原告(反訴被告)：上海同洪實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：吳發(fā)林，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：胡家道，上海新滬律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：俞春麗，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳極，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　原告上海同洪實業(yè)有限公司訴被告上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法適用簡易程序于2019年11月18日公開開庭進行了審理，原告的法定代表人吳發(fā)林及委托訴訟代理人胡家道、被告的委托訴訟代理人吳極到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海同洪實業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的租金430,000元;二、判令被告按照日租金的10%支付逾期付款違約金暫計19,705.95元(實際自2019年5月5日起計算至實際付清之日止);三、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的物業(yè)費22,752元;訴訟中，原告增加第四項訴訟請求：判令被告支付2018年10月的電費523元。事實與理由：2018年5月15日,原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份,原告將座落在上海市松江區(qū)閔申路XXX號的廠房出租給被告，租期自2018年5月20日至2022年5月19日止，面積948平方米，年租金430,000元。物業(yè)費按每平方每月2元計算,一年22，752元,電費按每度1.45元計算，均由被告承擔(dān)。合同對租金的支付方式、違約金計算方式、逾期支付租金七日以上，原告有權(quán)解除合同等事宜作了約定。根據(jù)合同約定,被告應(yīng)該于2019年5月5日之前支付2019年5月20日至2020年5月19日期間的租金,但是,經(jīng)原告多次催促,被告一直未付。綜上,原告為維護自己的合法權(quán)益,提起訴訟，要求法院判如所請。
　　被告辯稱：被告確實向原告承租了閔申路XXX號廠房，作辦公用房，且已經(jīng)支付了截止2019年5月20日前的租金。租賃房屋自2018年11月26日凌晨3時29分發(fā)生火災(zāi)，致使被告辦公區(qū)域房屋損壞而無法使用，且水電自火災(zāi)后也未供應(yīng)，故對原告主張的2019年5月20日后的租金、逾期付款違約金、租賃房屋的物業(yè)費，被告有權(quán)拒絕支付，對原告主張的2018年10月的電費，被告同意支付。
　　同時，被告向本院提起反訴請求：一、解除原、被告間租賃合同；二、判令原告返還押金35,000元；三、判令原告返還2018年11月26日至2019年5月19日止的租金206,637元；四、判令原告返還2018年11月26日至2019年5月19日止的物業(yè)費10,933元。事實和理由：原、被告于2015年5月15日簽訂《廠房租賃合同》后，被告已按約向原告支付租金430,000元、押金35,000元、物業(yè)費22,752元。被告承租的閔申路XXX號區(qū)域內(nèi)同時還有另四家企業(yè)與原告簽訂了租賃合同。2018年11月26日3時26分，一場火災(zāi)將廠房燒得面目全非，被告租賃廠房內(nèi)部熏黑，存放的設(shè)備、辦公用品、汽車零件基本被燒毀殆盡，被告無法繼續(xù)在廠房內(nèi)辦公，遂停業(yè)至今。火災(zāi)過后，被告多次聯(lián)系原告商談如何修復(fù)廠房、滿足被告繼續(xù)辦公等事宜，但原告一直拖延，至今未見修復(fù)廠房。被告認為，根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期內(nèi)原告未能保障被告正常使用租賃房屋，被告有權(quán)根據(jù)實際情況請求減少租金或行使解除合同的權(quán)利。
　　原告對被告的反訴請求辯稱：被告租賃的標的物包括648平方米廠房及300平方米的場地，租賃廠房于2018年11月26日確實發(fā)生了火災(zāi)，但火災(zāi)并未燒毀租賃廠房，只是對被告的日常辦公造成一些影響，但火災(zāi)后場地上繼續(xù)停放著被告待銷售的車輛，火災(zāi)對場地使用不受影響，應(yīng)當(dāng)駁回被告的所有反訴請求。
　　本院經(jīng)審理查明事實如下：案外人上海云正工貿(mào)有限公司(以下簡稱：云正公司)系位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)閔申路XXX號1幢、2幢、8幢、9幢、15幢工業(yè)廠房的權(quán)利人。該五幢廠房的總建筑面積為3,757.32平方米，于2007年7月23日取得滬房地松字(2007)第021242號上海市房地產(chǎn)權(quán)證。2016年2月22日，原告與云正公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定由云正公司將該五幢廠房及與之相配套的400kw配電所整體出租給原告，租賃期限自2016年3月20日至2031年3月19日止，年租金1,364,980元，每三年遞增8%等。
