上訴人(原審被告、反訴原告)：上海圣華食品銷售有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：林瑞柱，總經理。
　　委托訴訟代理人：徐鴻艷，女。
　　委托訴訟代理人：莊小燕，上海滬泰律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：段厚鎖，總經理。
　　委托訴訟代理人：曹乾坤，安徽尋求律師事務所律師。
　　上訴人上海圣華食品銷售有限公司(以下簡稱“圣華公司”)因與被上訴人上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“梵岑公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2019)滬0114民初7293號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月6日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　圣華公司上訴請求：撤銷一審判決第一、二、三、四、七項，依法改判支持圣華公司的一審反訴請求。事實和理由：2018年12月7日圣華公司已向梵岑公司發(fā)送《告知書》通知解除合同，梵岑公司雖然未書面回應，但2018年12月10日梵岑公司對涉案的上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)發(fā)祥路XXX號，租賃面積1600平方米的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)采取堵門措施，以行為作出了解除合同的意思表示，故雙方之間的租賃合同解除時間應為2018年12月10日。鑒于雙方已于2018年12月10日解除合同，且梵岑公司對系爭房屋采取堵門措施，圣華公司已經無法使用系爭房屋，圣華公司要求梵岑公司支付2018年12月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費沒有事實和法律依據。圣華公司租賃系爭房屋為實現(xiàn)商業(yè)目的，因梵岑公司未及時提供辦理營業(yè)執(zhí)照及食品衛(wèi)生許可證的必須協(xié)助，致使無法正常經營，梵岑公司違約在先。圣華公司在履行合同過程中，不存在違約行為，之所以未按約定時間支付租金，系因梵岑公司惡意隱瞞了系爭房屋已被其他公司注冊登記的事實，圣華公司已無法在系爭房屋內辦理營業(yè)執(zhí)照及食品經營許可證，無法正常經營，圣華公司非惡意拖欠租金，不應當同時承擔違約金及滯納金。
　　梵岑公司辯稱，不同意圣華公司的上訴請求。圣華公司自2018年11月1日起未按照約定支付租金，梵岑公司據此享有了合同約定的單方解除權。梵岑公司采取封堵屋門的行為，是為了督促圣華公司及時履行合同義務，盡快支付房屋租賃費用，系為維護梵岑公司自身合法權益的自我救濟行為，并非對圣華公司解除合同通知的明示回應。一審以梵岑公司起訴狀副本送達圣華公司之日作為合同解除日，符合法律規(guī)定。圣華公司違約導致合同解除，應當承擔相應的違約責任。雙方對辦理工商注冊登記及食品經營許可證未作特別約定，梵岑公司作為出租方僅負有協(xié)助辦理義務，梵岑公司已經盡到相應義務，不存在違約行為。且辦理工商登記及食品經營許可，是圣華公司自身經營所應具備的資質條件，與本案雙方之間的租賃合同關系并無關聯(lián)。請求駁回上訴，維持原判。
　　梵岑公司向一審法院起訴請求：1.依法判令解除雙方簽訂的《上海市標準租賃合同》；2.圣華公司支付拖欠梵岑公司租金合計人民幣(以下幣種均為人民幣)258,362.5元，后梵岑公司調整此項訴請為要求圣華公司支付拖欠梵岑公司租金合計602,845.88元(從2018年11月至2019年4月共計六個月的租金和一個月的免租期租金)；3.圣華公司支付梵岑公司違約金258,362.5元；4.圣華公司支付拖欠房屋租金的滯納金51,660元(按日租金10%計算為每日287元，從2018年11月10日計算至2019年5月9日)；5.圣華公司支付租賃期間拖欠梵岑公司的電費65,292.56元(從2018年11月至2019年4月)。
