時間通知了原告，在2018年11月向原告上級公司發(fā)送了署名申請，告知父親患病情況，合同無法履行，并要求退還已經(jīng)支付的房款。對原告而言，房屋仍可以出售，在房價上漲的情況下原告并無其他損失，故違約金過高，應(yīng)予調(diào)低。
　　第三人居裕公司述稱，同意原告訴請1，訴請2和訴請3不涉及第三人。
　　被告向本院提出反訴請求：1、請求依法判令解除原被告于2018年8月27日簽訂的《上海市商品房出售合同》(編號：XXXXXXXXXXXX)；2、請求依法判令原告返還被告購房款1,968,550元；3、反訴費用由原告承擔。事實及理由：被告向原告購買系爭房屋，房屋面積112.45平方米，實際成交價為450萬元。原告為了避稅，要求被告配合將網(wǎng)簽合同價做低至3,935,750元，房款的差額部分564,250元由第三人居裕公司以咨詢服務(wù)費的名義代原告收取。2018年8月27日，原、被告簽訂了網(wǎng)簽合同和《申請書》?！渡暾垥分忻鞔_約定房屋實際成交價、網(wǎng)簽合同做低價格、第三人代收等事實。網(wǎng)簽合同簽訂當日，被告向原告支付了三筆房款，共計1,968,550元。為避稅需要，原告只向被告出具了1,404,300元的收據(jù)，余下564,250元房款由代收人居裕公司以咨詢服務(wù)費名義向被告出具收據(jù)。按網(wǎng)簽合同約定，被告本應(yīng)于2018年9月20日前支付房款2,531,450元。但在2018年9月中旬，被告的父親被確診為直腸惡性腫瘤，需要大筆醫(yī)療費用，被告無力再支付上述房款。被告在2018年10月中旬父親確診后第一時間將上述情況電話通知原告銷售人員，又于同年11月1日書面通知原告的上級公司，案外人大發(fā)房地產(chǎn)集團。被告出于無奈解除該合同，請求返還已支付的購房款1,968,550元，但與原告對于已付房款不能達成一致，故提起反訴。
　　原告垠壹公司辯稱：關(guān)于訴請1，認可解除合同，但是解除理由是被告逾期付款違約。關(guān)于訴請2，原告對金額不認可，原告只認可親自收到的140萬余元扣除被告違約金的剩余款項，即1,010,725元。被告認為以其父親患病為理由就可以無條件解除合同，原告認為不合理，被告屬于違約，所以要求法院判決解除合同，并要求被告承擔違約責任。
　　第三人居裕公司述稱，同意原告對于被告訴請1、2的答辯意見，其收取的564,250元是咨詢服務(wù)費而不是房款。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：系爭房屋由原告開發(fā)。2018年，原告(甲方)與第三人(乙方)簽訂《大發(fā)融悅商業(yè)包銷代理服務(wù)合同》一份，內(nèi)容為：甲方指定乙方作為本項目包銷代理服務(wù)商，并承諾在本合同有效期間甲方不再委托與乙方同等性質(zhì)的任何第三方，乙方為本項目的商業(yè)獨家包銷代理合作公司，本合同代理期限自2018年3月1日至2018年5月31日。本項目的推廣費用由乙方承擔，銷售中心裝修、沙盤、戶型單體、家具、辦公設(shè)備、辦公耗材、辦公水電費用由乙方承擔。合同有效期內(nèi)，乙方提供項目包銷代理服務(wù)，包括乙方銷售團隊的銷售培訓與管理、銷售接待與執(zhí)行、客房洽談、客戶跟蹤回訪等銷售相關(guān)工作。乙方有權(quán)以不低于銷售底價(詳見附件二)的價格向其他客戶銷售本項目范圍內(nèi)的房源，銷售價格超出底單價部分，為乙方收益，由乙方自行收取并承擔相應(yīng)稅收。
　　2018年8月27日，原告作為乙方(認購方)、第三人作為甲方(賣方)，雙方簽訂《融悅?cè)A庭購房確認書》一份，約定原告認購系爭房屋，單價為每平方米40,017.79元，總價為450萬元，該房屋最終價格以雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》及其附件確認的價格為準。確認書還約定，乙方于本認購書簽署之時支付認購定金1,968,550元。乙方應(yīng)于2018年8月27日前攜帶本購房確認單、定金收據(jù)、應(yīng)付房款及產(chǎn)權(quán)人身份證件到甲方售樓處與甲方簽訂《上海市商品房預售合同》及其附件，逾期視為乙方違約，自動放棄購買權(quán)。當日，原告另行簽訂了《融悅?cè)A庭簽約信息確認單》一份，該確認單載明系爭房屋“價目表總價”為3,935,750元，“項目表單價”為35,000元，首付款(含定金)1,404,300元，第二筆房款2,531,450元。當日，原告還簽訂了《申請書》一份，內(nèi)容為，原告于2018年8月27日購買系爭房屋，成交價450萬元，現(xiàn)申請該套商鋪網(wǎng)簽合同價為3,935,750元，剩余差額部分564,250元由第三人代收，作為本項目市場營銷咨詢服務(wù)費。該申請書落款處由原告簽名，并由第三人蓋章。
