原告(反訴被告)：上海味勝餐飲管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：凌建，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：何國(guó)平，上海嘉瀾達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何承燕，上海嘉瀾達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海城光置業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：張濤，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：史晶，上海海朋律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐卓爾，上海海朋律師事務(wù)所律師。
　　原告上海味勝餐飲管理有限公司與被告上海城光置業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。期間，被告提起反訴，本院受理后決定與本訴合并審理。原告上海味勝餐飲管理有限公司的委托訴訟代理人何國(guó)平、何承燕，被告上海城光置業(yè)有限公司的委托訴訟代理人史晶、徐卓爾到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海味勝餐飲管理有限公司提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告于2016年6月1日簽訂的房屋租賃合同；2、判令被告返還原告保證金170,032元；3、判令被告返還原告2018年8月的物業(yè)費(fèi)8,624元；4、判令被告賠償原告2018年6月12日至2018年7月31日的物業(yè)費(fèi)12,936元；5、判令被告向原告支付違約金65,102元；6、判令被告向原告賠償損失430,583.21元。事實(shí)和理由：2014年12月10日，原告以陸偉民個(gè)人名義與被告簽訂房屋租賃合同，約定被告將位于上海市松江區(qū)梅家浜路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室、面積為683平方米的房屋租賃給原告，租賃期限自2014年12月15日起至2020年12月14日止。原告支付保證金108,030元并進(jìn)行裝修用于經(jīng)營(yíng)餐廳，雙方又于2015年2月7日簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將陸偉民個(gè)人名義變更為原告。2016年5月31日，原、被告簽訂了前述租賃合同的終止協(xié)議，但被告未退還該合同保證金。次日，雙方再次簽訂房屋租賃合同，約定被告將位于上海市松江區(qū)梅家浜路XXX弄XXX號(hào)XXX室、面積為392平方米的房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)租賃給原告，租賃期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，原告支付保證金62,002元并延續(xù)第一份租賃合同繼續(xù)經(jīng)營(yíng)餐飲。合同履行過程中，在原告已經(jīng)支付2018年6月至8月的物業(yè)費(fèi)情形下，被告對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電，致使原告無法經(jīng)營(yíng)。為防止損失擴(kuò)大，原告于2018年7月25日向被告通知將于7月底離場(chǎng)，被告的違約行為給原告造成巨大損失，遂訴至法院。
　　被告上海城光置業(yè)有限公司辯稱，不同意原告訴請(qǐng)。被告對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電時(shí)基于原告食品許可證過期、逾期支付物業(yè)管理費(fèi)并有擅自于2018年6月1日起閉店停業(yè)退租等違約情況，故合同未能履行的責(zé)任在原告。原告主張的第一份租約下的108,030元保證金愿意退還，對(duì)于第二份合同的保證金應(yīng)抵扣違約金，其余相關(guān)訴請(qǐng)的費(fèi)用、損失由原告自行承擔(dān)。同時(shí)，被告提出反訴，要求：1、判令與原告簽訂的有關(guān)系爭(zhēng)房屋租賃合同于2018年8月1日解除；2、原告支付擅自退租違約金65,102元；3、原告返還被告代其支付的2018年5月至6月電費(fèi)及電費(fèi)違約金5,962.11元。事實(shí)和理由：原告未經(jīng)被告書面同意，于2018年6月1日起閉店停業(yè)，并在同年8月1日，自行搬離擅自退租，給被告造成了經(jīng)濟(jì)損失，故提起反訴請(qǐng)求。
