原告(反訴被告)：上海古鋪商業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：謝作武，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：湯志紅，上海久光律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：郭磊，上海久光律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　被告(反訴原告)：帥某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：劉鵬，上海滬紫律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：聶鑫，上海紫本律師事務(wù)所實習(xí)律師。
　　原告(反訴被告)上海古鋪商業(yè)管理有限公司(以下簡稱古鋪公司)與被告(反訴原告)帥某某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員張開紅獨任審判，公開開庭進行了審理，古鋪公司委托訴訟代理人湯志紅、郭磊，帥某某委托訴訟代理人劉鵬、聶鑫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　古鋪公司向本院提出訴訟請求：1、判令古鋪公司與帥某某簽訂的《真知味租賃合同》于起訴狀副本送達之日解除；2、判令帥某某于合同解除后的3日內(nèi)搬離上海市嘉定區(qū)虞姬墩路XXX號XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX號的商鋪(以下稱系爭房屋)，并將該批系爭房屋交還古鋪公司；3、判令帥某某支付自2016年12月1日至2018年8月31日期間的尚欠租金人民幣1，427，546元(以下幣種同)以及按每日2，595元支付自2018年9月1日至合同解除日的租金；4、判令帥某某按每日2，595元支付自合同解除日至實際返還商鋪之日止的房屋使用費；5、判令帥某某按每日3，893元支付自合同解除后第四天至實際返還商鋪之日的違約金；6、判令帥某某支付解約違約金496，344元；7、判令帥某某支付截至2018年8月31日的租金滯納金777，109.74元以及自2018年9月1日起至實際付款之日的滯納金(1，427，546元乘以每日千分之一，再乘以天數(shù))；8、判令帥某某支付自2016年10月1日至2018年9月30日期間尚欠的物業(yè)管理費402，270元以及按每日609.5元支付自2018年10月1日至實際騰退日的物業(yè)管理費；9、判令帥某某支付截止2018年9月30日物業(yè)管理費的滯納金274，366.44元以及自2018年10月1日起至實際付款之日的滯納金(402，270元乘以每日千分之一，再乘以天數(shù))；10、判令帥某某于合同解除后三十日內(nèi)注銷房屋內(nèi)的注冊登記，逾期注銷的，每逾期一日，應(yīng)支付5，190元的違約金；11、判令帥某某賠付律師費15萬元。事實和理由：坐落于上海市嘉定區(qū)虞姬墩路XXX號XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX號的商鋪分屬不同的案外人。基于產(chǎn)權(quán)人的委托，古鋪公司與帥某某在2016年3月初簽訂了《真知味租賃合同》，雙方在合同中約定帥某某承租古鋪公司管理的上述商鋪，只能用于經(jīng)營真知味品牌的餐飲。建筑面積為1219平方米。租賃期限為七年九個月，即自2016年4月1日至2023年12月31日，其中2016年4月1日至2016年8月31日為免租期。第一、第二年的月基本租金為74，159元，第三、第四年的月基本租金為77，864年，物業(yè)管理費每月18，285元，租賃押金為184，888元。租金、物業(yè)管理費每三個月為一付款周期，首期租金于起租日(2016年4月1日)的5日前支付，首期物業(yè)費于起租日當(dāng)日支付，之后的租金及物業(yè)管理費于前個付款周期的第二個月的25日之前支付，租賃押金應(yīng)于簽約之日支付。逾期支付租金或物業(yè)管理費或押金的，每逾期一日應(yīng)支付逾期交付金額3‰的滯納金。逾期支付租金或物業(yè)管理費及其他費用連續(xù)超過15日或累計超過30日的，古鋪公司有權(quán)單方終止本合同，帥某某的租賃押金不予退還，還應(yīng)支付四個月租金標準的違約金。古鋪公司單方面解除合同后發(fā)出交還通知之日起3日內(nèi)帥某某應(yīng)交還商鋪，逾期交還的除按發(fā)出通知最后一個月的租金標準支付使用費、物業(yè)管理費等各項費用外，每日還應(yīng)按最后一個月的日基本租金的1.5倍向出租方交付違約金。因任何原因合同終止之日起30日內(nèi)，帥某某應(yīng)辦妥以該商鋪為注冊地址或營業(yè)地址工商登記的注銷或變更手續(xù)。否則每逾期一日，帥某某應(yīng)按合同終止當(dāng)月日基本租金的兩倍支付違約金。古鋪公司行使權(quán)利而引起的所有費用和開支(包括律師費)，由帥某某承擔(dān)。雙方另對其他權(quán)利義務(wù)作出了約定。合同生效后，古鋪公司按約履行了合同義務(wù)。然直至今日帥某某實際使用房屋已有兩年有余，其僅支付5個月的租金370，795元以及8個月的物業(yè)管理費共計146，280元。另支付租賃押金184，888元及裝修押金24，380元、施工押金400元。余款古鋪公司經(jīng)多次催討未果。故涉訟。