　　圣華公司向一審法院反訴請求：1.梵岑公司向圣華公司返還租賃房屋內的物品；2.要求梵岑公司退還收取的相當于兩個月租金金額的押金共計172,241元；3.要求梵岑公司承擔違約責任，賠償違約金246,662.5元。
　　一審法院認定事實：2018年3月29日，梵岑公司(甲方)和圣華公司(乙方)簽訂《上海市標準租賃合同》，約定圣華公司向梵岑公司承租系爭房屋，租賃面積為1600平方米。合同約定租賃期限從2018年5月1日至2027年12月31日止，從合同簽訂之日至起租日為甲方給予乙方的免租期，若乙方租期未滿退租，則要退還免租期房租。租金、保證金的支付方式和期限為：付三個月押兩個月，稅前租金每年合計986,650元，年環(huán)衛(wèi)費46,800元。每期支付房租及物業(yè)費須提前十天支付，先付后用。每三個月支付房租及環(huán)衛(wèi)費金額為258,362.5元。押金兩個月合計172,241元。租賃協(xié)議簽訂時，乙方應在一個工作日內向甲方支付172,241元作為租賃押金。若不在規(guī)定時間內支付，則視為乙方違約。租賃關系終止時，乙方辦理好公司注冊遷移后，甲方收取的租賃保證金用于抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。若乙方需求辦理注冊遷移公司，甲方提供所有應有的手續(xù)。(乙方)每拖繳(租金)超過一天按日租金的10%滯納金收取，甲方有權采取停水、停電、關閉門等措施。乙方不按時支付租金超過10天，甲方有權無條件收回房屋，并收取房屋滯納金，同時有權終止合同，并對承租方廠房內物資進行清理，乙方承擔因拖欠租金對自己所造成的所有損失(停水停電等)。合同還約定出租方違反合同約定，使承租方無法使用租賃房屋及承租方不支付或不按時支付租金超過10天以上者，守約方有權單方面解除合同。任何一方違約將以三個月租金作為違約金賠償給守約方。合同C6條約定，非本合同規(guī)定的情況，乙方在租賃期中途擅自退租的，乙方應向甲方支付三個月租金作為違約金，甲方有權沒收乙方兩個月租賃保證金。為保證廠房的完整，乙方裝修的部分以及添置物無償歸甲方。上述合同簽訂后，圣華公司向梵岑公司支付租金和環(huán)衛(wèi)費至2018年10月，并支付押金172,241元。2018年11月12日，梵岑公司向圣華公司發(fā)出通知稱圣華公司逾期支付租金已達20余日，要求圣華公司在收到通知后三日內支付，否則梵岑公司將采取必要手段(斷水電)，如造成圣華公司損失概不負責。2018年12月10日，梵岑公司對系爭房屋采取了封堵屋門的措施。2019年4月，梵岑公司起訴至法院。
　　一審另查，圣華公司稱其于2018年12月7日向梵岑公司發(fā)出一份《告知書》，稱由于合同簽訂的地址和房產證地址不符，圣華公司租賃的房屋已經有別的公司注冊在里面，圣華公司只能注冊在辦公樓里。因以上情況致使圣華公司在辦理執(zhí)照時拖延達六個多月，使圣華公司原先談好的客戶因時間拖延而紛紛取消和圣華公司合作。另外由于執(zhí)照辦在辦公樓里，和實際租房(地址)不符合也就無法辦理食品經營許可證，食品銷售很難開展?，F(xiàn)圣華公司在租賃房屋內進行了一定的裝修并安裝了冷庫，租金也都按合同約定支付，總計花費近900,000元。由于銷售業(yè)務無法開展，經濟損失嚴重。鑒于上述種種原因，圣華公司將終止雙方間的房屋租賃關系，保留追訴(梵岑公司)給圣華公司帶來經濟損失的權利。
