原告：上海同鑫投資有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：陳愛(ài)民，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：呂嘉寧，上海志道律師事務(wù)所律師。
　　被告：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省宿州市。
　　被告：上海市膳膳齋餐飲有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：蔣某某，總經(jīng)理。
　　上述兩被告共同委托代理人：何海清，湖南人和律師事務(wù)所上海分所律師。
　　原告上海同鑫投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱同鑫投資)與被告李某、上海市膳膳齋餐飲有限公司(以下簡(jiǎn)稱膳膳齋公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人呂嘉寧，被告李某及兩被告的委托訴訟代理人何海清到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告與原告的租賃關(guān)系自2018年3月31日解除；2、判令被告李某遷出系爭(zhēng)房屋，并將該房屋返還給原告；3、判令被告李某支付原告租金人民幣(以下幣種同)90,000元；4、判令被告李某支付原告逾期支付租金違約金20,504.90元(按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年9月25日起計(jì)算至2018年7月5日止)；5、判令被告李某支付原告自2018年3月31日起至實(shí)際搬離之日止的房屋占用使用費(fèi)(按照2,614.40元/日的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；6、判令被告膳膳齋公司對(duì)上述被告李某應(yīng)負(fù)擔(dān)之義務(wù)承擔(dān)共同償還責(zé)任。事實(shí)和理由：2016年5月5日，原告與被告李某簽訂《房屋租賃合同》，約定了租賃期限、租金支付方式，以及違約責(zé)任等內(nèi)容。被告膳膳齋公司作為擔(dān)保方在該合同上簽章。合同簽訂后，原告按照約定交付了租賃房屋，但被告李某自2017年6月起開(kāi)始拖欠租金。后原告于2018年1月10日向被告李某發(fā)送《律師函》，明確解除租賃合同，并催討被告拖欠租金。因雙方未協(xié)商一致，故原告訴至本院。
　　被告李某辯稱，不同意解除合同，不同意退房，愿意支付租金。被告在系爭(zhēng)房屋內(nèi)經(jīng)營(yíng)多年，已形成穩(wěn)定的品牌和規(guī)模，希望在與原告結(jié)清租金后繼續(xù)經(jīng)營(yíng)；原告與被告李某簽訂的合同系原告以趕走其為由，脅迫其簽訂的。其在支付2017年第二季度租金時(shí)，該房屋存在停車、進(jìn)門等難題，因與原告未協(xié)商一致，故未支付相應(yīng)房租。其對(duì)拖欠租金的事實(shí)和金額無(wú)異議，認(rèn)為違約金不符合合同約定的計(jì)算方式，且金額過(guò)高，要求法院予以調(diào)整。
　　被告膳膳齋公司辯稱，不同意承擔(dān)連帶責(zé)任，合同簽訂時(shí)，膳膳齋公司與博泰公司簽訂的合同尚未到期，而根據(jù)本案的合同條款，膳膳齋公司僅承擔(dān)責(zé)任，而不能獲得相應(yīng)對(duì)價(jià)，且系爭(zhēng)房屋的停車位問(wèn)題侵害了膳膳齋公司的利益，膳膳齋公司的簽章?lián)Ｐ袨轫毻ㄟ^(guò)股東會(huì)同意，故該連帶責(zé)任應(yīng)當(dāng)無(wú)效。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院確認(rèn)如下事實(shí)：2016年5月5日，同鑫投資(甲方)與李某(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，內(nèi)容為：甲方將位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)和772號(hào)部分的房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租給乙方使用，建筑面積為688平方米，系爭(zhēng)房屋僅作為商業(yè)使用；租賃期限共三十六個(gè)月，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；雙方約定，第一年和第二年每日每平方米租金為1.8元，第三年每日每平方米租金1.9元，即乙方應(yīng)付租金如下：第一年自2016年4月1日起至2017年3月31日，年租金452,016元；第二年自2017年4月1日起至2018年3月31日，年租金452,016元；第三年自2018年4月1日起至2019年3月31日，年租金477,128元；乙方應(yīng)按照“先付后用和每3個(gè)月支付一次租金”的原則，每年分4次向甲方付清全年租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按逾期租金金額的0.3%支付違約金；乙方應(yīng)于2016年3月25日前，一次性支付甲方首期租金113,004元；第二期租金乙方應(yīng)于2016年6月25日前支付113,004元；第三期租金乙方應(yīng)于2016年9月25日前支付113,004元，以此類推；甲方向乙方交付房屋時(shí)，乙方應(yīng)支付租賃保證金50,000元，租賃期間若因乙方原因發(fā)生保證金的使用，乙方應(yīng)及時(shí)將被使用部分向甲方補(bǔ)足。