原告(反訴被告)：上海名上實(shí)業(yè)有限公司。
　　法定代表人：鄭洪全。
　　委托訴訟代理人：朱光嘉，上海市中遠(yuǎn)藍(lán)天律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司。
　　法定代表人：沈周某。
　　委托訴訟代理人：張異，上海華勤基信律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陸雯姣，上海華勤基信律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海閔衛(wèi)實(shí)業(yè)有限公司。
　　法定代表人：葛仁國。
　　委托訴訟代理人：徐國良，上海市華亭律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱名上公司)與被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司(以下簡稱周某公司)、第三人上海閔衛(wèi)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱閔衛(wèi)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案后，依法適用簡易程序。本案審理過程中，被告(反訴原告)周某公司提起反訴，本院予以準(zhǔn)許，后本院依職權(quán)追加第三人閔衛(wèi)公司參加訴訟。本院于2019年7月24日、2019年9月4日公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)名上公司的委托訴訟代理人朱光嘉、被告(反訴原告)周某公司的委托訴訟代理人張異、陸雯姣、第三人閔衛(wèi)公司的委托訴訟代理人徐國良到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　名上公司向本院提出訴訟請求：1.判令周某公司返還租房押金20萬元；2.本案訴訟費(fèi)由周某公司負(fù)擔(dān)。后名上公司變更訴訟請求為：1.判令周某公司返還租房押金20萬元；2.判令周某公司支付逾期返還押金的利息，自2018年1月11日起至實(shí)際清償之日止，以20萬元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算；3.本案訴訟費(fèi)由周某公司負(fù)擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2006年5月1日，周某公司與案外人上海旺朝木器廠(以下簡稱旺朝木器廠)簽訂《土地房屋租賃合同》一份，約定旺朝木器廠將坐落于上海市閔行區(qū)聯(lián)友路XXX號的土地18.5畝(以下簡稱涉案土地)及地上廠房1842平方米(以下簡稱涉案房屋，上述涉案土地及涉案房屋簡稱為涉案土地及房屋)出租給周某公司使用，租期自2006年6月1日至2029年8月31日，押金20萬元，年租金38萬元。2008年12月30日，旺朝木器廠致函周某公司，將2006年5月1日簽訂的《土地房屋租賃合同》項(xiàng)下所有權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由名上公司享有和承擔(dān)，周某公司復(fù)函表示同意，并于2009年1月6日與名上公司簽訂了《土地房屋租賃合同》。2017年，涉案土地及房屋所有人閔衛(wèi)公司通知名上公司，房屋將動(dòng)遷，要求名上公司終止租賃協(xié)議。2018年3月19日，名上公司與閔衛(wèi)公司達(dá)成《清退終止合同協(xié)議》，騰退房屋。后名上公司多次向周某公司要求返還租賃押金，周某公司均不同意支付，故訴至法院。
　　周某公司辯稱，不同意名上公司訴訟請求，雙方未就《土地房屋租賃合同》的解除事宜達(dá)成一致，名上公司未經(jīng)周某公司同意中途擅自退租，根據(jù)合同第十條關(guān)于違約責(zé)任的約定，視作名上公司違約，保證金不予退還。并且，雙方曾于2018年8月溝通租賃事宜，約定周某公司出具同意將補(bǔ)償款直接支付給名上公司的函件后雙方再無租賃經(jīng)濟(jì)事宜。
　　閔衛(wèi)公司述稱，周某公司與閔衛(wèi)公司之間的土地租賃關(guān)系于2017年8月終止，周某公司支付土地使用費(fèi)至2017年8月31日。名上公司與周某公司的租賃關(guān)系與閔衛(wèi)公司無關(guān)。
