原告(反訴被告)：上海周某水洗有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：馮瑛，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：金永紅，上海市公民律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：江雨薇，上海市公民律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海方某鐵藝有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：閆治振,總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：尤清宇，上海宇鈞律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃偉霖，上海宇鈞律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司(以下簡(jiǎn)稱周某公司)與被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司(以下簡(jiǎn)稱方某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)周某公司的委托訴訟代理人金永紅，被告(反訴原告)周某公司的法定代表人閆治振及委托訴訟代理人尤清宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告周某公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告立即搬離坐落于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號(hào)廠房，并將該廠房返還給原告；二、判令被告支付2017年7月1日至2018年6月30日房屋租金人民幣(幣種下同)208,888元、自2018年7月1日起至實(shí)際搬離之日止的房屋使用費(fèi)，按日租金573元計(jì)算。事實(shí)及理由：2010年12月，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由被告承租坐落于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號(hào)廠房中的一部分房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)，面積903.66平米，租金208,888元/年，租期6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。合同簽訂后，原告按約將系爭(zhēng)房屋交付給被告使用至今。2018年1月，租賃合同期滿后，原告多次要求被告立即搬離系爭(zhēng)房屋，但被告置若罔聞。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴如所請(qǐng)。
　　被告方某公司辯稱，原告所述簽約情況屬實(shí)。被告在使用中，2017年8月23日，上海周浦企業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱周浦公司)發(fā)布《通告》，要求租賃戶于2017年8月31日之前搬離，故房屋使用費(fèi)應(yīng)計(jì)算至2017年8月31日。原告于2017年9月1日采取斷水?dāng)嚯姷膼阂獯胧?，阻礙被告正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致被告巨額損失，故而被告未搬離系爭(zhēng)房屋。2017年年底，原、被告之間的租賃合同已到期終止，雙方之間已無租賃關(guān)系。后被告得知，原告作為出租人，違反附隨義務(wù)，在2017年5月即已擅自代表被告與拆遷單位、征收補(bǔ)償單位簽訂征收協(xié)議，并領(lǐng)取了被告應(yīng)得補(bǔ)償款，造成被告無力搬遷、無力支付相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　反訴原告方某公司向本院提出反訴請(qǐng)求：判令反訴被告支付反訴原告因租賃廠房被拆遷的補(bǔ)償及損失共計(jì)4,046,723元。具體為：經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)533,205元，建造辦公室、倉庫、宿舍補(bǔ)償費(fèi)518,724元，裝修損失26萬元，2017年9月至同年12月的工人工資損失1,173,918元，2017年9月至2018年4月的留守廠房工人工資及伙食補(bǔ)助損失176,000元，工人受傷賠償損失183,000元，搬遷費(fèi)743,000元，員工遣散費(fèi)830,600元，以上共計(jì)4,418,447元，然其僅要求反訴被告支付4,046,723元。事實(shí)和理由：2010年12月，反訴原告向反訴被告承租系爭(zhēng)房屋。因廠房面積不夠，反訴被告同意反訴原告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)部隔層建造辦公室152平米、宿舍436.8平米、東南面角建造倉庫60平米，并且對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)65萬元。2017年8月23日，周浦公司在系爭(zhēng)房屋內(nèi)張貼《通告》，告知：周某公司的征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議已于2017年5月15日簽訂，并辦理了房屋報(bào)空手續(xù)；周某公司與方某公司所簽訂的租賃協(xié)議已經(jīng)到期，要求方某公司于2017年8月31日前進(jìn)行清退。自《通告》張貼之日起，系爭(zhēng)房屋內(nèi)被停水停電，反訴原告被迫停止經(jīng)營(yíng)，而反訴被告則簽訂了動(dòng)遷協(xié)議，取得了利益，并將反訴原告所搭建的房屋也列入反訴被告的動(dòng)遷所得利益中。據(jù)此，反訴原告要求反訴被告支付動(dòng)遷利益及一定的賠償，方同意搬離，但雙方協(xié)商未果。反訴原告認(rèn)為，租賃合同未到期，反訴被告提前解除合同，已構(gòu)成違約，且未告知已于2017年5月簽訂了包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議。為維護(hù)反訴原告合法權(quán)益，故訴如所請(qǐng)。