　　梵岑公司稱其收到過圣華公司發(fā)送的《告知書》，但內容與圣華公司提交的上述《告知書》內容不一致，為此梵岑公司向法院提交了另一份《告知書》，該份《告知書》大致內容為，圣華公司與梵岑公司簽訂了《房屋租賃合同》，后因梵岑公司提供的合同簽訂地址與實際房產證地址不符、且圣華公司租賃期內需要辦理的工商執(zhí)照等手續(xù)無法正常辦理(租賃地址已被其他單位或個人注冊辦理)，致使圣華公司在租賃期內無法正常開展業(yè)務、辦理相關手續(xù)，且經濟損失巨大。鑒于因梵岑公司合同簽訂地址錯誤、租賃房屋工商地址被他方注冊等因素造成圣華公司各類損失，圣華公司多次與梵岑公司協(xié)商解決，均得不到有效解決，故正式書面告知梵岑公司要求賠償圣華公司各類經濟損失并終止雙方簽訂的《房屋租賃合同》及其相關租賃關系，保留由此造成圣華公司經濟損失的一切法律追責權利。
　　一審審理中，梵岑公司表示進出系爭房屋的門牌號為發(fā)祥路XXX號，與梵岑公司和圣華公司所簽租賃合同記載的租賃標的物地址一致，但系爭房屋實際房地產登記的地址位于發(fā)祥路XXX號。梵岑公司為此提供了登記權利人為上海鍍鋅鐵絲廠、房地產座落為江橋工業(yè)園區(qū)發(fā)祥路XXX號的上海市房地產權證，并提供了其與上海鍍鋅鐵絲廠簽訂的租賃合同。梵岑公司稱其與上海鍍鋅鐵絲廠簽訂的租賃合同約定的租賃面積1173平方米，即房地產權證附記上登記幢號為3號的建筑物，建筑面積為1172.89平方米，梵岑公司將該建筑物轉租給圣華公司，轉租合同記載的租賃面積1600平方米是因為包含了公攤面積。圣華公司則表示對梵岑公司所述情況其原來并不清楚。梵岑公司還提供了戶名為上海鍍鋅鐵絲廠的電費發(fā)票，認為相關電費應由圣華公司承擔；圣華公司則表示梵岑公司無法證明該電表系圣華公司獨用，梵岑公司要求圣華公司支付該部分電費沒有依據。
　　一審庭審中，在法院作出釋明的情況下，梵岑公司和圣華公司均明確表示不愿繼續(xù)履行租賃合同。法院遂提示雙方為避免損失擴大，要求雙方盡快辦理系爭房屋交接手續(xù)。2019年5月17日，梵岑公司和圣華公司簽署交接證明，圣華公司已攜其財產搬離系爭房屋。
　　一審法院認為，梵岑公司和圣華公司所簽租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效。圣華公司未能按照合同約定支付租金和其他費用，已經構成違約，應承擔相應的違約責任。梵岑公司以圣華公司逾期支付租金構成違約為由要求解除合同，合法有據，予以支持。法院確認上述合同于梵岑公司起訴狀副本送達圣華公司之日即2019年4月12日起解除。梵岑公司要求圣華公司支付所拖欠的租金和環(huán)衛(wèi)費(2018年11月至2019年4月)，支付拖欠房屋租金的滯納金并支付違約金，符合合同約定，均予以支持。圣華公司按合同約定本應支付給梵岑公司2018年11月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費的金額為516725元，但考慮到2018年12月10日梵岑公司對系爭房屋采取封堵屋門措施后圣華公司無法正常使用系爭房屋等因素，法院酌情將該時間段內的圣華公司應付租金和環(huán)衛(wèi)費金額調整為400,000元。梵岑公司對拖欠房屋租金的滯納金的計算方式(將環(huán)衛(wèi)費納入滯納金計算基數)及對違約金金額的計算均有誤，法院予以糾正且一并酌情予以確定。關于梵岑公司主張的一個月的免租期租金，因合同約定圣華公司租期未滿退租應予退還(此處實際應為賠償)，故梵岑公司通常可以要求圣華公司賠償，但鑒于梵岑公司未能證明其已經按照合同約定在免租期開始之時即已交付系爭房屋，故對梵岑公司要求圣華公司支付(賠償)一個月免租期租金的訴請，不予支持。梵岑公司要求圣華公司支付所拖欠的電費的證據尚不充分，難以支持。
　　圣華公司所述工商注冊登記及食品經營許可證辦理之事，在雙方未作特別約定的情況下，作為出租方的梵岑公司通常僅負有協(xié)助辦理之義務?，F(xiàn)圣華公司自述其工商注冊登記已經辦理，又未能提供證據證明其無法辦理食品經營許可證系梵岑公司未盡協(xié)助辦理義務所致，故圣華公司據此認為梵岑公司已經構成違約的理由不能成立，其要求梵岑公司支付違約金的反訴請求，不予支持。合同約定圣華公司在租賃期中途擅自退租的，圣華公司應向梵岑公司支付三個月租金作為違約金且梵岑公司有權沒收圣華公司兩個月租賃保證金，表明圣華公司支付三個月租金的違約金及梵岑公司沒收租賃保證金均屬圣華公司違約前提下的違約責任承擔方式。