原告：上海圣貿(mào)化工科技有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：康玉蘭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：呂炳，上海方旭律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：袁玉全，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李開(kāi)臣，男。
　　第三人：上海德奮新能源科技有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)光泰路XXX號(hào)XXX幢XXX室。
　　法定代表人：葉細(xì)福，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：邱道勇，男。
　　委托訴訟代理人：陳橋，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司訴被告上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司、第三人上海德奮新能源科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，后轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭，于2019年3月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人呂炳、被告的委托訴訟代理人李開(kāi)臣、第三人委托訴訟代理人邱道勇、陳橋均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原被告之間的《租賃合同》(沿浦公路XXX號(hào))于2016年6月2日解除；2、判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣4,817,327.09元(暫計(jì)，幣種下同)；3、判令被告退還物業(yè)管理費(fèi)36,632元(2014年6月-2016年6月)；4、判令被告退還租房押金30,917元。庭審中，原告變更第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為確認(rèn)原被告之間的《租賃合同》(沿浦公路XXX號(hào))無(wú)效；變更第2項(xiàng)訴請(qǐng)金額為3,309,126元；變更第4項(xiàng)訴請(qǐng)金額為40,896.1元。事實(shí)和理由：原告與被告分別于2014年6月15日、2015年8月15日簽訂《租賃合同》，承租上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號(hào)內(nèi)的共計(jì)2350平米房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2016年6月2日1時(shí)53分，被告工業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致原告租賃的廠房燒毀，廠房?jī)?nèi)的設(shè)備、原料、半成品、成品燒毀、燒損或受水漬影響。經(jīng)上海市奉賢區(qū)公安消防支隊(duì)出具火災(zāi)事故認(rèn)定書認(rèn)定，起火原因與被告無(wú)關(guān)，起火點(diǎn)為第三人租住的廠房范圍內(nèi)。上述火災(zāi)已造成原告巨額經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失，目前直接損失暫計(jì)人民幣4,817,327.09元，間接損失尚未確定。且租賃的廠房已燒毀無(wú)法繼續(xù)使用，雙方簽訂《租賃合同》的合同目的已無(wú)法達(dá)到。租賃合同應(yīng)自燒毀之日起解除合同。被告作為房屋出租方，未盡到安全管理義務(wù)(包括對(duì)其他租戶的消防安全管理義務(wù))，所提供的房屋存在明顯消防安全隱患，未提供防火分區(qū)間隔，相應(yīng)建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限不符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，房屋不符合合同約定防火等級(jí)(房屋二級(jí)耐火等級(jí)建筑內(nèi)采用不燃材料的吊頂)。且根據(jù)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)政府于2016年9月28日、10月17日在廠房門口貼了公告內(nèi)容可以證實(shí)，上述廠房屬于被告擅自搭建的違章建筑。因此，被告對(duì)原告的火災(zāi)損失具有不可推卸的責(zé)任。被告不具有物業(yè)管理的資質(zhì)，涉嫌無(wú)行政許可及備案的情況下，擅自非法收取巨額物業(yè)管理費(fèi)。原、被告經(jīng)多次協(xié)商未果，遂原告提起訴訟。
　　被告辯稱，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第一，原告在租賃房屋前已經(jīng)知曉房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，充分了解房屋的現(xiàn)狀，明知房屋能否用于儲(chǔ)存及生產(chǎn)危險(xiǎn)化學(xué)品產(chǎn)品。第二，被告已經(jīng)盡到了安全告知義務(wù)。第三，二級(jí)防火是房屋構(gòu)建本身的耐火等級(jí)，和原告的物品被燒毀沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。第四，原告自身存在安全隱患。1、原告經(jīng)營(yíng)注冊(cè)地為金山區(qū)亭林，租賃廠房位于奉賢區(qū)，原告異地經(jīng)營(yíng)，未按約辦理屬地經(jīng)營(yíng)手續(xù)，致未受當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門的監(jiān)管，造成今日的結(jié)局。2、原告的化學(xué)品原料，大多屬乙、丙類化學(xué)危險(xiǎn)品的易燃固體和可燃固體，原告將原料任意堆放，未設(shè)置專門的儲(chǔ)存?zhèn)}庫(kù)，嚴(yán)重違反《危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理?xiàng)l例》。因此，造成損失應(yīng)由原告承擔(dān)絕大部分責(zé)任。