　　針對(duì)反訴，原告辯稱：同意反訴請(qǐng)求1，但不認(rèn)可反訴請(qǐng)求2，原告不存在擅自退租，而是為了避免損失擴(kuò)大，實(shí)際因被告過錯(cuò)造成。反訴請(qǐng)求3的電費(fèi)沒有支付是客觀原因造成，愿意支付，但違約金應(yīng)被告承擔(dān)。
　　經(jīng)審理查明：2014年12月10日，陸偉民與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定陸偉民承租被告位于本區(qū)梅家浜路XXX弄XXX號(hào)XXX-XXX室房屋，陸偉民為此支付被告租賃保證金108,030元。2015年2月7日，原、被告及陸偉民簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，將前述房屋租賃合同承租人變更為原告，原告承繼陸偉民在租賃合同中的所有權(quán)利、義務(wù)。2016年5月31日，原、被告簽訂書面協(xié)議，將前述房屋租賃合同終止，雙方互不追究違約。
　　2016年6月1日，崔勇和被告簽訂房屋租賃合同一份，約定崔勇承租被告的系爭(zhēng)房屋(392平方米)開設(shè)魚火鍋類餐飲；被告于2016年6月1日前交付房屋，租期自交房日起至2021年5月31日止；租金標(biāo)準(zhǔn)分段，其中2017年6月1日起至2019年5月31日止為32551元/月，管理費(fèi)為22元/月/平方米；崔勇應(yīng)于2016年7月31日前一次性向被告預(yù)付三個(gè)月租金，以后每三個(gè)月預(yù)付一次，支付時(shí)間為上次預(yù)付租金到期日前三日，支付租金時(shí)應(yīng)當(dāng)將租金所對(duì)應(yīng)期間的物業(yè)管理費(fèi)一并支付，逾期支付的，每逾期一日，則按日租金及物業(yè)費(fèi)的200%支付違約金；租賃保證金62,002元；崔勇另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)事先征得被告同意，按規(guī)定向有關(guān)部門審批的，則還應(yīng)由被告委托崔勇報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除合同，違約方應(yīng)按月租金兩倍支付違約金，給另一方造成損失的，支付違約金不足以抵付損失的，還應(yīng)賠償損失與違約金的差額部分：……2、被告交付的房屋不符合合同目的，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，或房屋存在缺陷，危及原告安全的；……6、崔勇逾期不支付租金累計(jì)超過一個(gè)月的；7、崔勇逾期不支付物業(yè)管理費(fèi)累計(jì)超過一個(gè)月的；8、崔勇逾期繳納水費(fèi)、電費(fèi)等超過一個(gè)月的；租賃期間，崔勇中途擅自退租的，應(yīng)按月租金的2倍支付被告違約金，被告可從租賃保證金中抵扣。該合同補(bǔ)充條款還約定：被告有權(quán)在知道其利益被損害時(shí)，對(duì)該房屋實(shí)施停水、停電及留置房屋中財(cái)物等措施；被告商場(chǎng)統(tǒng)一開店時(shí)間為每天早上不晚于十點(diǎn)，閉店時(shí)間為每天晚上不早于十點(diǎn)，全年無休，崔勇須按上述時(shí)間營(yíng)業(yè)，若因特殊原因需改變的，需提前征得被告的書面同意，否則按每次500元支付違約金，累計(jì)超過三次的，自第四次每次1,000元計(jì)算違約金；崔勇應(yīng)于正式經(jīng)營(yíng)前辦理完畢公司注冊(cè)登記等所有經(jīng)營(yíng)許可，被告和委托的物業(yè)公司有權(quán)隨時(shí)核查相關(guān)合法營(yíng)業(yè)證件。
　　合同簽訂當(dāng)日，雙方辦理系爭(zhēng)房屋入駐手續(xù)。2016年6月23日，被告收到合同約定保證金62,002元。
　　2016年8月31日，原、被告、崔勇簽訂協(xié)議一份，將前述房屋租賃合同承租人由崔勇變更為原告，原告承繼崔勇在租賃合同中的所有權(quán)利、義務(wù)。
