原告(反訴被告)：上海和某企業(yè)管理有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：張健，董事長。
　　委托訴訟代理人：郭婷，上海路森律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省。
　　委托訴訟代理人：蘇海燕，上海福一律師事務(wù)所律師。
　　原告上海和某企業(yè)管理有限公司(以下簡稱：“和某公司”)與被告趙某及反訴原告趙某與反訴被告和某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員于凱獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)和某公司的委托訴訟代理人郭婷，被告(反訴原告)趙某及其委托訴訟代理人蘇海燕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告和某公司向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)和某公司與趙某簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年10月18日解除；二、判令趙某立即清場、搬離返還房屋；三、判令趙某向和某公司支付拖欠的房屋租金及物業(yè)費(fèi)共計人民幣21,608.28元(以下幣種均為人民幣)；四、判令趙某向和某公司已支付的保證金97,953元不予歸還；五、判令趙某向和某公司支付已拖欠的水費(fèi)共計330.19元；六、判令趙某向和某公司支付自2018年10月18日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占用費(fèi)(每日按照合同解除前日租金的三倍計算)；七、判令趙某向和某公司支付律師服務(wù)費(fèi)10,000元；八、訴訟費(fèi)由趙某承擔(dān)。審理中，和某公司增加一項(xiàng)訴訟請求：判令趙某注銷涉案房屋上的工商注冊登記。事實(shí)與理由：2017年10月2日，和某公司與趙某簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定趙某租賃上海市普陀區(qū)金沙江路XXX號XXX室房屋(以下稱涉案房屋)用于經(jīng)營餐飲。后趙某未按照約定給付租金及物業(yè)管理費(fèi)，和某公司于2018年10月10日向趙某發(fā)出《違約糾正函》，但趙某仍不予支付。和某公司于2018年10月16日發(fā)出《解約函》，告知趙某雙方的合同于2018年10月18日解除。鑒于趙某的行為嚴(yán)重侵犯和某公司的合法權(quán)益，故提起訴訟，要求判如所請。
　　被告趙某辯稱，認(rèn)可合同解除的日期，但合同解除系因和某公司根本性違約導(dǎo)致，和某公司擅自撬開房屋，將擅自開辟的消防通道與趙某的實(shí)際經(jīng)營場地隔開，導(dǎo)致無法繼續(xù)經(jīng)營。和某公司已將房屋另租他人，并利用趙某原有的裝修及房屋內(nèi)的物品，已不存在返還房屋的必要。不同意給付未給付的租金，因?yàn)楹湍彻疚窗醇s定交付涉案房屋，因消防通道的存在導(dǎo)致經(jīng)營面積減少；而物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按照經(jīng)營面積計算，實(shí)際使用的面積未達(dá)到約定的面積。和某公司主張不予退還租賃保證金無任何依據(jù)。趙某所拖欠的水費(fèi)在爭議解決后同意支付。和某公司已于2018年10月18日收回房屋，故不同意給付房屋占有使用費(fèi)。不同意給付律師服務(wù)費(fèi)，合同約定的律師費(fèi)不適用本案。
　　反訴原告趙某提出反訴訴訟請求：一、判令和某公司賠償趙某因裝潢裝飾涉案房屋及購買相應(yīng)設(shè)備的損失費(fèi)共計384,062元；二、判令和某公司退還租金145,290元、物業(yè)管理費(fèi)37,280元、廣告費(fèi)10,000元、二裝管理費(fèi)5,242元、垃圾清運(yùn)費(fèi)4,660元、圍擋制作費(fèi)10,040元；三、判令和某公司返還租賃保證金97,953元、公用事業(yè)費(fèi)保證金20,000元、裝修保證金30,000元、臨電保證金2,000元、出入保證金160元；四、判令和某公司賠償開業(yè)前人工損失費(fèi)229,068元及開業(yè)中損失費(fèi)150,000元；五、反訴訴訟費(fèi)由和某公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：和某公司承諾于2018年1月25日商場整體正式營業(yè)，合同簽訂后，趙某積極開始裝修并雇傭人員做開業(yè)準(zhǔn)備，同時按照約定給付各項(xiàng)費(fèi)用。