原告(反訴被告)：上海周某水洗有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：馮瑛，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：金永紅，上海市公民律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：江雨薇，上海市公民律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海方某鐵藝有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：閆治振,總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：尤清宇，上海宇鈞律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：黃偉霖，上海宇鈞律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司(以下簡稱周某公司)與被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司(以下簡稱方某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)周某公司的委托訴訟代理人金永紅，被告(反訴原告)周某公司的法定代表人閆治振及委托訴訟代理人尤清宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告周某公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告立即搬離坐落于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號廠房，并將該廠房返還給原告；二、判令被告支付2017年7月1日至2018年6月30日房屋租金人民幣(幣種下同)208,888元、自2018年7月1日起至實際搬離之日止的房屋使用費，按日租金573元計算。事實及理由：2010年12月，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由被告承租坐落于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號廠房中的一部分房屋(以下簡稱系爭房屋)，面積903.66平米，租金208,888元/年，租期6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。合同簽訂后，原告按約將系爭房屋交付給被告使用至今。2018年1月，租賃合同期滿后，原告多次要求被告立即搬離系爭房屋，但被告置若罔聞。為維護原告合法權益，故訴如所請。
　　被告方某公司辯稱，原告所述簽約情況屬實。被告在使用中，2017年8月23日，上海周浦企業(yè)集團有限公司(以下簡稱周浦公司)發(fā)布《通告》，要求租賃戶于2017年8月31日之前搬離，故房屋使用費應計算至2017年8月31日。原告于2017年9月1日采取斷水斷電的惡意措施，阻礙被告正常生產(chǎn)經(jīng)營，導致被告巨額損失，故而被告未搬離系爭房屋。2017年年底，原、被告之間的租賃合同已到期終止，雙方之間已無租賃關系。后被告得知，原告作為出租人，違反附隨義務，在2017年5月即已擅自代表被告與拆遷單位、征收補償單位簽訂征收協(xié)議，并領取了被告應得補償款，造成被告無力搬遷、無力支付相關費用，導致?lián)p失擴大，故不同意原告的訴訟請求。
　　反訴原告方某公司向本院提出反訴請求：判令反訴被告支付反訴原告因租賃廠房被拆遷的補償及損失共計4,046,723元。具體為：經(jīng)營損失費533,205元，建造辦公室、倉庫、宿舍補償費518,724元，裝修損失26萬元，2017年9月至同年12月的工人工資損失1,173,918元，2017年9月至2018年4月的留守廠房工人工資及伙食補助損失176,000元，工人受傷賠償損失183,000元，搬遷費743,000元，員工遣散費830,600元，以上共計4,418,447元，然其僅要求反訴被告支付4,046,723元。事實和理由：2010年12月，反訴原告向反訴被告承租系爭房屋。因廠房面積不夠，反訴被告同意反訴原告在系爭房屋內(nèi)部隔層建造辦公室152平米、宿舍436.8平米、東南面角建造倉庫60平米，并且對系爭房屋進行了裝修，花費65萬元。2017年8月23日，周浦公司在系爭房屋內(nèi)張貼《通告》，告知：周某公司的征收(動遷)補償協(xié)議已于2017年5月15日簽訂，并辦理了房屋報空手續(xù)；周某公司與方某公司所簽訂的租賃協(xié)議已經(jīng)到期，要求方某公司于2017年8月31日前進行清退。自《通告》張貼之日起，系爭房屋內(nèi)被停水停電，反訴原告被迫停止經(jīng)營，而反訴被告則簽訂了動遷協(xié)議，取得了利益，并將反訴原告所搭建的房屋也列入反訴被告的動遷所得利益中。據(jù)此，反訴原告要求反訴被告支付動遷利益及一定的賠償，方同意搬離，但雙方協(xié)商未果。反訴原告認為，租賃合同未到期，反訴被告提前解除合同，已構成違約，且未告知已于2017年5月簽訂了包括系爭房屋在內(nèi)的征收(動遷)補償協(xié)議。為維護反訴原告合法權益，故訴如所請。