　　反訴被告周某公司辯稱，本訴與反訴應(yīng)基于同一法律關(guān)系，本訴系租賃合同關(guān)系，而反訴系基于拆遷，然拆遷主體并不是反訴被告，拆遷過程中的補(bǔ)償、損失支付的義務(wù)也非被告，故反訴原告應(yīng)另案起訴。反訴原告與拆遷單位也就相關(guān)補(bǔ)償進(jìn)行洽談，只是雙方未達(dá)成合意，但與反訴被告無涉。反訴原告提出的損失賠償無事實(shí)依據(jù)，反訴被告從未對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行斷水?dāng)嚯?，反訴原告也未提供相應(yīng)證據(jù)。反訴原告所述的無證搭建房屋確實(shí)存在，但系反訴被告所搭建，搭建后由反訴原告無償使用，未收取租金。綜上，請(qǐng)求駁回反訴訴請(qǐng)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：滬房地浦字(2011)第212851號(hào)(原滬房地南字(2004)第012057號(hào))上海市房地產(chǎn)證記載，權(quán)利人為周某公司，房地坐落周浦鎮(zhèn)建韻路XXX號(hào)(原沈西村XXX號(hào))，土地用途為工業(yè)，地號(hào)為原南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)33街坊15/4丘，宗地(丘)面積為16522平米，建筑面積為6936.07平米。
　　2010年12月11日，甲方周某公司(出租方)與乙方方某公司(承租方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由乙方承租甲方擁有的位于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號(hào)廠房(房產(chǎn)證滬南地南字2004第012057號(hào))，總建筑面積903.66平米。二、租賃期限約定，乙方承租系爭(zhēng)房屋期限為6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。三、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式約定，系爭(zhēng)房屋底樓867.66平米的租金為0.65元/平米/天，底樓東側(cè)36平米的租金為0.3元/平米/天，按照乙方實(shí)際租賃的建筑面積計(jì)算，應(yīng)合計(jì)209,794.33元/年，優(yōu)惠價(jià)208,888元/年，等于17,407.33元/月。租金的支付方式為先付后用的原則，先付3個(gè)月。四、租賃用途及安全要求約定，該物業(yè)乙方將作為廠房，甲方負(fù)責(zé)基本照明及配電箱。乙方根據(jù)自己需求進(jìn)行設(shè)備安裝及裝卸，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。安裝及裝卸圖紙經(jīng)甲方審核同意，要求需根據(jù)政府安全規(guī)定及消防要求，乙方在經(jīng)營(yíng)期間需遵紀(jì)守法。六、拆遷補(bǔ)償約定，乙方在租賃期內(nèi)如須動(dòng)遷，則按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由乙方享有的拆遷補(bǔ)償。
　　周某公司與方某公司一致確認(rèn)，方某公司已付清了截止2017年6月30日的租金，未支付過押金。
　　2018年4月8日，周某公司向原告發(fā)送律師函，要求方某公司于接函后十日內(nèi)搬離系爭(zhēng)房屋，并交周某公司，如逾期未搬離的，周某公司將訴諸法院解決，方某公司除應(yīng)支付欠付租金，立即搬離系爭(zhēng)房屋外，無任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
　　審理中，方某公司提供了一份周浦公司于2017年8月23日，出具的《通告》復(fù)印件，載明：上海周某水洗有限公司廠區(qū)內(nèi)各租賃戶，你公司所租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人上海周某公司征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議已于2017年5月15日簽訂，并同期辦理了房屋報(bào)空手續(xù)。同時(shí)，你司與周某公司所簽訂的房屋租賃協(xié)議已到期。為此，請(qǐng)你司在2017年8月31日前對(duì)所租賃房屋內(nèi)的設(shè)備及物資自行進(jìn)行清退。我司將于2017年9月1日開始拆除房屋，如在期限內(nèi)不予以配合，由此造成的一切經(jīng)濟(jì)損失均由承租人自行承擔(dān)。方某公司提供該《通告》以證明其與周某公司之間的租賃關(guān)系提前到期，周某公司無權(quán)主張2017年9月1日之后的租金。周某公司則認(rèn)為，該《通告》并非其發(fā)布，對(duì)此不知情且與其無關(guān)；但確認(rèn)其于2017年5月簽訂《國(guó)有土地房屋協(xié)議征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議》。