但直至2018年4月29日，和某公司才正式開始對外營業(yè)。在涉案房屋裝修完畢后，和某公司在沒有與趙某溝通的情況下，突然擅自在涉案房屋內(nèi)開辟一條消防通道及一扇消防門，并在室內(nèi)安裝消防設(shè)備，墻面原有的采光窗戶被封閉，在外墻處建造一道消防樓梯。和某公司的上述行為不僅破壞了已確定并完成的完整的裝修風(fēng)格，同時嚴(yán)重影響經(jīng)營環(huán)境，實(shí)際經(jīng)營面積減少三分之一，而且消防通道有各種人員來往，使得用餐環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞。在多次協(xié)商未果后，趙某為避免損失擴(kuò)大，只能暫停經(jīng)營，而和某公司以各種理由拒絕賠償。故趙某提出反訴，請求判如所請。
　　反訴被告和某公司辯稱，趙某擅自停業(yè)，與和某公司無關(guān)，且目前房屋并未返還，房屋內(nèi)尚有物品未搬離，按照約定，在租賃期滿或解除時，承租方應(yīng)恢復(fù)原狀返還或?qū)⒃O(shè)施設(shè)備附屬物良好狀態(tài)無償交給出租方，因此和某公司有自行處置的權(quán)利，不需要給趙某任何補(bǔ)償。涉案房屋墻上的消防門是按照國家強(qiáng)制規(guī)定開設(shè)的，且在趙某營業(yè)之前即完成消防門的安裝，該消防門并不構(gòu)成交付房屋的任何瑕疵，并不影響房屋的正常使用。因此，反訴請求沒有任何合同依據(jù)及法律依據(jù)，趙某無權(quán)要求裝修殘值及補(bǔ)償，無權(quán)要求返還保證金，其他各項(xiàng)賠償請求也沒有事實(shí)、證據(jù)及法律支持。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實(shí)本訴如下：
　　一、2017年10月2日，和某公司作為甲方，與作為乙方的趙某簽訂《上海市房屋租賃合同》。該合同主要約定以下內(nèi)容：甲方作為有權(quán)出租人與乙方建立租賃關(guān)系，出租房屋為涉案房屋，租賃面積約233平方米；乙方承租涉案房屋作為經(jīng)營西北菜之用；甲方預(yù)期于2017年11月1日或之前向乙方交付房屋，具體交付日期以書面通知為準(zhǔn)；租賃期限為6年，自2018年1月18日起至2024年1月17日止，實(shí)際租賃起算日以甲方書面通知為準(zhǔn)；裝修期為自交付之日起至開業(yè)日；乙方應(yīng)自2017年11月1日起開始按照約定向甲方支付租金和其他任何費(fèi)用；租賃期內(nèi)每月基本租金第1-2年為29,058元，第3-4年為30,802元，第5-6年為32,651元；乙方以三個月為一支付期限交付租金，該租金不包括物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用；乙方須于下一個支付期前一個公歷月的20日之前繳付下一個支付期基本租金；物業(yè)管理費(fèi)按32元/平方米計算，自裝修期屆滿之次日起每月向甲方或甲方指定的管理公司繳付7,456元；租賃保證金相當(dāng)于三個月的基本租金，即97,953元，于簽署租賃意向書同時或之前繳付；公用事業(yè)費(fèi)保證金20,000元，于租賃合同簽訂同時或之前繳付；租賃期限屆滿(或合同提前解除)時，若乙方未發(fā)生合同規(guī)定的違約事件，且乙方已交還房屋、付清租賃期內(nèi)包括但不限于一切費(fèi)用，按照合同約定注銷工商登記、相關(guān)證照等一切登記，并已完成乙方應(yīng)履行的其他義務(wù)后，甲方應(yīng)在其后三十日內(nèi)將保證金無息返還乙方；乙方于交付日或之前向甲方預(yù)付三個月的基本租金即物業(yè)管理費(fèi)；租賃期內(nèi)乙方使用房屋而發(fā)生的一切水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣等費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)；雙方確認(rèn)房屋按照現(xiàn)狀交付給乙方，租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)現(xiàn)有裝修由甲方交由乙方使用，但在租賃期限屆滿或提前終止時，乙方同意將房屋恢復(fù)原狀，且不得向甲方主張任何費(fèi)用或補(bǔ)償；從租賃期限屆滿當(dāng)日或提前解除當(dāng)日起直至辦妥交接手續(xù)或甲方行使權(quán)利并收回房屋為止，乙方須以合同終止(或解除)日以前租金、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