原告：上海圣貿(mào)化工科技有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：康玉蘭，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：呂炳，上海方旭律師事務所律師。
　　被告：上海陸磊商務咨詢有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：袁玉全，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李開臣，男。
　　第三人：上海德奮新能源科技有限公司,住所地上海市奉賢區(qū)光泰路XXX號XXX幢XXX室。
　　法定代表人：葉細福，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：邱道勇，男。
　　委托訴訟代理人：陳橋，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司訴被告上海陸磊商務咨詢有限公司、第三人上海德奮新能源科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法適用簡易程序，后轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭，于2019年3月22日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人呂炳、被告的委托訴訟代理人李開臣、第三人委托訴訟代理人邱道勇、陳橋均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、確認原被告之間的《租賃合同》(沿浦公路XXX號)于2016年6月2日解除；2、判令被告賠償原告經(jīng)濟損失人民幣4,817,327.09元(暫計，幣種下同)；3、判令被告退還物業(yè)管理費36,632元(2014年6月-2016年6月)；4、判令被告退還租房押金30,917元。庭審中，原告變更第1項訴訟請求為確認原被告之間的《租賃合同》(沿浦公路XXX號)無效；變更第2項訴請金額為3,309,126元；變更第4項訴請金額為40,896.1元。事實和理由：原告與被告分別于2014年6月15日、2015年8月15日簽訂《租賃合同》，承租上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號內(nèi)的共計2350平米房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營。2016年6月2日1時53分，被告工業(yè)園區(qū)內(nèi)發(fā)生火災，導致原告租賃的廠房燒毀，廠房內(nèi)的設(shè)備、原料、半成品、成品燒毀、燒損或受水漬影響。經(jīng)上海市奉賢區(qū)公安消防支隊出具火災事故認定書認定，起火原因與被告無關(guān)，起火點為第三人租住的廠房范圍內(nèi)。上述火災已造成原告巨額經(jīng)濟財產(chǎn)損失，目前直接損失暫計人民幣4,817,327.09元，間接損失尚未確定。且租賃的廠房已燒毀無法繼續(xù)使用，雙方簽訂《租賃合同》的合同目的已無法達到。租賃合同應自燒毀之日起解除合同。被告作為房屋出租方，未盡到安全管理義務(包括對其他租戶的消防安全管理義務)，所提供的房屋存在明顯消防安全隱患，未提供防火分區(qū)間隔，相應建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限不符合建筑設(shè)計防火規(guī)范的國家標準，房屋不符合合同約定防火等級(房屋二級耐火等級建筑內(nèi)采用不燃材料的吊頂)。且根據(jù)上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)政府于2016年9月28日、10月17日在廠房門口貼了公告內(nèi)容可以證實，上述廠房屬于被告擅自搭建的違章建筑。因此，被告對原告的火災損失具有不可推卸的責任。被告不具有物業(yè)管理的資質(zhì)，涉嫌無行政許可及備案的情況下，擅自非法收取巨額物業(yè)管理費。原、被告經(jīng)多次協(xié)商未果，遂原告提起訴訟。
　　被告辯稱，請求駁回原告的訴訟請求。第一，原告在租賃房屋前已經(jīng)知曉房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，充分了解房屋的現(xiàn)狀，明知房屋能否用于儲存及生產(chǎn)危險化學品產(chǎn)品。第二，被告已經(jīng)盡到了安全告知義務。第三，二級防火是房屋構(gòu)建本身的耐火等級，和原告的物品被燒毀沒有關(guān)聯(lián)性。第四，原告自身存在安全隱患。1、原告經(jīng)營注冊地為金山區(qū)亭林，租賃廠房位于奉賢區(qū)，原告異地經(jīng)營，未按約辦理屬地經(jīng)營手續(xù)，致未受當?shù)卣嚓P(guān)部門的監(jiān)管，造成今日的結(jié)局。2、原告的化學品原料，大多屬乙、丙類化學危險品的易燃固體和可燃固體，原告將原料任意堆放，未設(shè)置專門的儲存?zhèn)}庫，嚴重違反《危險化學品安全管理條例》。因此，造成損失應由原告承擔絕大部分責任。