　　帥某某辯稱，雙方并不存在租賃關(guān)系，帥某某不是適格的被告。系爭房屋是案外人上海?；莶惋嫻芾碛邢薰境凶獾模赓U費、物業(yè)費都是由該公司繳納給古鋪公司的，帥某某作為該公司的授權(quán)代表是職務(wù)行為，故帥某某從來沒有使用過系爭房屋。案外人上海?；莶惋嫻芾碛邢薰疽恢钡浆F(xiàn)在還占據(jù)系爭房屋，并實際經(jīng)營，故對古鋪公司的訴訟請求均不認可。另外古鋪公司沒有提供系爭房屋的規(guī)劃許可證、大小產(chǎn)證，房屋屬于違法建筑，合同應(yīng)歸于無效，而無效合同是不能主張違約金的。
　　審理中，帥某某提出反訴：一、判令古鋪公司賠償帥某某房屋裝修添附損失及裝飾裝修現(xiàn)存價值(以實際評估價為準)；二、判令古鋪公司賠償帥某某因無法辦理營業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致的預(yù)期營業(yè)損失643，675.7元，員工工資損失438，671.13元；三、判令古鋪公司賠償帥某某因漏雨無法經(jīng)營導(dǎo)致的營業(yè)損失12，977.3元；四、判令古鋪公司賠償帥某某廣告牌損失66，000元。
　　針對帥某某的反訴，古鋪公司辯稱，帥某某既主張裝修添附損失，又主張裝飾裝修現(xiàn)存價值，兩者系重合計算。而且裝修現(xiàn)值是針對無效合同而言的，本案合同是一個合法有效的合同。何來裝修現(xiàn)存價值的請求？其次，帥某某稱因古鋪公司原因造成營業(yè)執(zhí)照無法辦理而產(chǎn)生預(yù)期營業(yè)損失和員工工資損失，但雙方在合同中并未約定古鋪公司有協(xié)助帥某某辦理營業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，因此延期辦理營業(yè)執(zhí)照與營業(yè)損失之間沒有因果關(guān)系。預(yù)期營業(yè)損失計算依據(jù)也沒有，因此此項訴請顯屬空穴來風(fēng)。第三，關(guān)于經(jīng)營期間漏雨導(dǎo)致的營業(yè)損失，即便有漏雨現(xiàn)象也跟古鋪公司沒有關(guān)系。關(guān)于廣告牌損失，據(jù)古鋪公司了解，帥某某將廣告牌放在樓上被他人拿走，帥某某報警。帥某某從沒有讓古鋪公司保管廣告牌，因此廣告牌的損失與古鋪公司全然沒有關(guān)系。故帥某某的反訴訴請都是既缺乏事實依據(jù)又缺乏法律依據(jù)，要求駁回反訴訴請。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　位于上海市嘉定區(qū)虞姬墩路XXX號XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX號商鋪即系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為案外人沈某、胡某某、崔某某等人。2015年4月至6月間，案外人沈某、胡某某、崔某某等人分別與古鋪公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，約定將系爭房屋委托古鋪公司經(jīng)營管理，期限為8年至8年6個月不等，自2015年7月至2023年12月止。2016年3月1日，古鋪公司與帥某某簽訂一份《真知味租賃合同》，約定由帥某某承租古鋪公司管理的上述系爭房屋(商鋪)，用于經(jīng)營真知味品牌的餐飲。房屋建筑面積約為1，219平方米。租賃期限為93個月，即七年九個月，自2016年4月1日至2023年12月31日，其中2016年4月1日至2016年8月31日為免租期。第一、第二年的月基本租金為74，159元，第三、第四年的月基本租金為77，864元，物業(yè)管理費為每月18，285元。租賃押金為184，888元。租金、物業(yè)管理費每三個月為一付款周期，首期租金于起租日(2016年4月1日)的5日前支付，首期物業(yè)費于起租日當(dāng)日支付，之后的租金及物業(yè)管理費于前個付款周期的第二個月的25日之前支付。租賃押金應(yīng)于簽約之日支付。逾期支付租金或物業(yè)管理費或押金的，每逾期一日應(yīng)支付逾期交付金額3‰的滯納金。合同還約定，逾期支付租金或物業(yè)管理費及其他費用連續(xù)超過15日或累計超過30日的，古鋪公司有權(quán)單方終止本合同，收回該系爭房屋，租賃押金不予退還，承租方還應(yīng)支付四個月租金標準的違約金，違約金不足彌補出租方損失(包括但不限于訴訟費、律師費等)的，差額部分由承租方負責(zé)全部賠償。