，以該基礎(chǔ)的300%向甲方支付延期返還期間內(nèi)該房屋的占用費(fèi)(包括租金及物業(yè)管理費(fèi))；若發(fā)生乙方拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)或其他任何費(fèi)用連續(xù)超過十天或累計超過三十天的、乙方未經(jīng)甲方書面同意而連續(xù)停業(yè)超過二天或累計超過七天等情形的，甲方有權(quán)合法地提前收回房屋，甲方無需承擔(dān)任何裝修費(fèi)、設(shè)備添加費(fèi)的補(bǔ)償，乙方已支付的保證金不予退還，乙方還應(yīng)支付相當(dāng)于至租賃期滿應(yīng)付而未付的租金及物業(yè)管理費(fèi)總額的違約金、已享受的裝修期間及優(yōu)惠期間的租金、甲方支出的全部費(fèi)用(包括但不限于公證費(fèi)、訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)等)等；若乙方發(fā)生違約情形(合同補(bǔ)充條款第17.2條)，甲方向乙方發(fā)出書面通知，書面通知中規(guī)定之日期為合同終止日，書面通知一經(jīng)發(fā)出即表明甲方行使合同賦予之提前收回房屋的權(quán)利；乙方違反乙方須履行的任何規(guī)定，在不影響甲方根據(jù)法律、法規(guī)及合同規(guī)定所享有的其他權(quán)利的前提下，甲方有權(quán)就乙方違約狀態(tài)持續(xù)期間，每日按相等于房屋三倍日租金的金額收取罰金。該合同附件二為房屋平面圖，圖中所示403室為三面圍墻格局，三面墻體分別為建筑物外墻、與樓梯間隔墻、與402室隔墻。2018年4月20日，和某公司發(fā)出《告知函》，告知上述涉案房屋所在的和某788廣場正式開業(yè)時間定于2018年4月29日，并定于2018年5月1日作為起租日。
　　二、上述合同簽訂后，和某公司向趙某交付房屋，趙某對房屋進(jìn)行裝修后開始經(jīng)營。趙某于2018年5月4日注冊成立上海麥豆餐飲管理有限公司金沙江路分公司(自然人獨(dú)資)，注冊地址即為所承租的涉案房屋，趙某擔(dān)任法定代表人。趙某按照約定的金額繳付租賃保證金97,953元、公用事業(yè)費(fèi)保證金20,000元，并給付租金、物業(yè)管理費(fèi)至2018年9月30日，此外另支付裝修保證金30,000元、臨電保證金2,000元、出入證保證金及制作費(fèi)200元(其中保證金160元)。趙某于2018年10月7日停止經(jīng)營活動。趙某尚拖欠經(jīng)營期間的水費(fèi)330.19元未支付。
　　三、2018年7月，上海麥豆餐飲管理有限公司金沙江路分公司兩次發(fā)函給和某公司，表示因商場改造未及時完工、開業(yè)率低，要求與和某公司重新商定開業(yè)日期。2018年8月1日，顧亞君作為趙某的代理人向和某公司出具付款申請，表示因經(jīng)營不善先支付一個月租金及物業(yè)管理費(fèi)，余下兩個月在9月1日之前支付完。2018年10月8日，上海麥豆餐飲管理有限公司金沙江路分公司向和某公司出具《關(guān)于上海和某788廣場403室10月房租拒繳公函》，載明因合同中明確規(guī)定房屋打款賬戶，現(xiàn)收到通知調(diào)整打款賬戶，為保證資金安全，故至今未給付2018年10月租金。
　　四、2018年10月10日，和某公司向趙某發(fā)出《違約糾正函》，告知逾期給付租金、物業(yè)管理費(fèi)已超過十日、擅自關(guān)門歇業(yè)已達(dá)兩日，要求立即糾正上述違約行為。2018年10月16日，和某公司又向趙某發(fā)出《解約函》，告知因未糾正違約行為，現(xiàn)告知于2018年10月18日解除《上海市房屋租賃合同》，要求于2018年10月18日17時前交還房屋，逾期交還的，將切斷水電供應(yīng)并自行收回房屋，房屋遺留的一切物品視為放棄物。上述兩份函件，趙某均已收到。
　　五、上海市普陀區(qū)公安消防支隊(duì)于2018年2月14日向和某公司出具《建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書》，于2018年4月27日出具《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》。和某公司于2018年2月至2018年4月期間，在涉案房屋建筑物外墻部位開孔設(shè)置通往室外樓梯的安全出口(消防門)。和某公司發(fā)出上述《解約函》后，又在安全通道相應(yīng)位置構(gòu)筑消防通道隔墻，與涉案房屋分隔。
　　六、經(jīng)2019年3月20日現(xiàn)場踏勘確認(rèn)，涉案房屋門口目前設(shè)置有“八戒烤鋪鋼絲小串”字樣招牌，店鋪內(nèi)擺放有桌椅、餐具等物品。
