上訴人(原審原告、案外人)：上海參富資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：周山嚴，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：賴時印。
　　被上訴人(原審被告、申請執(zhí)行人)：中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行，地址地上海市靜某區(qū)。
　　負責人：陳磊，支行行長。
　　委托訴訟代理人：孫勇堅，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：沈黎海，上海邦信陽中建中匯律師事務所律師。
　　原審第三人：王奇森，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：王麗文，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：上海穎秋實業(yè)有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：王奇森。
　　原審第三人：王奇飚，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：盧淑英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省建陽市。
　　原審第三人：賴安建，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福安市。
　　原審第三人：王惠雅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省福安市。
　　原審第三人：雷月玲，女，xxxx年xx月xx日出生，畬族，住福建省。
　　原審第三人：董兆春，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：鄭新錫，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：周倫釵，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　原審第三人：陳菊花，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原審第三人：陳日華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原審第三人：上海駿宏物資集團有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：陳菊花。
　　原審第三人：上海現(xiàn)勝商貿(mào)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：陳偉民。
　　原審第三人：張秀娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　原審第三人：上海浩燦金屬材料有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　原審法定代表人：黃麗欽。
　　上訴人上海參富資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱參富公司)因與被上訴人中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行(以下簡稱工行靜某支行)等案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市靜某區(qū)人民法院(2019)滬0106民初5950號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月14日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　參富公司上訴請求：撤銷上海市靜某區(qū)人民法院(2019)滬0106民初5950號民事判決，改判確認參富公司享有上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX層XXX室(以下簡稱系爭房屋)的租賃權，并將涉案房屋帶租約拍賣，案件受理費用由被上訴人承擔。事實和理由：2014年2月16日，系爭房屋產(chǎn)權人上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司(以下簡稱現(xiàn)勝公司)與上海源弘倉儲有限公司(以下簡稱源弘公司)簽訂了《房屋租賃合同》。2016年1月16日，參富公司與源弘公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定參富公司承租系爭房屋，該租賃合同系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應當認定為合法有效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條和《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，參富公司的租賃權應當?shù)玫奖Ｗo。
　　工行靜某支行辯稱：參富公司的上訴請求不能成立，請求二審法院駁回上訴，維持原判。系爭房屋的租賃行為發(fā)生于工行靜某支行對系爭房屋設定抵押權之后，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十條的規(guī)定，參富公司的租賃權不能對抗工行靜某支行的抵押權。
　　參富公司向一審法院起訴請求：對系爭房屋帶租約拍賣。
　　一審法院認定事實，2010年11月23日，現(xiàn)勝公司被核準登記為上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層房屋的所有權人。
　　2013年6月24日，王奇森、王麗文與工行靜某支行簽訂一份《個人借款/擔保合同》，王奇森、王麗文向工行靜某支行借款人民幣900萬元(以下幣種相同)用于采購建材，借款期限為12個月，自2013年6月30日至2014年6月30日止(實際還款日與到期日以借款憑證為準)。同日，現(xiàn)勝公司與工行靜某支行簽訂一份《個人借款最高額抵押合同》，約定現(xiàn)勝公司將位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層房屋為工行靜某支行在上述《個人借款/擔保合同》項下的債權在65,634,000元的最高余額內(nèi)提供抵押擔保。抵押登記日為2013年6月28日。
　　因王奇森、王麗文未按約履行還款義務，擔保人亦未履行相應的擔保責任，工行靜某支行于2014年4月22日向一審法院提出訴前財產(chǎn)保全申請。次日，一審法院作出(2014)靜民保字第111號民事裁定書，并于2014年4月25日實際查封現(xiàn)勝公司名下位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層房屋。