租賃關(guān)系終止時(shí)，該租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方；乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿時(shí)按時(shí)返還該房屋，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按當(dāng)年租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍向甲方支付該房屋占用期間的使用費(fèi)；在租賃期內(nèi)，乙方拖欠租金累計(jì)十天以上的，甲方有權(quán)提前解除本合同(解除日期自甲方口頭或書(shū)面通知乙方之日起生效)；膳膳齋公司對(duì)乙方應(yīng)付的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、違約金、賠償金等合同所涉全部費(fèi)用承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。合同另約定了其他事項(xiàng)。膳膳齋公司作為擔(dān)保方在該合同上簽章。
　　同日，同鑫投資(甲方)與李某(乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，內(nèi)容為：鑒于乙方就系爭(zhēng)房屋的租金問(wèn)題一直未與上海博泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱博泰公司)結(jié)清，至今仍拖欠博泰公司租金301,344元。乙方的行為嚴(yán)重影響了其誠(chéng)信及甲方與乙方簽訂《房屋租賃合同》所依托的信賴基礎(chǔ)，作為甲乙雙方于2016年5月5日簽訂的《房屋租賃合同》的補(bǔ)充協(xié)議，現(xiàn)甲乙雙方就未盡事宜協(xié)商一致，達(dá)成如下：一、乙方承諾按照乙方與博泰公司于2016年5月5日簽訂的還款承諾書(shū)(詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議的附件)履行還款計(jì)劃；二、若乙方未按還款承諾書(shū)約定的還款日期履行還款義務(wù)的，甲方有權(quán)立刻與乙方解除租賃關(guān)系并要求乙方即刻搬離返還該房屋，所產(chǎn)生的一切損失及相應(yīng)的違約責(zé)任由乙方承擔(dān)；三、本協(xié)議自雙方簽字之日生效，是《房屋租賃合同》不可分割的組成部分，與其具有同等的法律效力。
　　2018年1月10日，同鑫投資向李某寄發(fā)《律師函》一份，內(nèi)容為：1、鑒于你長(zhǎng)期拖欠租金的行為，現(xiàn)委托人與你解除該合同，你與委托人的租賃關(guān)系自本律師函簽發(fā)之日解除；2、最遲于本函簽發(fā)后10日內(nèi)，主動(dòng)與委托人取得聯(lián)系，并向委托人依約歸還該房屋；3、最遲于本函簽發(fā)后10日內(nèi)繳清該房屋拖欠兩筆租金共計(jì)416,680元。經(jīng)查，李某于2018年1月11日收到該《律師函》。
　　審理中，李某與同鑫投資確認(rèn)：1、2016年4月，李某支付同鑫投資租賃保證金50,000元，李某與同鑫投資同意該保證金在本案中一并處理。2、自2016年4月1日起，李某先后支付同鑫投資房屋租金814,032元，其中2016年5月17日至2016年6月6日支付同鑫投資首期租金(2016年第2季度)113,004元；2016年7月4日至2016年8月1日支付同鑫投資第二期租金(2016年第3季度)113,004元；2016年9月18日至2017年1月9日支付同鑫投資第三期租金(2016年第4季度)113,004元；2017年2月28日至2017年4月17日支付同鑫投資第四期租金(2017年第1季度)113,004元；2017年5月31日至2017年7月17日支付同鑫投資第五期租金(2017年第2季度)113,004元；2017年10月7日至2018年1月29日支付同鑫投資第六期租金(2017年第3季度)113,004元(結(jié)余3,004元轉(zhuǎn)下期)；2018年2月5日、2月9日、2月12日、2月28日、5月2日分別支付同鑫投資第七期租金(2017年第4季度)30,000元、16,000元、14,000元、20,000元、31,004元，合計(jì)114,008元(含第六期結(jié)轉(zhuǎn)3,004元，本期結(jié)余1,004元轉(zhuǎn)入下期)；2018年5月12日，支付同鑫投資22,000元，加上第七期結(jié)轉(zhuǎn)的1,004元，李某尚欠同鑫投資第八期租金(2018年第1季度)90,000元。此外，同鑫投資陳述，目前李某仍在使用系爭(zhēng)房屋。
　　另查明：1、位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)和772號(hào)的房屋登記產(chǎn)權(quán)人為同鑫投資；2、博泰公司與案外人蔣某某于2012年8月就系爭(zhēng)房屋簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書(shū)》。之后，博泰公司將系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)變更為同鑫投資，并于2016年1月21日告知了案外人蔣某某；3、膳膳齋公司的登記住所地為系爭(zhēng)房屋。
