原告(反訴被告)：上海同洪實業(yè)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：吳發(fā)林，總經理。
　　委托訴訟代理人：胡家道，上海新滬律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海和信汽車銷售服務有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：俞春麗，總經理。
　　委托訴訟代理人：吳極，上海申浩律師事務所律師。
　　原告上海同洪實業(yè)有限公司訴被告上海和信汽車銷售服務有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法適用簡易程序于2019年11月18日公開開庭進行了審理，原告的法定代表人吳發(fā)林及委托訴訟代理人胡家道、被告的委托訴訟代理人吳極到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海同洪實業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：一、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的租金430,000元;二、判令被告按照日租金的10%支付逾期付款違約金暫計19,705.95元(實際自2019年5月5日起計算至實際付清之日止);三、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的物業(yè)費22,752元;訴訟中，原告增加第四項訴訟請求：判令被告支付2018年10月的電費523元。事實與理由：2018年5月15日,原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份,原告將座落在上海市松江區(qū)閔申路XXX號的廠房出租給被告，租期自2018年5月20日至2022年5月19日止，面積948平方米，年租金430,000元。物業(yè)費按每平方每月2元計算,一年22，752元,電費按每度1.45元計算，均由被告承擔。合同對租金的支付方式、違約金計算方式、逾期支付租金七日以上，原告有權解除合同等事宜作了約定。根據(jù)合同約定,被告應該于2019年5月5日之前支付2019年5月20日至2020年5月19日期間的租金,但是,經原告多次催促,被告一直未付。綜上,原告為維護自己的合法權益,提起訴訟，要求法院判如所請。
　　被告辯稱：被告確實向原告承租了閔申路XXX號廠房，作辦公用房，且已經支付了截止2019年5月20日前的租金。租賃房屋自2018年11月26日凌晨3時29分發(fā)生火災，致使被告辦公區(qū)域房屋損壞而無法使用，且水電自火災后也未供應，故對原告主張的2019年5月20日后的租金、逾期付款違約金、租賃房屋的物業(yè)費，被告有權拒絕支付，對原告主張的2018年10月的電費，被告同意支付。
　　同時，被告向本院提起反訴請求：一、解除原、被告間租賃合同；二、判令原告返還押金35,000元；三、判令原告返還2018年11月26日至2019年5月19日止的租金206,637元；四、判令原告返還2018年11月26日至2019年5月19日止的物業(yè)費10,933元。事實和理由：原、被告于2015年5月15日簽訂《廠房租賃合同》后，被告已按約向原告支付租金430,000元、押金35,000元、物業(yè)費22,752元。被告承租的閔申路XXX號區(qū)域內同時還有另四家企業(yè)與原告簽訂了租賃合同。2018年11月26日3時26分，一場火災將廠房燒得面目全非，被告租賃廠房內部熏黑，存放的設備、辦公用品、汽車零件基本被燒毀殆盡，被告無法繼續(xù)在廠房內辦公，遂停業(yè)至今?；馂倪^后，被告多次聯(lián)系原告商談如何修復廠房、滿足被告繼續(xù)辦公等事宜，但原告一直拖延，至今未見修復廠房。被告認為，根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期內原告未能保障被告正常使用租賃房屋，被告有權根據(jù)實際情況請求減少租金或行使解除合同的權利。
　　原告對被告的反訴請求辯稱：被告租賃的標的物包括648平方米廠房及300平方米的場地，租賃廠房于2018年11月26日確實發(fā)生了火災，但火災并未燒毀租賃廠房，只是對被告的日常辦公造成一些影響，但火災后場地上繼續(xù)停放著被告待銷售的車輛，火災對場地使用不受影響，應當駁回被告的所有反訴請求。
　　本院經審理查明事實如下：案外人上海云正工貿有限公司(以下簡稱：云正公司)系位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)閔申路XXX號1幢、2幢、8幢、9幢、15幢工業(yè)廠房的權利人。該五幢廠房的總建筑面積為3,757.32平方米，于2007年7月23日取得滬房地松字(2007)第021242號上海市房地產權證。2016年2月22日，原告與云正公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定由云正公司將該五幢廠房及與之相配套的400kw配電所整體出租給原告，租賃期限自2016年3月20日至2031年3月19日止，年租金1,364,980元，每三年遞增8%等。