　　2014年5月14日，一審法院受理工行靜某支行與王奇森、王麗文等金融借款合同糾紛一案。2014年10月20日，一審法院作出(2014)靜民(四)商初字第126號民事判決，內(nèi)容如下：“一、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行截至2014年9月26日的借款本金人民幣9,000,000元；二、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司應按照《個人借款/擔保合同》約定的利率支付原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行自2014年9月27日起至判決生效之日止的逾期利息；三、被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司屆期未履行上述付款義務的，原告中國工商銀行股份有限公司上海市靜某支行可分別與被告上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司、被告張秀娟、被告上海浩燦金屬材料有限公司協(xié)議，以被告上?，F(xiàn)勝商貿(mào)有限公司名下位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層的房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款在最高余額人民幣65,634,000元內(nèi)優(yōu)先受償；以被告張秀娟名下位于上海市松江區(qū)文涵路XXX號1_3層、上海市松江區(qū)文涵路XXX號1_3層的房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款在最高余額人民幣11,848,000元內(nèi)優(yōu)先受償；以被告上海浩燦金屬材料有限公司名下位于上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號XXX室、上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號XXX室、上海市閘北區(qū)晉元路XXX弄XXX號XXX室的房屋折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款在最高余額人民幣4,900,000元內(nèi)優(yōu)先受償，上述抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過抵押權最高余額的部分歸抵押物所有權人所有，不足部分由被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司繼續(xù)清償；四、被告王奇飚、被告盧淑英、被告賴安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告鄭新錫、被告周倫釵、被告陳菊花、被告陳日華、被告上海駿宏物資集團有限公司對被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司的上述應付款項承擔連帶清償責任；被告王奇飚、被告盧淑英、被告賴安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告鄭新錫、被告周倫釵、被告陳菊花、被告陳日華、被告上海駿宏物資集團有限公司承擔保證責任后，有權向被告王奇森、被告王麗文、被告上海穎秋實業(yè)有限公司追償。”判決后，各方當事人均未上訴。工行靜某支行依法向一審法院申請執(zhí)行。2018年12月6日，一審法院作出(2018)滬0106執(zhí)恢712號執(zhí)行裁定書，拍賣被執(zhí)行人現(xiàn)勝公司名位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層的房產(chǎn)，以清償債務；并于2018年12月12日張貼公告，責令被執(zhí)行人以及其他占有房產(chǎn)的案外人應于公告張貼之日起十五日內(nèi)遷出上述房產(chǎn)。
　　2019年1月，參富公司向一審法院提出書面執(zhí)行異議，要求對系爭房屋帶租約拍賣。同年1月21日，一審法院作出(2019)滬0106執(zhí)異7號執(zhí)行裁定書，駁回參富公司的異議請求。
　　一審審理中，參富公司向一審法院提供了兩份《房屋租賃合同》，一份是2014年2月16日現(xiàn)勝公司與源弘公司簽訂，合同載明：現(xiàn)勝公司同意將位于上海市虹口區(qū)大連西路XXX號XXX-XXX層的房屋出租給源弘公司，租賃期二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日(含免租期)；另一份是2016年1月16日源弘公司與參富公司簽訂，合同載明：源弘公司將系爭房屋出租給參富公司，租賃期限自2016年1月16日至2035年1月15日。
　　一審法院認為，該案的爭議焦點在于參富公司對系爭房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。該案中，根據(jù)參富公司提供的兩份《房屋租賃合同》，參富公司簽訂租賃合同、占有系爭房屋的時間均在工行靜某支行對系爭房屋設定抵押以及一審法院對系爭房屋查封之后，故參富公司對系爭房屋主張的租賃權不能對抗工行靜某支行登記在先的抵押權，參富公司要求對系爭房屋帶租約拍賣的訴訟請求，一審法院不予支持。據(jù)此，判決駁回參富公司的訴訟請求。案件受理費16,941.9元，由參富公司負擔。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，根據(jù)各方當事人的訴辯意見，本案二審的爭議焦點仍在于參富公司對系爭房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。根據(jù)法律規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應予支持。本案中，參富公司根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條以及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，主張其對系爭房屋的租賃權應當?shù)玫奖Ｗo?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！倍蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！北景竻⒏还竞炗喿赓U合同、占有系爭房屋的時間均在工行靜某支行對系爭房屋設定抵押以及一審法院對系爭房屋查封之后，故參富公司依據(jù)前述法律規(guī)定要求保護其租賃權沒有法律依據(jù)，一審法院對其訴訟請求不予支持并無不當，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣16,941.90元，由上訴人上海參富資產(chǎn)管理有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　周乃夫

審判員：胡曉東

書記員：朱志紅