　　周某公司向本院提出反訴請求：1.判令名上公司支付周某公司自2018年1月11日起至2018年7月31日止的租金246,831.66元；2.判令名上公司支付周某公司自2018年1月11日起至實(shí)際清償之日止的逾期付款利息暫計(jì)5,368.59元(以246,831.66元為基數(shù)，按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)4.35%/年計(jì)算，自2018年1月11日起暫計(jì)至2018年7月11日止)；3.反訴訴訟費(fèi)由名上公司負(fù)擔(dān)。后周某公司變更反訴請求為：1.判令名上公司支付周某公司自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金108,752.66元(219,949元/半年÷6個(gè)月÷30天×89天，即每天1,221.94元)；2.判令名上公司支付周某公司逾期付款利息，自2018年1月1日起至實(shí)際清償之日止，以108,752.66元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3.反訴訴訟費(fèi)由名上公司負(fù)擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：名上公司實(shí)際于2018年3月31日搬離涉案土地及房屋，未支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金，故提起反訴。
　　名上公司辯稱，不同意周某公司的反訴請求。周某公司與閔衛(wèi)公司之間的協(xié)議已于2017年8月終止，周某公司對涉案土地及房屋享有的出租權(quán)也于2017年8月終止。名上公司已向周某公司支付租金及水電費(fèi)至2017年12月底，并于2017年10月將涉案土地及房屋交還閔衛(wèi)公司，故不應(yīng)當(dāng)支付2018年1月起的租金及逾期付款利息。
　　閔衛(wèi)公司述稱，涉案土地及房屋回購款于2019年1月、2月支付，因要求清償后才能支付補(bǔ)償款，故可以推測名上公司于2018年年底前搬離。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　1999年7月29日，案外人上海紀(jì)王資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司(以下簡稱紀(jì)王公司)與周某公司簽訂《土地租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，紀(jì)王公司將涉案土地出租給周某公司，租賃期限自1999年9月1日至2029年8月31日。之后，周某公司在涉案土地上建造了涉案房屋。
　　2004年12月15日，紀(jì)王公司、周某公司、閔衛(wèi)公司簽訂《合同主體變更協(xié)議書》，將涉案土地出租方的主體由紀(jì)王公司變更為閔衛(wèi)公司。同日，閔衛(wèi)公司與周某公司簽訂《土地租賃和聯(lián)合開發(fā)合同書》，約定聯(lián)合開發(fā)期限自1999年9月1日至2029年8月31日，聯(lián)合開發(fā)期間，周某公司享有涉案土地及之上所有建筑的全部使用權(quán)和對外租賃權(quán)，周某公司向閔衛(wèi)公司支付土地租賃使用費(fèi)，周某公司同意將涉案土地上所有建筑產(chǎn)證(房產(chǎn)證及其他)辦理在閔衛(wèi)公司名下。2006年8月15日，閔衛(wèi)公司取得涉案土地及房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2006年5月1日，周某公司與旺朝木器廠簽訂《土地房屋租賃合同》，周某公司將涉案土地及房屋出租給旺朝木器廠使用。之后，名上公司在涉案土地上新建廠房。2008年12月30日，旺朝木器廠致函周某公司，欲將涉案土地及房屋項(xiàng)下所有權(quán)利以及義務(wù)轉(zhuǎn)由名上公司享有和承擔(dān)。周某公司復(fù)函表示同意。
　　2009年1月6日，周某公司(出租方、甲方)與名上公司簽訂《土地房屋租賃合同》，約定：一、涉案土地及房屋由乙方承租使用。二、租賃期自2006年6月1日—2029年8月31日止。三、年租金38萬元，從2011年起每三年環(huán)比遞增5%。四、合同生效時(shí)，乙方付給甲方保證金20萬元，該保證金合同終止時(shí)，甲方應(yīng)退還給乙方，租賃費(fèi)每半年首月10日為支付日。八、在合同期內(nèi)，如遇國家或市區(qū)政府部門需征用，動(dòng)遷該土地房屋，雙方應(yīng)無條件服從，雙方均不負(fù)違約責(zé)任。如政策有補(bǔ)償，其中原有廠房使用面積及土地補(bǔ)償應(yīng)歸甲方所有，動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)歸乙方所有。乙方出資、投資添置的東西歸乙方所有。十、違約責(zé)任：1、合同期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意中途擅自退租，則視作乙方違約，乙方所付保證金不退還，預(yù)付的租金不退還。補(bǔ)充條款：本協(xié)議簽訂后原周某公司與旺朝木器廠所簽訂關(guān)于涉案土地及房屋租賃合同到此終止。合同還對其他事項(xiàng)作了約定。