　　第三人述稱，本案原告訴的基礎(chǔ)法律關(guān)系為租賃合同糾紛，第三人并非合同的當(dāng)事人，不應(yīng)參與訴訟。原告應(yīng)當(dāng)早已知曉房屋無(wú)產(chǎn)證，其自身存在重大過(guò)失。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)雙方無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2014年6月15日，原、被告簽訂《租賃合同》(簽約時(shí)被告原名為上海陸瑞投資管理有限公司)，約定原告承租被告位于上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號(hào)其中部分房屋1800平方米，租期自2014年6月15日至2017年6月14日，年租金371,000元，物業(yè)管理費(fèi)每年18,316元，租金和物業(yè)管理費(fèi)自2016年6月15日起每年環(huán)比遞增8%，租賃保證金30,917元。同時(shí)雙方還簽訂了《租賃安全管理協(xié)議》。2015年8月15日，原、被告雙方又簽訂《租賃合同》(簽約時(shí)被告原名為上海陸瑞投資管理有限公司)，約定原告另承租被告上述2438號(hào)中550平方米房屋，租期自2015年8月15日至2017年6月14日，年租金113,000元，物業(yè)管理費(fèi)每年5,000元，租金和物業(yè)管理費(fèi)自2016年8月15日起每年環(huán)比遞增8%，租賃保證金9,417元。同時(shí)雙方還簽訂了《租賃安全管理協(xié)議》。兩份《租賃安全管理協(xié)議》均約定租賃房屋的防火等級(jí)為2級(jí)鋼混結(jié)構(gòu)。兩份《租賃合同》均約定，簽署合同前，被告已將租賃標(biāo)的物的物權(quán)憑證記載的信息告知原告，原告應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃標(biāo)的物的物權(quán)憑證記載的信息以及租賃標(biāo)的物現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和實(shí)地查看，充分了解租賃標(biāo)的物狀況。簽訂后，被告分別將租賃房屋交付原告使用。
　　被告還將上述2438號(hào)其中的其他部分房屋(建筑面積2,240平方米)出租于案外人呂某某、葉某某，第三人經(jīng)營(yíng)使用該租賃房屋。另外，被告還將原告承租房屋與第三人使用房屋之間的房屋(建筑面積900平方米)出租于案外人上海勝洋公司。
　　2016年6月2日1時(shí)53分許，上述第三人使用的房屋發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)造成第三人使用的廠房、原告租賃的廠房、案外人上海勝洋公司租賃的廠房大部分燒毀或燒損，以上三家單位租賃的廠房?jī)?nèi)原料、半成品、成品燒毀、燒損或受水漬影響?；馂?zāi)過(guò)火面積約3,000平方米，未造成人員傷亡。經(jīng)報(bào)案，奉賢消防支隊(duì)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)撲救，將大火撲滅。
　　另查明，本案系爭(zhēng)租賃房屋既未取得房地產(chǎn)權(quán)證，又未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　又查明，自2015年1月至2016年5月，被告每月定期組織召開(kāi)園區(qū)安全例會(huì)，原告均到會(huì)參加。
　　庭審中，原、被告雙方確認(rèn)原告支付至2016年6月15日止的租金。被告確認(rèn)收到原告物業(yè)管理費(fèi)36,632元，押金40,896.10元。
　　審理過(guò)程中，經(jīng)原告申請(qǐng)，由上海市高級(jí)人民法院委托上海申威資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)原告在火災(zāi)中財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行評(píng)估。該公司于2019年1月10日出具了滬申威評(píng)報(bào)字(2018)第F0172號(hào)評(píng)估報(bào)告，結(jié)論為：在評(píng)估基準(zhǔn)日2016年6月2日的市場(chǎng)價(jià)為3,309,126元(固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備1,621,119元、存貨、原材料1,688,007元)；重大特別事項(xiàng)：1、本次評(píng)估報(bào)告為追溯評(píng)估報(bào)告。2、火災(zāi)發(fā)生時(shí)間為2016年6月2日，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，距火災(zāi)發(fā)生日已過(guò)去近兩年半時(shí)間，部分房屋主體已塌陷至今未恢復(fù)，火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)僅遺留部分被火災(zāi)燒毀后的部分機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。3、本次評(píng)估對(duì)列入評(píng)估范圍的標(biāo)的物均未考慮成新率。未考慮成新率是因?yàn)闊o(wú)法判斷、確定成新率。