原告(反訴被告)：上海吉某金屬制品廠，住所地上海市松江區(qū)。
　　投資人：徐莊。
　　委托訴訟代理人：楊永偉，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：潘晨煒，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：周君理，上海小誠律師事務(wù)所律師。
　　原告上海吉某金屬制品廠與被告何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年11月2日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖恚?018年12月13日公開開庭進(jìn)行了審理，被告于2019年1月17日提出反訴，本院于2019年2月21日針對本訴、反訴公開開庭進(jìn)行了審理，原告上海吉某金屬制品廠的投資人徐莊、委托訴訟代理人楊永偉，被告何某某及其委托訴訟代理人周君理兩次均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海吉某金屬制品廠向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告于2013年6月1日簽訂的《松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包合同》；2、判令被告立即撤離松江磚橋鉑金公館物業(yè)辦公室，并與原告進(jìn)行物業(yè)工作交接；3、判令被告支付原告自2013年6月1日起至實(shí)際搬離并辦理完畢物業(yè)交接手續(xù)之日止的承包費(fèi)(按照每年40,000元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)。訴訟過程中，原告增加了兩項(xiàng)訴訟請求：1、被告支付原告2018年電費(fèi)68,466.14元；2、垃圾清運(yùn)費(fèi)1,400元。事實(shí)和理由：原、被告于2013年6月1日簽訂一份《松江磚橋鉑金公館的物業(yè)管理承包合同》，協(xié)議約定：自合同簽訂之日起，原告將松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包給被告，由被告獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，期限為三年，同時約定：被告應(yīng)向原告每年繳納承包費(fèi)40,000元，每年6月支付一次；合同有效期內(nèi)，如被告未按時繳納承包費(fèi)、未履行以上責(zé)任、重大事故等突發(fā)情況，原告有權(quán)提前終止本合同。合同簽訂后，被告接替原告在松江磚橋鉑金公館開始物業(yè)管理工作，入駐使用原告的物業(yè)辦公室和部分設(shè)備，合同到期后，被告不肯將物業(yè)工作向原告移交，且未支付承包費(fèi)，故原告訴至本院。
　　被告何某某辯稱，管理承包合同屬于無效合同，同意搬離并辦理交接手續(xù)，但不同意支付承包費(fèi)，若法院認(rèn)為要支付，其只愿意支付3年的承包費(fèi)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，而被告僅是個人，不具有物業(yè)管理資質(zhì)，本案物業(yè)屬于工業(yè)用地，原告將房屋轉(zhuǎn)讓給許多小業(yè)主，且沒有和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，故其承接物業(yè)后無法向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)用。對原告增加的兩項(xiàng)訴訟請求，若是被告管理期間發(fā)生的且原告已經(jīng)支付的費(fèi)用，其愿意承擔(dān)。
　　被告向本院提出反訴訴訟請求：1、判令反訴被告賠償反訴原告房屋裝修損失105,000元；2、判令反訴被告支付反訴原告多收的物業(yè)管理費(fèi)68,857.52元；3、判令反訴被告賠償反訴原告未收的物業(yè)管理費(fèi)400,000元。在訴訟過程中，被告將反訴請求第2項(xiàng)變更為：要求反訴被告支付反訴原告未收取的電費(fèi)20,000元。事實(shí)和理由：2013年6月1日雙方簽訂了《松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包合同》，將位于松江區(qū)磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包給反訴原告，反訴原告接收物業(yè)管理后陸續(xù)對房屋內(nèi)部及物業(yè)范圍公用道路進(jìn)行了裝修及設(shè)備添附。2018年12月底，反訴被告強(qiáng)行進(jìn)入磚橋鉑金公館辦公室盜取管理軟件資料及充電卡等設(shè)備，造成反訴原告無法正常進(jìn)行物業(yè)管理及收取物業(yè)費(fèi)。故反訴原告訴至法院。
　　針對反訴原告的反訴，反訴被告辯稱，其對反訴原告的第一、第二項(xiàng)訴訟請求不予以認(rèn)可，對第三項(xiàng)訴訟請求不同意賠償，其不清楚反訴原告是否收到物業(yè)費(fèi)，其也沒有收到物業(yè)費(fèi)。
　　經(jīng)審理查明本院認(rèn)定如下事實(shí)：2013年6月1日，原、被告簽訂了《松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包合同》，約定：原告將松江磚橋鉑金公館的物業(yè)管理承包給被告，期限3年，該接管工作自2013年6月1日起生效；鉑金公館的物業(yè)管理由被告獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，被告每年應(yīng)向原告方交納承包管理費(fèi)，承包費(fèi)每年40,000元，每年6月支付一次(第一年為合同簽訂日)；自本協(xié)議書簽訂之日起，雙方對鉑金公館的物業(yè)管理工作進(jìn)行正式的移交，移交事項(xiàng)設(shè)計(jì)鑰匙等物品；被告方如因工作所需，需要搭建房屋或是整改房租邊環(huán)境須事先書面向原告申請并征得原告方的書面同意后才能進(jìn)行；自2013年6月1日起，磚橋鉑金公館物業(yè)管理事務(wù)全部由被告方負(fù)責(zé)，物業(yè)管理員工的勞資、人事關(guān)系均由被告方承擔(dān)并負(fù)責(zé)處理；合同有效期間內(nèi)，如被告方未按時繳納承包費(fèi)、未履行約定的責(zé)任、重大事故等突發(fā)情況，原告有權(quán)提前終止本合同；……雙方還對其他事項(xiàng)作出了約定。在該份承包合同尾部，由案外人何晨斐簽名，何晨斐在2017年12月至2018年7月期間，系原告的投資人，原告系個人獨(dú)資企業(yè)。庭審中，被告確認(rèn)其與原告簽訂《松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包合同》。