　　2018年3月19日，閔衛(wèi)公司(甲方、回購方)與名上公司(乙方、出售方)簽訂《資產(chǎn)回購協(xié)議書》，約定：一、甲、乙雙方于1999年9月1日訂立的房屋或土地租賃協(xié)議，自本協(xié)議生效之日起終止。二、資產(chǎn)回購價(jià)格：(由甲乙雙方根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際情況協(xié)商確定，參照“拆違材料回購費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商”)。1、磚混建筑面積6200平方米，單價(jià)500元，計(jì)3,100,000元。上述各項(xiàng)合計(jì)：總回購款為3,100,000元。三、甲方應(yīng)支付乙方各類費(fèi)用共計(jì)3,100,000元，并在簽訂協(xié)議書后10天內(nèi)支付10%。四、乙方應(yīng)于2018年3月31日前搬離并將房屋等全部設(shè)施移交給甲方。甲方在乙方履行搬離義務(wù)后30個(gè)工作日內(nèi)，在扣除乙方應(yīng)付甲方的費(fèi)用后，將全部余款支付給乙方。八、本協(xié)議自甲、乙雙方簽字、蓋章之日起生效。協(xié)議書還對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
　　同日，閔衛(wèi)公司(甲方)與名上公司(乙方)簽訂《清退終止合同協(xié)議》，約定：為了進(jìn)一步規(guī)范南虹橋地區(qū)村、隊(duì)回購非居住房屋清退及租賃協(xié)議終止的工作要求，嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照統(tǒng)一口徑落實(shí)，特簽訂以下協(xié)議：一、房屋主體建筑面積已在資產(chǎn)回購協(xié)議內(nèi)給予補(bǔ)償。二、裝修補(bǔ)貼1、補(bǔ)貼條件2017年6月30日以前村、隊(duì)回購的非居住房屋承租人，能積極配合，并對適當(dāng)補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)無異議的，能妥善處理回購房屋的租賃關(guān)系，并能解除合同的。2、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由于該區(qū)域部分回購房屋裝修較好，村、隊(duì)對回購非居住房屋可以適當(dāng)補(bǔ)貼，一次性補(bǔ)貼620,000元。三、停工停產(chǎn)損失補(bǔ)貼1、補(bǔ)貼條件2017年6月30日以前村、隊(duì)回購的非居住房屋承租人，能積極配合，并對適當(dāng)補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)無異議的，能妥善處理回購房屋的租賃關(guān)系，并能解除合同的。2、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)村、隊(duì)對回購非居住房屋可以適當(dāng)補(bǔ)貼停工停產(chǎn)損失，按建筑面積100元/㎡一次性補(bǔ)貼6200㎡。各類棚舍不享受停工停產(chǎn)損失補(bǔ)貼，計(jì)620,000元。二項(xiàng)裝修、停產(chǎn)停業(yè)合計(jì)1,240,000元。注：村及隊(duì)資產(chǎn)必須通過“四議兩公開”程序表決同意后執(zhí)行。
　　同日，閔衛(wèi)公司(甲方、回購方)與周某公司(乙方、出售方)簽訂《資產(chǎn)回購協(xié)議書》，約定：二、資產(chǎn)回購價(jià)格：1、磚混建筑面積320.32平方米，單價(jià)500元，計(jì)160,160元。上述各項(xiàng)合計(jì)：總回購款為160,160元。其余內(nèi)容與閔衛(wèi)公司與名上公司簽訂的《資產(chǎn)回購協(xié)議書》一致。
　　2018年8月29日，周某公司向閔衛(wèi)公司、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)衛(wèi)星村民委員會(huì)發(fā)函，主要內(nèi)容為：因上海南虹橋地區(qū)開發(fā)建設(shè)的需要，周某公司同意閔衛(wèi)公司、衛(wèi)星村民委員會(huì)與名上公司簽訂涉案土地上6200平方米無證建筑物回購補(bǔ)償協(xié)議，并同意閔衛(wèi)公司、衛(wèi)星村民委員會(huì)將補(bǔ)償款直接支付給名上公司。
　　另查明，名上公司已向周某公司支付保證金20萬元，租金支付至2017年12月底。周某公司向閔衛(wèi)公司支付土地使用費(fèi)至2017年8月底。
　　以上事實(shí)，由《土地租賃合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《合同主體變更協(xié)議書》、《土地租賃和聯(lián)合開發(fā)合同書》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《房產(chǎn)證辦理協(xié)議書》、《土地房屋租賃合同》兩份、《租賃保證金支付協(xié)議書》、(2013)閔民五(民)初字第290號民事判決書、《清退終止合同協(xié)議》、《資產(chǎn)回購協(xié)議書》兩份、收據(jù)、函等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述在卷佐證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