　　第三人述稱，本案原告訴的基礎(chǔ)法律關(guān)系為租賃合同糾紛，第三人并非合同的當事人，不應參與訴訟。原告應當早已知曉房屋無產(chǎn)證，其自身存在重大過失。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對雙方無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2014年6月15日，原、被告簽訂《租賃合同》(簽約時被告原名為上海陸瑞投資管理有限公司)，約定原告承租被告位于上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號其中部分房屋1800平方米，租期自2014年6月15日至2017年6月14日，年租金371,000元，物業(yè)管理費每年18,316元，租金和物業(yè)管理費自2016年6月15日起每年環(huán)比遞增8%，租賃保證金30,917元。同時雙方還簽訂了《租賃安全管理協(xié)議》。2015年8月15日，原、被告雙方又簽訂《租賃合同》(簽約時被告原名為上海陸瑞投資管理有限公司)，約定原告另承租被告上述2438號中550平方米房屋，租期自2015年8月15日至2017年6月14日，年租金113,000元，物業(yè)管理費每年5,000元，租金和物業(yè)管理費自2016年8月15日起每年環(huán)比遞增8%，租賃保證金9,417元。同時雙方還簽訂了《租賃安全管理協(xié)議》。兩份《租賃安全管理協(xié)議》均約定租賃房屋的防火等級為2級鋼混結(jié)構(gòu)。兩份《租賃合同》均約定，簽署合同前，被告已將租賃標的物的物權(quán)憑證記載的信息告知原告，原告應當對租賃標的物的物權(quán)憑證記載的信息以及租賃標的物現(xiàn)狀進行核實和實地查看，充分了解租賃標的物狀況。簽訂后，被告分別將租賃房屋交付原告使用。
　　被告還將上述2438號其中的其他部分房屋(建筑面積2,240平方米)出租于案外人呂某某、葉某某，第三人經(jīng)營使用該租賃房屋。另外，被告還將原告承租房屋與第三人使用房屋之間的房屋(建筑面積900平方米)出租于案外人上海勝洋公司。
　　2016年6月2日1時53分許，上述第三人使用的房屋發(fā)生火災，火災造成第三人使用的廠房、原告租賃的廠房、案外人上海勝洋公司租賃的廠房大部分燒毀或燒損，以上三家單位租賃的廠房內(nèi)原料、半成品、成品燒毀、燒損或受水漬影響?；馂倪^火面積約3,000平方米，未造成人員傷亡。經(jīng)報案，奉賢消防支隊及時趕到現(xiàn)場撲救，將大火撲滅。
　　另查明，本案系爭租賃房屋既未取得房地產(chǎn)權(quán)證，又未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
　　又查明，自2015年1月至2016年5月，被告每月定期組織召開園區(qū)安全例會，原告均到會參加。
　　庭審中，原、被告雙方確認原告支付至2016年6月15日止的租金。被告確認收到原告物業(yè)管理費36,632元，押金40,896.10元。
　　審理過程中，經(jīng)原告申請，由上海市高級人民法院委托上海申威資產(chǎn)評估有限公司對原告在火災中財產(chǎn)損失進行評估。該公司于2019年1月10日出具了滬申威評報字(2018)第F0172號評估報告，結(jié)論為：在評估基準日2016年6月2日的市場價為3,309,126元(固定資產(chǎn)-機器設(shè)備1,621,119元、存貨、原材料1,688,007元)；重大特別事項：1、本次評估報告為追溯評估報告。2、火災發(fā)生時間為2016年6月2日，現(xiàn)場勘察時，距火災發(fā)生日已過去近兩年半時間，部分房屋主體已塌陷至今未恢復，火災現(xiàn)場僅遺留部分被火災燒毀后的部分機器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。3、本次評估對列入評估范圍的標的物均未考慮成新率。未考慮成新率是因為無法判斷、確定成新率。原因一，現(xiàn)場只能看到被火災燒毀后機器設(shè)備、存貨及原材料殘跡，且已距火災發(fā)生日有近兩年半時間，故無法獲知火災前被評估標的物的成新狀態(tài)；原因二，本次評估標的物均為機器設(shè)備、存貨及原材料，也無法確定這些標的物的使用狀況。鑒于上述主要原因，本次評估未對被評估標的物的成新率做出判斷，在未做出成新率判斷情況下的評估結(jié)論不是標的物的損失價值，而是“在評估范圍內(nèi)遭受火災毀損標的物的全新價值”提請報告使用人關(guān)注。4、本次評估未對標的物的殘值進行評估。本次火災毀損的均是機器設(shè)備、存貨及原材料，現(xiàn)場只留有部分機器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。由于受客觀條件限制，無法對被火災燒毀后的機器設(shè)備重量進行確認，被火災燒毀的存貨及原材料已無使用價值，故未予估值，提請報告使用關(guān)注。5、本次評估中的標的物因火災造成信息缺失，評估中大量采用市場上該類標的物的中間價格作為其重置全價，因此與實際價值可能存在差異，敬請報告使用人關(guān)注。6、本次評估價標的物是根據(jù)原告提供的清單數(shù)量，品種確定的，現(xiàn)場勘察時距火災發(fā)生已過去兩年半時間，只能見到被火災燒毀后部分機器設(shè)備、存貨及原材料殘跡。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對評估報告無異議，被告及第三人對評估標的物未考慮成新率提出異議，法庭要求評估部門以原告提供購貨發(fā)票的購貨時間為依據(jù)，對固定資產(chǎn)-機器設(shè)備計算成新率，其結(jié)論為962,195元。被告及第三人還對機器設(shè)備是否存在于火災現(xiàn)場提出異議，評估人員當庭表示評估明細表(機器設(shè)備)中第2項3.8噸叉車、第7項模具、法蘭、五金、第8項模具、加熱圈、第14項紙箱、短切氈、印刷材料、第20項長生板及模具、第23項五金倉庫及商品、第26項五金輔料已無法于現(xiàn)場殘跡中辯認，其他機器設(shè)備均能于現(xiàn)場根據(jù)殘跡辯認存在，但無銘牌無法確認系原告主張的機器設(shè)備。經(jīng)計算，扣除上述列項，金額為713,143元。另外，被告及第三人對存貨、原材料的品種、數(shù)量均提出異議。