　　承包合同簽訂后，被告聘請了人員進(jìn)入鉑金公館進(jìn)行物業(yè)管理，并自2013年6月起向鉑金公館的住戶收取物業(yè)管理費(fèi)，合同期滿后，雙方未再簽訂合同，被告實(shí)際仍在該鉑金公館進(jìn)行管理至2019年1月15日，之后被告將保潔、保安等人員撤走，僅留有一名工作人員收取物業(yè)管理費(fèi)。被告未向原告支付過承包費(fèi)。雙方未辦理物業(yè)移交手續(xù)。
　　另查明，被告在鉑金小區(qū)的物業(yè)管理辦公室為滬松公路3438弄A棟201室、202室，原告方確認(rèn)，雙方的物業(yè)移交工作即為被告將物業(yè)辦公用房移交給原告方。
　　訴訟過程中，原告向本院陳述，磚橋鉑金公館系其在工業(yè)用地上建造的兩幢樓，建好后該樓租賃給個人居住。同時，原告認(rèn)為，雙方的承包合同到期后，未簽訂新的書面協(xié)議，故其將第一項(xiàng)訴訟請求變更為：解除雙方之間對于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號鉑金公館的物業(yè)管理承包關(guān)系。此外，原告將承包費(fèi)的截止時間調(diào)整為被告返還辦公室時止。
　　另查明，原告支付了2018年11月及12月的電費(fèi)共計(jì)68,466.14元。
　　以上事實(shí)，有《松江磚橋鉑金公館物業(yè)管理承包合同》、物業(yè)移交清單、電費(fèi)發(fā)票及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。
　　本院認(rèn)為，本案中，雙方爭議的焦點(diǎn)在于：承包合同是否有效？《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他管理人并列為物業(yè)服務(wù)的主體，具有相同的權(quán)利義務(wù)。其他管理人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的根據(jù)業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)備的人，主要包括管理單位住宅的房管機(jī)構(gòu)，以及其他的組織、自然人等。因此，被告可以作為物業(yè)服務(wù)的主體，其與原告簽訂的承包合同依法有效。
　　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)雙方簽訂的承包合同中的約定，合同中約定的承包期限為3年，即2013年6月1日至2016年5月31日，現(xiàn)合同已到期，故雙方的合同已自然終止。合同到期后，雙方未再簽訂新的承包合同，被告繼續(xù)在該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，雙方之間的承包期限視為不定期，雙方可以隨時解除承包關(guān)系，現(xiàn)原告要求解除承包關(guān)系，被告搬離鉑金公館并辦理移交手續(xù)，并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。對承包費(fèi)，雙方在合同中約定了每年40,000元，被告理應(yīng)按約支付，被告辯稱其只愿意支付3年的承包費(fèi)，原告現(xiàn)無依據(jù)證明其一直在向被告主張承包費(fèi)，故被告對訴訟時效的抗辯成立，被告應(yīng)支付原告自起訴之日起倒推三年的承包費(fèi)。對原告主張的電費(fèi)，該電費(fèi)發(fā)生在被告管理期間，理應(yīng)由被告方支付；對垃圾清運(yùn)費(fèi)，原告提供的出庫單不足以證明其主張，且被告方也不予認(rèn)可，故對該費(fèi)用，本院難以支持。針對被告的反訴請求，關(guān)于房屋裝修費(fèi)，被告方提供的工程合同、協(xié)議書及結(jié)算清單，原告對此均不予認(rèn)可，且被告也未能提供其付款的憑證；再者，根據(jù)雙方在承包合同中的約定，被告方需要搭建房屋或是整改房屋周邊環(huán)境須事先書面向原告方申請并征得原告方書面同意才能進(jìn)行，現(xiàn)被告未能提供證據(jù)證明其的搭建行為、澆混凝土場地等行為系征得原告方同意，故被告要求原告支付裝修費(fèi)用依據(jù)不足，本院不予支持；對未收取的電費(fèi)，原告方經(jīng)核實(shí)后，稱移動公司還未支付，被告也未提供移動公司已付款的證明，故該筆費(fèi)用待之后支付后，被告可再行主張；對未收取的物業(yè)管理費(fèi)，被告在鉑金小區(qū)管理期間，其系向住戶收取物業(yè)管理費(fèi)，被告未能證明其未收取物業(yè)管理費(fèi)與原告之間存在因果關(guān)系，故被告要求原告賠償未收取的物業(yè)管理費(fèi)，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條、《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海吉某金屬制品廠與被告何某某之間關(guān)于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號鉑金公館的物業(yè)管理承包關(guān)系；
　　二、被告何某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號松江磚橋鉑金公館A棟201室、202室物業(yè)辦公室，并將物業(yè)辦公室交還給原告上海吉某金屬制品廠；
　　三、被告何某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海吉某金屬制品廠承包費(fèi)120,000元；
　　四、被告何某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海吉某金屬制品廠電費(fèi)68,466.14元；
　　五、駁回原告上海吉某金屬制品廠其余訴訟請求；
　　六、駁回反訴原告何某某的全部反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,757元，減半收取2,878.50元，反訴案件受理費(fèi)4,525元，合計(jì)訴訟費(fèi)7,403.50元，由原告上海吉某金屬制品廠負(fù)擔(dān)951.50元(已付)，被告何某某負(fù)擔(dān)6,452(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：蔡??珺

書記員：姜瑞豪