　　七、和某公司與上海路森律師事務(wù)所簽訂《委托代理合同》，上海路森律師事務(wù)所指派律師代理本案訴訟事宜，并向和某公司出具律師服務(wù)費(fèi)發(fā)票，金額為10,000元。
　　以上事實(shí)，有《上海市房屋租賃合同》、《告知函》、《違約糾正函》、《解約函》、現(xiàn)場照片、《委托代理合同》及律師服務(wù)費(fèi)發(fā)票及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　反訴事實(shí)查明如本訴。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)。和某公司與趙某就涉案房屋租賃事宜簽訂《上海市房屋租賃合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容于法不悖，故對雙方均具有約束力?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人對在合同履行過程中何方存在違約行為存在爭議，和某公司認(rèn)為趙某逾期給付租金、物業(yè)管理費(fèi)，而趙某認(rèn)為和某公司設(shè)置消防門及消防通道導(dǎo)致交付的涉案房屋與約定不符。結(jié)合已查明的事實(shí)，可認(rèn)定趙某繳付租金、物業(yè)管理費(fèi)至2018年9月30日，逾期給付2018年10月份的租金、物業(yè)管理費(fèi)，顯然存在違約行為，而趙某在2018年10月8日發(fā)出函件，表示因和某公司提供的收款賬戶變更而拒付租金，顯然并不足以構(gòu)成逾期給付租金的理由。此外，趙某于2018年10月7日擅自停止經(jīng)營，在和某公司發(fā)出《違約糾正函》后仍未恢復(fù)經(jīng)營，亦違反合同約定。和某公司于2018年2月至2018年4月期間在涉案房屋建筑物外墻部位設(shè)置安全出口(消防門)，該出口在雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》所附平面圖中并未標(biāo)示，但該安全出口的設(shè)置系消防安全的需要，且一般系在緊急狀況下使用，同時該出口并未侵占涉案房屋的使用面積，并無充分證據(jù)表明影響涉案房屋內(nèi)的日常經(jīng)營活動。而趙某及上海麥豆餐飲管理有限公司金沙江路分公司在2018年7月至10月期間，多次發(fā)函與和某公司就款項(xiàng)給付問題進(jìn)行溝通，但均未提出增設(shè)安全出口影響其實(shí)際經(jīng)營，所提出的推遲付款的理由均與此無關(guān)。和某公司于發(fā)出《解約函》后在安全出口位置構(gòu)筑消防通道，并與涉案房屋分隔，該消防通道確已實(shí)際侵占涉案房屋的使用面積，但該消防通道系在趙某停止經(jīng)營活動且在上述《解約函》發(fā)出之后構(gòu)筑，趙某以此為由認(rèn)為和某公司存在違約顯然缺乏依據(jù)。綜上所述，趙某存在逾期給付租金、物業(yè)管理費(fèi)及擅自停止經(jīng)營超過兩日的違約行為，和某公司依據(jù)合同約定發(fā)出《解約函》，并告知于2018年10月18日解除雙方簽訂的《上海市房屋租賃合同》，并無不妥，故本院確認(rèn)合同于上述日期解除。
　　針對本訴部分，因趙某存在逾期給付租金、物業(yè)管理費(fèi)的行為，故應(yīng)補(bǔ)付所欠付的錢款，即給付2018年10月1日至2018年10月18日期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)21,908.40元；現(xiàn)和某公司主張?jiān)摬糠纸痤~為21,608.28元，系對其權(quán)利的自由處分，本院按照主張的金額予以確認(rèn)。關(guān)于房屋返還及占有使用費(fèi)，和某公司認(rèn)為趙某并未按約定返還房屋，故主張應(yīng)及時返還房屋并承擔(dān)占有使用費(fèi)；對此，結(jié)合已查明的事實(shí)，可確認(rèn)和某公司在發(fā)出《解除函》以后在涉案房屋區(qū)域內(nèi)構(gòu)筑消防通道，顯然系在已實(shí)際收回房屋的狀況下方可實(shí)施該行為，且經(jīng)現(xiàn)場踏勘可確認(rèn)涉案房屋有他人經(jīng)營使用的痕跡，同時結(jié)合《解除函》中有權(quán)“自行收回房屋”的告知內(nèi)容，本院認(rèn)定和某公司已在《解除函》發(fā)出后自行收回并實(shí)際控制涉案房屋，故趙某不再負(fù)有返還房屋及承擔(dān)占有使用費(fèi)的義務(wù)。