　　當日，原告作為甲方(賣方)、被告作為乙方(買方)，雙方簽訂《上海市商品房出售合同》一份，合同約定，系爭房屋轉(zhuǎn)讓價格為3,935,750元，乙方付款方式為分期付款：1、乙方于2018年8月27日與甲方簽約，并付首付款1,404,300元；2、乙方于2018年9月20日前應(yīng)支付房款2,531,450元。合同第五條約定，如乙方未按合同約定的時間付款，應(yīng)當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款的日萬分之一點五計算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實際付款之日止，逾期超過45天，甲方有權(quán)單方面解除合同。合同第十二條約定，甲方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知乙方。在書面通知發(fā)出之日起90天內(nèi)將乙方已支付的房價款扣除乙方應(yīng)支付的賠償金額，剩余房價款退還乙方。賠償金額以總房價款的10%計算。合同補充條款一第三條約定，1、出賣人、買受人經(jīng)協(xié)商一致或單方依約定解除合同的，買受人應(yīng)按照出賣人的要求配合、協(xié)助出賣人辦理需共同申請撤銷合同備案登記的手續(xù)，所有手續(xù)辦妥后出賣人將買受人已付房款扣除違約金、損失賠償金(若有)后無息退還買受人?！渡唐贩砍鍪酆贤分械募s定與本條款不一致的，以本條款約定為準。第十一條特別約定，5、……買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同約定為準，出賣人銷售人員及工作人員出具任何口頭或書面承諾均不構(gòu)成對本合同的補充或變更。該合同還約定，買受人在合同中提供的地址為書面通知的送達地址，出賣人一經(jīng)向該地址發(fā)出書面通知，即便是他人代收或無人簽收，亦視為買受人已經(jīng)收到通知。
　　2018年8月27日14：55時，被告通過第三人POS機付款1,254,300元；同日14：56時，被告通過第三人的POS機付款564,250元；同日15：06時，被告通過原告的POS機付款15萬元。同日，原告向被告出具收據(jù)，收款金額為1,404,300元，收據(jù)上加蓋了原告發(fā)票專用章，收款事由為系爭房屋房款，經(jīng)辦人屬名“錢”。同日，第三人向被告出具收據(jù)，收款金額為564,250元，收據(jù)上加蓋了第三人公司印章，收款事由為系爭房屋咨詢服務(wù)費，經(jīng)辦人屬名“錢”。
　　2018年11月1日，原告以其父親生病為由提出不再繼續(xù)購買系爭房屋，要求原告退還所有購房款。
　　2019年1月11日，原告向被告在上述《上海市商品房出售合同》中約定的地址郵寄了《公函》，要求被告支付拖欠房款。2019年1月13日，該郵件因“未妥投，查無此人”而被退回。被告稱未收到該函件。
　　2019年1月28日，原告向被告上述地址郵寄了《合同解除通知書》，內(nèi)容為，因被告未按約支付剩余房款，已構(gòu)成根本違約，故原告發(fā)函解除雙方簽訂的《上海市商品房出售合同》，并要求被告支付總房款10%的違約金等。2019年1月29日，該郵件因拒收被退回。被告稱亦未收到該通知書。
　　之后，因原告向相關(guān)部門反映情況，第三人作出書面情況說明，除陳述原、被告糾紛外，還陳述，其與被告的《商業(yè)包銷代理服務(wù)合同》有權(quán)以不低于銷售底價價格向客戶銷售房源，銷售價格超出底價部分歸第三人作為營銷服務(wù)費等可自行收取，故其收取了原告564,250元咨詢服務(wù)費。
　　2019年8月13日，第三人向被告開具了咨詢服務(wù)費發(fā)票。
　　庭審中，原告陳述，原告的三筆房款系在售樓案場收取，僅15萬元支付給了原告，因第三人提前已將30%房款支付給原告，故出現(xiàn)房款由第三人收取的情況，對原告而言，第三人傭金應(yīng)向被告收取，因原告已將商鋪給了第三人，由第三人完成包裝等，小業(yè)主也是得到實惠的。
　　庭審中，被告陳述，其系從網(wǎng)上得知售房信息，之后直接到售樓處，其詢問售樓處人員是否為開發(fā)商，對方答復是的；當天付款本來是支付190萬余元，但未支付成功，就分三筆支付，當時是說避稅需要，要求被告配合。