　　2018年5月15日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定由原告將上述閔申路XXX號區(qū)域內第2幢廠房中約948平方米(包含公攤面積)轉租給被告，租賃期限自2018年5月20日至2022年5月19日止，月租金35,833元，年租金為430,000元，第三年開始在原有基礎上遞增10%。合同第4.3條約定，租金一年支付一次，押金35,000元，每次提前15日支付下一期租金。逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的10%支付違約金。逾期7日以上視為違約，原告有權解除租賃合同，并向被告追討其他經濟損失。租期不滿提前退租的，多余租金及押金不予退還，也不可用于抵扣其他任何費用；合同第4.4條約定，第一年物業(yè)費為每月每平方米建筑面積2元，全年22,752元，一年費用一次性支付；合同第6.1條約定，原告向被告提供用電，供被告生產經營使用，每度1.45元；合同第6.2條約定，原告向被告提供用水，水費每噸6.5元。合同第七條約定了被告在使用租賃房屋期間因故遭受損失，但原告不承擔責任的五種情形。但該條中沒有約定火災的情形；合同第九條約定了合同因故終止，雙方互不承擔責任的6種情形。但該條中沒有約定火災的情形。該合同另對其他相關租賃事宜均作了約定。
　　上述租賃合同簽訂后，原告即按約向被告交付了房屋及相關場地，被告則將租賃物用作經營銷售汽車業(yè)務。被告于2018年5月18日以網(wǎng)銀轉賬方式向原告支付第一年租金430,000元，于2018年6月8日以網(wǎng)銀轉賬方式向原告支付第一年物業(yè)費22,752元，于2018年5月14日以網(wǎng)銀轉賬方式向原告支付押金35,000元。
　　另查明：上述被告承租的閔申路XXX號第2幢廠房系一幢呈東、西向的長方形的工業(yè)廠房，建筑面積為1,820.55平方米。由原告分別轉租給四家次承租人。自東向西依次為1上海和信汽車銷售服務有限公司(以下簡稱：和信公司)、2上海能燁精密模具有限公司(以下簡稱：能燁公司)、3上海百捷空調凈化設備有限公司(以下簡稱：百捷公司)、4上海市松江豐元五金廠(以下簡稱：豐元五金廠)。2018年11月26日凌晨3時35分許，百捷公司承租的廠房中部偏南辦公室內東北側區(qū)域處起火，火災殃及被告承租的房屋，造成辦公用房內部墻壁、天花板熏黑，倉庫用房內汽車零部件被燒毀。被告將火災后租賃房屋的狀況拍攝了視頻，經本院實地查看現(xiàn)狀，確認租賃房屋內部現(xiàn)狀與該視頻拍攝一致，該房屋至今尚未修復，仍保持火災后的狀態(tài)。2019年3月11日，上海市松江區(qū)公安消防支隊對該起火災出具滬松應急消火重認字(2019)第0001號《火災事故重新認定書》，認定起火原因“系百捷公司辦公室內電氣線路故障引燃周邊可燃物并擴大成災”。
　　前述火災發(fā)生后，至本案庭審之日，包括本案租賃房屋在內的所有在該次火災事故中毀損的房屋至今尚未修復，被告至今無法正常使用房屋。至本案原告起訴之前，原、被告彼此均未向對方提出過解除合同的要求。火災后，被告拒絕向原告支付2019年5月20日之后的租金及物業(yè)費，原告方工作人員吳某曾經于2019年5月16日及9月9日以手機微信方式向被告方催討2019年5月20日至2020年5月19日期間的租金430,000元及物業(yè)費22,752元，均未果。現(xiàn)原告因催討租金未果，遂提起本次訴訟，被告則提起反訴。
　　訴訟中，原告提供了根據(jù)租賃廠房場地上監(jiān)控制作的光盤，視頻時間自2019年8月21日至2019年11月12日，用以證明被告火災后繼續(xù)使用閔申路XXX號空地上停放待售車輛的事實。經本院實地查看，停放車輛的場地主要集中在1號、2號兩幢廠房之間及廠區(qū)內靠近東面圍墻一側。
　　訴訟中，本院通知雙方當事人均到場，對租賃標的物廠房及場地進行實地測量，測得租賃廠房的建筑面積接近原告訴稱的面積648平方米，被告對此表示認可。
　　以上事實，有工商登記材料、《上海市房地產權證》、《租賃協(xié)議》、《廠房租賃合同》、付款憑證、《火災事故重新認定書》、照片、光盤、現(xiàn)場測量平面結構圖及當事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認。
　　本院認為，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。
　　本案涉案的火災事故發(fā)生在2018年11月26日凌晨，原因系百捷公司辦公室電氣線路故障引發(fā)周邊可燃物并擴大成災，故該次火災導致被告承租房屋毀損的結果，并不可歸責于被告。鑒于被告承租的房屋毀損而無法正常使用，且至今尚未修復，被告租賃目的已不能實現(xiàn)，故被告已享有合同法規(guī)定的承租人解除合同的權利及要求減免租金的權利。鑒于自火災發(fā)生之日起至本院受理原告起訴之日止，被告未曾向原告提過出解除合同的意思表示，也未曾向原告發(fā)出過解除合同的書面通知，故本院確認被告之反訴狀副本送達原告之日2019年11月18日為租賃合同解除之日。
　　鑒于被告已向原告全額支付了2018年5月20日至2019年5月19日期間的租金430,000元、物業(yè)費22,752元，并支付了押金35,000元，故被告有權要求原告減免自2018年11月26日火災之日起至2019年5月19日期間的租金及該段期限內的物業(yè)費。
　　對本案應當減免的租金及物業(yè)費的數(shù)額及其它爭議。本院作如下闡述：