　　2017年11月28日，原告向被告作出書面承諾，在2017年12月29日前將尚欠租金32,551元付清，若到期未付，愿意被告采取包括但不限于停水、停電等措施，并保證以后按時(shí)繳款，僅此一次，下不為例。之后，原告又出具承諾函一份，言明于2018年3月1日前支付尚欠租金65,102元付清，逾期支付愿意被告采取包括但不限于停水、停電等措施，被告還可單方解除合同，并追究違約責(zé)任。
　　2018年5月31日，原告在系爭(zhēng)房屋門口張貼通知一份，稱自該日起至2018年6月10號(hào)內(nèi)部裝修而停業(yè)。
　　2018年6月6日，被告以原告應(yīng)付未付2018年6月至8月的物業(yè)管理費(fèi)及認(rèn)為原告未征得被告書面同意擅自閉店對(duì)系爭(zhēng)房屋停水、停電。
　　2018年6月12日，陸偉民代原告支付被告2018年6月至8月的物業(yè)管理費(fèi)25,872元。而被告認(rèn)為，上述管理費(fèi)應(yīng)在2018年5月29日支付，構(gòu)成逾期，故收到的該款應(yīng)當(dāng)先扣除違約金7,304.69元，故仍欠7,304.69元管理費(fèi)未付。被告于2018年6月27日將違約金收據(jù)交于原告,但原告并不認(rèn)可，雙方對(duì)違約金應(yīng)否負(fù)擔(dān)發(fā)生爭(zhēng)議。
　　2018年7月25日，原告以被告未恢復(fù)水電、避免損失擴(kuò)大為由，通知被告將于2018年7月底前搬離系爭(zhēng)房屋。原告支付租金至2018年7月底。
　　2018年8月1日，原告搬離系爭(zhēng)房屋。
　　另查明，2017年1月17日，原告取得有效期至2018年3月24日的食品經(jīng)營(yíng)許可證。2018年7月10日，原告取得有效期至2023年7月9日的食品經(jīng)營(yíng)許可證。
　　2018年5月系爭(zhēng)房屋電費(fèi)5,283.27元、逾期違約金464.93元，2018年6月系爭(zhēng)房屋電費(fèi)208.08元，逾期違約金5.83元。上述費(fèi)用已由被告于2018年8月6日付清。
　　庭審中，原告還提供：1、室內(nèi)設(shè)計(jì)委托合同、建筑裝飾工程施工合同、收據(jù)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)表等，證明因被告違約造成430,583.21元損失；2、送貨證明、記錄大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)信息的公證書，記錄手機(jī)微信的公證書，證明其2018年5月31日發(fā)出停業(yè)通知后，6月1日仍實(shí)際經(jīng)營(yíng)，6月2日崔勇將裝修書面申請(qǐng)交被告工作人員，6月4日被告工作人員微信截屏了雙方租賃合同第9頁(yè)的內(nèi)容回復(fù)(有關(guān)于閉店需征得被告書面同意的條款)，當(dāng)即崔勇表示改變裝修意愿，準(zhǔn)備繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但6月6日被告仍切斷水電，即使6月12日支付物業(yè)費(fèi)后仍未給予恢復(fù)。被告對(duì)證據(jù)1裝修的相關(guān)材料真實(shí)性不認(rèn)可，損失與被告無關(guān)；證據(jù)2真實(shí)性沒有異議，但不能證明原告期間是正常營(yíng)業(yè)，事實(shí)上原告一直閉店中。
　　庭審中，原告明確其扣除違約金的計(jì)算方式：8,624元*12/365*200%*12天+500元=7,304.69元。
　　以上事實(shí)，有房屋租賃合同、收據(jù)、主體變更協(xié)議、承諾書、通知、食品經(jīng)營(yíng)許可證、公證書以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告之間的房屋租賃合同關(guān)系是當(dāng)事人真實(shí)意思之表示，不違反相關(guān)法律之規(guī)定，合法有效。在履行中，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，并同意于2018年8月1日解除合同，本院予以確認(rèn)。合同解除后，雙方已于解除日返還系爭(zhēng)房屋，本院予以確認(rèn)。