　　庭審中，第三人陳述，當時被告是在售樓處付款，原告原來沒有售樓處，第三人包銷后由第三人完成裝修，售樓處除了第三人工作人員處也有原告業(yè)務(wù)員，財務(wù)室是第三人的財務(wù)室與原告財務(wù)室一起工作，在一個通間里；第三人向被告銷售時告知房價為450萬元，但也說明450萬元的構(gòu)成是房款和服務(wù)費用；第三人是向被告收取的服務(wù)費，是第三人和被告之間的服務(wù)關(guān)系，第三人提供了找中介、踩盤大巴、裝修售樓處、底價墊資等服務(wù)；第三人是以商鋪銷售人員的身份銷售房屋，但未說明是原告的銷售人員；被告自已來售樓處的話由第三人接待，原告在售樓處只接待住宅銷售，不接待商鋪銷售，當時原告同時在現(xiàn)場銷售住宅尾盤。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海市商品房出售合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)履行。現(xiàn)因被告未按約付款，合同無法繼續(xù)履行，原告發(fā)函解除合同，符合合同約定，被告亦對合同解除并無異議，故本院對雙方訴請解除合同予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，被告應(yīng)配合原告辦理合同備案登記的注銷手續(xù)，原告亦應(yīng)將已收取的房款返還。至于原告應(yīng)返還的房款，被告提出其除出售合同約定的已付房款1,404,300元之外，另向第三人支付的564,250元亦為房款組成部分，要求原告返還；原告及第三人則主張后者為第三人向原告收取的咨詢服務(wù)費，不同意返還。對此爭議，本院認為，雖被告支付的564,250元系第三人以咨詢服務(wù)費名義收取，但首先，第三人與被告之間并未簽訂服務(wù)合同，且根據(jù)第三人當庭陳述的服務(wù)內(nèi)容，系其作為代銷商向原告提供的服務(wù)而非向被告提供；其次，從付款方式、付款地點、合同簽訂過程中第三人的外在表現(xiàn)等，原告有理由認為第三人以咨詢服務(wù)費收取的錢款實為房款組成；最后，根據(jù)原告及第三人陳述及雙方簽訂的包銷代理服務(wù)合同，該筆所謂的咨詢服務(wù)費實質(zhì)上亦為原告將其應(yīng)向購房者收取房款的權(quán)利部分讓渡給第三人，以沖抵原告應(yīng)支付給第三人的代銷傭金。綜上，本院對被告提出該筆第三人以咨詢服務(wù)費名義收取的錢款實為房款的主張予以采納。故合同解除后，原告應(yīng)返還的房款為1,404,300元及564,250元，共計1,968,550元。因合同解除系被告違約造成，被告應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。對原告所主張的合同解除違約金，被告提出其未付房款系事出有因而要求調(diào)整違約金，對此，本院認為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條的規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。本案中，被告在合同約定的付款期限屆滿后已主動向原告申請不再繼續(xù)購房，原告亦于2019年1月向被告發(fā)出了解除合同的通知，雙方合同解除，但因被告的部分房款系第三人以咨詢服務(wù)費的名義收取，導致雙方對已付房款的認定產(chǎn)生分歧，由此雙方未能自行處理合同解除后果，原告亦一直占用被告房款至今未予返還，造成此后果，原告亦有一定的責任，故根據(jù)損益相抵原則及公平原則分擔，現(xiàn)原告損失無法明確的情況下，由本院結(jié)合本案情況，酌定調(diào)整合同解除違約金為30萬元，根據(jù)出售合同約定，原告可扣除違約金后將其余房款返還給被告。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司與被告(反訴原告)陳某于2018年8月27日簽訂的《上海市商品房出售合同》解除；
　　二、被告(反訴原告)陳某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司辦理上述出售合同的備案登記注銷手續(xù)；
　　三、原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司應(yīng)返還被告(反訴原告)陳某房款1,968,550元，被告(反訴原告)陳某應(yīng)支付原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司合同解除違約金300,000元，兩者相抵后，原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)陳某房款1,668,550元。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費7,203元(原告已預繳，未減半)，減半收取計3,610.50元，由原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司負擔856.50元，被告(反訴原告)陳某負擔2,745元；反訴案件受理費11,258.50元(被告已預繳，已減半)，由被告(反訴原告)陳某負擔1,715.50元，原告(反訴被告)上海垠壹置業(yè)有限公司負擔9,543元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??箐

書記員：劉??暢