　　第一，關于本案租賃標的物性質的確定。本院認為，原告主張租賃標的物包括648平方米的廠房及300平方米的場地。訴訟中，經本院通知雙方當事人均到場實地測量，并繪制廠房平面結構示意圖，測得涉案租賃廠房建筑面積接近648平方米，結合租賃合同第一條“面積948平方米，包含公攤面積”的內容描述，再結合被告銷售汽車需要固定場地停放待售車輛的實際情況，本院對原告主張的租賃標的物包括廠房及場地的事實，予以確認。
　　第二，關于本案應減免的租金數(shù)額。本院認為，自2018年11月26日起至2019年5月19日合計175天期間，租賃廠房因前述火災原因無法使用且未至今未修復，故該段時間內廠房的租金可予減免，原告應當返還被告。參照廠房建筑面積648平方米作為減免租金的面積計算標準，并參照合同約定的年租金430,000元標準，本院酌定上述175日應減免的房屋租金數(shù)額為140,922元。
　　第三，關于本案應減免的物業(yè)費數(shù)額。本院認為，自2018年11月26日火災之后，閔申路XXX號2棟廠房一直保持被毀狀態(tài)至今，沒有證據(jù)證明原告進行了相應的物業(yè)服務，故原告應當向被告退還該時段內的物業(yè)費，按租賃合同約定的每年物業(yè)費22,752元收費標準，本院酌定原告應退還的物業(yè)費數(shù)額為10,908元?；谙嗤睦碛?，對原告主張的2019年5月20日之后的物業(yè)費，本院不予支持。
　　第四，關于本案2019年5月20日之后的租賃費用。本院認為，原告租賃標的物的用途一是利用廠房辦公，二是利用場地停放待售車輛。雖然火災導致租賃廠房無法正常使用，但被告至今尚未向原告返還租賃廠房及場地，且仍在租賃場地停放待銷售的車輛，應認定火災對場地的使用并無影響，故被告應當向原告支付場地使用費，直至向原告返還租賃物之日止。參照場地面積300平方米為使用費計算面積，并參照合同約定的年租金430,000元標準，本院酌定2019年5月20日以后的場地的使用費按每年136,076元計算，由被告一直支付至返還租賃標的物之日止。
　　第五，對原告主張的2018年10月的電費523元，被告予以認可，故本院予以支持。
　　第六，對被告反訴主張的押金35,000元。本案被告系基于法律規(guī)定的合同解除權提起反訴要求解除租賃合同，沒有證據(jù)證明被告存在違約行為,故根據(jù)租賃合同第4.3條的約定，原告應當將押金退還被告。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)項、第九十六條第一款、第九十八條、第二百一十六條、第二百二十六條、第二百三十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司與被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司之間簽訂的《廠房租賃合同》于2019年11月18日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司于本判決生效之日起十日內遷出上海市松江區(qū)閔申路XXX號，并將租賃廠房及場地返還原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司；
　　三、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司給付原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司自2019年5月20日起至實際返還租賃物之日止的租金及使用費(按每年136,076元標準計算)；
　　四、被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司支付原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司2018年10月的電費523元；
　　五、原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司返還被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司已履行交付的自2018年11月26日至2019年5月19日期間的租金140,922元、物業(yè)費10,908元、押金35,000元，合計金額186,830元；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司的其余本訴請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司的其余反訴請求；
　　八、上述第三、四、五項相抵后的金錢差額，由負有給付義務的當事人于本判決生效之日起十日內履行給付義務。
　　如果付款義務人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第九十四條、第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費8,387元，減半收取4,193.50元，反訴案件受理費2,544.50元,合計訴訟費6,738元,由原告(反訴被告)上海同洪實業(yè)有限公司負擔4,927.50元(已付)，被告(反訴原告)上海和信汽車銷售服務有限公司負擔1,810.50元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：俞貴榮

書記員：胡??謙