　　本案中，周某公司與名上公司就涉案土地及房屋簽訂的《土地房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案的爭議焦點(diǎn)為：一、周某公司是否應(yīng)當(dāng)向名上公司返還保證金；二、名上公司是否應(yīng)當(dāng)向周某公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，周某公司是否應(yīng)當(dāng)向名上公司返還保證金。本院認(rèn)為，周某公司與名上公司之間的《土地房屋租賃合同》因涉案土地及房屋動(dòng)遷而終止，雙方均不負(fù)違約責(zé)任，周某公司應(yīng)當(dāng)向名上公司返還保證金。閔衛(wèi)公司于2018年3月19日分別與周某公司、名上公司簽訂《資產(chǎn)回購協(xié)議書》，并與名上公司簽訂《清退終止合同協(xié)議》，涉案土地及房屋的動(dòng)遷事宜最終確定，故本院認(rèn)為，返還保證金的時(shí)間認(rèn)定為2018年3月19日為宜。名上公司要求周某公司以20萬元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率支付逾期返還保證金利息的主張，于法有據(jù)，本院予以支持，但起算日期調(diào)整為2018年3月20日。周某公司辯稱名上公司中途擅自退租構(gòu)成違約而不予返還保證金，與事實(shí)不符，本院不予采信。周某公司于2018年8月29日向閔衛(wèi)公司、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)衛(wèi)星村民委員會(huì)出具的函件，僅同意閔衛(wèi)公司、衛(wèi)星村民委員會(huì)將補(bǔ)償款直接支付給名上公司，并未約定周某公司與名上公司再無租賃經(jīng)濟(jì)事宜。
　　關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，名上公司是否應(yīng)當(dāng)向周某公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金。名上公司辯稱其已于2017年10月將涉案土地及房屋交還閔衛(wèi)公司，本院認(rèn)為，名上公司未辦理交接手續(xù)，亦未能提供其他證據(jù)加以證明，而閔衛(wèi)公司僅確認(rèn)名上公司于2018年年底前搬離，故本院對名上公司的該項(xiàng)抗辯意見不予采信。周某公司主張名上公司的搬離時(shí)間為2018年3月31日，與閔衛(wèi)公司與名上公司之間的《資產(chǎn)回購協(xié)議書》中要求名上公司搬離的時(shí)間相吻合，故名上公司應(yīng)當(dāng)向周某公司支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金及逾期支付租金的利息。2018年1月1日起至2018年3月31日實(shí)為90天，周某公司主張89天的租金，于法不悖，本院予以支持，219,949元/半年÷6個(gè)月÷30天×89天=108,752.66元。根據(jù)周某公司與名上公司之間的《土地房屋租賃合同》第四條約定，租賃費(fèi)每半年首月10日為支付日，故逾期支付租金的利息起算時(shí)間應(yīng)為2018年1月11日。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司保證金20萬元；
　　二、被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司逾期返還保證金的利息(以20萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2018年3月20日起計(jì)算至實(shí)際清償之日止)；
　　三、原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金108,752.66元；
　　四、原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司逾期支付租金的利息(以108,752.66元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，自2018年1月11日起計(jì)算至實(shí)際清償之日止)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2,150元，由被告(反訴原告)上海周某投資咨詢服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)2,541.5元，由原告(反訴被告)上海名上實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱秋晨

書記員：劉??陽