原因一，現(xiàn)場(chǎng)只能看到被火災(zāi)燒毀后機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料殘跡，且已距火災(zāi)發(fā)生日有近兩年半時(shí)間，故無(wú)法獲知火災(zāi)前被評(píng)估標(biāo)的物的成新?tīng)顟B(tài)；原因二，本次評(píng)估標(biāo)的物均為機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料，也無(wú)法確定這些標(biāo)的物的使用狀況。鑒于上述主要原因，本次評(píng)估未對(duì)被評(píng)估標(biāo)的物的成新率做出判斷，在未做出成新率判斷情況下的評(píng)估結(jié)論不是標(biāo)的物的損失價(jià)值，而是“在評(píng)估范圍內(nèi)遭受火災(zāi)毀損標(biāo)的物的全新價(jià)值”提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。4、本次評(píng)估未對(duì)標(biāo)的物的殘值進(jìn)行評(píng)估。本次火災(zāi)毀損的均是機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料，現(xiàn)場(chǎng)只留有部分機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。由于受客觀條件限制，無(wú)法對(duì)被火災(zāi)燒毀后的機(jī)器設(shè)備重量進(jìn)行確認(rèn)，被火災(zāi)燒毀的存貨及原材料已無(wú)使用價(jià)值，故未予估值，提請(qǐng)報(bào)告使用關(guān)注。5、本次評(píng)估中的標(biāo)的物因火災(zāi)造成信息缺失，評(píng)估中大量采用市場(chǎng)上該類標(biāo)的物的中間價(jià)格作為其重置全價(jià)，因此與實(shí)際價(jià)值可能存在差異，敬請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。6、本次評(píng)估價(jià)標(biāo)的物是根據(jù)原告提供的清單數(shù)量，品種確定的，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)距火災(zāi)發(fā)生已過(guò)去兩年半時(shí)間，只能見(jiàn)到被火災(zāi)燒毀后部分機(jī)器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)評(píng)估報(bào)告無(wú)異議，被告及第三人對(duì)評(píng)估標(biāo)的物未考慮成新率提出異議，法庭要求評(píng)估部門以原告提供購(gòu)貨發(fā)票的購(gòu)貨時(shí)間為依據(jù)，對(duì)固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備計(jì)算成新率，其結(jié)論為962,195元。被告及第三人還對(duì)機(jī)器設(shè)備是否存在于火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)提出異議，評(píng)估人員當(dāng)庭表示評(píng)估明細(xì)表(機(jī)器設(shè)備)中第2項(xiàng)3.8噸叉車、第7項(xiàng)模具、法蘭、五金、第8項(xiàng)模具、加熱圈、第14項(xiàng)紙箱、短切氈、印刷材料、第20項(xiàng)長(zhǎng)生板及模具、第23項(xiàng)五金倉(cāng)庫(kù)及商品、第26項(xiàng)五金輔料已無(wú)法于現(xiàn)場(chǎng)殘跡中辯認(rèn)，其他機(jī)器設(shè)備均能于現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)殘跡辯認(rèn)存在，但無(wú)銘牌無(wú)法確認(rèn)系原告主張的機(jī)器設(shè)備。經(jīng)計(jì)算，扣除上述列項(xiàng)，金額為713,143元。另外，被告及第三人對(duì)存貨、原材料的品種、數(shù)量均提出異議。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，系爭(zhēng)租賃房屋既未取得房地產(chǎn)權(quán)證，又未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本院確認(rèn)原、被告簽訂的《租賃合同》無(wú)效，主要責(zé)任在于被告。
　　對(duì)于原告的第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求賠償經(jīng)濟(jì)損失問(wèn)題：
　　一、被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？
　　原告的主張是基于合同關(guān)系要求被告賠償損失的債權(quán)之訴，而非向侵權(quán)人主張賠償損失的侵權(quán)之訴。
　　《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。因此，如因第三人的原因造成被告違約的，則被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但本案租賃合同為無(wú)效合同，原告不能據(jù)此追究被告違約責(zé)任。
