原告(反訴被告)：上海嚎駿實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：謝昌興，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李冰，上海孚邦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海星月印務(wù)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：高順樓，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張德先，上海匯鑫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：宋小秀，女。
　　原告(反訴被告)上海嚎駿實業(yè)有限公司與被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?，?017年9月17日受理被告的反訴，并于2018年10月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李冰，被告的法定代表人高順樓及委托訴訟代理人張德先、宋小秀到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.確認(rèn)原、被告雙方于2013年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》無效；2.判令被告退還原告押金10,000元；3.判令被告退還多收的占有使用費(fèi)9,175元。審理中，原告變更其第第三項訴訟請求金額為7,809元。事實和理由：原告承租了被告位于上海市松江區(qū)繽紛路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)，后轉(zhuǎn)租給案外人上海湘穗裝飾材料有限公司(以下簡稱第三人公司)。2016年11月18日，系爭房屋被上海市松江區(qū)城市管理行政執(zhí)法局認(rèn)定為違法建筑而責(zé)令限期拆除，2016年12月6日上述房屋中300平方米被強(qiáng)制拆除。2016年12月，原告和第三人公司之間就租賃系爭房屋糾紛訴至本院，經(jīng)本院于2017年4月24日調(diào)解而達(dá)成和解協(xié)議，并由本院作出(2017)滬0117民初2192號民事調(diào)解書確認(rèn)，第三人公司于2017年5月31日搬離系爭房屋。原告和被告于同日辦理了系爭房屋的交接驗收，原告將系爭房屋返還給了被告。而原告支付的占有使用費(fèi)已經(jīng)付至2017年6月19日，故原告訴至本院請求判如所請。
　　被告辯稱：原告并未在2017年5月31日將系爭房屋歸還給被告，原告始終未提出合同終止的意見，直到2018年2月8日原告才將系爭房屋交付給被告，原告支付的4萬元不足以支付自2017年3月15日起至2018年2月8日止的租金，扣除該已付4萬元和押金1萬元，原告還欠被告租金，故被告無需退還押金和返還占有使用費(fèi)。
　　同時被告提出反訴請求為：判令原告支付租金94,509元(按照原合同約定年租金標(biāo)準(zhǔn)，從2017年3月15日計算到2018年2月8日，并扣除被告已付的4萬元租金和1萬元押金)。事實和理由：2013年8月1日，原、被告就租賃系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》(以下簡稱“租賃合同”)，約定租期為15年，前三年的年租金為143,000元，第二個三年的年租金為150,150元，等。租賃合同簽訂后次日，被告將系爭房屋交付給原告并收取了1萬元押金和前半年的租金71,500元。2017年3月14日前的租金原告業(yè)已付清，但是自2017年3月15日開始至2018年2月8日動遷協(xié)議簽署期間的租金原告僅支付了4萬元，扣除已付租金和押金，原告尚欠租金94,509元，故被告提出上述反訴請求。
　　原告針對被告的反訴請求辯稱：不同意被告反訴請求，因為系爭房屋涉及違法違章，原告已于2017年5月31日將系爭房屋歸還給被告，則在此之后原告無需再向被告支付使用費(fèi)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定如下事實：2013年8月1日，由被告作為出租方、甲方與原告作為承租方、乙方簽訂租賃合同，約定：1.甲方租賃給乙方的系爭房屋租賃建筑面積600平方米。2.房屋裝修日期1個月，裝修期間免收租金；房屋租賃自2013年9月15日起至2028年9月14日止，租賃期暫定為15年，如不遇政府動遷續(xù)租給乙方使用，租金不變直到政府動遷為此。3.系爭房屋自2013年9月15日起至2016年9月14日止年租金為143,000元；自2016年9月15日起至2019年9月14日止年租金為150,150元……4.甲乙雙方一旦簽訂合同，乙方應(yīng)向甲方支付房屋租賃保證金1萬元。租賃合同另對其他相關(guān)事項作了約定。租賃合同簽訂后，原告于2013年8月2日向被告支付押金(保證金)1萬元，被告出具收據(jù)。
　　2013年10月25日，原告將系爭房屋出租給案外人第三人公司并簽訂《廠房租賃合同》，因雙方在租賃過程中產(chǎn)生糾紛，原告將第三人公司訴至本院，經(jīng)本院調(diào)解，原告和第三人公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議：第三人公司于2017年5月30日前搬離系爭房屋并將系爭房屋返還給原告，等。
　　另查明，系爭房屋沒有在上海市不動產(chǎn)登記簿上登記在冊(即未取得產(chǎn)權(quán)證)，原、被告亦未能提供系爭房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2016年11月28日，上海市松江區(qū)城市管理行政執(zhí)法局向系爭房屋業(yè)主發(fā)出“滬松城管責(zé)拆決字[2016]第010166”號《責(zé)令限期拆除違法建筑決定書》，要求：當(dāng)事人未經(jīng)規(guī)劃行政管理部分批準(zhǔn)，擅自在系爭房屋所在廠區(qū)內(nèi)搭建七幢結(jié)構(gòu)共計860平方米的建筑，屬違法建筑，限期至2016年12月5日16時前自行拆除上述違法建筑。2016年12月1日，松江區(qū)中山街道整治違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室就系爭房屋向原告法定代表人謝昌興發(fā)出《告知書》，告知其于12月5日前將室內(nèi)所有物品全部清理完畢，12月6日起實施拆除。原、被告在審理中確認(rèn)，原告承租系爭房屋后在系爭房屋所在區(qū)域搭建的房屋面積為200多平方米，原告自行搭建的違章部分于2017年3月拆除，系爭房屋自2018年2月開始部分拆除，截止到2018年8月已全部拆除完畢。