　　反訴被告周某公司辯稱，本訴與反訴應基于同一法律關系，本訴系租賃合同關系，而反訴系基于拆遷，然拆遷主體并不是反訴被告，拆遷過程中的補償、損失支付的義務也非被告，故反訴原告應另案起訴。反訴原告與拆遷單位也就相關補償進行洽談，只是雙方未達成合意，但與反訴被告無涉。反訴原告提出的損失賠償無事實依據(jù)，反訴被告從未對系爭房屋進行斷水斷電，反訴原告也未提供相應證據(jù)。反訴原告所述的無證搭建房屋確實存在，但系反訴被告所搭建，搭建后由反訴原告無償使用，未收取租金。綜上，請求駁回反訴訴請。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：滬房地浦字(2011)第212851號(原滬房地南字(2004)第012057號)上海市房地產(chǎn)證記載，權利人為周某公司，房地坐落周浦鎮(zhèn)建韻路XXX號(原沈西村XXX號)，土地用途為工業(yè)，地號為原南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)33街坊15/4丘，宗地(丘)面積為16522平米，建筑面積為6936.07平米。
　　2010年12月11日，甲方周某公司(出租方)與乙方方某公司(承租方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由乙方承租甲方擁有的位于上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號廠房(房產(chǎn)證滬南地南字2004第012057號)，總建筑面積903.66平米。二、租賃期限約定，乙方承租系爭房屋期限為6年，自2011年2月16日至2017年12月31日止。三、租金標準及支付方式約定，系爭房屋底樓867.66平米的租金為0.65元/平米/天，底樓東側(cè)36平米的租金為0.3元/平米/天，按照乙方實際租賃的建筑面積計算，應合計209,794.33元/年，優(yōu)惠價208,888元/年，等于17,407.33元/月。租金的支付方式為先付后用的原則，先付3個月。四、租賃用途及安全要求約定，該物業(yè)乙方將作為廠房，甲方負責基本照明及配電箱。乙方根據(jù)自己需求進行設備安裝及裝卸，費用由乙方承擔。安裝及裝卸圖紙經(jīng)甲方審核同意，要求需根據(jù)政府安全規(guī)定及消防要求，乙方在經(jīng)營期間需遵紀守法。六、拆遷補償約定，乙方在租賃期內(nèi)如須動遷，則按照國家相關規(guī)定應當由乙方享有的拆遷補償。
　　周某公司與方某公司一致確認，方某公司已付清了截止2017年6月30日的租金，未支付過押金。
　　2018年4月8日，周某公司向原告發(fā)送律師函，要求方某公司于接函后十日內(nèi)搬離系爭房屋，并交周某公司，如逾期未搬離的，周某公司將訴諸法院解決，方某公司除應支付欠付租金，立即搬離系爭房屋外，無任何經(jīng)濟補償。
　　審理中，方某公司提供了一份周浦公司于2017年8月23日，出具的《通告》復印件，載明：上海周某水洗有限公司廠區(qū)內(nèi)各租賃戶，你公司所租賃房屋的產(chǎn)權人上海周某公司征收(動遷)補償協(xié)議已于2017年5月15日簽訂，并同期辦理了房屋報空手續(xù)。同時，你司與周某公司所簽訂的房屋租賃協(xié)議已到期。為此，請你司在2017年8月31日前對所租賃房屋內(nèi)的設備及物資自行進行清退。我司將于2017年9月1日開始拆除房屋，如在期限內(nèi)不予以配合，由此造成的一切經(jīng)濟損失均由承租人自行承擔。方某公司提供該《通告》以證明其與周某公司之間的租賃關系提前到期，周某公司無權主張2017年9月1日之后的租金。周某公司則認為，該《通告》并非其發(fā)布，對此不知情且與其無關；但確認其于2017年5月簽訂《國有土地房屋協(xié)議征收(動遷)補償協(xié)議》。
　　審理中，周某公司與方某公司一致確認，方某公司承租的房屋尚未被拆除。
　　另查，2016年8月15日，上海金虹房地產(chǎn)估價有限公司出具了《房地產(chǎn)估價報告》一份，估價時點2015年12月9日。上海周某水洗有限公司房屋(無證)評估明細表記載：10、房號17宿舍，現(xiàn)場丈量面積459平米，估價407,133元；18、房號26炮樓，現(xiàn)場丈量面積54.4平米，估價97,811元；19、房號27夾芯房，現(xiàn)場丈量面積20平米，估價13,780元。上海周某水洗有限公司庫存物資評估明細表記載：辦公生活電器、辦公家具、櫥柜座椅、倉儲貨物、庫存物資(原材料、產(chǎn)成品)、機物料、備件數(shù)量、雜物搬遷，合計223,000元。上海周某水洗有限公司水電設施評估明細表記載：工業(yè)用電貼費800kv，補償單價1,200元，合計96萬元。方某公司主張，①房屋(無證)評估明細表記載的17宿舍、26炮樓、27夾芯房在其租賃范圍內(nèi)，系其搭建；②當時系爭場地內(nèi)有三家承租戶，根據(jù)庫存物資評估明細表，其中1/3應屬于方某公司所有(即223,000元×1/3)；③水電設施評估明細表記載的工業(yè)用電，其支付了40KV的使用費，其應享有48,000元(40kv×1,200元/kv)的工業(yè)用電貼費；同時，方某公司確認《房地產(chǎn)估價報告》中記載的他項內(nèi)容與其無關。周某公司則主張，①房號17宿舍、26炮樓、27夾芯房系周某公司所建，且非租賃合同所述的租賃物，但由方某公司無償使用，其未收取該三處房屋的租金；②方某公司雖然在系爭房屋內(nèi)有貨物，但不能根據(jù)租賃戶來分攤，且并不清楚評估時具體有幾戶租賃戶；③工業(yè)用電800kv都是其所安裝，其僅僅將其中的40kv給方某公司使用。方某公司則辯稱，房號17宿舍、26炮樓、27夾芯房系其所搭建，故周某公司無權也未能向其收取租金或使用費，至今仍存在。