　　審理中，周某公司與方某公司一致確認(rèn)，方某公司承租的房屋尚未被拆除。
　　另查，2016年8月15日，上海金虹房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具了《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》一份，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年12月9日。上海周某水洗有限公司房屋(無證)評(píng)估明細(xì)表記載：10、房號(hào)17宿舍，現(xiàn)場(chǎng)丈量面積459平米，估價(jià)407,133元；18、房號(hào)26炮樓，現(xiàn)場(chǎng)丈量面積54.4平米，估價(jià)97,811元；19、房號(hào)27夾芯房，現(xiàn)場(chǎng)丈量面積20平米，估價(jià)13,780元。上海周某水洗有限公司庫存物資評(píng)估明細(xì)表記載：辦公生活電器、辦公家具、櫥柜座椅、倉儲(chǔ)貨物、庫存物資(原材料、產(chǎn)成品)、機(jī)物料、備件數(shù)量、雜物搬遷，合計(jì)223,000元。上海周某水洗有限公司水電設(shè)施評(píng)估明細(xì)表記載：工業(yè)用電貼費(fèi)800kv，補(bǔ)償單價(jià)1,200元，合計(jì)96萬元。方某公司主張，①房屋(無證)評(píng)估明細(xì)表記載的17宿舍、26炮樓、27夾芯房在其租賃范圍內(nèi)，系其搭建；②當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)場(chǎng)地內(nèi)有三家承租戶，根據(jù)庫存物資評(píng)估明細(xì)表，其中1/3應(yīng)屬于方某公司所有(即223,000元×1/3)；③水電設(shè)施評(píng)估明細(xì)表記載的工業(yè)用電，其支付了40KV的使用費(fèi)，其應(yīng)享有48,000元(40kv×1,200元/kv)的工業(yè)用電貼費(fèi)；同時(shí)，方某公司確認(rèn)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中記載的他項(xiàng)內(nèi)容與其無關(guān)。周某公司則主張，①房號(hào)17宿舍、26炮樓、27夾芯房系周某公司所建，且非租賃合同所述的租賃物，但由方某公司無償使用，其未收取該三處房屋的租金；②方某公司雖然在系爭(zhēng)房屋內(nèi)有貨物，但不能根據(jù)租賃戶來分?jǐn)?，且并不清楚評(píng)估時(shí)具體有幾戶租賃戶；③工業(yè)用電800kv都是其所安裝，其僅僅將其中的40kv給方某公司使用。方某公司則辯稱，房號(hào)17宿舍、26炮樓、27夾芯房系其所搭建，故周某公司無權(quán)也未能向其收取租金或使用費(fèi)，至今仍存在。
　　2017年5月15日，甲方上海周浦新城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司(拆遷人)、代甲方周浦公司、乙方周某公司(被拆遷人)、丙方上海市浦東第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司(房屋征收拆遷實(shí)施單位)簽訂《國(guó)有土地房屋協(xié)議征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議》，約定甲方協(xié)議征收乙方土地與房屋。一、乙方所有的工業(yè)用房坐落在周浦鎮(zhèn)建韻路XXX號(hào)，土地使用性質(zhì)為工業(yè)廠房，土地取得方式為出讓，土地面積為16522平米，見證建筑面積為12565.62平米，未見證建筑面積為5111.10平米。二、乙方所有的土地、建筑、配套設(shè)備等經(jīng)上海金虹房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)104,607,147元。(1)乙方所有的工業(yè)用房見證面積房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為74,841,440元；(2)證外建筑面積補(bǔ)償市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為5,089,774元；(3)裝潢、裝修補(bǔ)償市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為3,992,800元；(4)不可搬遷設(shè)備補(bǔ)償市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為18,042,223元；(5)可搬遷設(shè)備補(bǔ)償市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為410,910元；(6)物資搬遷補(bǔ)償市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為2，230，000元。十、乙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂后90個(gè)工作日內(nèi)搬離原址，并負(fù)責(zé)房屋使用人、承租人按期搬遷。十二、乙方簽訂本協(xié)議之日，將房地產(chǎn)權(quán)證移交給代甲方予以保管，并配合代甲方和有關(guān)部門辦理產(chǎn)證注消滅失手續(xù)，直至注銷產(chǎn)證。審理中，周某公司確認(rèn)其已收到部分動(dòng)遷補(bǔ)償款。