　　2018年2月8日，被告(甲方)與案外人上海茸北資產(chǎn)經(jīng)營有限公司(乙方)簽訂《移交書》，約定被告將繽紛路XXX號土地、房屋(總建筑面積588.39平方米)移交給乙方，土地房屋補(bǔ)償協(xié)議于2018年2月7日簽字。
　　另查明，關(guān)于原告在租賃合同簽訂后租金支付的情況，原、被告均確認(rèn)截止到2017年3月14日的租金原告已經(jīng)付清，此后原告又分別于2017年4月10日、6月7日向被告支付了各2萬元，合計4萬元。
　　關(guān)于系爭房屋的返還問題，原告稱在2017年5月30日第三人公司搬離系爭房屋，原告和被告法定代表人高順樓約定在2017年5月31日上午前往系爭房屋進(jìn)行房屋交接，當(dāng)日，高順樓到場，確認(rèn)系爭房屋內(nèi)物品已經(jīng)搬空，原告將房屋鑰匙交還給高順樓，高順樓將房屋鎖上，雙方交接完成。被告則稱，原告的代理人致電被告法定代表人高順樓要求其于2017年5月31日到系爭房屋現(xiàn)場查勘，其不清楚要看什么，到場后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場很混亂，還有一部分產(chǎn)品在系爭房屋內(nèi)，房屋鑰匙是原告代理人順手給了高順樓，當(dāng)天之后高順樓到原告法定代表人辦公室處將鑰匙重新交還給原告，被告認(rèn)為原告至始至終沒有提出終止合同的意思表示。在原告舉證的2018年7月2日由原、被告法定代表人謝昌興、高順樓及原告代理人李冰在場的談話錄音中，李冰說5月30日把門鎖好了給了被告，高順樓稱當(dāng)時只是叫他去看一看但是原告沒有講終止合同且拖這么長時間，租金沒有拿到；謝昌興主張租金算到5月1日，李冰稱5月30日把房子交給高順樓了，租金算到5月30日，高順樓說沒有和他說過終止合同，而且中間和謝昌興要錢的時候謝也沒有提到終止合同，并且原告應(yīng)該和他說一下到什么時候結(jié)束，等。
　　再查明，被告稱在2017年6月方得知系爭房屋將被拆除，并和原告拿鑰匙，但是原告稱鑰匙遺失了，所以當(dāng)時在政府進(jìn)行評估時是撬門鎖進(jìn)去的。原告對此稱，評估在2017年2到3月就已經(jīng)完成。
　　以上事實，主要由租賃合同、廠房租賃合同、收據(jù)、決定書、告知書、民事調(diào)解書、移交書、錄音及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。系爭房屋既未取得房屋土地管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，亦未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且已被依法拆除，因此，本院確認(rèn)原、被告之間的租賃合同無效。
　　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。對于原告已經(jīng)向被告支付的房屋押金1萬元，被告應(yīng)予返還。原告應(yīng)向被告支付占有使用系爭房屋期間的使用費(fèi)。若原告尚欠被告使用費(fèi)沒有付清，被告主張在應(yīng)付使用費(fèi)中抵扣押金1萬元，亦無不當(dāng)。則本案的爭議焦點(diǎn)在于認(rèn)定原告將系爭房屋返還給被告的時間。
　　當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原、被告均確認(rèn)在2017年5月31日，原告已經(jīng)將系爭房屋鑰匙交還給了被告法定代表人高順樓。按照房屋租賃的一般慣例，鑰匙的交付及返還即可視為房屋的交接。系爭房屋為違法建筑，已經(jīng)在此之前被限期拆除及整改，其所處時期為本市本區(qū)整改違章違法建筑期間，被告作為系爭房屋的出租方稱在2017年6月方得知拆除事宜顯然不符合常理，在違法違章建筑拆除的大背景之下，被告前往系爭房屋并確認(rèn)收取房屋鑰匙，表明其已經(jīng)確認(rèn)獲得系爭房屋的返還，雙方不再繼續(xù)履行于2013年8月1日簽訂的租賃合同。被告稱在收到鑰匙后又將鑰匙返還給原告法定代表人，一則該說法沒有得到原告的確認(rèn)，被告也沒有證據(jù)予以證實，本院難以確認(rèn)，而退一步說即便被告將房屋鑰匙又交給原告屬實，雙方也系其他法律關(guān)系，與已經(jīng)不在繼續(xù)履行的租賃合同無涉。因此，本院認(rèn)為原告將系爭房屋返還給被告的日期為2017年5月31日。按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，自2017年3月15日至5月31日，原告應(yīng)付的使用費(fèi)為32,087元，鑒于被告已收取2017年3月15日之后的租金4萬元，則被告需返還給原告使用費(fèi)7,913元，原告自愿主張要求被告返還使用費(fèi)7,809元，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。至被告的反訴請求，基于以上理由，本院予以駁回。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款以及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海嚎駿實業(yè)有限公司與被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司于2013年8月1日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海嚎駿實業(yè)有限公司返還押金10,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海嚎駿實業(yè)有限公司房屋占有使用費(fèi)7,809元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司的全部反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)325元，減半收取162.50元、反訴案件受理費(fèi)1,081元，合計訴訟費(fèi)1,243.50元，由被告(反訴原告)上海星月印務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)(已付1,081元，余款162.50元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李曉蕾

書記員：顧家俊