但考慮到圣華公司要求調整違約金及本案的實際情況，對上述違約責任承擔方式作出調整，即在法院已經判令圣華公司承擔相當于三個月租金的違約金的情況下，對梵岑公司要求沒收租賃保證金(押金)的主張不再予以支持。梵岑公司應將已收取圣華公司的押金172,241元返還給圣華公司。梵岑公司和圣華公司已于2019年5月17日簽署交接證明，圣華公司已攜其財產搬離系爭房屋。故對圣華公司要求梵岑公司將租賃房屋內的物品返還給圣華公司的反訴訴請，不再予以支持。判決：一、上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司與上海圣華食品銷售有限公司于2018年3月29日簽訂的《上海市標準租賃合同》自2019年4月12日起解除；二、上海圣華食品銷售有限公司應于判決生效之日起十日內向上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付2018年11月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費400,000元；三、上海圣華食品銷售有限公司應于判決生效之日起十日內向上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付違約金246,662.5元；四、上海圣華食品銷售有限公司應于判決生效之日起十日內向上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付拖欠房屋租金的滯納金30,000元；五、上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司應于判決生效之日起十日內向上海圣華食品銷售有限公司返還押金172,241元；六、上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請求，不予支持；七、上海圣華食品銷售有限公司的其余反訴請求，不予支持。
　　本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。
　　本院認為，圣華公司與梵岑公司就系爭房屋簽訂的租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應按約履行。根據查明事實，圣華公司未按合同約定支付租金和其他費用，已經構成違約，梵岑公司依據合同約定要求解除合同，一審法院對梵岑公司的訴請予以支持，并確認合同于梵岑公司起訴狀副本送達圣華公司之日即2019年4月12日解除，并無不妥。圣華公司上訴主張雙方合同于2018年12月10日解除，無事實依據，對其主張本院不予采納。因圣華公司逾期支付租金構成違約，一審法院對梵岑公司要求圣華公司支付拖欠的租金和環(huán)衛(wèi)費，并按照合同約定承擔欠付租金的滯納金和支付違約金的訴請予以支持，亦無不妥。因2018年12月10日梵岑公司對系爭房屋采取封堵屋門措施，圣華公司無法正常使用系爭房屋，一審法院據此對2018年11月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費酌情確定為400,000元，并酌情確定欠付租金的滯納金為30,000元，尚無不當。圣華公司上訴不同意支付2018年12月10日之后的租金和環(huán)衛(wèi)費，無事實與法律依據，本院不予支持。梵岑公司和圣華公司已于2019年5月17日簽署交接證明，圣華公司已攜其財產搬離系爭房屋，故圣華公司再要求梵岑公司將系爭房屋內的物品返還給圣華公司，本院不予支持。圣華公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣13,033.25元，由上訴人上海圣華食品銷售有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張黎明

審判員：王??偉

書記員：劉海邑