　　本院認(rèn)為：同鑫投資與李某、膳膳齋公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。關(guān)于同鑫投資主張的合同解除，本院認(rèn)為，按照合同約定，李某拖欠租金累計(jì)十天以上的，同鑫投資有權(quán)單方解除合同。本案中，雙方均確認(rèn)李某存在較長(zhǎng)時(shí)間拖欠租金的事實(shí)，故同鑫投資享有合同解除權(quán)。關(guān)于合同解除的時(shí)間，本院認(rèn)為，應(yīng)以李某收到同鑫投資寄送的《律師函》的時(shí)間為合同解除時(shí)間，即2018年1月11日。至于李某認(rèn)為其因同鑫投資未解決系爭(zhēng)房屋存在的停車、進(jìn)門等難題，故未付租金的意見(jiàn)，本院認(rèn)為，雙方并未就停車、進(jìn)門等問(wèn)題進(jìn)行約定，即使存在停車、進(jìn)門等問(wèn)題，雙方亦應(yīng)積極協(xié)商、相互配合地想辦法解決，而非采取拖欠租金的方式予以對(duì)抗，故其辯稱意見(jiàn)本院難以采納。至于李某認(rèn)為其系受脅迫簽訂該租賃合同的意見(jiàn)，因其未提供充分證據(jù)予以支持，對(duì)此本院不予采信。合同解除后，李某理應(yīng)搬離系爭(zhēng)房屋，并返還給同鑫投資。關(guān)于同鑫投資主張的房屋租金，本院認(rèn)為，由于租賃合同已于2018年1月11日解除，且李某支付的租金已超過(guò)2018年1月11日，故同鑫投資的主張的2018年3月31日前的房屋租金的實(shí)質(zhì)為房屋占有使用費(fèi)，鑒于李某與同鑫投資對(duì)該金額均無(wú)異議，故本院對(duì)其該項(xiàng)訴請(qǐng)予以準(zhǔn)許。庭審中，雙方同意將保證金在本案中一并處理，故將該保證金抵扣后，李某應(yīng)支付同鑫投資2018年3月31日前租金40,000元。關(guān)于同鑫投資主張的逾期付款違約金，本院認(rèn)為，李某逾期支付租金，自應(yīng)承擔(dān)逾期付款違約金。結(jié)合李某的付款情況、違約程度以及本案的實(shí)際，本院酌定李黎應(yīng)支付同鑫投資違約金15,000元。關(guān)于同鑫投資主張的房屋占有使用費(fèi)，本院認(rèn)為，合同解除后，李某并未搬離系爭(zhēng)房屋，仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，理應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)。至于同鑫投資主張的起算日期，本院認(rèn)為，鑒于2018年3月31日前的使用費(fèi)本院已予以支持，故應(yīng)自2018年4月1日起算。房屋使用費(fèi)可參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。關(guān)于同鑫投資主張膳膳齋公司對(duì)李某所負(fù)擔(dān)之義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，膳膳齋公司作為獨(dú)立的民事主體以擔(dān)保人身份在該租賃合同上明確同意承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，故同鑫投資的該項(xiàng)訴請(qǐng)符合合同約定，本院依法予以準(zhǔn)許。至于膳膳齋公司認(rèn)為對(duì)外擔(dān)保損害其利益以及該連帶責(zé)任約定無(wú)效的意見(jiàn)，與本案事實(shí)不符，且無(wú)相應(yīng)法律依據(jù)，對(duì)此本院實(shí)難支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海同鑫投資有限公司與被告李某、上海市膳膳齋餐飲有限公司簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月11日解除；
　　二、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)老街XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)和772號(hào)部分的房屋，并將上述房屋交還給原告上海同鑫投資有限公司；
　　三、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海同鑫投資有限公司2018年3月31日前房屋租金(使用費(fèi))40,000元；
　　四、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海同鑫投資有限公司逾期付款違約金15,000元；
　　五、被告李某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海同鑫投資有限公司房屋占有使用費(fèi)(按照1,307.20元/日的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年4月1日起計(jì)算至實(shí)際搬離之日止)；
　　六、被告上海市膳膳齋餐飲有限公司對(duì)被告李某上述第三、四、五項(xiàng)之付款義務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。
　　如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)4,449元，減半收取2,224.50元，由原告上海同鑫投資有限公司負(fù)擔(dān)124.50元，被告李某負(fù)擔(dān)2,100元，被告上海市膳膳齋餐飲有限公司對(duì)被告李某所負(fù)擔(dān)之款承擔(dān)連帶償還責(zé)任(被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：韓??穎

書(shū)記員：王??豪