　　審理中，方某公司提供了：1、其法定代表人閆治振與案外人陳振之間簽訂的《協(xié)議書》復(fù)印件、照片、收條復(fù)印件、以證明其搭建了倉庫、宿舍、辦公室，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修并支付了相應(yīng)的工程款；2、其與案外人簽訂的33份合同復(fù)印件，以證明其因周某公司停水停電，導(dǎo)致其訂單未完成而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失；3、工人工資表、值班人工伙食費(fèi)補(bǔ)助表、協(xié)議書、員工遣散協(xié)議書等以證明其相應(yīng)的損失。周某公司則對(duì)此不予確認(rèn)，辯稱，雙方爭(zhēng)議的倉庫、宿舍、辦公室由其所建，僅是無償給方某公司使用；其并未對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電，系爭(zhēng)房屋目前仍可經(jīng)營(yíng)。
　　以上事實(shí)，由上海市房地產(chǎn)權(quán)證、廠房租賃合同、律師函、《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》、國(guó)有土地房屋協(xié)議征收(動(dòng)遷)補(bǔ)償協(xié)議等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，周某公司與方某公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守?，F(xiàn)該租賃合同已于2017年12月31日到期終止，方某公司已無繼續(xù)使用房屋的合同及法律依據(jù)，理應(yīng)遷出并將房屋返還給周某公司。
　　支付租金是承租人的主要義務(wù)，周某公司要求方某公司支付2017年7月1日至同年12月31日止的租金及截止遷出之日止的房屋使用費(fèi)，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。周某公司要求房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，符合法律規(guī)定，本院亦予支持。方某公司稱周某公司在租賃期間停水停電，遭周某公司否認(rèn)，然方某公司未提供證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
　　方某公司要求周某公司支付相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合合同約定。1、無證房屋補(bǔ)償：方某公司在其承租范圍內(nèi)搭建房號(hào)17宿舍，房號(hào)26炮樓，房號(hào)27夾芯房的拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)由方某公司享有。周某公司辯稱上述宿舍、炮樓、夾芯房系其所建并提供給方某公司無償使用，但未能提供證據(jù)證明其曾搭建，也與常理不符，本院不予采信。2、庫存物資費(fèi)用：鑒于雙方均確認(rèn)方某公司在系爭(zhēng)房屋內(nèi)有庫存物資，但具體數(shù)量不清，本院根據(jù)房屋的面積、實(shí)際使用及經(jīng)營(yíng)情況予以酌定。3、工業(yè)用電貼費(fèi)：方某公司主張40kv的工業(yè)用電系其使用，相應(yīng)的工業(yè)用電貼費(fèi)應(yīng)由其享有；周某公司則稱工業(yè)用電800kv均系其安裝，其僅僅是將其中的40KV提供給方某公司使用，故應(yīng)由其享有工業(yè)用電補(bǔ)貼費(fèi)，對(duì)此，本院采周某公司之述，該項(xiàng)補(bǔ)償應(yīng)由周某公司享有。
　　鑒于租賃合同已經(jīng)到期終止，方某公司要求周某公司支付經(jīng)營(yíng)損失費(fèi)、裝修損失、工人工資、留守廠房工人工資及伙食補(bǔ)助、工人受傷賠償、搬遷費(fèi)、員工遣散費(fèi)無合同依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號(hào)房屋，將房屋返還給原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司；
　　二、被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司自2017年7月1日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋租金及使用費(fèi)(按208,888元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　三、原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司動(dòng)遷補(bǔ)償款55萬元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)4,433元，減半收取計(jì)2,216.50元，反訴案件受理費(fèi)19,586元(已減半收取)，合計(jì)21,802.50元，由原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司負(fù)擔(dān)4,650元，被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司負(fù)擔(dān)17,152.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：袁穎麗