針對已收取的保證金，雙方在合同明確該保證金包括租賃保證金和公用事業(yè)費(fèi)保證金，依據(jù)合同約定的違約責(zé)任，在出現(xiàn)承租方違約時，出租方不予退還保證金；對此，本院認(rèn)為，保證金不予退還實(shí)際為違約方承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，不予退還的保證金即相當(dāng)于違約金，結(jié)合趙某的違約程度及答辯意見，該違約金標(biāo)準(zhǔn)較高，故本院酌情調(diào)整為趙某應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于租賃保證金金額的違約金，即和某公司對租賃保證金97,953元不予退還，但應(yīng)予以退還公共事業(yè)費(fèi)保證金20,000元。針對和某公司支付的律師服務(wù)費(fèi)，依據(jù)雙方的合同約定，在出現(xiàn)承租方違約致使合同解除的情況下，和某公司有權(quán)要求承租方承擔(dān)律師費(fèi)等因違約產(chǎn)生的必要費(fèi)用，現(xiàn)趙某的違約行為導(dǎo)致合同解除，故趙某應(yīng)承擔(dān)律師服務(wù)費(fèi)10,000元。針對和某公司主張的水費(fèi)，趙某對此并未予以否認(rèn)，故應(yīng)予以承擔(dān)。針對和某公司主張注銷涉案房屋上工商注冊登記的訴訟請求，因?qū)儆谛姓芾淼姆懂?，不屬于法院管轄范圍，故本院對此不予處理?br/>　　針對反訴部分，趙某的訴訟請求系基于和某公司存在違約行為，結(jié)合以上評述意見，顯然該主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故本院對趙某主張賠償或退還的的裝潢裝飾涉案房屋及購買相應(yīng)設(shè)備的損失費(fèi)384,062元、租金145,290元、物業(yè)管理費(fèi)37,280元、廣告費(fèi)10,000元、二裝管理費(fèi)5,242元、垃圾清運(yùn)費(fèi)4,660元、圍擋制作費(fèi)10,040元、開業(yè)前人工損失費(fèi)229,068元及開業(yè)中損失費(fèi)150,000元，均不予支持。針對公共事業(yè)費(fèi)保證金20,000元，依照以上評述意見，和某公司應(yīng)予退還。針對裝修保證金30,000元、臨電保證金2,000元、出入證保證金160元，依照合同約定和某公司并無拒不退還的依據(jù)，現(xiàn)雙方簽訂的合同已解除，故應(yīng)予以退還。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海和某企業(yè)管理有限公司與被告趙某于2017年10月2日就上海市普陀區(qū)金沙江路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年10月18日解除；
　　二、被告趙某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海和某企業(yè)管理有限公司自2018年10月1日起至2018年10月18日止期間的租金及物業(yè)管理費(fèi)合計人民幣21,608.28元；
　　三、被告趙某向原告上海和某企業(yè)管理有限公司給付的租賃保證金人民幣97,953元?dú)w原告上海和某企業(yè)管理有限公司所有；
　　四、被告趙某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海和某企業(yè)管理有限公司水費(fèi)人民幣330.19元；
　　五、被告趙某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海和某企業(yè)管理有限公司律師費(fèi)人民幣10,000元；
　　六、對原告上海和某企業(yè)管理有限公司主張被告趙某返還房屋及給付房屋占用費(fèi)的訴訟請求，均不予支持；
　　七、反訴被告上海和某企業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還反訴原告趙某公用事業(yè)費(fèi)人民幣20,000元、裝修保證金30,000元、臨電保證金2,000元、出入保證金160元；
　　八、對反訴原告趙某的其余訴訟請求，均不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本訴受理費(fèi)人民幣5,096元，減半收取，計人民幣2,548元，由被告趙某承擔(dān)。
　　反訴受理費(fèi)人民幣7,465.5元，由反訴原告趙某承擔(dān)人民幣7,119.5元，由反訴被告上海和某企業(yè)管理有限公司承擔(dān)人民幣346元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：于??凱

書記員：朱??穎