合同還約定，除租賃期限屆滿終止外，如出租方或承租方依據(jù)本合同或法律法規(guī)的規(guī)定單方面解除合同，則承租方應(yīng)當(dāng)在出租方發(fā)出交還通知之日起3日內(nèi)交還商鋪，逾期交還的，除按發(fā)出通知最后一個月的租金標準支付使用費、物業(yè)管理費等各項費用外，每日還應(yīng)按最后一個月的日基本租金的1.5倍向出租方交付違約金。因任何原因合同終止之日起30日內(nèi)，帥某某應(yīng)辦妥以該商鋪為注冊地址或營業(yè)地址進行工商登記的注銷或變更手續(xù)。否則每逾期一日，帥某某應(yīng)按合同終止當(dāng)月的日基本租金的兩倍支付違約金。雙方還約定，在租賃期限內(nèi)，出租方擅自單方面解除本合同的(但由于承租方預(yù)先違約的情況除外)，對承租方的裝修費及添附物，出租方給予承租方合理賠償或補償。系爭房屋的交付時間為2016年4月1日。雙方另對其他權(quán)利義務(wù)作出了約定。
　　合同簽訂后，古鋪公司于2016年4月1日將系爭房屋交付帥某某，帥某某對房屋進行了裝修并用于經(jīng)營餐飲。同時帥某某共支付古鋪公司租金共計370，795元、物業(yè)管理費136，280元，另支付古鋪公司租賃押金184，888元(其中租賃押金148，318元、物業(yè)押金36，570元)，裝修押金24，380元、施工證押金400元。后因帥某某一直拖欠租金，古鋪公司多次向帥某某發(fā)函，要求帥某某支付拖欠的租金，但帥某某仍未支付。2018年8月古鋪公司向本院起訴。
　　審理中，古鋪公司表示因帥某某違約，租賃押金184，888元應(yīng)該予以沒收，但同意將裝修押金24，380元、施工證押金400元共計24，780元退還帥某某。另外，古鋪公司主張的滯納金標準已從合同約定的每日千分之三主動降為每日千分之一。
　　審理中，帥某某在反訴時提出評估申請，要求對系爭房屋的裝修添附損失及裝飾裝修現(xiàn)存價值進行評估。因合同對裝修添附損失的處理有明確約定，故庭審中已告知帥某某不再另行評估。
　　本院認為，古鋪公司與帥某某簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。在合同履行期間，因帥某某拖欠租金累計超過30日，根據(jù)合同約定古鋪公司有權(quán)單方面解除合同。故古鋪公司要求解除租賃合同的訴訟請求，符合合同約定，本院予以支持。合同解除的時間，以帥某某收到本院送達的古鋪公司起訴狀副本之日即2018年8月17日為準。合同解除后，尚未履行的，終止履行。帥某某應(yīng)將拖欠的租金及物業(yè)費支付給古鋪公司，同時攜其財產(chǎn)從系爭房屋內(nèi)搬出，將系爭房屋返還古鋪公司。因帥某某目前仍在占用系爭房屋，帥某某仍應(yīng)支付合同解除之日的第二天起至實際搬出系爭房屋為止的房屋使用費。在合同履行過程中，由于帥某某違反合同約定拖欠租金、物業(yè)費，古鋪公司據(jù)此要求帥某某支付逾期支付租金、物業(yè)費的滯納金亦符合合同約定，由于古鋪公司已主動調(diào)低滯納金標準，對此本院予以照準。另外合同還約定，承租方違反合同約定的，出租方不予退還租賃押金，同時承租方還應(yīng)支付違約金(包括逾期搬離房屋的違約金、解除合同的解約違約金)，故古鋪公司要求不予退還租賃押金的訴請予以準許。但古鋪公司主張的解約違約金數(shù)額計算有誤，本院予以糾正。對原告主張的律師費，因合同明確約定承租方違約的，除承擔(dān)違約金外，違約金不足以彌補出租方損失的(包括但不限于律師費)，由承租方負責(zé)全額賠償。故古鋪公司主張的律師費訴請本院予以支持。帥某某還須按照合同的約定將設(shè)立公司的注冊地址從系爭房屋內(nèi)注銷或遷移，逾期遷移的，應(yīng)支付違約金。
　　至于帥某某提出的反訴訴請，因合同約定在租賃期內(nèi)如出租方擅自解除本合同的，可以對承租方的裝修及添附物進行合理賠償或補償，但由于承租方預(yù)先違約的情況除外。本案中帥某某作為承租方，拖欠租金累計超過30天，已經(jīng)預(yù)先違約，因此古鋪公司作為出租方對帥某某在系爭房屋內(nèi)的裝修可不予賠償。本院對帥某某提出的裝修添附損失及裝飾裝修現(xiàn)存價值評估申請未予準許也是基于此約定。帥某某提出的無法辦理營業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致預(yù)期營業(yè)損失、員工工資損失，由于辦理工商營業(yè)執(zhí)照是帥某某設(shè)立公司所應(yīng)盡的義務(wù)，合同中并未約定工商營業(yè)執(zhí)照由古鋪公司辦理。而且?guī)浤衬吃O(shè)立公司理應(yīng)支付員工工資。帥某某提出因漏雨無法營業(yè)導(dǎo)致的營業(yè)損失及賠償廣告牌損失，由于帥某某未能提供證據(jù)證明該部分損失與古鋪公司存在因果關(guān)系。因此，帥某某提出的所有反訴訴訟請求，均缺乏依據(jù)，理由不足。本院對此不予支持。