　　合同法第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，原告只能向被告追究過(guò)錯(cuò)責(zé)任。原告的損失因火災(zāi)造成，并非因租賃合同無(wú)效而造成，所以，需分析被告在原告火災(zāi)損失中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，即責(zé)任比例。與原告的損失存在直接因果關(guān)系是火災(zāi)，故第三人應(yīng)為主要責(zé)任人。被告出租于原告的房屋未取得房產(chǎn)證，也無(wú)消防驗(yàn)收手續(xù)，無(wú)法證明系爭(zhēng)房屋已具備《租賃安全管理協(xié)議》約定2級(jí)鋼混結(jié)構(gòu)防火等級(jí)，盡管被告定期召開(kāi)安全例會(huì)，但也不能免除其出租的房屋未能具備相應(yīng)防火能力的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)負(fù)一定的次要責(zé)任。在租賃過(guò)程中，雙方前后兩次簽約，兩份《租賃合同》均明確原告應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃標(biāo)的物的物權(quán)憑證記載的信息以及租賃標(biāo)的物現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和實(shí)地查看，充分了解租賃標(biāo)的物狀況，原告未盡審慎審查義務(wù)，在房屋沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)證、沒(méi)有2級(jí)防火等級(jí)的情況下，依然不考慮風(fēng)險(xiǎn)與被告簽約并于廠房?jī)?nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，存在過(guò)錯(cuò)。其次，原告異地經(jīng)營(yíng)，勢(shì)必造成當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門缺乏監(jiān)管，亦為過(guò)錯(cuò)，故原告也應(yīng)負(fù)相應(yīng)的次要責(zé)任。故綜合本案的多種因素，本院認(rèn)定被告對(duì)本次火災(zāi)造成原告的損失承擔(dān)20%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
　　二、火災(zāi)造成原告損失金額的具體認(rèn)定問(wèn)題：
　　對(duì)損失的具體金額，原告負(fù)有舉證責(zé)任。根據(jù)原告的申請(qǐng)，經(jīng)評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估，但評(píng)估公司得出的評(píng)估結(jié)論是依據(jù)原告提供的清單，也未計(jì)算成新率，本院難以直接采納。就機(jī)器設(shè)備部分，經(jīng)評(píng)估部門實(shí)地勘察，能辨認(rèn)出部分機(jī)器設(shè)備，但因無(wú)銘牌而無(wú)法與原告提供的購(gòu)貨發(fā)票所載明的機(jī)器設(shè)備相對(duì)應(yīng)。然而，以能辨認(rèn)的機(jī)器設(shè)備按發(fā)票時(shí)間計(jì)算成新率后的價(jià)值713,143元，與原告提供的最近期資產(chǎn)負(fù)債表所記載機(jī)器設(shè)備價(jià)值747,896.75元相近，根據(jù)證據(jù)的高度概然性標(biāo)準(zhǔn)，本院采納評(píng)估部門重新計(jì)算后的結(jié)論，確認(rèn)機(jī)器設(shè)備的價(jià)值為713,143元。就庫(kù)存和原材料部分，評(píng)估部門能辨認(rèn)有部分存在于現(xiàn)場(chǎng)，能證明損失的存在。但原告提供的資產(chǎn)負(fù)債表無(wú)法證明于火災(zāi)時(shí)的價(jià)值，原告也無(wú)其他證據(jù)證明具體數(shù)量，故本院無(wú)法采納評(píng)估報(bào)告關(guān)于此部分的內(nèi)容，對(duì)于其損失酌定為300,000元。原告的火災(zāi)損失合計(jì)為1,013,143元。
　　綜上，被告應(yīng)賠償原告損失202,628.60元。
　　對(duì)于原告的第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，雙方于合同對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了約定，應(yīng)當(dāng)參照約定處理，故本院對(duì)該訴訟請(qǐng)求要求被告返還物業(yè)管理費(fèi)不予支持。對(duì)于原告的第4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，鑒于雙方的《租賃合同》無(wú)效，被告應(yīng)予返還原告押金，故本院對(duì)該訴訟請(qǐng)求予以支持。
　　此外，合同無(wú)效后，原告應(yīng)當(dāng)將承租的房屋返還原告。被告提出火災(zāi)發(fā)生后的租金(房屋占有使用費(fèi))及墊付的水電費(fèi)問(wèn)題，表示另行處理，原告亦不持異議，故本院于本案中不予處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司與被告上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司(原名上海陸瑞投資管理有限公司)于2014年6月15日、2015年8月15日簽訂的兩份《租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司于本判決生效之日起十日賠償原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司損失人民幣202,628.60元；
　　三、被告上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司押金人民幣40,896.10元；
　　四、原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海陸磊商務(wù)咨詢有限公司位于上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號(hào)內(nèi)共計(jì)2350平方米的承租房屋；
　　五、駁回原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣45,879元，評(píng)估費(fèi)人民幣40,000元，合計(jì)人民幣85,879元，由原告負(fù)擔(dān)81,598元，被告負(fù)擔(dān)4,281元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：張勁松

書記員：徐??菁