　　2017年5月15日，甲方上海周浦新城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司(拆遷人)、代甲方周浦公司、乙方周某公司(被拆遷人)、丙方上海市浦東第二房屋征收服務事務所有限公司(房屋征收拆遷實施單位)簽訂《國有土地房屋協(xié)議征收(動遷)補償協(xié)議》，約定甲方協(xié)議征收乙方土地與房屋。一、乙方所有的工業(yè)用房坐落在周浦鎮(zhèn)建韻路XXX號，土地使用性質(zhì)為工業(yè)廠房，土地取得方式為出讓，土地面積為16522平米，見證建筑面積為12565.62平米，未見證建筑面積為5111.10平米。二、乙方所有的土地、建筑、配套設備等經(jīng)上海金虹房地產(chǎn)估價有限公司評估，房地產(chǎn)市場評估總價104,607,147元。(1)乙方所有的工業(yè)用房見證面積房地產(chǎn)市場評估價為74,841,440元；(2)證外建筑面積補償市場評估價為5,089,774元；(3)裝潢、裝修補償市場評估價為3,992,800元；(4)不可搬遷設備補償市場評估價為18,042,223元；(5)可搬遷設備補償市場評估價為410,910元；(6)物資搬遷補償市場評估價為2，230，000元。十、乙方應當在本協(xié)議簽訂后90個工作日內(nèi)搬離原址，并負責房屋使用人、承租人按期搬遷。十二、乙方簽訂本協(xié)議之日，將房地產(chǎn)權證移交給代甲方予以保管，并配合代甲方和有關部門辦理產(chǎn)證注消滅失手續(xù)，直至注銷產(chǎn)證。審理中，周某公司確認其已收到部分動遷補償款。
　　審理中，方某公司提供了：1、其法定代表人閆治振與案外人陳振之間簽訂的《協(xié)議書》復印件、照片、收條復印件、以證明其搭建了倉庫、宿舍、辦公室，對系爭房屋進行裝修并支付了相應的工程款；2、其與案外人簽訂的33份合同復印件，以證明其因周某公司停水停電，導致其訂單未完成而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失；3、工人工資表、值班人工伙食費補助表、協(xié)議書、員工遣散協(xié)議書等以證明其相應的損失。周某公司則對此不予確認，辯稱，雙方爭議的倉庫、宿舍、辦公室由其所建，僅是無償給方某公司使用；其并未對系爭房屋停水停電，系爭房屋目前仍可經(jīng)營。
　　以上事實，由上海市房地產(chǎn)權證、廠房租賃合同、律師函、《房地產(chǎn)估價報告》、國有土地房屋協(xié)議征收(動遷)補償協(xié)議等證據(jù)以及當事人的庭審陳述在案佐證。
　　本院認為，周某公司與方某公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守?，F(xiàn)該租賃合同已于2017年12月31日到期終止，方某公司已無繼續(xù)使用房屋的合同及法律依據(jù)，理應遷出并將房屋返還給周某公司。
　　支付租金是承租人的主要義務，周某公司要求方某公司支付2017年7月1日至同年12月31日止的租金及截止遷出之日止的房屋使用費，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。周某公司要求房屋使用費的標準參照租金標準計算，符合法律規(guī)定，本院亦予支持。方某公司稱周某公司在租賃期間停水停電，遭周某公司否認，然方某公司未提供證據(jù)予以證明，應承擔舉證不能的后果。
　　方某公司要求周某公司支付相應的拆遷補償款，符合合同約定。1、無證房屋補償：方某公司在其承租范圍內(nèi)搭建房號17宿舍，房號26炮樓，房號27夾芯房的拆遷補償款，應由方某公司享有。周某公司辯稱上述宿舍、炮樓、夾芯房系其所建并提供給方某公司無償使用，但未能提供證據(jù)證明其曾搭建，也與常理不符，本院不予采信。2、庫存物資費用：鑒于雙方均確認方某公司在系爭房屋內(nèi)有庫存物資，但具體數(shù)量不清，本院根據(jù)房屋的面積、實際使用及經(jīng)營情況予以酌定。3、工業(yè)用電貼費：方某公司主張40kv的工業(yè)用電系其使用，相應的工業(yè)用電貼費應由其享有；周某公司則稱工業(yè)用電800kv均系其安裝，其僅僅是將其中的40KV提供給方某公司使用，故應由其享有工業(yè)用電補貼費，對此，本院采周某公司之述，該項補償應由周某公司享有。
　　鑒于租賃合同已經(jīng)到期終止，方某公司要求周某公司支付經(jīng)營損失費、裝修損失、工人工資、留守廠房工人工資及伙食補助、工人受傷賠償、搬遷費、員工遣散費無合同依據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、二百三十五條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市浦東新區(qū)建豪路XXX號房屋，將房屋返還給原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司；
　　二、被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司自2017年7月1日起至實際返還房屋之日止的房屋租金及使用費(按208,888元/年的標準計算)；
　　三、原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司動遷補償款55萬元；
　　四、駁回被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費4,433元，減半收取計2,216.50元，反訴案件受理費19,586元(已減半收取)，合計21,802.50元，由原告(反訴被告)上海周某水洗有限公司負擔4,650元，被告(反訴原告)上海方某鐵藝有限公司負擔17,152.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：袁穎麗