　　雙方核心爭(zhēng)議在于，2018年6月6日，被告切斷系爭(zhēng)房屋水電的三個(gè)理由是否正當(dāng)，合同解除的責(zé)任歸于何方。對(duì)此，本院認(rèn)為，對(duì)原告而言，按約支付租金等費(fèi)用本是其應(yīng)恪守的合同義務(wù)，履行過程中，其也兩次承諾不再拖欠費(fèi)用，被告也給予了寬限和容忍，但其之后仍然未按期支付2018年6月至8月的物業(yè)管理費(fèi)，故被告在2018年6月6日切斷水電，并無不當(dāng)，也與原告作出的書面承諾不悖。之后，原告于同月12日支付了上述管理費(fèi)，但被告堅(jiān)持先扣除違約金。本院注意到，雙方合同并未約定逾期付款違約金可在物業(yè)費(fèi)中優(yōu)先扣除，而且合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)也過高，故本院根據(jù)合同履行情況、原告過錯(cuò)程度等，酌情調(diào)整為1,000元。另外，原告發(fā)出停業(yè)通知前確未征得被告書面同意，且其也未能提供營(yíng)業(yè)流水、小票、發(fā)票等證據(jù)直接證明2018年6月1日至6日期間經(jīng)營(yíng)的證據(jù)，故被告有權(quán)主張?jiān)嫔米酝I(yè)一次的違約金500元。而被告認(rèn)為原告食品許可證過期的觀點(diǎn)，但被告當(dāng)時(shí)并無證據(jù)證明通知原告補(bǔ)交許可證，而被告目前也已續(xù)辦證照，故被告的該項(xiàng)理由并不成立。綜上，本院認(rèn)為原告逾期付款和擅自閉店導(dǎo)致被告有權(quán)斷水、斷電，并有權(quán)解除合同。本院確認(rèn)2018年6月12日，原告付款25,872元為2018年6月至8月的物業(yè)管理費(fèi)。
　　合同解除后，被告收取的合同保證金應(yīng)當(dāng)返還原告。對(duì)于前一份合同的108,030元保證金，雙方對(duì)于返還并無異議，本院予以確認(rèn)。2018年8月2日起至31日止的物業(yè)費(fèi)8,346元，原告并未使用房屋，故被告應(yīng)當(dāng)予以返還。而2018年6月12日起至返還房屋之日止的物業(yè)費(fèi)，雖因原告自身原因?qū)е路课轃o法使用，但考慮到客觀上并未使用的因素，被告酌情按約定標(biāo)準(zhǔn)的30%返還原告物業(yè)費(fèi)，即4,225.8元。因原告系合同違約方，故本訴關(guān)于違約金及經(jīng)濟(jì)損失的其余訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。而被告主張擅自退租違約金65,102元，符合約定，本院予以支持。至于電費(fèi)，本應(yīng)由原告支付，由此造成的逾期支付責(zé)任也由原告承擔(dān)。
　　綜上，被告應(yīng)當(dāng)返還原告保證金170,032元、物業(yè)費(fèi)12,571.8元，原告應(yīng)當(dāng)支付被告逾期付款及擅自停業(yè)違約金1,500元、解除合同違約金65,102元、電費(fèi)及違約金5,962.11元。雙方相抵，被告還應(yīng)返還原告110,039.69元，本院酌情按保證金處理。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第九十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海味勝餐飲管理有限公司與被告(反訴原告)上海城光置業(yè)有限公司于2016年6月1日建立的房屋租賃合同關(guān)系于2018年8月1日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海城光置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海味勝餐飲管理有限公司租賃保證金110,039.69元；
　　三、駁回原告(反訴被告)上海味勝餐飲管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)10,753元，減半收取5,376.50元，反訴案件受理費(fèi)828元，合計(jì)訴訟費(fèi)6,204.50元，由原告(反訴被告)上海味勝餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)4,203.50元(已付),被告(反訴原告)上海城光置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2,001元(已付788.30元，其余1,212.70元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??孜

書記員：何正為