　　2018年5月15日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由原告將上述閔申路XXX號區(qū)域內(nèi)第2幢廠房中約948平方米(包含公攤面積)轉(zhuǎn)租給被告，租賃期限自2018年5月20日至2022年5月19日止，月租金35,833元，年租金為430,000元，第三年開始在原有基礎(chǔ)上遞增10%。合同第4.3條約定，租金一年支付一次，押金35,000元，每次提前15日支付下一期租金。逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的10%支付違約金。逾期7日以上視為違約，原告有權(quán)解除租賃合同，并向被告追討其他經(jīng)濟損失。租期不滿提前退租的，多余租金及押金不予退還，也不可用于抵扣其他任何費用；合同第4.4條約定，第一年物業(yè)費為每月每平方米建筑面積2元，全年22,752元，一年費用一次性支付；合同第6.1條約定，原告向被告提供用電，供被告生產(chǎn)經(jīng)營使用，每度1.45元；合同第6.2條約定，原告向被告提供用水，水費每噸6.5元。合同第七條約定了被告在使用租賃房屋期間因故遭受損失，但原告不承擔(dān)責(zé)任的五種情形。但該條中沒有約定火災(zāi)的情形；合同第九條約定了合同因故終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任的6種情形。但該條中沒有約定火災(zāi)的情形。該合同另對其他相關(guān)租賃事宜均作了約定。
　　上述租賃合同簽訂后，原告即按約向被告交付了房屋及相關(guān)場地，被告則將租賃物用作經(jīng)營銷售汽車業(yè)務(wù)。被告于2018年5月18日以網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式向原告支付第一年租金430,000元，于2018年6月8日以網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式向原告支付第一年物業(yè)費22,752元，于2018年5月14日以網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬方式向原告支付押金35,000元。
　　另查明：上述被告承租的閔申路XXX號第2幢廠房系一幢呈東、西向的長方形的工業(yè)廠房，建筑面積為1,820.55平方米。由原告分別轉(zhuǎn)租給四家次承租人。自東向西依次為1上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司(以下簡稱：和信公司)、2上海能燁精密模具有限公司(以下簡稱：能燁公司)、3上海百捷空調(diào)凈化設(shè)備有限公司(以下簡稱：百捷公司)、4上海市松江豐元五金廠(以下簡稱：豐元五金廠)。2018年11月26日凌晨3時35分許，百捷公司承租的廠房中部偏南辦公室內(nèi)東北側(cè)區(qū)域處起火，火災(zāi)殃及被告承租的房屋，造成辦公用房內(nèi)部墻壁、天花板熏黑，倉庫用房內(nèi)汽車零部件被燒毀。被告將火災(zāi)后租賃房屋的狀況拍攝了視頻，經(jīng)本院實地查看現(xiàn)狀，確認租賃房屋內(nèi)部現(xiàn)狀與該視頻拍攝一致，該房屋至今尚未修復(fù)，仍保持火災(zāi)后的狀態(tài)。2019年3月11日，上海市松江區(qū)公安消防支隊對該起火災(zāi)出具滬松應(yīng)急消火重認字(2019)第0001號《火災(zāi)事故重新認定書》，認定起火原因“系百捷公司辦公室內(nèi)電氣線路故障引燃周邊可燃物并擴大成災(zāi)”。
　　前述火災(zāi)發(fā)生后，至本案庭審之日，包括本案租賃房屋在內(nèi)的所有在該次火災(zāi)事故中毀損的房屋至今尚未修復(fù)，被告至今無法正常使用房屋。至本案原告起訴之前，原、被告彼此均未向?qū)Ψ教岢鲞^解除合同的要求?；馂?zāi)后，被告拒絕向原告支付2019年5月20日之后的租金及物業(yè)費，原告方工作人員吳某曾經(jīng)于2019年5月16日及9月9日以手機微信方式向被告方催討2019年5月20日至2020年5月19日期間的租金430,000元及物業(yè)費22,752元，均未果。現(xiàn)原告因催討租金未果，遂提起本次訴訟，被告則提起反訴。
　　訴訟中，原告提供了根據(jù)租賃廠房場地上監(jiān)控制作的光盤，視頻時間自2019年8月21日至2019年11月12日，用以證明被告火災(zāi)后繼續(xù)使用閔申路XXX號空地上停放待售車輛的事實。經(jīng)本院實地查看，停放車輛的場地主要集中在1號、2號兩幢廠房之間及廠區(qū)內(nèi)靠近東面圍墻一側(cè)。
　　訴訟中，本院通知雙方當(dāng)事人均到場，對租賃標的物廠房及場地進行實地測量，測得租賃廠房的建筑面積接近原告訴稱的面積648平方米，被告對此表示認可。
　　以上事實，有工商登記材料、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《租賃協(xié)議》、《廠房租賃合同》、付款憑證、《火災(zāi)事故重新認定書》、照片、光盤、現(xiàn)場測量平面結(jié)構(gòu)圖及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當(dāng)事人一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。
　　本案涉案的火災(zāi)事故發(fā)生在2018年11月26日凌晨，原因系百捷公司辦公室電氣線路故障引發(fā)周邊可燃物并擴大成災(zāi)，故該次火災(zāi)導(dǎo)致被告承租房屋毀損的結(jié)果，并不可歸責(zé)于被告。鑒于被告承租的房屋毀損而無法正常使用，且至今尚未修復(fù)，被告租賃目的已不能實現(xiàn)，故被告已享有合同法規(guī)定的承租人解除合同的權(quán)利及要求減免租金的權(quán)利。鑒于自火災(zāi)發(fā)生之日起至本院受理原告起訴之日止，被告未曾向原告提過出解除合同的意思表示，也未曾向原告發(fā)出過解除合同的書面通知，故本院確認被告之反訴狀副本送達原告之日2019年11月18日為租賃合同解除之日。
　　鑒于被告已向原告全額支付了2018年5月20日至2019年5月19日期間的租金430,000元、物業(yè)費22,752元，并支付了押金35,000元，故被告有權(quán)要求原告減免自2018年11月26日火災(zāi)之日起至2019年5月19日期間的租金及該段期限內(nèi)的物業(yè)費。