　　對帥某某提出的被告主體不適格，以及古鋪公司沒有提供規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)權(quán)證，因此合同無效的辯稱意見，由于合同是由帥某某個人與古鋪公司簽訂，而帥某某又是公司的發(fā)起人，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定》，發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院予以支持。因此古鋪公司以帥某某作為被告主體適格。由于系爭房屋目前已取得房地產(chǎn)權(quán)證，帥某某再要求提供系爭房屋的規(guī)劃許可證、房地產(chǎn)權(quán)證，并以此為由認為合同無效的意見，顯屬無理，亦明顯與事實不符。本院對此不予采信。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司與被告帥某某簽訂的《真知味租賃合同》于2018年8月17日解除；
　　二、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)攜其財產(chǎn)從位于上海市嘉定區(qū)虞姬墩路XXX號XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX號商鋪內(nèi)遷出，并將該批商鋪返還原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司；
　　三、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司2016年12月1日至2018年8月17日止的租金1，391，216元；
　　四、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司自2018年8月18日起至實際返還房屋之日止的房屋使用費(按每日2，595元計算)；
　　五、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司逾期搬離房屋的違約金(該違約金自2018年8月21日起，按每日3，893元計，至實際返還房屋之日止)；
　　六、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司解約違約金311，456元；
　　七、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司截止2018年8月17日止的租金滯納金752,977.69元以及自2018年8月18日起至實際付款之日止的租金滯納金(以1，391，216元為本金，按每日千分之一計)；
　　八、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司自2016年10月1日起至2018年9月30日止的物業(yè)管理費402，270元以及自2018年10月1日起至實際騰退房屋時止的物業(yè)管理費(該物業(yè)管理費按每日609.5元計)；
　　九、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司截止2018年9月30日止的逾期支付物業(yè)管理費的滯納金274，366.44元以及自2018年10月1日起至實際付款之日的滯納金(以402，270元為基數(shù)，乘以日千分之一，再乘以天數(shù))；
　　十、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將位于上海市嘉定區(qū)虞姬墩路XXX號XXX-XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX號地址上注冊的公司(上海?；莶惋嫻芾碛邢薰?注銷工商登記。每逾期注銷一日，被告帥某某應(yīng)按每日5，190元支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司違約金；
　　十一、被告帥某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司律師費15萬元；
　　十二、在原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司處的租賃押金184，888元歸原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司所有；
　　十三、原告上海古鋪商業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告帥某某裝修押金24，380元、施工證押金400元共計24，780元；
　　十四、駁回被告帥某某的全部反訴訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費35，021元，減半收取17，510.5元；反訴受理費15，252元，減半收取7，626元，合計25，136.5元，均由被告帥某某負擔(dān)(被告帥某某負擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：張開紅

書記員：陳伊菡