　　本院認為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，系爭租賃房屋既未取得房地產(chǎn)權(quán)證，又未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本院確認原、被告簽訂的《租賃合同》無效，主要責任在于被告。
　　對于原告的第2項訴訟請求賠償經(jīng)濟損失問題：
　　一、被告是否應當承擔責任，應當承擔什么責任？
　　原告的主張是基于合同關(guān)系要求被告賠償損失的債權(quán)之訴，而非向侵權(quán)人主張賠償損失的侵權(quán)之訴。
　　《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。因此，如因第三人的原因造成被告違約的，則被告應承擔違約責任，但本案租賃合同為無效合同，原告不能據(jù)此追究被告違約責任。
　　合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，原告只能向被告追究過錯責任。原告的損失因火災造成，并非因租賃合同無效而造成，所以，需分析被告在原告火災損失中的過錯責任大小，即責任比例。與原告的損失存在直接因果關(guān)系是火災，故第三人應為主要責任人。被告出租于原告的房屋未取得房產(chǎn)證，也無消防驗收手續(xù)，無法證明系爭房屋已具備《租賃安全管理協(xié)議》約定2級鋼混結(jié)構(gòu)防火等級，盡管被告定期召開安全例會，但也不能免除其出租的房屋未能具備相應防火能力的過錯，應負一定的次要責任。在租賃過程中，雙方前后兩次簽約，兩份《租賃合同》均明確原告應當對租賃標的物的物權(quán)憑證記載的信息以及租賃標的物現(xiàn)狀進行核實和實地查看，充分了解租賃標的物狀況，原告未盡審慎審查義務，在房屋沒有相關(guān)產(chǎn)證、沒有2級防火等級的情況下，依然不考慮風險與被告簽約并于廠房內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營，存在過錯。其次，原告異地經(jīng)營，勢必造成當?shù)叵嚓P(guān)政府部門缺乏監(jiān)管，亦為過錯，故原告也應負相應的次要責任。故綜合本案的多種因素，本院認定被告對本次火災造成原告的損失承擔20%的過錯責任。
　　二、火災造成原告損失金額的具體認定問題：
　　對損失的具體金額，原告負有舉證責任。根據(jù)原告的申請，經(jīng)評估部門進行評估，但評估公司得出的評估結(jié)論是依據(jù)原告提供的清單，也未計算成新率，本院難以直接采納。就機器設(shè)備部分，經(jīng)評估部門實地勘察，能辨認出部分機器設(shè)備，但因無銘牌而無法與原告提供的購貨發(fā)票所載明的機器設(shè)備相對應。然而，以能辨認的機器設(shè)備按發(fā)票時間計算成新率后的價值713,143元，與原告提供的最近期資產(chǎn)負債表所記載機器設(shè)備價值747,896.75元相近，根據(jù)證據(jù)的高度概然性標準，本院采納評估部門重新計算后的結(jié)論，確認機器設(shè)備的價值為713,143元。就庫存和原材料部分，評估部門能辨認有部分存在于現(xiàn)場，能證明損失的存在。但原告提供的資產(chǎn)負債表無法證明于火災時的價值，原告也無其他證據(jù)證明具體數(shù)量，故本院無法采納評估報告關(guān)于此部分的內(nèi)容，對于其損失酌定為300,000元。原告的火災損失合計為1,013,143元。
　　綜上，被告應賠償原告損失202,628.60元。
　　對于原告的第3項訴訟請求，雙方于合同對物業(yè)管理費進行了約定，應當參照約定處理，故本院對該訴訟請求要求被告返還物業(yè)管理費不予支持。對于原告的第4項訴訟請求，鑒于雙方的《租賃合同》無效，被告應予返還原告押金，故本院對該訴訟請求予以支持。
　　此外，合同無效后，原告應當將承租的房屋返還原告。被告提出火災發(fā)生后的租金(房屋占有使用費)及墊付的水電費問題，表示另行處理，原告亦不持異議，故本院于本案中不予處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司與被告上海陸磊商務咨詢有限公司(原名上海陸瑞投資管理有限公司)于2014年6月15日、2015年8月15日簽訂的兩份《租賃合同》無效；
　　二、被告上海陸磊商務咨詢有限公司于本判決生效之日起十日賠償原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司損失人民幣202,628.60元；
　　三、被告上海陸磊商務咨詢有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司押金人民幣40,896.10元；
　　四、原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告上海陸磊商務咨詢有限公司位于上海市奉賢區(qū)沿浦公路XXX號內(nèi)共計2350平方米的承租房屋；
　　五、駁回原告上海圣貿(mào)化工科技有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣45,879元，評估費人民幣40,000元，合計人民幣85,879元，由原告負擔81,598元，被告負擔4,281元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：張勁松

書記員：徐??菁