　　對本案應(yīng)當(dāng)減免的租金及物業(yè)費的數(shù)額及其它爭議。本院作如下闡述：
　　第一，關(guān)于本案租賃標的物性質(zhì)的確定。本院認為，原告主張租賃標的物包括648平方米的廠房及300平方米的場地。訴訟中，經(jīng)本院通知雙方當(dāng)事人均到場實地測量，并繪制廠房平面結(jié)構(gòu)示意圖，測得涉案租賃廠房建筑面積接近648平方米，結(jié)合租賃合同第一條“面積948平方米，包含公攤面積”的內(nèi)容描述，再結(jié)合被告銷售汽車需要固定場地停放待售車輛的實際情況，本院對原告主張的租賃標的物包括廠房及場地的事實，予以確認。
　　第二，關(guān)于本案應(yīng)減免的租金數(shù)額。本院認為，自2018年11月26日起至2019年5月19日合計175天期間，租賃廠房因前述火災(zāi)原因無法使用且未至今未修復(fù)，故該段時間內(nèi)廠房的租金可予減免，原告應(yīng)當(dāng)返還被告。參照廠房建筑面積648平方米作為減免租金的面積計算標準，并參照合同約定的年租金430,000元標準，本院酌定上述175日應(yīng)減免的房屋租金數(shù)額為140,922元。
　　第三，關(guān)于本案應(yīng)減免的物業(yè)費數(shù)額。本院認為，自2018年11月26日火災(zāi)之后，閔申路XXX號2棟廠房一直保持被毀狀態(tài)至今，沒有證據(jù)證明原告進行了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，故原告應(yīng)當(dāng)向被告退還該時段內(nèi)的物業(yè)費，按租賃合同約定的每年物業(yè)費22,752元收費標準，本院酌定原告應(yīng)退還的物業(yè)費數(shù)額為10,908元?；谙嗤睦碛桑瑢υ嬷鲝埖?019年5月20日之后的物業(yè)費，本院不予支持。
　　第四，關(guān)于本案2019年5月20日之后的租賃費用。本院認為，原告租賃標的物的用途一是利用廠房辦公，二是利用場地停放待售車輛。雖然火災(zāi)導(dǎo)致租賃廠房無法正常使用，但被告至今尚未向原告返還租賃廠房及場地，且仍在租賃場地停放待銷售的車輛，應(yīng)認定火災(zāi)對場地的使用并無影響，故被告應(yīng)當(dāng)向原告支付場地使用費，直至向原告返還租賃物之日止。參照場地面積300平方米為使用費計算面積，并參照合同約定的年租金430,000元標準，本院酌定2019年5月20日以后的場地的使用費按每年136,076元計算，由被告一直支付至返還租賃標的物之日止。
　　第五，對原告主張的2018年10月的電費523元，被告予以認可，故本院予以支持。
　　第六，對被告反訴主張的押金35,000元。本案被告系基于法律規(guī)定的合同解除權(quán)提起反訴要求解除租賃合同，沒有證據(jù)證明被告存在違約行為,故根據(jù)租賃合同第4.3條的約定，原告應(yīng)當(dāng)將押金退還被告。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)項、第九十六條第一款、第九十八條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百三十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司與被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司之間簽訂的《廠房租賃合同》于2019年11月18日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市松江區(qū)閔申路XXX號，并將租賃廠房及場地返還原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司給付原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司自2019年5月20日起至實際返還租賃物之日止的租金及使用費(按每年136,076元標準計算)；
　　四、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司支付原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司2018年10月的電費523元；
　　五、原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司返還被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司已履行交付的自2018年11月26日至2019年5月19日期間的租金140,922元、物業(yè)費10,908元、押金35,000元，合計金額186,830元；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司的其余本訴請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司的其余反訴請求；
　　八、上述第三、四、五項相抵后的金錢差額，由負有給付義務(wù)的當(dāng)事人于本判決生效之日起十日內(nèi)履行給付義務(wù)。
　　如果付款義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第九十四條、第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費8,387元，減半收取4,193.50元，反訴案件受理費2,544.50元,合計訴訟費6,738元,由原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司負擔(dān)4,927.50元(已付)，被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務(wù)有限公司負擔(dān)1,810.50元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：俞貴榮

書記員：胡??謙